Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwaltung

Kreft, Verlustnutzung bei vermieteten Ferienwohnungen: Ein ewiger Streitpunkt mit der FinVerw, GStB 2012, 205; Dorn/Becker, Abgrenzung zwischen Einkünften aus VuV iSd § 21 EStG und gewerblichen Einkünften, NWB Nr 13 vom 31.03.2023, Beilage, S 11. Verwaltungsanweisungen: R 15.7 Abs 2 EStR 2012; H 15.7 Abs 2 EStH 2022; FinBeh Hamburg, Fachinfo vom 30.01.2018, S 1980–2017/003–52, k...mehr

Rz. 31 Der Anspruch auf Eigenbedarf kann ausschließlich vom Vermieter der Wohnung geltend gemacht werden. Wer Vermieter ist, ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag. Hat der Grundstückseigentümer den Mietvertrag nicht selbst abgeschlossen, sondern ein Verwalter im eigenen Namen, ist nur der letztere Vermieter (vgl. dazu auch KG, Urteil v. 3.6.1993, 8 U 4132/92, GE 1993, ...mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ...mehr

Rz. 88 Die Fälligkeit des Anspruchs aus der Abrechnung setzt zunächst den Zugang einer ordnungsgemäß erstellten und nachvollziehbaren Abrechnung voraus (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502; BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; BGH, Urteil v. 11.11.2004, IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487). Für Betriebskostenabrechnungen ist keine Form vorgesch...mehr

Rz. 17 Formularmäßige Vereinbarungen über die Umlage von Betriebskosten müssen bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein (BGH, Urteil v. 8.4.2020, XII ZR 120/18, GE 2020,732; OLG Hamm, Urteil v. 8.3.2019, I-30 U 78/18, ZMR 2019, 581). Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters (§ 305c). In Wohnraummietverträgen ist durch die Vereinbarung, dass der Mieter die...mehr

Rz. 30 Die Umlage anderer Kosten als der in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist unzulässig (OLG Koblenz, Beschluss v. 7.1.1986, 4 W-RE 720/85, WuM 1986, 50; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 6.5.1988, 9 RE-Miet 1/88, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261 = WuM 1988, 204). Kapitalkosten wie Erbbauzinsen sind daher als Betriebskosten nicht auf den Wohnraummieter...mehr

Rz. 101 Unwirksam ist nach § 556 Abs. 4 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten von Schönheitsreparaturen, aber auch an solche...mehr

Rz. 13 § 573 Abs. 2 Nr. 1 setzt ein Verschulden des Mieters voraus (LG Berlin II, Urteil v. 5.3.2024, 67 S 179/23, GE 2024, 501); er hat Vorsatz und jede Fahrlässigkeit i. S. v. § 276 zu vertreten. Der Mieter muss sich insoweit entlasten (BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 39/15, GE 2016, 1083; a. A. LG Berlin II, Urteil v.5.3. 2024, 67 S 179/23, GE 2024, 501). Bei Schuldunfäh...mehr

Rz. 83 Die Abrechnungsfrist ist diejenige Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, innerhalb derer der Vermieter über die Betriebskosten und die darauf geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abrechnen muss. Selbst der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn...mehr

Rz. 24 Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ...mehr

Die Übertragung der Vollmacht ist grundsätzlich formfrei. Allerdings ist § 174 BGB zu beachten. Hinweis Einseitiges Rechtsgeschäft Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachturkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweis...mehr

Bevor jemand in die Selbstständigkeit startet, ein Gewerbe anmeldet (z. B. angehender WEG-Verwalter als Einzelunternehmen) oder eine eintragungspflichtige Personen-/Kapitalgesellschaft gründet, bedarf es auch der Abklärung, ob die neue Firma bzw. das neu gegründete Gewerbe der gesetzlich vorgeschriebenen Buchführungspflicht unterliegen. Antworten hierzu ergeben sich (neben d...mehr

Für die elektronische Verwaltung von Dokumenten sind für Hausverwaltungen zahlreiche Softwareprodukte, auch zu Archivierungszwecken, verfügbar. Sowohl für die Bau- als auch für die Nutzungsgebäudedokumentation ist darauf zu achten, dass alle wesentlichen Unterlagen in verbreiteten und dauerhaft lesbaren Formaten (z. B. TXT, PDF, Word, Excel) vorliegen. Soweit zur Einsparung v...mehr

Für haustechnische Anlagen existieren im Sprachgebrauch zahlreiche – teils sich unterscheidende, teils sich überlappende – Begriffe. Hierzu zählen etwa Bezeichnungen wie gebäudetechnische Anlagen, Haustechnik, Anlagentechnik, Versorgungstechnik, technische Gebäudeausstattung (TGA), Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik, Installationstechnik und anderes mehr. "Gebäudetechnik" oder "g...mehr

Die Sanitärinstallation umfasst zunächst die Rohinstallation, bestehend aus Rohren und Leitungen für die Versorgung mit Gas und Wasser sowie Abwasser- und Entlüftungsrohre. Zum Gewerk Sanitärinstallation zählen weiterhin Auslässe und Einrichtungsgegenstände beispielsweise in Küchen, Bädern und Hauswirtschaftsräumen. Wasserenthärtungsanlagen, Schmutz- und Kleinhebeanlagen sin...mehr

Nicht nur bei der Neuerrichtung von Gebäuden sind Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten. Auch bei Bestandsgebäuden ergeben sich Anforderungen, die aus Sicht der Hausverwaltung zu beachten sind. Zugleich gibt es zu allen diesen Punkten Ausnahmeregelungen, die im Zweifelsfall genauer zu prüfen sind. Nachstehend die wesentlichen Inhalte: Warmwasserführende Leitungen un...mehr

Baustoffe und Bauprodukte können nach zahlreichen unterschiedlichen Funktionen und Kriterien eingeteilt und beurteilt werden. In der Kombination aus Festigkeit, Feuerbeständigkeit, Dämmeigenschaften, Klimaschutz, Haptik oder Resistenz gegen Feuchte, gibt es keinen idealen und universellen Baustoff. Bei allen baulichen Maßnahmen sowohl zum Zeitpunkt der Neuerrichtung als auch...mehr

Klimawandel, steigende Energiekosten und sich stetig verschärfende Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische Gebäudesanierung" und "energetische Modernisierung" in kürzester Zeit in den Mittelpunkt des Verwalterhandelns "getrieben". War man sich der Notwendigkeit von energetischer Sanierung zwar schon lange bewusst, waren die Maßnahmen häufig aber wegen der ...mehr

Rz. 122 Kündigungsschreiben des Anwalts des Vermieters wegen Mietrückstands über mehr als zwei Monate (Vor- und Zuname des Mieters/der Mieter) … (Straße, Postleitzahl, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Herrn/Frau … vertrete, von dem/der Sie mit Mietvertrag vom … ...mehr

Rz. 28 Bei der Vermieterinsolvenz kann der Mieter nach der Beschlagnahme die Aushändigung der Kaution an den Zwangsverwalter verlangen (LG Köln, Beschluss v. 9.4.1987, 12 T 70/87, WuM 1987, 351; LG Köln, Urteil v. 13.6.1989, 12 S 475/88, WuM 1990, 427; LG Düsseldorf, Urteil v. 23.6.1992, 24 S 107/92, WuM 1992, 542). Hat der Mieter die Kaution vor der Beschlagnahme an den Ver...mehr

Neben rechtlichen und kaufmännischen Angelegenheiten müssen sich Hausverwaltungen in ihrer täglichen Praxis auch mit technischen Inhalten und Fragestellungen auseinandersetzen. Ein allgemein gültiger Aufgabenkatalog für die technische Verwaltung von Wohnungseigentum existiert nicht. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keinen Pflichtenkatalog des Verwalters m...mehr

Rz. 127 Weitere zwingende Voraussetzung für die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – ausgenommen die Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 (BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08, GE 2009, 709) – ist grundsätzlich, dass der kündigende Vertragspartner dem anderen Vertragspartner erfolglos eine Frist zur Abhilfe gesetzt hat (KG, Beschluss ...mehr

Rz. 94 Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ist nach § 543 Abs. 2 Satz 2 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher, d. h. vor Zugang der Kündigungserklärung (BGH, Urteil v. 24.8.2016, VIII ZR 261/15, GE 2016, 1272) befriedigt wird. Voraussetzung dafür ist die vollständige Tilgung des Rückstands (BGH, Urteil v. 23.9.1987, VIII ZR 265/86, ZMR 1988, 16 [18]...mehr

Rz. 59 Hinweis Kündigung durch Vermieter Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kann nur von dem Vermieter ausgesprochen werden. Das ist grds. derjenige, der in dem Mietvertrag als Vermieter bezeichnet worden ist und den Mietvertrag unterschrieben hat (KG, Urteil v. 4.2.2019, 8 U 109/17, GE 2019, 384). Handelt es sich um mehrere natürlichen Personen, kommt es darauf an, o...mehr

Rz. 72 Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, die den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, sofern der Zahlungsverzug im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht (§ 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie vom 27.3.2020, BGBl I...mehr

Rz. 36 Erforderlich ist Abgabe einer Kündigungserklärung in Schriftform (§ 568 Abs. 1), d. h. die Kündigungserklärung muss vom Vermieter eigenhändig unterzeichnet sein. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag für die Kündigungserklärung "Schriftform" vereinbart worden ist (KG, Urteil v. 16.1.2006, 8 U 157/05, WuM 2008, 193; KG Beschlüsse v. 11.6. und 9.7.2018, 8 W 31/18, GE...mehr

Rz. 22 Das Kündigungsrecht besteht immer dann, wenn der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dabei kommt es auf den Inhalt und Umfang des vertragsmäßigen Gebrauchs an. Dazu gehört nicht nur die Überlassung der gemieteten Sache, sondern auch die Überlassung ohne Sach- oder Rechtsmängel i. S. d. §§ 536 ff. oder mit d...mehr

In dem vom AG Köpenick entschiedenen Fall meldete der Mieter der Hausverwaltung Schmorgeruch in der Nähe des Sicherungskastens seiner Wohnung und bat um den Einsatz eines Elektrikers. Die von der Hausverwaltung beauftragte Firma nahm allerdings weder Schmorgeruch war noch fand sie einen Fehler in der Elektroinstallation oder den Haushaltsgeräten. Die für den Diagnoseeinsatz ...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall halten die Kläger als Mieter in einer 2-Zimmerwohnung im 1. OG eines Mehrfamilienhauses einen Hund, obwohl die beklagte Vermieterin ihnen die nach § 11 des Mietvertrags vorausgesetzte Zustimmung zur Tierhaltung versagt hat. Die Mieter begehren die Feststellung, dass sie den Hund auch ohne Zustimmung der Vermieterin halten dürfen. Hilfs...mehr

Hat ein Mieter wegen eines subjektiv wahrgenommenen Schmorgeruchs aus einer Elektroanlage über die Hausverwaltung den Einsatz eines Handwerkers ausgelöst, haftet er nicht für die daraus entstandenen Kosten, wenn der Wahrnehmung eine Fehlannahme zugrunde lag und der Handwerkereinsatz daher unnötig war.mehr

§ 2 Nr. 14 BetrKV Zitat hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arb...mehr

Umlagevereinbarung Bei der Geschäftsraummiete können neben den Betriebskosten auch die sonstigen Nebenkosten einschließlich der Verwaltungskosten [1] auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich der Verwaltungskosten gilt dies auch dann, wenn die Verwaltungsgesellschaft zu 100 % dem Vermieter gehört.[2] Praxis-Beispiel Wirksame Vertragsklausel Eine Formularklausel, wonach der Mi...mehr

Für die Abwicklung von Versicherungsschäden, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist die GdWE zuständig. Für sie handelt der Verwalter. Ein besonderes Augenmerk sollte der Verwalter auf die Schadensanzeige, die Schadensminderungspflicht und die zügige Abwicklung legen. Die Schlechterfüllung einer dieser Aufgaben im Rahmen der Schadensabwicklung kann eine Obliegenheitsver...mehr

Rz. 167 Gemäß B § 8 Nr. 1 a aa VGB 2010 (§ 11 Nr. 1a VGB 88) hat der Versicherungsnehmer alle gesetzlichen, behördlichen oder vereinbarten Sicherheitsvorschriften zu beachten. Hierzu gehören: Rz. ...mehr

Zunächst sollte bereits dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit folgend, die Anwesenheit der Versammlungsteilnehmer dokumentiert werden. Der Vorsitzende sollte die erschienenen Eigentümer bitten, sich in eine vorbereitete Anwesenheitsliste, in welche alle Eigentümer unter Angabe der auf ihre Wohnung entfallenden Miteigentumsanteile aufgeführt sind, einzutragen. Vertreter einzel...mehr

Die Genehmigung bzw. Erlaubnis des Vermieters ist grundsätzlich an keine Form gebunden, kann also auch mündlich erfolgen. Bereits der Mieter selbst dürfte aber aus Gründen der Beweisbarkeit der Erlaubnis des Vermieters auf eine solche zumindest in der Textform des § 126b BGB bestehen. Eine derartige Erlaubniserteilung ist im Übrigen auch für den Vermieter von Vorteil, um sei...mehr

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, die keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und die keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben. Praxis-Beispiel Geringfügige bauliche Maßnahmen Anbringen ne...mehr

Sind Hausverwalter für eine Wohnungseigentümergemeinschaft tätig, werden Einkünfte aus sonstiger selbstständiger Arbeit erzielt[1]. Ihre Vergütungen für die Hausverwaltung unterliegen nicht dem Lohnsteuerabzug.[2]mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556 Abs. 1 BGB). Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der ...mehr

Überblick Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. A...mehr

Auch der Wunsch, Wohneigentum aus räumlicher Nähe zu verwalten, stellt ein vernünftiges und nachvollziehbares Nutzungsinteresse dar. In einem vom AG München entschiedenen Fall hat der außerhalb Münchens wohnende Vermieter im Kündigungsschreiben vorgetragen, dass er 2 Anwesen in München mit insgesamt 18 Wohneinheiten selbst betreut und verwaltet, für die ein erheblicher Invest...mehr

Rz. 72 § 536 Abs. 3 verdrängt die allgemeinen Regeln über Unmöglichkeit der Leistung nach § 311a (BGH, Urteil v. 5.7.1991, V ZR 115/90, NJW 1991, 3277 für den Fall der Doppelvermietung). Das Bestehen des Rechts eines Dritten für sich genommen ist (zunächst) unbeachtlich. Die schuldrechtliche Verpflichtung als Vermieter ist nicht von der dinglichen Rechtsstellung als Eigentüm...mehr

Rz. 83 Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem...mehr

Praxis-Tipp Kündigungsfristen eindeutig in Mietvertrag formulieren Werden in einem Formularmietvertrag, der sowohl den Abschluss von befristeten als auch von unbefristeten Mietverhältnissen vorsieht, Kündigungsfristen aufgenommen, sollte durch eine unmissverständliche Formulierung klargestellt werden, dass die genannten Fristen nur für unbefristet abgeschlossene Mietverhältni...mehr

Verstöße gegen die Bestimmungen des AGG können insbesondere schon bei der Auswahl der Bewerber für eine Wohnung eintreten. Vermieter sollten bereits bei der Vermietungsanzeige z. B. in einer Tageszeitung vermeiden, den Kreis der Bewerber für die angebotene Wohnung zu beschränken. Praxis-Beispiel "Wunschmieter" Aus einem Inserat, mit dem für eine Wohnung eine "ältere, alleinste...mehr

Im Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzt.[1] Zu den Angehörigen zählen der Ehegatte (auch der getrennt lebende), die Eltern, die Geschwister, alle Verwandten in gerader Linie, d. h. Kinder, Enkel, Urenkel, Stiefkinder, Schwager/Schwägerin, Schwiegereltern, Neffen/Nichten. Ferner f...mehr

Bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB) kann ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB in folgenden Fällen gegeben sein: Verletzung der Hausordnung und Ruhestörungen Durch laufende Verletzung der Hausordnung oder erhebliche Ruhestörungen, z. B. wiederholte nächtliche Ruhestörungen durch laute Musik trotz Abmahnung, auch wenn nach der Kündigung keine Stör...mehr

Die 17 Betriebskostenarten des § 2 Satz 1 BetrKV die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich de...mehr

Zwei Drittel der Mieter würden für fortschrittliche Technologien mehr Miete zahlen oder überhaupt erst einen Mietvertrag unterschreiben – laut einer Umfrage von Capterra. Deutsche Vermieter halten beim digitalen Wandel aber nicht Schritt, schon gar nicht im internationalen Vergleich. Deutschland ist ein Mieterland. Bei einer Umfrage der Software-Vermittlungsplattform Capterra...mehr

Die Erleichterungen im Mietrecht sind noch nicht in Kraft, da boomen Balkonkraftwerke schon – oft zum Ärger von Vermietern, wenn sich Mieter bei der Installation nicht an Vorgaben halten. Mancher Streit landet vor Gericht. Unklare Vorgaben hinsichtlich der Installation von sog. Balkonkraftwerken sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern oder Hausverwaltun...mehr