Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Überblick Die Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 3.2.2. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. Behandelt wird hier auch der Vermögensbericht.mehr

2.3.1 Grundsätze Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus...mehr

Die aus der verzinslichen Anlage von Liquiditätsüberschüssen erzielten Zinserträge können neben der Zuführung gemäß Wirtschaftsplan der Erhaltungsrücklage zugebucht werden. Alternativ können sie als Einnahmen in die Gesamt- und Einzelabrechnung aufgenommen werden. Diese Frage unterliegt der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft. Ist nichts geregelt, spricht für die Verbuc...mehr

Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Allgemein wird hier von einem Zeitraum von 3 bis maximal 6 Monaten nach Beginn des Folgejahres ausgegangen.[1] Abweichendes kann im Verwaltervertrag geregelt werden oder sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung vor ihrer Genehmigungsbeschlussfassung prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat nicht die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses....mehr

Ist der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Einforderung der auf Grundlage der Jahresabrechnung festgelegten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge angefochten, entbindet diese Tatsache den anfechtenden Wohnungseigentümer und freilich auch die anderen nicht von ihren Zahlungspflichten. Etwaige Nachschüsse sind also auch dann zur Zahlung fällig, wenn der Beschluss ange...mehr

Hiermit korrespondierend sind auch sämtliche in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben darzustellen. Da sämtliche Ausgaben darzustellen sind, gilt dies auch für solche, die unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt wurden.[1] Dies gilt auch für solche Zahlungen, für die wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege eine Prüfung der sachlichen...mehr

Die anteiligen Zinserträge stellen für alle Eigentümer, deren Wohnung sich im Privatvermögen befindet, unabhängig von der Nutzungsart, steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.[1] Insoweit wird die Abgeltungsteuer einbehalten und vom Bankinstitut werden nur die Nettozinsbeträge gutgeschrieben. Unter diesem Aspekt genügt eine Nettoverbuchung des Zinsertrags bei der ...mehr

Die Einzelabrechnung kann entsprechend dem Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip nachrichtlich die tatsächlich in der Abrechnungsperiode geleisteten Vorauszahlungen jedes Eigentümers ausweisen. Von wesentlicher Bedeutung ist jedoch, dass die Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze auszuweisen hat (Kardinalpflicht!). Beschlussgegenstand der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. ...mehr

Die Erhaltungsrücklage ist gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu bilden. Im Wirtschaftsplan sind insoweit gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechende Vorschüsse festzusetzen. Eine Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage im Rahmen der Jahresabrechnung ist auf Grundlage der Neuregelungen des WEMoG obsolet geworden und die Nichtdarstellung kann aber auch keine erfolgreiche A...mehr

Zweck der Jahresabrechnung ist es, die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Hausgelder in der abgerechneten Wirtschaftsperiode zu ermitteln und festzulegen. Der Soll-Prognose auf Grundlage des Wirtschaftsplans folgt nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, also die Erstellung der Jahresabrechnung nebst Einzelabrechnungen. Der Prognose...mehr

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der GdWE, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt allerdings noch keine Anspruchsgrundlage dar. Entsprechende Anspruchsgrundlagen müssen vielmehr auf Basis von § ...mehr

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Er...mehr

Das Gesetz schreibt in § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG lediglich vor, dass der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Wie dies geschieht, bleibt letztlich dem Verwalter überlassen. Da es sich auch bei der Pflicht zur Erstellung und Vorlage des Vermögensberichts um eine solche der GdWE handelt, deren Erfüllung im Innenverhältnis dem Verwalter zugewiese...mehr

Grundsätzlich möglich ist auch die Erhebung einer mehrjährigen Sonderumlage, wenn beispielsweise eine größere Erhaltungsmaßnahme in Großanlagen in mehreren Bauabschnitten durchgeführt wird (siehe auch Kap. C.II.1.1.9). Praxisrelevant ist hier die Beantwortung der Frage, wann die Ausgaben, die über die Sonderumlage finanziert werden, abrechnungsrelevant werden. Hier wurde es ...mehr

Nach § 35a Abs. 2 EStG kommt für bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen eine Ermäßigung der Einkommensteuer in Höhe von 20 %, höchstens aber 600 EUR in Betracht. Der Steuerabzug kommt bei Handwerkerleistungen in Betracht, sofern es sich um Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handelt. Auch sog. "Kontrollaufwendungen" wie etwa Schornsteinfegergebühren und ins...mehr

Aus der Jahresgesamtabrechnung leitet sich als notwendiger Bestandteil die Einzelabrechnung ab, indem das Ergebnis auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Die Einzelabrechnungen sind insoweit von maßgeblicher Bedeutung für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen. Genehmigungsbeschluss ist Anspruchsgrundlage Ein ...mehr

Der Verwalter stellt in der Jahresabrechnung den im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Rücklagenzuführungsbetrag nicht wie eine Kostenposition ein, sondern stellt die tatsächlich von den Wohnungseigentümern geleisteten Beiträge zur Erhaltungsrücklage in der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage dar. Muster: Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklagemehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Anpassung der Vorschüsse bzw. Nachschüsse als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die Jahresabrec...mehr

Aus steuerlicher Sicht ist die anteilige Entnahme aus der Erhaltungsrücklage für Eigentümer, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, als Werbungskosten abzugsfähig – im Gegenzug ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage nicht zu berücksichtigen, da sie als Sparvorgang qualifiziert wird.[1] Auch wenn die Jahresabrechnung lediglich die Darstellung der Erhaltungsr...mehr

Praxis-Beispiel Periodenfremde Zahlung Seitens eines Wohnungseigentümers wurde die Hausgeldzahlung für Januar 2025 bereits im Dezember 2024 geleistet. Diese Zahlung ist in der Jahresgesamtabrechnung 2024 zu berücksichtigen, da sie in diesem Jahr tatsächlich geleistet wurde. Entsprechendes gilt für den Fall, dass die Hausgeldzahlung für Dezember 2024 erst im Januar 2025 geleist...mehr

Eine Saldenliste stellt lediglich einen fakultativen Bestandteil der Jahresabrechnung dar, war und ist also nicht erforderlich.[1] Allerdings spricht freilich nichts gegen die Fertigung auch einer Saldenliste. Darstellung der Saldenliste Saldenlistemehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Musterklausel: Regelung in der Gemeinschaftsordnung Bei Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen ...mehr

Da die GdWE also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Erhaltungsaufwendungen für das Ge...mehr

Häufig wird von einzelnen Wohnungseigentümern Verwaltungsaufwand verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit können sie besc...mehr

Wird abweichend von Gesetz oder einer Vereinbarung nicht kalenderjährlich abgerechnet, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich ohne Weiteres wieder zu der kalenderjährlichen Abrechnungspraxis zurückkehren. Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, da die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG n...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit ...mehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt und festgestellt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Praxis-Beispiel Regelung für Untergemeinschaften in einer Gemeinschaftsordnung "Bei Angelegenheiten, die ausschließlich ei...mehr

Stets sind in die Jahresabrechnung aus dem Verwaltungsvermögen getätigte Ausgaben einzustellen, egal ob die Ausgaben rechtmäßig oder unrechtmäßig erfolgten und unabhängig davon, ob die Ausgaben ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen haben oder nicht.[1] Dies gilt für sämtliche getätigten Ausgaben und unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind...mehr

Die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage stellt einen Buchungsvorgang dar. Es ist daher nicht erforderlich, dass der Betrag, der für eine Sanierungsmaßnahme der Rücklage entnommen werden soll, unmittelbar von dem für die Geldanlage der Erhaltungsrücklage geführten Konto gezahlt wird. Was ist zu tun mit aus der Rücklage finanzierten Sanierungsmaßnahmen? Nach früherer Rechtslage...mehr

Zwei wesentliche Aspekte sind bei der Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen: In der Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen.[1] § 4 Abs. 1 HeizkostenV ordnet die Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Wohnungseigentümer an. Konsequenz für die Darstellung in der Jahresabrechnung: Die tatsächlich getätigten Ausgab...mehr

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist durch Vereinbarung abdingbar. So wird in vielen Gemeinschaftsordnungen eine abweichende Kostenverteilung vereinbart, die für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Verteilungsschlüssel vorsieht, die dem Gerechtigkeitsempfinden der Eigentümer eher entsprechen oder aus anderen Gründen praktikabler erscheinen. So wird z. B. häufi...mehr

Mögliche Klagen der GdWE können insbesondere Beschlussklagen, Hausgeldklagen, Klagen auf Eigentumsentziehung, Schadensersatzklagen, Klagen auf Beseitigung von baulichen Veränderungen oder Unterlassungsklagen im Fall zweckbestimmungswidriger Nutzung des Sondereigentums sein. Verfahrenskosten der Gemeinschaft sind stets unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem geltenden Kostenver...mehr

Wird eine Sonderumlage im Jahr 1 erhoben, kommt sie jedoch erst im Jahr 2 zur Verwendung, ist sie im Jahr 1 als Einnahme darzustellen. Zu beachten ist, dass diese Hausgeldeinnahme wie die übrigen Hausgeldeinnahmen abrechnungsneutral ist und nicht in den Jahreseinzelabrechnungen unter den Wohnungseigentümern ausgeschüttet werden darf. Denn dann stünde sie zur Finanzierung der...mehr

Die sog. "ungeregelten" Mehrhausanlagen sind stets unproblematisch. Das sind die Fälle, in denen die Wohnanlage zwar aus mehreren Häusern besteht, die Gemeinschaftsordnung aber keine Bestimmungen über eine Kostentrennung enthält. Aber auch geregelte Mehrhausanlagen, die eine Kostenregelung entweder aufgrund entsprechender Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund ...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres den Vermögensbericht zu erstellen. Obgleich das Gesetz die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung an das Kalenderjahr knüpft und andererseits anerkannt ist, dass die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung die Wirtschaftsperiode abweichend vom Kalenderjahr regeln können, ist der Vermögensbericht in eine...mehr

Verfügt beispielsweise nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Lifts nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Kostenpos...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermi...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben....mehr

Aus der Jahresgesamtabrechnung leitet sich als notwendiger Bestandteil die Einzelabrechnung ab, indem das Ergebnis auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Die Einzelabrechnungen sind insoweit von maßgeblicher Bedeutung für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen. Allerdings lassen sich die Einzelabrechnungen ni...mehr

Nach § 28 Abs. 1 WEG muss der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung, die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Erhaltungsrücklage und ggf. die Beitragsleistungen zu weiter gebildeten Rücklagen enthalten. Positionen des Wirtschaftsplans Der W...mehr

Die GdWE ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungs- und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaft an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermietungen dar, die allerdings erst umsatzste...mehr

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind selbstverständlich ebenfalls als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt. Zuordnung der Mieterträge prüfen Stets ist zu prüfen, ob Mieterträge ggf. der Erhaltungsrü...mehr

Ob die Beschlussfassung über die Festlegung von Nachschüssen bzw. Hausgeldanpassungsbeträgen einer Jahresabrechnung, der eine (von der gesetzlichen oder vereinbarte) abweichende Wirtschaftsperiode zugrunde liegt, lediglich anfechtbar ist, wie dies nach früherer Rechtslage noch angenommen wurde[1], dürfte wohl nicht mehr gelten und es wird eher von Beschlussnichtigkeit auszug...mehr

Der Wirtschaftsplan stellt die elementare Grundlage für die Finanzverwaltung der GdWE dar. Zwar sollen nach Auffassung des Gesetzgebers Hausgeldvorschüsse im Extremfall auch ohne Wirtschaftsplan beschließbar sein,[1] allerdings bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung diesem Denkansatz folgen wird. In neu begründeten Gemeinschaften wird man dem noch folgen können, da zunächs...mehr

Auch wenn es lediglich einen formalen Mangel darstellt, wenn der Verwalter den Wohnungseigentümern den Entwurf der ihre Sondereigentumseinheit betreffenden Jahreseinzelabrechnung nicht übersendet, sollte der Verwalter das insoweit noch nach früherer Rechtslage bestehende Erfordernis durchaus weiter beachten, da dies bereits in der Rechtsprechung gefordert wurde.[1] Hiernach ...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

2.1.1.1 Hausgelder Die wichtigste Einnahmequelle stellen die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Hausgeldvorschüsse dar. Gleichwohl müssen sie nicht zwingend im Wirtschaftsplan dargestellt werden, weil sie sich aus der Summe der nach den Einzelwirtschaftsplänen unter Saldierung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgel...mehr

1.6.1 Orientierung am Wirtschaftsplan Da die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Abrechnung über den Wirtschaftsplan darstellt, sollte sie in Aufbau und den dargestellten Positionen dem Wirtschaftsplan weitestgehend entsprechen. Freilich sollte die Jahresabrechnung weitere Bestandteile beinhalten als der Wirtschaftsplan. Allerdings ist grundsätzlich zu beachten, ...mehr