Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Rn 21 Die Jahresabrechnung dient: 1. der turnusmäßigen Rechnungslegung der GdW bzw ihres Organs, idR des Verw (s.a. BGH ZMR 21, 598 Rz 13; München ZMR 07, 723, 724), sowie 2. der Vorbereitung der Aufteilung der Kosten und Erträge auf die WEigtümer (s.a. BGH ZMR 18, 343 Rz 7; 10, 300). Dass die WEigtümer ihre Steuerlast erklären können oder ein vermietender WEigtümer seine Ab...mehr

Rn 24 Die Gesamtabrechnung ist periodische Rechnungslegung, keine Bilanz über das Gemeinschaftsvermögen oder über das gemE, auch keine Gewinn- und Verlustrechnung über Vermögen (Rn 22; Saarbr NJW-RR 06, 732 [OLG Saarbrücken 19.12.2005 - 5 W 166/05]; BayObLG NJW-RR 04, 1603 [BayObLG 30.06.2004 - 2 Z BR 58/04]); handelsrechtliche Grundsätze zur Buchführung finden grds keine An...mehr

Rn 39 § 28 II 1 gibt den WEigtümern eine Beschl-Kompetenz, Nachschüsse einzufordern oder die nach § 28 I 1 beschlossenen Vorschüsse anzupassen. Beschl-Gegenstand sind die Zahlungspflichten der WEigtümer und/oder der GdW, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind. Das Zahlenwerk, das der Berechnung jew zu Grunde liegt, wird nich...mehr

Rn 32 Bei Abrechnung und Umlage der Kosten für Wärme und Warmwasser sind die Vorgaben der HeizkV zu beachten, ua § 6a III 1 HeizkV. Nur eine den Anforderungen der HeizkV genügende Abrechnung entspricht zwar § 18 II (BGH ZMR 23, 725 Rz 20; 23, 61 Rz 6). Dennoch können Verstöße hinzunehmen sein (vgl. BGH ZMR 23, 725 Rz 19 ff; 23, 61 Rz 10 ff). Jeder WEigtümer kann nach § 18 II...mehr

Rn 14 Die Geschäftsführung obliegt grds dem Verw, zB nach §§ 23 bis 25, 27 I, 28. Fehlt ein Verw (§ 9b Rn 9), führen die WEigtümer die Geschäfte gemeinsam. IdR bestimmen sie einen Dritten, zB zur Erstellung des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung (ggf liegt darin die Bestellung eines Verw). Eine Verpflichtung eines einzelnen WEigtümers, etwa Wirtschaftsplan oder Jahre...mehr

Rn 23 Die Jahresabrechnung muss der GdW und den WEigtümern belegen, welche Einnahmen der Verw als Organ der GdW wirklich erlangte (BGH NJW 12, 1434 Rz 11 = ZMR 12, 372) und wie er damit verfuhr (Ausgaben, Anlagen, usw). Zu verlangen ist: 1. ein ›Kopf‹ (Informationen zu: Ersteller, Erstellungsdatum, Abrechnungszeitraum, konkretes Bezugsobjekt), 2. die Verteilung von nicht ged...mehr

Rn 44 Der Beschl nach § 28 II 1 ist anfechtbar, wenn er mangelhaft ist, zB falsche Umlageschlüssel angewendet wurden (BGH NJW 18, 3717 Rz 15; München ZWE 09, 27, 29) oder wenn auf einen WEigtümer Ausgaben und/oder Einnahmen umgelegt wurden, die er nicht zu zahlen/zu beanspruchen hat. Ferner ist er anfechtbar, wenn die Jahresabrechnung nicht vorgelegen hat (AG Köln ZMR 22, 77...mehr

1. Überblick. Rn 23 Die Jahresabrechnung muss der GdW und den WEigtümern belegen, welche Einnahmen der Verw als Organ der GdW wirklich erlangte (BGH NJW 12, 1434 Rz 11 = ZMR 12, 372) und wie er damit verfuhr (Ausgaben, Anlagen, usw). Zu verlangen ist: 1. ein ›Kopf‹ (Informationen zu: Ersteller, Erstellungsdatum, Abrechnungszeitraum, konkretes Bezugsobjekt), 2. die Verteilung ...mehr

Rn. 1499 Stand: EL 134 – ET: 02/2019 Abbaurecht s Rn 1405ff Abbruchkosten s § 6 Rn 591ff (Dräger/Dorn/Hoffmann) Abbruchverpflichtung s Rn 885 Abfallentsorgung s Rn 884ff Abfindung Beispiele aus der BFH-Rspr zur Behandlung beim Leistenden:mehr

Rn 45 Zum Anspruch s § 28 Rn 10 ff. Daneben besteht entspr § 19 II Nr 5 ein Anspruch auf Nachschüsse, die Anpassung der Vorschüsse, die Herausgabe von Guthaben sowie auf einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung (LG Bremen ZMR 24, 399).mehr

Rn 36 Die Abrechnung und ihre Bestandteile/Ergänzungen sind spätestens im zweiten Quartal des Folgejahres vorzulegen (LG Bremen ZMR 24, 399; aA Zweibr ZMR 07, 728: erstes). ›Kalenderjahr‹ iSv § 28 II 1 ist Ordnungsvorschrift (LG München I ZMR 09, 947).mehr

Rn 34 Zur Abrechnung bei einem vermieteten SonderE s § 556 BGB Rn 8, § 556 BGB Rn 78 ff, § 556 BGB Rn 108 f.mehr

Rn 31 Guthaben/Ausgaben sind nach dem jeweiligen gesetzlichen (§§ 16 II 1, 21 I, II, III) oder gewillkürten Schlüssel (etwa nach §§ 10 I 2, 16 II 2, 21 V 1, 23 I 1) umzulegen (BGH NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573).mehr

aa) Allgemeines. Rn 28 Ein Nachschuss (Rn 40) ist der auf ein Wohnungseigentum umzulegende Betrag, um den die (Soll-)Vorschüsse hinter den tatsächlichen Ausgaben – korrigiert um die Einnahmen, soweit diese umzulegen sind – zurückbleiben (BGH NJW 14, 2197 Rz 20 = ZMR 14, 808; 12, 2797 Rz 20). Zu den für die Berechnung zu berücksichtigenden Ausgaben gehören auch unberechtigte A...mehr

a) Überblick. Rn 27 Für jedes Wohnungseigentum (LG Hamburg ZWE 15, 220: die Abrechnung ist einheitsbezogen; vgl Rn 13) ist eine Einzelabrechnung beizufügen. Ohne sie kann der Nachschuss oder die Anpassung des Vorschusses iSd § 28 II 1 nicht errechnet werden. Bei der Einzelabrechnung handelt es sich nicht um eine Abrechnung, sondern um die Benennung, was ein WEigtümer als Nach...mehr

Rn 52 Der Vermögensbericht ist jedem WEigtümer zur Verfügung zu stellen. Auf welche Art und Weise das geschieht, gibt das Gesetz nicht vor (BRDrs 168/20, 87). Es ist daher vorstellbar und sachgerecht, dass der Vermögensbericht ein Teil der Jahresabrechnung ist. Vorstellbar ist aber auch, ihn separat zu erstellen. Möglich soll es aber auch sein, ihn elektronisch auf eine Inte...mehr

a) Überblick. Rn 32 Bei Abrechnung und Umlage der Kosten für Wärme und Warmwasser sind die Vorgaben der HeizkV zu beachten, ua § 6a III 1 HeizkV. Nur eine den Anforderungen der HeizkV genügende Abrechnung entspricht zwar § 18 II (BGH ZMR 23, 725 Rz 20; 23, 61 Rz 6). Dennoch können Verstöße hinzunehmen sein (vgl. BGH ZMR 23, 725 Rz 19 ff; 23, 61 Rz 10 ff). Jeder WEigtümer kann...mehr

Rn 30 Übersteigen die auf einen WEigtümer umzulegenden Einnahmen die Ausgaben, sind die Vorschüsse anzupassen (Rn 41).mehr

Rn 60a Wird ein Umlage-Beschl für ungültig erklärt, ist die GdW verpflichtet, eine korrigierte Jahresabrechnung zu erstellen. Auf deren Grundlage ist nach § 28 I 1, II 1 neu zu beschließen (BGH NZM 23, 768 Rz 23). Ferner muss die GdW von der weiteren Durchsetzung der Nachschüsse absehen (BGH NZM 23, 768 [BGH 16.06.2023 - V ZR 251/21] Rz 25).mehr

Rn 5 Unter § 43 II Nr 2 fallen alle Klagen eines WEigtümers gegen die GdW auf ein Tun in Bezug auf die Verwaltung sowie Haftungsklagen, wenn ein Organ seine Pflichten verletzt hat. § 43 II Nr 2 ist gegenstands- und nicht personenbezogen zu verstehen (Rn. 4). Auf die Anspruchsgrundlage kommt es nicht an (Rn. 4). Wird in der Sache über typische Rechte und Pflichten in einer Gd...mehr

(1) 1Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. 2Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. 3Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. (2) 1Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufg...mehr

Rn 6 Steht die Mietsache im SE, erhöhen sich die Betriebskosten grds dann, wenn der vermietende WEigtümer nach dem Wirtschaftsplan mehr Betriebskosten zahlen muss. Denn Betriebskosten sind ein Teil der Vorschüsse iSv § 28 I 1 WEG. Dabei ist zu beachten, dass die WEigtümer berechtigt sind, die Betriebskosten großzügig zu schätzen (§ 28 WEG Rn 7). Dies darf nicht zu Lasten des...mehr

Rn 8 § 29 II 1 Fall 2 verleiht den Verwaltungsbeiräten nicht das Recht, sich die Kompetenzen des Verw anzueignen (BTDrs 19/22634, 48) und gibt auch keine anderen Rechte. § 111 I AktG ist indes entspr anwendbar. Überwachung meint daher, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verw kontrollieren müssen. Die Verwaltungsbeiräte müssen daher wenigstens stichprobenartig die...mehr

Rn 44 Aus § 16 II 1 verpflichtet sind die – ggf werdenden – WEigtümer. Dies betrifft auch die Kosten eines Rechtsstreits, den der WEigtümer gewonnen hat (AG Pfaffenhofen ZMR 23, 589; s.a. BGH V ZR 139/23; LG Rostock ZWE 23, 369 Rz 14: etwas anderes kann vereinbart werden; auch ein Beschl ist möglich). Ein WEigtümer ist allerdings (erst) durch einen Beschl nach § 28 I 1, II 1...mehr

Rn 2 Haben die WEigtümer die bauliche Veränderung gestattet, muss der begünstigte WEigtümer ihre Kosten tragen. Der Begriff ›Kosten‹ umfasst die Kosten der baulichen Veränderung selbst, aber auch ihre Erhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten (BGH NZM 24, 241 [BGH 09.02.2024 - V ZR 244/22] Rz 24; BRDrs 168/20, 74). Fallen beim begünstigten WEigtümer selbst Kosten an, muss...mehr

Rn 28 Die WEigtümer müssen in dem Gestattungsbeschl einen angemessenen Ausgleich in Geld bestimmen (BRDrs 168/20, 77). Der Ausgleich soll sich auf die bis zum Gestattungsbeschl angefallenen Kosten beziehen (BRDrs 168/20, 77). Der Ausgleich ist an die GdW zu zahlen (BRDrs 168/20, 78). Er soll iRd Jahresabrechnung auf die WEigtümer umgelegt werden, welche die auszugleichenden ...mehr

Rn 29 Gegen einen WEigtümer gerichtete Schadenersatz- oder Ersatzansprüche sind kein Betrag, der in den Nachschuss einzusetzen ist (BGH ZMR 11, 981; NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573). Dies gilt – mit Blick auf den Beginn der Verjährung und eine drohende Anspruchsverdopplung – erst recht, wenn ein entspr Anspruch bereits tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem...mehr

Rn 44 Die GdW und der Verw können einen Verw-Vertrag schließen (s.a. BGH NJW 14, 1447 Rz 8; NJW 12, 1152 Rz 9 = ZMR 12, 461). Er ist idR ein entgeltlicher Vertrag iSv §§ 675 ff, 611 ff BGB (BGH ZMR 21, 598 Rz 8; 20, 206 Rz 34; 18, 523 Rz 15), nach hM mit tw dienst-, tw werkvertraglichem Charakter (BGH ZMR 21, 598 Rz 8). Bsp: Nach zw Ansicht des BGH schuldet der Verw die Erst...mehr

Rn 37 Der Abrechnungszeitraum muss grds dem Zeitraum des Wirtschaftsplans entspr (LG Konstanz ZMR 08, 328), darf aber – zB für eine ggf notw Umstellung, bei Neubauten, neuen Anlagen, ggf Verw-Wechsel – diesen ausnw auch über- oder unterschreiten (München ZMR 09, 631; LG München I ZMR 09, 400). Abrechnungen für einzelne Quartale sind unzulässig (Ddorf ZMR 07, 129). Zulässig s...mehr

Rn 33 Die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser sind in die Gesamtabrechnung nach dem Abflussprinzip als Ausgaben einzustellen. Die von § 6 I 1 HeizkV verlangte verbrauchsabhängige Verteilung auf die Nutzer findet in den jeweiligen Einzelabrechnungen statt (BGH NJW 12, 1434 Rz 16). Kosten für nicht verbrauchte, aber im Wirtschaftsjahr erworbene Brennstoffe sind nach...mehr

Rn 35 Die Abrechnung und ihre jeweiligen Bestandteile/Ergänzungen müssen für einen durchschnittlichen (BGH ZMR 18, 343 Rz 7; NJW 12, 2648 Rz 20) WEigtümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein (BGH ZMR 18, 343 Rz 7). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ausweist (BGH ZMR 18, 343 Rz 7; NJW 14...mehr

Rn 23 Der Antrag kann auf §§ 18 II, 44 I 2 gestützt werden. Das Amt beginnt mit Rechtskraft der Entsch, sofern der Bestellte die Bestellung annimmt. Im Eilfall ist eine Bestellung nach §§ 935, 940 ZPO vorstellbar (BGH ZMR 18, 777 Rz 23; LG Karlsruhe IMR 24, 175). Verfügungsanspruch ist § 18 II (LG Hamburg ZMR 17, 833). Allein die Tatsache, dass es keinen Verw gibt, soll nach...mehr

Rn 80 Der vermietende WEigtümer muss somit selbständig abrechnen oder, etwa durch den Verwalter als SonderE-Verw, abrechnen lassen. Dazu muss er in die entspr Belege beim Verw Einsicht nehmen und anhand der in der WE-Anlage geltenden Umlageschlüssel auf sich selbst umlegen (s.a. Rn 110). Anschließend muss er anhand der vereinbarten oder nach den nach § 556a III 1 geltenden U...mehr

Rn 28 Ein Nachschuss (Rn 40) ist der auf ein Wohnungseigentum umzulegende Betrag, um den die (Soll-)Vorschüsse hinter den tatsächlichen Ausgaben – korrigiert um die Einnahmen, soweit diese umzulegen sind – zurückbleiben (BGH NJW 14, 2197 Rz 20 = ZMR 14, 808; 12, 2797 Rz 20). Zu den für die Berechnung zu berücksichtigenden Ausgaben gehören auch unberechtigte Ausgaben (BGH NJW...mehr

Rn 27 Für jedes Wohnungseigentum (LG Hamburg ZWE 15, 220: die Abrechnung ist einheitsbezogen; vgl Rn 13) ist eine Einzelabrechnung beizufügen. Ohne sie kann der Nachschuss oder die Anpassung des Vorschusses iSd § 28 II 1 nicht errechnet werden. Bei der Einzelabrechnung handelt es sich nicht um eine Abrechnung, sondern um die Benennung, was ein WEigtümer als Nachschuss zu lei...mehr

(1) 1Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. (2) 1Nach Ablauf des Kalenderjahres beschl...mehr

Rn 21 Die WEigtümer sind nach § 10 I 2 befugt, etwas von den gesetzlichen Bestimmungen Abweichendes zu vereinbaren (BGH ZMR 22, 232 Rz 13; NZM 21, 692 Rz 7). Eine weitreichende Verwaltungs- und Kostentrennung ist auch dann zulässig, wenn getrennte Baukörper statisch aufeinander aufbauen, wie es bei einer Tiefgarage und darauf errichteten Wohngebäuden der Fall ist (BGH ZMR 22...mehr

Rn 26 Abnahme des gemE: s BGH ZMR 16, 711 Rz 37. Anspruchsbegründung und -vernichtung (Aufforderungs-Beschl): VGw besteht keine Beschl-Kompetenz, eine persönliche Leistungspflicht eines WEigtümers (BGH NJW 14, 2861 Rz 5 = ZMR 14, 996; ZMR 12, 646 = NJW 12, 1724 Rz 11; ZMR 10, 378 = NZM 10, 285 Rz 10) oder eines Dritten, zB des Mieters (LG Dresden ZWE 13, 97), zu begründen. VG...mehr

Rn. 32 Stand: EL 174 – ET: 08/2024 Eine weitere Begrenzung aller in § 35a EStG geregelten Steuerermäßigungen ergibt sich aus der durch das JStG 2010 erfolgten Neuformulierung des § 35a Abs 5 S 1 EStG. Danach sind haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse bzw Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen ausgeschlossen, wenn sie BA, WK oder Sonderausgaben darstellen. Des Weiteren ...mehr

Rn 8 Die Verjährung vertraglicher Ansprüche beginnt regelmäßig mit Vertragsschluss, es sei denn die Fälligkeit wäre abw von § 271 bestimmt. Zur Fälligkeit bestehen sowohl im BGB (§ 271 Rn 4) als auch in Nebengesetzen zahlreiche Einzelvorschriften. Gewinnansprüche entstehen regelmäßig erst mit Feststellung der Bilanz (BGHZ 80, 358). Die Verjährung eines Anspruchs des Pfandglä...mehr

Rn 27 Bei der Schließung einer vertraglichen Lücke ist darauf abzustellen, was von den Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart worden wäre, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten. Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen (BGH GRUR 20, 57 [BGH 17.10.2019 - I ZR 34/...mehr

Rn. 2105 Stand: EL 168 – ET: 10/2023 Aufzeichnen heißt, schriftlich festhalten, verbuchen; es gelten insoweit die allgemeinen Grundsätze bzgl der Aufzeichnungen. Das Ablegen von Belegen ist grundsätzlich kein Aufzeichnen (BFH BStBl II 1988, 613; BFH/NV 2004, 1402). Dies gilt auch dann, wenn die Belegsammlung geordnet ist (BFH BStBl II 1988, 611; BFH/NV 2004, 1402; BStBl II 20...mehr

Rn 24 Für Kosten und Lasten gelten grds keine Besonderheiten. Etwas anderes gilt, wenn es eine ausdrückliche, eindeutige Vereinbarung gibt (BGH ZMR 22, 232 Rz 18 ff.; NZM 21, 692 Rz 17). Es genügt insoweit nicht, wenn bloß vereinbart ist, dass die Untergemeinschaften weitgehend verselbständigt sein sollen oder dass die Kosten getrennt ermittelt und abgerechnet oder eigene Rü...mehr

Korrespondierend mit den Neuregelungen zum Wirtschaftsplan ist Beschlussgegenstand der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG lediglich die Abrechnungsspitze. Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Saldo aus den nach Wirtschaftsplan kalkulierten Soll-Hausgeldern und den tatsächlich angefallenen Kosten. Maßgeblich ist also nicht ein Abrechnungssaldo aus tatsäc...mehr

Wann die auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzten Nachschussforderungen der Gemeinschaft gegen den einzelnen Miteigentümer fällig sind, ist im Wohnungseigentumsgesetz selbst nicht geregelt. § 271 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Gläubiger – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – sofort Zahlung verlangen kann und der Schuldner – der einzeln...mehr

Bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.[1] Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dann, wenn sich nicht lediglich die Mehrheit auf Kosten einer Minderheit finanziell entlasten möchte (Willkürverb...mehr

Weist die genehmigte Jahresabrechnung Guthaben zugunsten einzelner Miteigentümer aus, können die Wohnungseigentümer darüber beschließen, ob das Guthaben an den Miteigentümer ausgezahlt oder mit den künftigen Vorauszahlungen verrechnet wird. Die Möglichkeit der Auszahlung von Anpassungsbeträgen bzw. Guthaben steht den Wohnungseigentümern unter Geltung des WEMoG allerdings nur...mehr

Nach der nicht mehr geltenden Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG a. F. konnten dem Verwalter die Kosten insbesondere eines Anfechtungsverfahrens auferlegt werden, wenn er dieses aufgrund groben Verschuldens zu verantworten hatte. § 49 Abs. 2 WEG a. F. ist mit Inkrafttreten des WEMoG deshalb entfallen, weil seit jeher ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch gegen den Verw...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG sind Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG lediglich die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den gebildeten Rücklagen. Alleiniger Beschlussgegenstand ist letztlich der auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallende Vorschussbetrag, also das, was er an Hausgeld in der jeweiligen Wirtschaftsperiode zu z...mehr

Häufig sind zwar zugunsten einzelner Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Bereichen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt, entsprechende Kostentragungsregelungen aber nicht vereinbart. Soweit dem Sondernutzungsberechtigten bereits durch Vereinbarung Kostentragungspflichten auferlegt worden sind, muss stets geprüft werden, welche Kosten hiervon tatsächlich umfasst sind....mehr