Fachbeiträge & Kommentare zu Leerstand

Rn. 88 Stand: EL 161 – ET: 11/2022 Ein hinreichender wirtschaftlicher Zusammenhang soll nach der Rspr nur dann angenommen werden können, wenn sich der endgültige Entschluss zur Einkünfteerzielung anhand objektiver Umstände belegen lässt (BFH v 04.06.1991, IX R 30/89, BStBl II 1991, 761; BFH v 19.09.2012, VI R 78/10, BStBl II 2013, 284; BFH v 11.12.2012, IX R 14/12, BStBl II 2...mehr

Rz. 32 § 48 Abs. 1 S. 1 EStG sieht vor, dass Empfänger von Bauleistungen einen Steuerabzug vornehmen müssen, wenn sie Unternehmer i. S. d. § 2 UStG sind (Rz. 14). Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinn ist auch derjenige, der Grundstücke vermietet oder verpachtet. Der Anwendungsbereich des Steuerabzugs wird durch die Einführung der Zwei-Objekt-Grenze durch das Steueränderung...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Hausgeldklage nicht erfolgreich einwenden, seine Wohnung stehe leer oder sei nicht zu gebrauchen[1], denn nur er und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die anderen Wohnungseigentümer tragen das Verwendungsrisiko. Die Hausgeldverpflichtung besteht unabhängig von einem Gebrauch des Sonder- oder des gemeinschaftlichen Eigen...mehr

Rz. 815 Die Einkünfteerzielungsabsicht kann schon vor Abschluss eines Mietvertrags bei einer leer stehenden Wohnung vorliegen. Entsprechende Aufwendungen können als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige aufzeigen kann, dass er den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat. In anderen Fällen muss die Einkünfteerzielungsa...mehr

Rz. 962 [Anschaffungs-/Veräußerungszeitpunkt → Zeile 32] Die Veräußerung eines privaten Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach dessen Erwerb unterliegt als Spekulationsgeschäft der Besteuerung. Ohne Belang sind die Gründe für den Verkauf, sodass eine Steuerpflicht auch z. B. dann eintritt, wenn die Versteigerung droht (BFH, Urteil v. 27.9.2012, III R 19/11, BFH/NV 2013 S....mehr

Rz. 863 Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als HK zu behandeln, wenn sie zeitnah zur Anschaffung anfallen und im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind (§ 9 Abs. 5 Satz 2 EStG i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ob anschaffungsnahe HK vorliegen, ist wie folgt zu prüfen: Aufwendungen für Instandsetzungs- un...mehr

Im stationären Einzelhandel wirkt sich vor allem die Umsatzverlagerung auf den Online-Handel aus. Neben der Miete sind die Personalkosten der zweitgrößte Kostenfaktor, den es zu reduzieren gilt. Es gilt zu überprüfen, ob die aktuell bezahlte Miete verhandelbar ist. Zu den heute fast überall möglichen Konzessionen der Vermieter hat der wachsende Leerstand in den Innenstädten,...mehr

Kommentar Nachdem sich der EuGH und nachfolgend der BFH mit einem speziellen Thema zur Frage der Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG auseinandergesetzt hatten, nimmt nun auch die Finanzverwaltung zu der Frage Stellung, wie sich eine Änderung der Verhältnisse auf die Vorsteuerberichtigung auswirkt, wenn der Unternehmer eine von mehreren (steuerlich unterschiedlich zu beurte...mehr

Rz. 127 [Autor/Stand] Eine besondere Aufmerksamkeit verdienen Nutzflächen, die sich innerhalb von Wohngebäuden befinden. Hierbei ist beispielsweise an das freiberuflich genutzte Arbeitszimmer zu denken, das sich in einem Einfamilienhaus befindet. Zudem können innerhalb eines Mietwohngrundstücks Räume zu gewerblichen Zwecken vermietet werden, weil Grundstücke immer dann zur G...mehr

Rz. 111 [Autor/Stand] Die Regel ist: Dritten zur – entgeltlichen oder unentgeltlichen – Nutzung überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten gehören grundsätzlich zum Verwaltungsvermögen, § 13b Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 ErbStG. Rz. 112 [Autor/Stand] Werden neben der Überlassung von Grundstücksteilen weitere gewerbliche Leistungen einheitlich angeb...mehr

Der begünstigte Erwerber muss das Familienheim unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Hinweis Schuldhaftes Zögern Unverzüglich bedeutet hier ohne schuldhaftes Zögern (R E 13.4 Abs. 2 Satz 4 ErbStR 2019). Befreiungsunschädlich ist es, wenn der überlebende Ehegatte oder überlebende eingetragene Lebenspartner pflegebedürftig wird oder sogar verstirbt. In Zeile 9 ist anzugeben,...mehr

Rn. 119 Stand: EL 159 – ET: 08/2022 Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung sind dann als vorweggenommene WK abziehbar (dh Überschusserzielungsabsicht besteht), wenn sich der StPfl endgültig entschlossen hat, daraus VuV-Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat (BFH IX R 1/07, BFH/NV 2009, 68; BFH IX R 39/08, BStBl II 2009, 776; BFH IX...mehr

mehr

mehr

Rz. 1 § 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch fü...mehr

Rz. 42 Durch § 556a Abs. 2 ist den Vermietern von freifinanziertem und dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegenden Wohnraum für den Fall, dass sie etwas anderes vereinbart haben, das Recht eingeräumt worden, verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten ganz oder teilweise nach einem Maßstab umzulegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der e...mehr

Rz. 45 Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf die Miteigentümer gilt allgemein Folgendes:mehr

Rz. 11 Gem. § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller (Auftraggeber) eines Werkvertrags verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen; wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Man spricht insoweit von Abnahmereife. Ein Mangel ist dann unwesentlich bzw. das Werk ohne wesentliche Mängel, wenn dem Besteller zugemutet werden kann, die Leistun...mehr

Rz. 37 Die Zwangsverwaltung einer Wohnung ist zur Sicherstellung der laufenden Hausgeldzahlungen eine sinnvolle Maßnahme, sofern die Wohnung nicht vom Eigentümer selbst genutzt, insbesondere wenn sie vermietet wird. Ist der Schuldner zugleich Eigentümer eines Teileigentums "Stellplatz" oder "Garage", können die Wohnung und das Teileigentum zugleich (als "wirtschaftliche Einh...mehr

Ein Grundsteuererlass ist nicht zu gewähren, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags zu vertreten hat. Dies ist der Fall, wenn der Steuerschuldner das Objekt im vollen Bewusstsein der Unrentabilität einerseits und der Sanierungsbedürftigkeit andererseits erworben hat.[1] Liegt eine wesentliche Ertragsminderung i. S. d. § 33 Abs. 1 Satz 1 bzw. Satz 2 GrStG [2] dur...mehr

Ist die Ertragsminderung bei Wohnungen und anderen Räumen durch Leerstand bedingt, hat der Vermieter die Ertragsminderung i. d. R. nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat.[1] Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umstände...mehr

Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken gilt als Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks.[1] Die Minderung der Ausnutzung entspricht dem Unterschied zwischen der normalen und der tatsächlichen Ausnutzung des Gebäudes. Steht das Gebäude leer, beträgt die Minderung der Ausnutzung 100 %. Bei teilweisem Leerstand ist für die Best...mehr

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, ist nach § 34 Abs. 1 Satz 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) geschätzte übliche Jahresmiete zu verstehen. Die übliche Jahresmiete ist in Anlehnung an die Miete zu ermitteln, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebsko...mehr

Die Minderung des normalen Rohertrags ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag aus dem normalen Rohertrag zu Beginn des Erlasszeitraums, d. h. der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete, und dem im Erlasszeitraum tatsächlich erzielten Rohertrag. Die Minderung des Rohertrags ist in einem Prozentsatz des normalen Rohertrags anzugebe...mehr

Rz. 405 Nach der dogmatisch nicht überzeugenden, praktisch indes brauchbaren Rechtsprechung kann auch dann von einem Bauträgervertrag gesprochen werden, wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss schon fertiggestellt ist.[1] Maßgebend ist allein, ob Vertragsgegenstand eine neu errichtete Eigentumswohnung ist. Der Grund für diese sehr weite Sichtweise liegt darin, dass die Rechtspr...mehr

Rz. 587 Im Einzelfall kann ein Schadensersatzanspruch des Erwerbers aus einer Verletzung einer vertraglich übernommenen Beratungspflicht durch den Bauträger resultieren. Der Bauträger als Veräußerer einer Eigentumswohnung ist gewöhnlich allerdings nicht verpflichtet, den Erwerber über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen für den Käufer aufzuklären oder zu ber...mehr

Rz. 48 Eine Renditeberechnung sollte zunächst eine scheinbare Banalität nicht aus dem Blick verlieren: Die Rendite einer Immobilieninvestition muss zunächst ohne Berücksichtigung einer Fremdfinanzierung erfolgen, was bei Wertpapieranlagen Usus ist. Erst im zweiten Schritt sollte man sich Vergewisserung darüber verschaffen, ob eine Fremdfinanzierung sich positiv auf die Gesam...mehr

Rz. 17 Das Mietausfallwagnis umfasst das Risiko einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Zahlungsrückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand entsteht, von uneinbringlichen Zahlungsrückständen oder bei vorübergehendem Leerstand anfallenden, vom Eigentümer zusätzlich zu tragenden Bewirtschaftungskosten, sowie von uneinbring...mehr

Rz. 12 Unter der Prämisse der Definitionen der einzelnen Grundstücksarten in § 249 Abs. 2-9 BewG erfolgt die Abgrenzung der Grundstücksarten grundsätzlich nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- und Nutzflächen bzw. nach dem Verhältnis der Flächen die Wohn- und Nichtwohnzwecken dienen. Hierbei ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume der Gebäude im Feststellungszeitp...mehr

Rz. 23 Der Exkurs über die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswerts (Ertragswerts) im Ertragswertverfahren auf der Grundlage der anerkannten Vorschriften des Baugesetzbuchs soll mit einem Blick auf die Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen i. S. d. § 8 Abs. 3 ImmoWertV abgeschlossen werden. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale s...mehr

Rz. 10 Das Sachwertverfahren i. S. d. §§ 21 – 23 ImmoWertV 2010 kann in der Verkehrswertermittlung insbesondere dann zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – marktüblich – der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist.[1] Noch tiefergehender formuliert kommt das Sachwertwertverfahren dann zur Anwendung, wenn d...mehr

Rz. 6 Die Sicherheitsleistung darf für Wohnraum grundsätzlich das Dreifache einer Monatsmiete im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung – spätere Mieterhöhungen oder Mietminderungen (vgl. dazu unter Rn. 8) beeinflussen die Höhe grundsätzlich nicht – nicht übersteigen. Soweit die vom Wohnungsmieter erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – u...mehr

Rz. 111 Die Freistellung entfällt rückwirkend in voller Höhe, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren (gerechnet ab dem Todestag) nach dem Erwerb nicht mehr selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen (s. Rn. 96 ff.) an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert. Gründe für die Aufgabe der Selbstnutzung können z. B. sein: Auszug und ...mehr

Rz. 99 Subjektive (persönliche) Gründe für eine fehlende Selbstnutzung könnten zum Beispiel sein: ein beruflich veranlasster Umzug, Leerstand der Wohnung während der Woche aufgrund einer beruflichen Pendeltätigkeit, vorübergehender auswärtiger Aufenthalt, um ein krankes Kind zu betreuen, psychische Belastung aufgrund von Streit in der Nachbarschaft. Fraglich ist, nachdem das Gese...mehr

Rz. 38 Die zu Wohnzwecken überlassene Wohnung muss für die Verschonungsregelung des § 13d Abs. 3 Nr. 1 ErbStG vermietet sein. Die Vermietung an sich ist erbschaftsteuerlich nicht definiert. Das Mietverhältnis ist zivilrechtlich das vertragliche Schuldrechtsverhältnis zwischen einem Vermieter und einem Mieter, das auf Gebrauchsgewährung gegen Entgelt (die Miete) gerichtet und...mehr

Rz. 179 Der Hauptzweck des Betriebes muss in der Vermietung von eigenen Wohnungen i. S. d. § 181 Abs. 9 BewG liegen. Das ist der Fall, wenn die Vermietung den überwiegenden Teil der betrieblichen Tätigkeit ausmacht (vgl. R E 13b.17 Abs. 2 S. 1 ErbStR). Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, sind vermietete Grundstücke (bzw. Grundstücksteile), die entsprechend der Funktions- u...mehr

a) Flächenbetrag für zu Wohnzwecken genutzte Gebäude(teile) (Abs. 2 Satz 1) Rz. 224 [Autor/Stand] Die Anwendung dieser Vorschrift setzt voraus, dass ein Gebäude vorliegt. Der Gebäudebegriff deckt sich mit dem bundesrechtlichen, denn § 248 BewG wird explizit in Bezug genommen – ohnehin gilt er jedoch über § 2 Abs. 3 Nr. 2 HGrStG auch uneingeschränkt im hessischen Landesrecht. ...mehr

Rz. 19 Darstellung von Geschäftsverlauf einschließlich Geschäftsergebnis und der Lage der Gesellschaft (§ 289 Abs. 1 Satz 1 HGB) Durch die Darstellung von Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses soll den Adressaten des Lageberichts die Unternehmensentwicklung bis zum Abschlussstichtag sowie das Geschäftsergebnis überblicksartig geschildert werden. Die hier au...mehr

Rn. 1 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Der Leerstand eines Mietobjektes ist für den Abzug der WK von entscheidender Bedeutung. Dabei gilt es zu differenzieren. Der vorübergehende Leerstand einer Ferienimmobilie ist anders zu beurteilen als der Leerstand einer Wohnimmobilie, die auf eine Dauervermietung ausgerichtet ist. Rn. 2 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Der vorübergehende Leerstand ...mehr

Rn. 271 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Für die Feststellung des Bestehens einer Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich renovierungsbedürftiger – und deshalb länger leerstehender – Objekte kann beispielweise der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufwendungen und späterer Vermietung, die Dauer der Renovierung zur Vorbereitung einer Vermietung oder auch die (fehlende) Absehbarkeit, ...mehr

Spindler, Einkünfteerzielungsabsicht bei VuV – Eine Bestandsaufnahme, DB 2007, 185; Heuermann, Irritationen über einen alten Rechtsgrundsatz – Verträge zwischen nahe stehenden Personen ohne zivilrechtliche Wirksamkeit?, DB 2007, 1267; Spiegelberger/Spindler/Wärholz, Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht, 2008; Heuermann, Können wir auf die Überschusserzielungsabsicht verzicht...mehr

Rn. 256 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Mit den Urt des BFH v 11.12.2012 (hier zB BFH BFH/NV 2013, 720) stellt der IX. Senat des BFH heraus, welche Maßnahmen erforderlich sind, um bei länger leerstehenden Objekten von einer Bejahung der Einkünfteerzielungsabsicht ausgehen zu können. Wann von einem längeren Leerstand auszugehen ist, konkretisiert er aber nicht. Er spricht nur von ...mehr

Rn. 263 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Der BFH hat in seiner neueren Rspr insbesondere Stellung dazu bezogen, wie bei Leerständen wegen struktureller Vermietungshindernisse zu verfahren ist. Dieser Bereich betrifft vor allem ostdeutsche Wohngebiete und auch immer mehr westdeutsche strukturschwache Regionen. Durch ein "Überangebot" von Wohnobjekten in diesen Gebieten ist eine Ver...mehr

Rn. 246 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Beabsichtigt der StPfl seine bisher vermietete Wohnung, die seit kurzem leer steht, wieder zu vermieten, so ist nach st Rspr des BFH erforderlich, die objektiven Umstände darzulegen und ggf zu beweisen, woraus sich die innere Tatsache der Einkünfteerzielungsabsicht ergibt. Abgesehen von einer vorübergehenden Leerstandszeit direkt im Anschlu...mehr

Rn. 241 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Ausgehend von diesen Grundsätzen, sind die Fälle in denen ein StPfl während der Leerstandzeiten eine Doppelstrategie (Verkaufen oder Vermieten) verfolgt, differenziert zu beurteilen. Wurde eine Immobilie vor den Leerstandszeiten nicht vermietet, sondern selbstgenutzt oder neu hergestellt, und steht sie dann leer, so müssen weitere Umstände ...mehr

Rn. 236 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Ein spezielles Problem stellt die Behandlung von Leerstandszeiten bei der Vermietung von Wohnraum dar. Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als (vorab oder nachträglich) entstandene WK abziehbar sein. Sie können aber auch privat veranlasst sein. Die steuerliche Anerkennung setzt voraus, dass der StPfl sich endgültig entschloss...mehr

Rn. 61 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Hat der StPfl seine Ferienwohnung für eine Selbstnutzung vorbehalten oder nutzt er sie selbst, so sind die Zeiten des Leerstands im Verhältnis der Selbstnutzung zur Vermietungszeit aufzuteilen. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Selbstnutzung zeitlich beschränkt ist. Dann sind nur die Aufwendungen, die auf die Zeit der Selbstnutzung entfalle...mehr

Rz. 12 Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt zunächst voraus, dass der normale Rohertrag des bebauten Grundstücks (s. Rz. 13) um mehr als 50 % oder um 100 % (s. Rz. 21) gemindert ist. Als Auslöser für eine Rohertragsminderung kommen bei bebauten Grundstücken insbesondere ein Leerstand von Wohnungen oder Geschäftsräumen infolge mangelnder Mieternachfrage, ei...mehr

Rz. 18 Ein Erlass der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt des Weiteren gem. § 34 Abs. 1 S. 1 und 2 GrStG voraus, dass der Steuerschuldner die Minderung des tatsächlichen Rohertrags (s. Rz. 11ff.) nicht zu vertreten hat. Hierin liegt häufig die Krux der Erlassregelung, denn in Fällen wird sich die Ertragsminderung letztlich auf ein Verhalten des Steuerschuldners (Grundstückseige...mehr

Rz. 14 Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt zunächst voraus, dass der normale Rohertrag des bebauten Grundstücks in einem bestimmten Ausmaß (s. Rz. 21) gemindert ist. Den Begriff des normalen Rohertrags hat der Gesetzgeber im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes v. 26.11.2019[1] unter Berücksichtigung des reformierten Bewertungsrechts fortentwickelt und d...mehr