Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Wegen seiner deutlich engeren Auslegung der von der grundsätzlichen Umsatzsteuerfreiheit bezüglich Grundstücksvermietungen umfassten Nebenleistungen hat der EuGH mit seinem im Jahre 2015 Urteil ergangenen Urteil Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie (WAM)[16] einiges Aufsehen erregt. Das vorlegende polnische Gericht fragte u.a. an, ob die eine Vermietungsleistung begleite...mehr

Aus dem Umsatzsteueranwendungserlass ergibt sich, dass bei der Betriebskostenabrechnung zu einer umsatzsteuerfreien Vermietung keinerlei Umsatzsteuerausweis erfolgen darf.[8] Zugleich steht dem Vermieter in diesem Fall keinerlei Vorsteuerabzug aus den diesbezüglich an ihn gerichteten Eingangsrechnungen zu[9]. Aus wirtschaftlicher Sicht ist es daher folgerichtig, dass die Mie...mehr

Geht man dem EuGH folgend bei Versorgungsleistungen regelmäßig von selbständigen Hauptleistungen des Vermieters aus, stellt sich die Frage, inwieweit diese sinnvollerweise überhaupt in die interne Abrechnung der Betriebskosten zwischen Veräußerer und Erwerber einer vermieteten Immobilie einbezogen werden sollten. Wohnungsmieter verfügen in der Regel über einen eigenen Stroman...mehr

Die Betriebskostenabrechnung ist oft Anlass von Diskussionen zwischen Vermietern und Mietern, aber auch zwischen Verkäufern und Erwerbern von Immobilien. Neben primär mietrechtlichen Punkten wie der grundsätzlichen Umlagefähigkeit bestimmter Kosten geht es dabei häufig um die korrekte umsatzsteuerliche Behandlung. Mit solchen umsatzsteuerlichen Aspekten beschäftigen wir uns ...mehr

Robert C. Prätzler / Reglindis Müller-Adams[*] Die Betriebskostenabrechnung ist oft Anlass von Diskussionen zwischen Vermietern und Mietern, aber auch zwischen Verkäufern und Erwerbern von Immobilien. Neben primär mietrechtlichen Punkten wie der grundsätzlichen Umlagefähigkeit bestimmter Kosten geht es dabei häufig um die korrekte umsatzsteuerliche Behandlung. Mit solchen ums...mehr

Gehen im Rahmen von Immobilienverkäufen auch Mietverträge auf den Erwerber über, der diese weiterführt, liegt grundsätzlich eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen[13] vor.[14] Die Parteien vereinbaren in der Regel, dass der Erwerber die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern für das am Übergangstag laufende Kalenderjahr übernimmt und die bis zum Ü...mehr

3.1 Grundsätze Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das WEG keine ausdrückliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers mehr, dafür Sorge tragen zu müssen, dass auch Personen, die sich in seinem Hausstand befinden oder denen er die Nutzung seines Sondereigentums überlassen hat, die Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer einzuhalten haben, wie dies noch ...mehr

In allen Fällen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung einer Sondereigentumseinheit durch den Nutzer besteht sowohl ein Unterlassungsanspruch gegen den Nutzer als auch gegen den das Nutzungsverhältnis vermittelnden Wohnungseigentümer.[1] Praxis-Beispiel Die Intensivpflege- und Beatmungs-WG Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus insgesamt 10 Sondereigentumseinheiten. Das ...mehr

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gesellschafts- und gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grund...mehr

Auch wegen sonstiger vom jeweiligen Nutzer der überlassenen Sondereigentumseinheit ausgehenden Störungen kann auch direkt der überlassende Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungsei...mehr

Gibt der Nutzer des Sondereigentums bei seinem Auszug die überlassenen Schlüssel nicht oder nicht vollzählig zurück, steht dem vermietenden Wohnungseigentümer zwar ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu, weil der Nutzer seine vertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat. Allerdings haftet der Wohn...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das WEG keine ausdrückliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers mehr, dafür Sorge tragen zu müssen, dass auch Personen, die sich in seinem Hausstand befinden oder denen er die Nutzung seines Sondereigentums überlassen hat, die Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer einzuhalten haben, wie dies noch in § 14 Nr. 2 ...mehr

Rz. 252 Stand: EL 122 – ET: 6/2020 Der Entnahmevorgang und die Anschaffung/Herstellung der Wohnung müssen in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang erfolgen. Davon ist auszugehen, wenn innerhalb von sechs Monaten vor Antragstellung bei der ZfA und bis zwölf Monate nach Auszahlung entsprechende Aufwendungen für die Anschaffung/Herstellung entstanden sind. Aufwendungen, fü...mehr

Rz. 270 Stand: EL 122 – ET: 6/2020 Eine Wohnung wird nur zu Wohnzwecken genutzt, wenn sie tatsächlich bewohnt wird. Der Zulageberechtigte muss nicht Alleinnutzer der Wohnung sein. Ein Ehegatte/Lebenspartner nutzt eine ihm gehörende Wohnung, die er zusammen mit dem anderen Ehegatten/Lebenspartner bewohnt, auch dann zu eigenen Wohnzwecken, wenn der andere Ehegatte/Lebenspartner...mehr

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen. Die Frage der Bezugsfertigkeit ist nach objektiven Kriterien unter Berücksichtigung der ...mehr

Für Dauerrechnungen bestehen keine besonderen gesetzlichen Anforderungen. Eine Dauerrechnung muss deshalb dieselben Angaben enthalten wie eine Einzelrechnung. Damit muss der leistende Unternehmer die folgenden Punkte in der Rechnung aufnehmen:mehr

Der Wohnvorteil durch mietfreies Wohnen im eigenen Heim ist als wirtschaftliche Nutzung des Vermögens unterhaltsrechtlich wie Einkommen zu behandeln. Neben dem Wohnwert sind auch Zahlungen nach dem Eigenheimzulagengesetz anzusetzen. Bei der Bemessung des Wohnvorteils ist auszugehen von der Nettomiete, d.h. nach Abzug der auf einen Mieter nach § 2 BetrKV umlegbaren Betriebskos...mehr

Rz. 70 Trotz hohen Wertes muss zusätzlich die Unpfändbarkeit eine Härte für den Gläubiger bedeuten, die durch die Belange des Tierschutzes und die Schuldnerinteressen am Tier bei Abwägung aller Umstände nicht zu rechtfertigen ist. Dies ist z.B. gegeben bei hartnäckiger Zahlungsverweigerung eines Mieters, auch wenn die wertvollen Haustiere (hier: Koi-Karpfen und Papageien) se...mehr

Rz. 73g Eine erlaubte, nicht begünstigte Tätigkeit liegt nach § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. c GewStG auch vor, wenn Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes erzielt werden und diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Die Einnahmen müssen aus anderen als den in §...mehr

Rz. 53 Die Tätigkeit des Grundstücksunternehmens muss sich ausschließlich auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes beziehen. Weitere Tätigkeiten führen, sofern es sich nicht um erlaubte, aber nicht begünstigte Tätigkeiten i. S. d. § 9 Nr. 1 S. 2, 3 GewStG handelt, in vollem Umfang, selbst bei Geringfügigkeit, zur Versagung der erweiterten Kürzung.[1] Von daher is...mehr

Rz. 73a Eine erlaubte, nicht begünstigte Tätigkeit liegt nach § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. b GewStG auch vor, wenn i. V. m. der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes Einnahmen aus der Lieferung von Strom im Zusammenhang mit dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien i. S. d. § 3 Nr. 21 EEG ( § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. b Doppelbuchst. aa GewStG) oder...mehr

Rz. 77 Die erweiterte Kürzung ist nach § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG in vollem Umfang ausgeschlossen, wenn der Grundbesitz des Grundstücksunternehmens dem Gewerbebetrieb eines seiner Gesellschafter oder Genossen dient. Dabei ist es gleichgültig, ob das Grundstücksunternehmen den Grundbesitz dem Gesellschafter bzw. Genossen ganz bzw. nur z. T. entgeltlich bzw. unentgeltlich übe...mehr

Rz. 42 Der erweiterten Kürzung unterliegt nur die "Verwaltung und Nutzung" eigenen Grundbesitzes. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass nicht nur der Gewinn, der unmittelbar aus der Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz resultiert, bei der Ermittlung des Gewerbeertrags zu kürzen ist, sondern der gesamte Gewinn, der sich aus allen vom Begriff der Verwaltung und Nutzun...mehr

Rz. 38 Die erweiterte Kürzung kommt nur für Grundstücksunternehmen in Betracht. Dies sind nach § 9 Nr. 1 S. 2, 3 GewStG Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen i. S. d. WEG errichten un...mehr

Rz. 32 An die Stelle der pauschalen Kürzung tritt nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen i. S. d. WEG errichten und veräußern, die erweiterte ...mehr

Rz. 45 Das Grundstücksunternehmen muss Grundbesitz verwalten und nutzen. Der Begriff "Grundbesitz" ist – ebenso wie bei § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG – im bewertungsrechtlichen Sinne zu verstehen.[1] Um welche Art von Grundbesitz es sich handelt – z. B. Wohn- oder Bürogebäude – ist unerheblich. Bodenschätze sowie Betriebsvorrichtungen rechnen nach § 68 Abs. 2 Nr. 1, 2 BewG nicht zum...mehr

Rz. 41 Die erweiterte Kürzung kommt nur hinsichtlich der begünstigten Tätigkeit – also der ausschließlichen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes – in Betracht. Weitere vom Grundstücksunternehmen ausgeübte Tätigkeiten sind begünstigungsschädlich, sodass entweder die erweiterte Kürzung in vollem Umfang keine Anwendung findet oder nur die entsprechenden Tätigkeiten nich...mehr

Rz. 61 Unschädlich für die Gewährung der erweiterten Kürzung ist die Ausübung der in § 9 Nr. 1 S. 2, 3 GewStG erlaubten, aber nicht begünstigten Tätigkeiten. Diese Tätigkeiten sind insofern nicht begünstigt, als sich die erweiterte Kürzung nur auf den Teil des Gewerbeertrags erstreckt, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Zu den erlaubten, aber ...mehr

Kommentar Die Finanzverwaltung hat die seit dem 1.1.2021 geltenden Vorschriften zur Übertragung der Steuerschuldnerschaft bei Telekommunikationsdienstleistungen präzisiert. Im Mittelpunkt der Präzisierung des UStAE stehen die Telekommunikationsdienstleistungen, die Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaften beziehen und den Mietern bzw. den Eigentümern weiterberechnen. ...mehr

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Wird ein Mietvertrag über ein Hotel in der Weise geändert, dass die bisherige Mitvermietung des Hotelinventars einschließlich Betriebsvorrichtungen beendet und durch eine auf die Dauer des Mietverhältnisses begrenzte Überlassung des Eigentums am Inventar auf den Mieter (Inventarpensionsgeschäft) ersetzt wird, kann auch das Ersatzgeschäft zur Versagung der erweiterten Kürzung na...mehr

Rz. 16 Die Novellierung des Telekommunikationsgesetzes im Jahre 2021 (TKG) dient der Umsetzung der Richtlinie (EU) 2018/1972 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11.12.2018 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation (Kodex). Ziele des Kodex sind der Ausbau und die Nutzung von Netzen mit sehr hoher Kapazität, die Gewährleistung eines nachhaltigen...mehr

Unseres Erachtens ist es nun an der Finanzverwaltung, Abschnitt 9.2 Abs. 9 UStAE an die jüngste Rechtsprechung des BFH anzupassen. Auch wenn eine Reaktion seitens der Finanzverwaltung noch aussteht, ist ein Berufen auf die Entscheidung vom 2.7.2021 empfehlenswert, soweit dies im konkreten Einzelfall einen Mehrwert bietet.[43] Wurde in bereits notariell beurkundeten Grundstüc...mehr

Zeitpunkt der Ausübung: Voraussetzung für die Ausübung der Umsatzsteueroption ist, dass der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen erbracht wird (§ 9 Abs. 1 UStG). Aus dem ausdrücklichen Wortlaut des § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG folgt für diesen Verzicht, dass er "nur in dem gemäß § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag" erfolgen kann.[15] Nach übe...mehr

Die aktuelle Rechtsprechung des BFH hat auch Auswirkungen auf die umsatzsteuerlichen Regelungen in Grundstückskaufverträgen. Vertragliche Regelungen orientieren sich zwar grundsätzlich an dem jeweiligen Einzelfall. Allerdings empfiehlt es sich u.a. folgende Aspekte bei bestimmten Grundstückslieferungen, bspw. von einem Immobilien-Projektentwickler, zu beachten. Vollständige O...mehr

V ist Unternehmer nach § 2 Abs. 1 UStG, da er seine Vermietungsleistungen selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht ausführt. Zum Rahmen seines Unternehmens gehören seine sämtlichen Vermietungsleistungen. Praxis-Tipp Unternehmereigenschaft unabhängig von der Steuerpflicht der Umsätze Vermietungsleistungen führen immer zur Unternehmereigenschaft des Vermieters...mehr

V verfügt über einen umfangreichen Immobilienbesitz in Deutschland. Unter anderem vermietet er an folgende Mieter Büroräume: In einem modernisierten Gebäude der Gründerzeit[1], das V 2018 erworben hatte, vermietet er an den Steuerberater S Büroräume. V ist bekannt, dass S in nicht unerheblichen Umfang auch Leistungen als Dozent im Rahmen von nach § 4 Nr. 21 UStG begünstigten ...mehr

Leitsatz Wird nach Erwerb einer vom Voreigentümer teilweise unberechtigt unter Umsatzsteuerausweis vermieteten Immobilie den Mietern der neue Vermieter mitgeteilt und gehen die Mieten nun auf dem Bankkonto des Erwerbers ein, muss sich der neue Eigentümer die nicht von ihm selbst abgeschlossenen, unberechtigt Umsatzsteuer ausweisenden Mietverträge zusammen mit seinen Kontoaus...mehr

Für die Hinzurechnung nach § 8 GewStG ist darauf abzustellen, ob die Wirtschaftsgüter Anlagevermögen des Mieters/Pächters wären, wenn sie in seinem Eigentum stünden, weil durch die Hinzurechnung i.S. einer Finanzierungsneutralität der objektive Ertrag des Gewerbebetriebs zu ermitteln ist. Entscheidend für die Frage der Hinzurechnung nach § 8 GewStG ist, ob der Geschäftszweck d...mehr

Rz. 100 Die Kosten der Immobilie sind im Grundsatz nur insoweit gegenzurechnen, als sie solche Positionen betreffen, die von einem Mieter nicht verlangt werden können. Alle verbrauchsbedingten Kosten sowie alle nicht verbrauchsbedingten Kosten, die auch ein Mieter zahlen müsste, hat der in der Ehewohnung verbliebene Ehepartner zu tragen, ohne dass er diese Kosten dem Wohnvor...mehr

Rz. 103 Bei der Bemessung des Wohnvorteils geht die Rechtsprechung im Ansatz davon aus, dass der Eigentümer wegen der ersparten Miete billiger lebt als ein Mieter. Kosten die mit dem Eigentum verbunden sind, mindern folglich diesen Wohnvorteil, wenn nicht auch ein Mieter solche Kosten zahlen müsste. Rz. 104 Bei den Nebenkosten hat der BGH früher[107] verbrauchsunabhängige Neb...mehr

Rz. 171 Weder die Trennung noch die Scheidung an sich haben Einfluss auf den Bestand eines Mietverhältnisses unabhängig davon, ob beide Ehegatten die Wohnung angemietet hätten oder nur ein Ehegatte Mieter ist. Ist nur ein Ehegatte Mieter, ist der Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrages ist, nicht Dritter i.S.d. §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten W...mehr

Rz. 186 Grundsätzlich kann ein Mieter als alleiniger Vertragspartner das Mietverhältnis allein durch – schriftliche – Kündigung beenden (§ 542 BGB). Es gibt im Mietrecht keine Sonderregelung für die Ehewohnung. Daher bedarf es keiner vorherigen Zustimmung durch den nicht mietenden Ehegatten nach § 1367 BGB. Die Kündigung der Ehewohnung fällt nicht unter den Tatbestand des § ...mehr

Rz. 187 Der Vermieter, der Mieter und der nicht mietende Ehegatte können eine Mietvertragsübernahme vereinbaren. Der Eintritt in den Mietvertrag ist konkludent möglich. So ist ein Ehegatte, der im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt und den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet, Schö...mehr

Rz. 182 Zudem gewährt § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB im Innenverhältnis beiden Gesamtschuldnern grds. einen gegenseitigen Ausgleichsanspruch, soweit nichts anderes bestimmt ist. Bei Gesamtschuldnerschaft gemäß § 426 Abs. 1 S. 1 BGB kann sich eine abweichende Bestimmung der Anteile aus dem Gesetz, einer Vereinbarung, dem Inhalt und Zweck des Rechtsverhältnisses oder der Natur der Sa...mehr

Rz. 76 Aus dem Zuschlagsbeschluss kann jederzeit die Räumungsvollstreckung gegen den Schuldner stattfinden. Für die Räumungsvollstreckung ist (aufgrund der Änderung ab 1.1.1999) keine besondere Durchsuchungsanordnung des Richters mehr erforderlich, § 758a Abs. 2 ZPO. Dies gilt auch dann, wenn der Zuschlagsbeschluss vom Rechtspfleger erlassen wurde.[92] Hat der Schuldner eine...mehr

Rz. 9 Diejenigen Berechtigten, die ihre Ansprüche zum Verfahren anmelden müssen, um die Beteiligtenstellung zu erreichen, sind in § 9 Nr. 2 ZVG aufgeführt. Hierbei handelt es sich zunächst um Rechte oder Ansprüche, die zeitlich nach dem Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen werden. Weiterhin gehören hierzu die Eigentümer von Zubehörgegenständen, die sich auf de...mehr

Rz. 13 Nach der Beschlagnahme verbleibt die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nach wie vor dem Schuldner, § 24 ZVG. Ist jedoch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und Verwaltung des Grundstücks gefährdet, kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag des Gläubigers einschreiten, § 25 ZVG. Verstößt der Schuldner hiergegen, könnte ein Grundpfandrechtsgläubiger auf Unterlassu...mehr

Rz. 73 Ist das ersteigerte Grundstück vermietet oder verpachtet, hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht, § 57a ZVG. Die Kündigung muss zum ersten gesetzlich zulässigen Termin nach dem Zuschlag ausgesprochen werden. Die außerordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten zulässigen Termin erfolgt, § 57a S. 2 ZVG. Der Zeitpunkt der Verkündung des Z...mehr

Rz. 22 Die wirksame Beschlagnahme erfasst auch diejenigen Gegenstände, die der Hypothekenhaftung unterliegen, §§ 1120 ff. BGB. Hierunter fallen neben den wesentlichen Bestandteilen und Erzeugnissen auch die subjektiv-dinglichen Rechte, die zugunsten des schuldnerischen Grundstücks (herrschendes Grundstück) am dienenden Grundstück bestellt sind. Wichtig ist hierbei der im Bes...mehr