Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rz. 70 Die Ermittlung der aufzuwendenden Nettokaltmiete für eine nach Größe und Wohnungsstandard angemessene Wohnung in dem maßgeblichen Vergleichsraum muss nach einem sog. schlüssigen Konzept erfolgen (s. o.). Das vom BSG in einer Vielzahl von Entscheidungen entwickelte schlüssige Konzept soll die hinreichende Gewähr dafür bieten, dass die aktuellen Verhältnisse des örtliche...mehr

Rz. 31 Welche Aufwendungen im Falle eines selbstgenutzten Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung (grundsätzlich) als Unterkunftskosten zu berücksichtigen sind, wurde früher in Anlehnung an § 7 Abs. 2 der Verordnung zu § 76 BSHG ermittelt (vgl. BVerwG, Urteil v. 2.9.1993, 5 C 18/90). Hieran hält die Rechtsprechung des BSG (vgl. Urteil v. 7.7.2011, B 14 AS 51/10 R Rz. 12 m. w...mehr

Rz. 3 Nach Abs. 1 Satz 1 werden die unabweisbaren Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum i. S. d. § 90 Abs. 2 Nr. 8 als Bedarf für Unterkunft anerkannt, soweit diese unter Berücksichtigung der im laufenden sowie in den darauffolgenden 11 Kalendermonaten anfallenden Aufwendungen insgesamt angemessen sind. Rz. 4 Erfasst werden nur Aufwen...mehr

Die vom Mieter durchzuführende Teppichbodenerneuerung kann durch einzelvertragliche Vereinbarung wirksam geregelt werden.[1] Dabei ist darauf zu achten, dass die Klausel nicht zu unbestimmt ist, da sonst ein Verstoß gegen Treu und Glauben gegeben wäre. Achtung Nur tatsächlich notwendige Erneuerung geschuldet So muss darauf geachtet werden, dass die Erneuerung nur bei deren tat...mehr

Vor dem Verlangen auf Geldersatz muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Schadens setzen.[1]mehr

Dem Vermieter steht ein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn der Mieter den Teppichboden des Vermieters beschädigt. In der Praxis spielen dabei Schäden aufgrund Tierhaltung wie zerschlissene Bodenbeläge, nicht mehr zu entfernende Flecken, Brandlöcher, extensives Rauchen[1], Verschneidungen und dgl. eine hauptsächliche Rolle. Die Schadenshöhe und ihre Feststellung Probleme ergeben si...mehr

Der Mieter ist berechtigt, den von ihm verlegten Teppichboden bei Vertragsende zu entfernen (§ 539 Abs. 2 BGB). Der Vermieter ist berechtigt, dieses Wegnahmerecht durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abzuwenden. Dies gilt nicht, wenn dem Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme zur Seite steht (§ 552 Abs. 1 BGB). Die Parteien eines Mietvertrags können auch ...mehr

Beruft sich der Mieter auf eine Herabsetzung der Miete, muss er das Vorliegen des konkreten Sachmangels beweisen. Er muss also vor allen Dingen darlegen und nachweisen, wie der Teppich aussieht, was durch Augenschein des Richters, Vorlage von Fotografien mit der aufnehmenden Person als Zeugen oder Gutachten gehandhabt werden kann. Für das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung...mehr

2.1.1 Anspruch auf Neuverlegung eines Teppichbodens? Hat der Teppichboden ein bestimmtes Alter erreicht und ist er unansehnlich geworden oder hat er im Laufe des Mietvertrags Schaden erlitten, kann es einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Austausch des Bodens geben. Der Ersatz des Teppichbodens hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun.[1] Für den Bereich des Gew...mehr

R wird durch die Vermietung zum Unternehmer, da er selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht (wirtschaftliche) Umsätze ausführt.[1] Selbst wenn R nicht schon vorher Unternehmereigenschaft aufgrund anderer wirtschaftlicher Aktivitäten inne hatte, wird er spätestens mit dem Erwerb des Mietobjekts zum Unternehmer. Bei dem Erwerb des Hauses ist davon auszugehen,...mehr

Vereinbarungen in Mietverträgen, insbesondere über Wohnraum, finden sich häufig in formularvertraglicher Form. Nicht selten sind sie dann unwirksam. Praxis-Beispiel Teppichverklebung Die formularvertragliche Klausel "Teppichböden dürfen nicht verklebt werden." ist unwirksam. Diese Vertragsbestimmung ist zu allgemein gehalten und nimmt keine Rücksicht auf die Tatsache, dass es w...mehr

Beim frei finanzierten Wohnraum muss der Vermieter die Verwaltungskosten bei der Kalkulation der Grundmiete berücksichtigen. Achtung Verwaltungskosten sind nicht umlegbar Die Verwaltungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten i. S. v. § 556 Abs. 1 BGB. Eine gesonderte Umlage dieser Kosten auf den Mieter ist deshalb bei der Wohnraummiete unzulässig.[1] Dies gilt allerdings nur...mehr

Fordert der Mieter Schadensersatz, weil der Teppich in der Zeit nach Mietbeginn schadhaft wurde, ist er in vollem Umfang dafür beweispflichtig, dass den Vermieter das Verschulden hieran trifft. Etwas anderes gilt nur, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters liegt.[1] Kann die Schadensursache nicht aufgeklärt werden, geht di...mehr

Einkaufscenter bedienen sich zur Verwaltung und für das Marketing i. d. R. eines sog. Centermanagers. Die hierfür entstehenden Kosten können auf die Mieter anteilig umgelegt werden, wenn und soweit es sich um Verwaltungskosten im materiell-rechtlichen Sinne handelt. Achtung Begriff "Centermanagement" ist nicht bestimmt Zu beachten ist aber, dass der Begriff des "Centermanageme...mehr

Vermietet ein Unternehmer Räume an einen anderen Unternehmer, liegt – soweit die Vermietung im Inland ausgeführt wird – ein steuerbarer Umsatz vor, der dort ausgeführt wird, wo das Grundstück belegen ist.[1] Die Vermietung ist aber grundsätzlich steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG. Es ergeben sich für den leistenden Unternehmer nun zwei Möglichkeiten: Der Vermieter kann...mehr

Pflicht des Mieters zur Reinigung Den Mieter trifft die Pflicht, die Mietsache zu schonen und pfleglich zu behandeln, sodass er verpflichtet ist, die Teppichböden einer regelmäßigen Reinigung zu unterziehen. Dementsprechend ist diese Verpflichtung begrenzt auf eine übliche Reinigung. Der BGH versteht hierunter die Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz, vergle...mehr

Der Mieter ist nach Beendigung des Mietvertrags zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet (§ 546 Abs. 1 BGB). Hierzu gehört, mieterseits verlegte Teppichböden zu entfernen, auch wenn sie fest verklebt wurden.[1] Wichtig Inhalt der Rückgabeverpflichtung Inhalt der Rückgabeverpflichtung ist die Beseitigung aller Einbauten und Einrichtungen, die der Mieter in das Mietobjekt eingebr...mehr

Ist die Wohnung oder der Gewerberaum bei Mietbeginn mit Teppichböden ausgestattet, gelten diese als Teil der Mietsache und damit als mitvermietet, es sei denn, die Vertragsparteien haben etwas anderes vereinbart. Die früheren Eigentumsverhältnisse zum Teppichboden spielen dabei keine Rolle, sodass es nicht darauf ankommt, ob der Vermieter sie vom Vormieter erworben oder selb...mehr

Die Frage der Mietkürzung stellt sich, wenn der Teppichboden in den Mieträumen aus vom Mieter nicht zu vertretenden Gründen schadhaft wurde oder ersatzbedürftig verbraucht ist. In diesem Fall ist die Mietsache mangelhaft, wobei das Recht der Minderung neben dem Erfüllungsanspruch des Mieters auf Ersatz gegeben ist. Die Höhe der Minderung bestimmt sich im Einzelfall nach der S...mehr

Hat der Teppichboden ein bestimmtes Alter erreicht und ist er unansehnlich geworden oder hat er im Laufe des Mietvertrags Schaden erlitten, kann es einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Austausch des Bodens geben. Der Ersatz des Teppichbodens hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun.[1] Für den Bereich des Gewerberaums wird dies auch anders gesehen.[2] Die Begri...mehr

Bei der Geschäftsraummiete können die Verwaltungskosten auf den Gewerbemieter umgelegt werden. Der Vermieter kann auch durch Formularmietvertrag die Kosten für die Hausverwaltung wirksam übertragen.[1] Praxis-Tipp Hausverwaltung auf Unternehmen gegen Entgelt übertragen Hat der Vermieter die Hausverwaltung einem Verwaltungsunternehmen gegen ein fest vereinbartes oder vom Mietei...mehr

Begriff Zu den Verwaltungskosten zählen die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses...mehr

Ist der Mieter Anspruchsteller für den gewünschten Austausch des Bodenbelags, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast für die Erneuerungsbedürftigkeit, was dem allgemeinen Beweisgrundsatz entspricht, wonach derjenige, welcher für ihn günstige Tatsachen behauptet, diese beweisen muss. Im Streitfall vor Gericht wird hierzu der Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutac...mehr

Teil H des Hauptvordrucks nimmt die vom Leistungsempfänger aufgrund von ihm gegenüber ausgeführten Leistungen geschuldeten Steuerbeträge auf ( Reverse-Charge-Verfahren ). Die Leistungen, für die der Leistungsempfänger die USt schuldet, sind abschließend in § 13b Abs. 1 und Abs. 2 UStG aufgeführt. In der Steuererklärung werden die verschiedenen Anspruchsgrundlagen teilweise get...mehr

Dem Vermieterpfandrecht dürfte ein Teppichboden des Mieters i. d. R. nicht unterliegen, da es sich um einen Einrichtungsgegenstand handelt, der der Pfändung nicht unterliegt (§ 562 BGB, § 811 ZPO). Eine Ausnahme kann greifen, wenn der Teppichbelag besonders wertvoll ist und eine Austauschpfändung durchgeführt werden kann. Wichtig Pfändungsfreie Sachen Maßgebend sind aber stets...mehr

Da die Umsatzsteuerveranlagung hauptsächlich der Berechnung der vom Unternehmer zu entrichtenden Umsatzsteuer (oder ggf. eines Vorsteuerüberhangs) dient, sind in der Steuererklärung in Teil C des Hauptvordrucks zuerst die steuerbaren und steuerpflichtigen Umsätze anzugeben, für die der leistende Unternehmer auch die USt selbst schuldet. Aufgrund des zum 1.1.2023 in § 12 Abs....mehr

Die Luftfeuchtigkeit ist der Wassergehalt der Luft und wird in der Regel als relative Luftfeuchtigkeit in Prozent angegeben. Die relative Luftfeuchtigkeit ist der Indikator, den wir im Alltag meist verwenden und sie ist temperaturabhängig. Das bedeutet, wenn die Temperatur steigt, kann die Luft mehr Wasserdampf aufnehmen und die relative Luftfeuchtigkeit fällt, selbst wenn d...mehr

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen nicht höher sein als 4.800 EUR[1] je Quadratmeter Wohnfläche (§ 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG). Ist diese Grenze überschritten, entfällt die gesamte Förderung des § 7b EStG.[2] Praxis-Beispiel Keine Förderung: Kostengrenze ist überschritten B errichtet im Jahr 2024 (Bauantrag 2023) ein Luxusmietwohngebäude mit einer Wohnfläche von 400 m2...mehr

Der Mieter hat sämtliche Maßnahmen zu dulden, die in Erfüllung des GEG erforderlich sind, da sie aufgrund rechtlicher Verpflichtung erforderlich sind.[1] Rechtsgrundlage stellt hier § 555b Nr. 6 BGB dar. Hiernach gehören zu den vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen auch solche, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten ha...mehr

Versorgt sich der Mieter selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, ermittelt er nach § 5 Abs. 3 CO2KostAufG im Fall eines Wohngebäudes und nach § 8 Abs. 2 CO2KostAufG bei einem Nichtwohngebäude im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß der Wohnung bzw. sonstigen Nutzungseinheit in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohn- bzw. Nutzfl...mehr

Nach § 561 Abs. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis bis zum Ablauf des 2. Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Das Gesetz räumt ihm also zunächst eine Überlegungsfrist ein, ob er das Mietverhältnis kündigen möchte. Ist dies der Fall, kann er das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats nach A...mehr

§ 555e BGB verleiht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Praxis-Beispiel Fristberechnung Die Modernisierungsankündigung geht de...mehr

Musterschreiben: Duldungserklärung des Mieters zu Modernisierungsankündigung Duldungserklärung Hiermit dulde ich die mit Schreiben vom 1.4.2024 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen. München, den ______________ _____...mehr

2.3.1 Grundsätze Nach § 559 Abs. 3 BGB sind die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, die von der Modernisierungsmaßnahme betroffen sind. Der Umlagemaßstab muss dabei der Billigkeit entsprechen. Keiner der Mieter darf unberechtigt bevorzugt oder benachteiligt werden – aus welchen Gründen auch immer.[1] So ist selbstverständlic...mehr

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über: die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden ...mehr

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Grundsätzlich also hat der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erhaltung der Mietsache nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Entspricht der Zustand de...mehr

Nach § 7 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Wohngebäuden bzw. § 8 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Nichtwohngebäuden ermittelt der Vermieter die auf den oder die Mieter entfallenden Kohlendioxidkosten. Bezüglich des auf ihn selbst entfallenden Anteils hat ein Vorwegabzug zu erfolgen. In der Heizkostenabrechnung ist nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG bzw. § 8 Abs. 3 CO2KostAufG die Anteil...mehr

Die Neuregelungen des GEG haben eine Erweiterung des Katalogs der Modernisierungsmaßnahmen des § 555b BGB erforderlich gemacht. Als Modernisierungsmaßnahme gilt nach § 555b Nr. 1a BGB auch eine bauliche Veränderung, durch die mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden. Wird ...mehr

Ihrem Wesen nach stellt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters eine einseitige Gestaltungserklärung dar. Sie ist also nicht von der Zustimmung des Mieters abhängig. Vor diesem Hintergrund muss sie inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen genügen. Genügt sie diesen nicht, ist sie unwirksam. Zunächst muss der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung deutlich machen, dass...mehr

Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 und Nr. 1a BGB, also in den Fällen der energetischen Modernisierung oder der Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG, ist der Mieter nicht mit einem Härteeinwand ausgeschlossen. Folgende Kriterien sind im Rahmen der Interessenabwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu berücksichtigen: Die zu erwartende Mieterhöhun...mehr

Da sich die Aufteilung der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter nach dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr richtet, und dieser sowohl für Vermieter als auch Mieter im Fall des Direktbezugs auch auf Grundlage der vom Energielieferanten mitzuteilenden Angaben zu errechnen ist, hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimasch...mehr

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat nach § 15 Nr. 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern u. a. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu dulden. Da nach öffentlichem Recht erforderliche Baumaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen i. S. v. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG darstellen,[1] besteht also eine gene...mehr

Voraussetzung für die Zahlung der erhöhten Miete ist, dass die Modernisierungsmaßnahme vollständig abgeschlossen ist. Nicht Voraussetzung ist, dass der Vermieter schon die Kosten des entsprechend beauftragten Unternehmens ausgeglichen hat. Ist jedenfalls die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen, hat der Mieter die erhöhte Miete nach § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des 3. Monat...mehr

Ankündigung Bauliche Maßnahmen nach § 15 Nr. 2 WEG sind spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Der Ankündigung von baulichen Maßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Baumaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die genutzte Sondereigentumseinheit v...mehr

Vermieter haben zu beachten, dass in die Kostenumlage auch leerstehende Wohnungen einbezogen werden müssen. Dies gilt selbstverständlich unabhängig davon, ob der Mieter die von ihm gemietete Wohnung nicht bewohnt oder ein Mietverhältnis nicht besteht. Im 2. Fall sind die anteiligen Kosten vom Vermieter zu tragen. Entsprechende Grundsätze gelten für Geschäfts- bzw. Gewerberäu...mehr

Am 1.1.2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) in Kraft getreten. Es regelt die Aufteilung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern. CO2-Emissionshandel Auf Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) müssen Unternehmen, die mit Heizöl und Erdgas sowie Benzin und Diesel beliefern, seit dem 1.1.2021 einen Kohlendioxidpreis z...mehr

Nach GEG erforderliche Maßnahmen dienen allein der Energieeinsparung. Hierbei ist es auch unerheblich, ob bestimmte Nachrüstpflichten oder die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zu erfüllen sind. Da sie jedenfalls in aller Regel der nachhaltigen Energieeinsparung dienen, können sie auch eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 2 BGB darstellen, auch wenn es sich um Ma...mehr

Modernisierungsmaßnahmen enthalten häufig auch Elemente von Erhaltungsmaßnahmen. Kosten von Erhaltungsmaßnahmen können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Das bringt § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB zum Ausdruck. Insoweit können also keine Kosten angesetzt werden, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen entstanden wären. Praxis-Beispiel Fassadenarbeiten Die Gebäudefassade des in den 196...mehr

Im Regelfall betreffen nach GEG erforderliche Maßnahmen alle Wohnungen. Wohl probatester Umlagemaßstab kann in all den Fällen, in denen alle Wohnungen von der Maßnahme profitieren bzw. betroffen sind, eine Umlage nach der beheizten Wohnfläche sein. Dies gilt im Fall von Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle oder der Kellerdecke unabhängig davon, ob einzelne Wohnungen in untersch...mehr

Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als den nach § 5 Abs. 2 CO2KostAufG auf ihn entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten zu tragen hat, sind nach § 6 Abs. 1 CO2KostAufG in Mietverträgen über Wohnraum oder über Räume, die zwar keine Wohnräume sind, sich aber in einem Wohngebäude befinden, unwirksam. Entsprechendes gilt nach § 8 Abs. 1 CO2KostAufG für die Mieter vo...mehr