Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rn 21 § 559c IV 1 ist nach § 559c IV 2 Nr 2, der auf Initiative des Rechtsausschusses (BTDrs 17/11894, 22) ins Gesetz eingefügt worden ist, ferner nicht anzuwenden, sofern eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses nach § 20 I WEG durchgeführt wird (gemeint ist nicht ein etwaiger Grundlagenbeschluss; aA Hinz ZMR 19, 645, 648), der frühestens zwei Jahre nach Zuga...mehr

Rn 6 Betriebskosten sind nur solche Kosten, die für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache anfallen. Hieran fehlt es zB bei den Kosten für Parkflächen, deren Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet ist. Nicht erforderlich ist, dass der Gebrauch durch die Mieter selbst erfolgt oder sich als rechtmäßige Inanspruchnahme der Mietsache darstellt (BGH VIII ZR 117/21 Rz 26; ZMR ...mehr

Rn 14 Gegenstand der Pauschale müssen und können allein Betriebskosten (Rn 3 ff) mit Ausn der Heiz- und Warmwasserkosten sein. Deckt eine Pauschale verbrauchsabhängige Kosten ab, ist der Mieter nach § 241 II verpflichtet, einen übermäßigen, über das gewöhnliche und der Pauschale zu Grunde liegende Maß hinausgehenden Verbrauch zu vermeiden; liegt es nicht so, kann er nach § 2...mehr

(1) Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden nach der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1 und der §§ 566c bis 566e, 567b entsprechende Anwendung. (2) 1Der Eigentümer ist berechtigt, das Miet-oder Pachtverh...mehr

Rn 17 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 1 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. § 20 II 1 Nr 1 bezieht sich sowohl auf das gemE, das sich im Bereich der Wohnung eines WEigtümers befindet, als auch auf das übrige gemE (BRDrs 168/20, 69). Vom Begriff ›WEigtümer‹ erfasst sind auch Dritte, also die Personen, ...mehr

Rn 14 Der Wasserverbrauch der Mietsache (§ 555a Rn 2) wird ggü dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich vom Mieter rechtmäßig vorgenommener Verbesserungen (Rn 1) reduziert, wenn er durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) für denselben Vorgang zurückgeht. Eine bauliche Veränderung, die den Wasserverbrauch reduziert, dient in erster Linie einer ökologischen Zielse...mehr

Rn 23 Ob die Einwirkungen einer Modernisierungs- iSv § 555c IV oder einer Erhaltungsmaßnahme (vgl § 555a III) unerheblich sind, ist im Einzelfall nach der Härte iSv § 555d II zu beurteilen, die ein Mieter erfährt. Es geht va um die voraussichtliche Dauer (Rn 16) und den voraussichtlichen Umfang (Rn 12 ff), mithin die Intensität der baulichen Veränderungen. Va Veränderungen d...mehr

Rn 123 Die Ausstattung von Alt- und Neubauten muss nicht identisch sein (BGH ZMR 04, 807, 808; 92, 234, 237). Eine unrenovierte Wohnung in einem Altbau muss ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlauben (BGH ZMR 19, 576 Rz 32; NJW-RR 10, 737). Hierzu gehört die Bereits...mehr

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. (2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. (3) Mie...mehr

Rn 80 Der vermietende WEigtümer muss somit selbständig abrechnen oder, etwa durch den Verwalter als SonderE-Verw, abrechnen lassen. Dazu muss er in die entspr Belege beim Verw Einsicht nehmen und anhand der in der WE-Anlage geltenden Umlageschlüssel auf sich selbst umlegen (s.a. Rn 110). Anschließend muss er anhand der vereinbarten oder nach den nach § 556a III 1 geltenden U...mehr

Rn 12 Es ist nach § 559b I 2 anzugeben, welche Modernisierungsmaßnahme(n) im Einzelnen durchgeführt wurde(n). Dazu ist keine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu bieten. Es ist ausreichend, die durchgeführte Maßnahme so zu beschreiben, dass der Mieter, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen...mehr

Rn 4 Der Vermieter kann die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Arbeiten (= Fertigstellung; s.a. § 13 I 1 WoBindG) verlangen (BGH NJW 15, 934 Rz 39). Die Miete muss aber nicht binnen einer bestimmten Frist nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erhöht werden. Wartet der Vermieter mit der Erhöhungserklärung zu lange, kann der Modernisierungszuschlag in seltenen Fällen allerdin...mehr

Rn 3 Bei den betroffenen Räumen kann, muss es sich aber nicht um Wohnräume handeln. § 578 II 2 erklärt § 569 I außerdem auf Räume, die nicht Wohnräume sind, für anwendbar, falls sie zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Es kann sich daher auch um andere nach ihrer Zweckbestimmung zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume handeln, zB Büroräume (Brandbg ZMR 17, 387), Ga...mehr

Rn 30 § 24 VII 8 gibt dem WEigtümer oder einem Ermächtigten ein Recht auf Einsicht (dazu § 18 Rn 39), nicht auf Herausgabe. Ein besonderes berechtigtes wirtschaftliches oder rechtliches Interesse an der Einsicht ist nicht darzulegen. Es besteht idR kein Anspruch auf Fertigung und Aushändigung von Kopien. Wird die Beschl-Sammlung elektronisch geführt, besteht ein Anspruch auf...mehr

Rn 3 Der anwaltliche Schriftsatz genügt der Form, wenn der Kündigende oder dessen Bevollmächtigter die für den Kündigungsempfänger vorgesehene Abschrift eigenhändig unterschreibt (BGH NZM 03, 229, 230; ZMR 97, 280). Ausreichend ist es ferner, wenn die Urschrift eigenhändig unterschrieben ist und der Kündigungsempfänger eine beglaubigte Abschrift erhält, wobei der Beglaubigun...mehr

Rn 15 Die – ggf nur faktische (Ddorf v 26.4.16, 10 U 3/16, Juris) – Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis – oder nach deren wirksamem Widerruf (LG München I ZMR 16, 451) – des Vermieters an einen Dritten stellt grds (wenn kein Fall des § 565 gegeben ist, LG Berlin GE 16, 1579) ein vertragswidriges zur fristlosen Kündigung berechtigendes Verhalten dar (LG Berlin ZK 65 DWW 22, 1...mehr

Rn 23 Wird am AG ein in dessen ausschl Zuständigkeit fallender Anspruch (zB aus Wohnraum-Miete) mit einem Anspruch verbunden, für den die Zuständigkeit wertabhängig ist (zB aus Verletzung des Vermieters durch den Mieter), ist für die Bestimmung der wertabhängigen Zuständigkeit keine Addition der beiden Einzelwerte vorzunehmen, sondern eine isolierte Betrachtung geboten. Werd...mehr

Rn 30 Veranlasst ein Vertragspartner den anderen zur fristlosen Kündigung und kann er sich bezüglich seines Verschuldens nicht entlasten, ist er gem § 280 zum Schadensersatz des durch die Kündigung bis zum Ende der vertraglichen Bindungsdauer (Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist; bei Zeitmietvertrag: Ende der Laufzeit) entstandenen Schadens verpflichtet (vgl. KG IMR 19, ...mehr

Rn 9 Der Grund in der Person des Dritten muss so schwer wiegen, dass dem Vermieter eine Gebrauchsüberlassung an diesen nicht zugemutet werden kann (wie bei § 540 I 2). Bsp: berechtigte negative Prognose und konkreter Verdacht, dass Dritter die Mietsache beschädigen oder den Hausfrieden stören wird. Ungenügend sind persönliche Vorbehalte oder Antipathien des Vermieters gegen ...mehr

Rn 1 Der in § 566 normierte Grundsatz ›Kauf bricht nicht Miete‹ übernimmt unter dieser ungenauen vom Gesetzgeber als sprichwörtlich bezeichneten Überschrift (richtig: Veräußerung bricht nicht den Mietvertrag) mit geringfügigen sprachlichen Änderungen die bisherige Regelung des § 571 aF. Es handelt sich hier um eine typische Mieterschutzbestimmung. Der Mieter soll nicht den M...mehr

Rn 13a Wird die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität iSd § 3 Nr 33 TKG angeschlossen, ist die Erhöhung nach § 559 I 1 nur dann zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gem § 72...mehr

Rn 10 Dieser Befristungsgrund ist mit dem in § 564c II Nr 2 Buchst b aF identisch. Maßgebend ist, ob der Vermieter die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Mit Beseitigung ist primär der vollständige Abriss des Gebäudes gemeint, es...mehr

Rn 9 Ist die Räumungsklage gegen den Mieter noch anhängig, dann ist für die Räumungsverfügung gegen den Dritten das Prozessgericht der Räumungsklage zuständig. Vor Erlass der Räumungsverfügung muss der Dritte entweder schriftlich angehört oder im Rahmen mündlicher Verhandlung die Gelegenheit zur Anhörung erhalten (Abs 4). Verfügungsanspruch ist der gegen den Dritten bestehen...mehr

Rn 12 Zur Berechnung des für den einzelnen Mieter maßgeblichen Kaufpreises, wenn ein einheitlicher Kaufvertrag über mehrere Wohnungseigentumseinheiten zu einem Gesamtpreis abgeschlossen wurde, kommt eine Heranziehung der Regelung des § 467 in Betracht (Schilling/Meyer ZMR 94, 503 Ziff VII 2). Die Berechnung des anteiligen Kaufpreises erfolgt nach der Formel: Vorkaufspreis gl...mehr

Rn 8 Der Wohnungsinhaber, gleichviel ob er Eigentümer oder Mieter ist, hat grds Alleingewahrsam an allen Sachen, die sich in der Wohnung befinden, auch wenn sie mitgemietet sind (zB bei möbliert gemietetem Zimmer). Der Vermieter, dem ein Betretungsrecht eingeräumt ist, etwa zur Pflege der in seinem Eigentum stehenden Sachen oder zur Erbringung von Dienstleistungen (zB bei Ho...mehr

Rn 16 Die Vergrößerung der Mietfläche der vermieteten Räume, zB durch Anbau oder Vergrößerung von (Ständer-)Balkonen (BGH NJW 12, 63 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 242/10] Rz 25), wenn nicht schon einer besteht (LG Berlin GE 06, 190), oder Erweiterung der vorhandenen Räume (die Vergrößerung der Mietsache im Übrigen unterfällt § 555b Nr 7, dort Rn 21); s.a. Rn 15. Bauliche Verände...mehr

Rn 46 Dargestellt werden muss die Verletzungshandlung (Art, Zahl und Dauer, vgl LG Hamburg WuM 77, 30) und der Zeitpunkt der Pflichtverletzung. Bei Zahlungsverzug wird es nicht immer ausreichen eine Saldoliste vorzulegen (str, vgl Junglas ZMR 08, 673; BGH ZMR 04, 254: bei einfacher und klarer Sachlage genügt Angabe des Gesamtbetrags der rückständigen Miete; aA AG Dortmund ZM...mehr

Rn 120 Zur Besitzeinweisung sind grds Schlüssel auszuhändigen (Naumbg ZMR 00, 290; LG Berlin NJW-RR 88, 203; Rn 58). In Betracht kommen Haus- und Wohnungseingangstür, Briefkasten und andere Räume, etwa Boden, Keller, Innenhof, soweit daran ein Gebrauchsrecht besteht (Rn 106 ff). Für jeden zulässigen Bewohner ist grds ein Schlüsselsatz auszuhändigen (LG Berlin GE 85, 1259); e...mehr

Rn 3 Zweck des Hauptmietvertrages muss es – ggf nach einer konkludenten Änderung während der Vertragszeit – sein, die angemieteten Räume als Wohnraum weiter zu vermieten (Drasdo WuM 19, 1). Ausreichend ist es, wenn beide davon ausgehen, dass die Wohnung vom Mieter an Dritte weitervermietet werden soll. Maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen, nicht die tatsächlichen...mehr

Rn 5 Bereits bei Vertragsschluss gegebene/latente Interessen scheiden aus; sonst könnte Mieter vertraglich festgelegte Grenzen des Mietgebrauchs sprengen (BGH NJW 85, 130 [BGH 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84]; LG Berlin ZK 67 WuM 22, 490 [LG Berlin 30.06.2022 - 67 S 35/22]). So auch, wenn eine Wohnung von Anfang an nicht für die eigene Nutzung, sondern ausschl für die Nutzung dur...mehr

Rn 6 Voraussetzung der Überlassung der Wohnung ist, dass Täter und Opfer zum Tatzeitpunkt einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Der Begriff ist dem Mietrecht, dort § 563 II 3 BGB, entnommen. Hierunter fallen in erster Linie Partner nichtehelicher Lebensgemeinschaften sowie nicht eingetragene Lebenspartner, doch soll nach den Intentionen des Gesetzgeb...mehr

Rn 6 Klagebefugt sind ferner der Insolvenz- (LG Düsseldorf ZWE 12, 337; AG Charlottenburg ZMR 10, 644) – solange das Wohnungseigentum nicht freigegeben ist –, der Zwangs- (BayObLG NJW-RR 91, 723 f; KG WuM 90, 324; LG Berlin ZMR 09, 474 f) oder der Nachlassverwalter. Ob die Klagebefugnis dieser Dritten die der WEigtümer des verwalteten Wohnungseigentums verdrängt, ist str (ve...mehr

Rn 2 Eine Mietdatenbank ist eine strukturiert aufgearbeitete, fortlaufend geführte und sich ständig ändernde Sammlung einzelner Mieten. Ihre Funktion besteht darin, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen, aus denen für einzelne Wohnungen Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden können. Eine Mietdatenbank wird von einer Gemeinde...mehr

Rn 11 Es genügt bereits der Hinweis, dass die Wohnung dringend für die Unterbringung eines aktiven Bediensteten benötigt wird (§ 576 I Nr 1, Leonhard AnwZert MietR 5/22 Anm 1). Bei formell wirksamer Angabe der materiell berechtigten Kündigungsgründe kann in einer derartigen Konstellation mit verkürzten Fristen das Mietverhältnis beendet werden (Stuttg WuM 86, 132 f [OLG Stut...mehr

Rn 18 Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung unter Verstoß gegen § 555c II nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hingewiesen, kann der Mieter seine Interessen nach § 555d V 1 grds jederzeit formfrei und ohne eine Frist einhalten zu müssen, mitteilen und begründen. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf eine Mieterhöhung begründen, sind allerdings...mehr

Rn 2 Zum Zeitabschnitt s bei § 556b. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt (BGH ZMR 17, 231). Zum Werktag s bei § 193; der Sonnabend ist wohl auch hier nicht als Werktag anzusehen (vgl BGH ZMR 10, 948). In den von § 579 erfassen Fällen ist...mehr

Rn 5 Gem Art 229 § 3 I Nr 7 EGBGB ist auf Altverträge, dh solche, die am 1.9.01 bereits bestanden, § 551 I aF anzuwenden (s.a. BGH NJW 09, 1491 [BGH 04.02.2009 - VIII ZR 66/08] Rz 14), wonach die Miete grds zum Monatsende zu zahlen ist (§ 551 I 2 aF). Maßgebend ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Ist in einem Altvertrag vereinbart, dass der Mieter verpflichtet ist, die ...mehr

Rn 3 Es muss sich um eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen iSd § 555b Nr 1, 3, 4, 5 oder 6 handeln (BTDrs 19/4672, 32). Zwar ist § 555b Nr 2 nicht ausdr ausgeschlossen. Dies ergibt sich aber nach einer Auslegung. Was für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen gilt, bestimmen §§ 555b ff. Der Mieter kann sich zB auch auf eine Härte iSv § 555d II berufen (s.a. ...mehr

Rn 31 Steht dem Vermieter eine eigene leer stehende Wohnung zur Verfügung und vermietet er diese in Kenntnis eines Bedarfs (BGH ZMR 10, 941), kann er sich später nicht erfolgreich auf Eigenbedarf aus diesem Grund berufen. Nach LG Gießen (WuM 96, 416) ist Eigenbedarf durch Vermieter vorausschauend (LG Lüneburg ZMR 12, 357) zu bedenken. Bei spontan auftretendem Eigenbedarf kan...mehr

Rn 102 Eine formwechselnde Umwandlung einer einen Mietvertrag abschließenden Kommanditgesellschaft in eine rechtsfähige Außengesellschaft bürgerlichen Rechtes (BGH ZMR 01, 338) und der Wechsel im Gesellschafterbestand haben keinen Einfluss auf den Fortbestand der mit der Gesellschaft bestehenden Rechtsverhältnisse (s.a. BGH NZM 10, 280). Sie berühren die Identität der Gesell...mehr

Rn 23 Liegt eine Härte (Rn 20 f) vor, ist mit dieser das Interesse des Vermieters abzuwägen, die Modernisierungsmaßnahme über eine Mieterhöhung (mitzu-)finanzieren. Belange anderer Mieter, des Klimaschutzes und der Energieeinsparung spielen hingegen ebenso keine Rolle (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 33) wie andere Vermieterinteressen. Bei der Abwägung mi...mehr

Rn 124 Im Falle eines Vermieterwechsels ist der frühere Vermieter verpflichtet, wenn zum Zeitpunkt des Wechsels der Abrechnungszeitraum (Rn 42) bereits abgelaufen ist (BGH NZM 07, 441 Rz 13). Dies soll auch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperiode gelten, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist (BGH NZM 07, 441 [BGH 04.04.2007 ...mehr

Rn 15 Selbst dann, wenn eine Erfassung technisch nicht möglich war, soll eine Schätzung möglich sein (Streyl WuM 17, 560, 562; im Überblick Schmid Teil I L; zur formalen Seite s BGH ZMR 17, 30 Rz 27 und 15, 111 Rz 18). Nach hier vertretener Ansicht gilt hingegen § 556a I 1 (Rn 7). Der Mieter kann allerdings nachweisen, dass er bei korrekter Verbrauchserfassung weniger zu zah...mehr

Rn 6 Nach § 555a I sind – auch umfangreiche und belästigende – Erhaltungsmaßnahmen (Rn 3 f) sowie ihnen dienende Vorbereitungsmaßnahmen (zB Gerüst, Sichtung durch einen Sachverständigen oder Handwerker) zu dulden. Unerheblich ist, ob die zu duldende Maßnahme vom Vermieter selbst durchgeführt wird oder auf seine Veranlassung durch Dritte, zB Handwerker. Die Duldungspflicht tr...mehr

Rn 33 Vermieter und Mieter können beim Vertragsschluss vertreten sein (ua Rn 80). Zulässig ist auch die verdeckte Stellvertretung (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff zur Mieterhöhung; s.a. zu Eheleuten Ddorf ZMR 00, 210; Schlesw ZMR 93, 69; LG Gießen ZMR 07, 863, 864; Rn 92). Wird nicht deutlich, für wen der Vertreter handeln wollte, kommt gem § 164 II der Vertrag allerdings mit dem ...mehr

Rn 27 Die VRRL schreibt dem Gesetzgeber eine IV entsprechende Regelung nicht vor, schließlich nimmt sie in Art 3 III lit b VRRL Verträge über Wohnraummiete von ihrem Anwendungsbereich aus. Da die in §§ 312 ff enthaltenen Verbrauchervorschriften bereits bisher auf Wohnraummietverträge Anwendung fanden, dehnte der Gesetzgeber die Bestimmungen der VRRL teilweise auf Wohnraummie...mehr

Rn 5 Das Mitbestimmungsrecht gem § 87 I Nr 9 BetrVerfG (vgl Junker FS Kreutz [10], 171; Bruns NZM 14, 539) betrifft (nur) die echten Werkmietwohnungen (LG Aachen ZMR 84, 280). Dagegen besteht bei Werkdienstwohnungen kein Mitbestimmungsrecht. Auch die Umwandlung einer Werkmietwohnung in eine Werkdienstwohnung unterliegt nicht der Mitbestimmung (OVG Münster WuM 95, 600 [OVG No...mehr

Rn 2 § 553 enthält bei Wohnraummiete eine Ausnahme von § 540 I 1 (Unzulässigkeit einer Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte), um den Bestandsschutz dem Mieter zu erhalten, der die Wohnung teilweise (eine vollständige Überlassung ist unzulässig, AG/LG Hamburg ZMR 05, 297 sowie Streyl NZM 05, 364) einen anderen überlassen möchte, BGH NJW 85, 130, 131. Gem MietRRG soll ...mehr

Rn 2 Die Haftungsvoraussetzungen richten sich weitgehend nach § 836; § 838 enthält lediglich eine Sonderregelung in Bezug auf die Person des Haftpflichtigen. Entstehungsgründe der Gebäudeunterhaltungspflicht sind: Übernahme durch Vertrag, behördliche Bestellung oder Ausübung eines Nutzungsrechts. Die Übernahme durch Vertrag setzt voraus, dass die Verantwortung für die Unterh...mehr

Rn 6 § 577 III sieht – in Abw von der allgemeinen Verweisung in § 577 I 3 auf die §§ 463 ff – die Schriftform für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter vor. Zu den Besonderheiten im Zusammenhang mit dem früheren HausTWG (jetzt §§ 312 ff, 355 ff) vgl J.-H. Schmidt WE 01, 66. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stellt eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung ...mehr