Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Während das Urteil des XI. Senat hinsichtlich der Lieferung von Strom noch nicht vorliegt, wurde am 14.3.2024 die Entscheidung des V. Senates zu den Wärmelieferungen veröffentlicht. Er gab der Revision der Finanzverwaltung statt und wies die Klage ab. Frage nach einer gesondert zu betrachtenden Leistung im Streitfall nicht entscheidungserheblich ... Doch wer in der Folge des ...mehr

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In den Katalog der gemeinnützigen Zwecke soll die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke aufgenommen werden. Dies ist die vergünstigte Wohnraumüberlassung an Personen im Sinne des § 53. § 53 Nr. 2 soll mit der Maßgabe anzuwenden sein, dass die Bezüge nicht höher sein dürfen als das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe i.S.d. § 28 SGB XII; bei Alleinstehenden oder Alleinerz...mehr

Tz. 141 Stand: EL 88 – ET: 01/2017 Die Veranlassung eines Vorgangs im Gesellschaftsverhältnis muss idR im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geprüft werden; zB s Urt des BFH v 18.12.1996, BStBl II 1997, 301 mwNachw. Dies gilt auch für Vertragsänderungen. Eine Vertragsänderung kann idR allerdings nur im Umfang der Änderung zu einer vGA führen, wenn bei Abschluss des urspr Vertr...mehr

Tz. 64 Stand: EL 88 – ET: 01/2017 Das Merkmal beschäftigt sich mit der Vermögensebene der Kö und ihren Veränderungen. Eine vGA kann nach ständiger Rspr des BFH nur vorliegen, wenn das Vermögen der Kö ohne die Vornahme der fraglichen Handlung bzw bei Vornahme einer unterlassenen Handlung höher gewesen wäre als es nun tats ist; grundlegend s Urt des BFH v 22.02.1989, BStBl II 1...mehr

Tz. 222 Stand: EL 88 – ET: 01/2017 Eine beherrschende Stellung eines oder mehrerer Gesellschafter(s) ist bei einer Beteiligung bis 50 % auch ohne Hinzutreten besonderer Umstände anzunehmen, wenn mehrere Gesellschafter einer Kap-Ges mit gleichgerichteten Interessen zusammenwirken, um eine ihren Interessen entspr einheitliche Willensbildung herbeizuführen; zB s Urt des BFH v 25...mehr

Rn. 130 Stand: EL 172 – ET: 04/2024 Schon aus § 22 Nr 2 EStG iVm § 23 Abs 1 Nr 1 EStG bzw § 20 Abs 2 S 1 Nr 1 EStG folgt im Umkehrschluss, dass nicht jede Veräußerung durch Private zu einer gewerblichen Tätigkeit führt. Die Zuordnung von Veräußerungsgewinnen zur Überschusseinkunftsart private Vermögensverwaltung (gesetzlich nicht definiert, als Typusbegriff nur mit Regelbeispi...mehr

Rz. 18 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Für die nicht preisgebundenen Wohnungen ist die sog Vergleichsmiete iSd > R 8.1 Abs 6 Satz 1 LStR zu ermitteln. Das ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskosten-VO umlagefähigen Kosten (BFH 254, 31 = BStBl 2016 I, 835). Sind in einem Haus mit mehreren Wohnungen einige auch an betriebsfremde Personen vermietet, wird die...mehr

Rz. 7 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Der Wert einer vom ArbG dem ArbN im Rahmen des Dienstverhältnisses (> Rz 1 – 3/3) als Sachbezug überlassenen Wohnung wird mit dem um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreis am Abgabeort angesetzt (§ 8 Abs 2 Satz 1 EStG). Dieser Endpreis ist grundsätzlich durch eine individuelle Bewertung der Wohnung, ggf im Wege einer > Schätzung...mehr

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Ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. eine Garage liegt nur dann vor, wenn die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde geregelt ist. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag um einen vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag h...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hat das Gericht die Eigenbedarfskündigung des Vermieters zwar als berechtigt angesehen; gleichwohl aber entschieden, dass das Mietverhältnis aufgrund der unzumutbaren Härte für den Mieter auf unbestimmte Zeit fortzusetzen sei. Aufgrund des vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachtens stehe fest, dass der Verlust der Wohnung den M...mehr

Ebenso bedarf es zur Wirksamkeit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a Abs. 1 BGB der Wahrung der Textform durch das Mieterhöhungsverlangen. Das Erfordernis der Textform erstreckt sich auf die Aufforderung des Vermieters gegen den Mieter zur Abgabe seiner Zustimmung zur Mieterhöhung[1] sowie die Angabe des erhöhten Endbetrags der künftigen Miete a...mehr

Nach § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung aufgrund von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB in Textform zu erklären. Die notwendigen Erläuterungen der Mieterhöhungserklärung müssen ebenfalls den Anforderungen der Textform genügen. Hierzu gehören die Vorlage einer nachvollziehbaren Berechnung des Erhöhungsbetrags mit einer Erläuterung des Verteilungsschlüs...mehr

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch ohne Einhaltung einer besonderen Form wirksam abgeschlossen werden. Haben die Parteien aber einen Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeschlossen oder ist das Recht des Vermieters oder beider Vertragsteile zur ordentlichen Kündigung für eine längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen, so ist die Regelung des § 550 BGB in zweifac...mehr

So muss die Modernisierungsankündigung gem. § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB den Anforderungen der Textform gem. § 126b BGB genügen. Nach dem Wortlaut der Norm bezieht sich das Textformerfordernis auf sämtliche Informationen[1], die inhaltlich an die Modernisierungsankündigung gefordert werden. Aus dem Sinn und Zweck der Modernisierungsankündigung[2] wird weiter gefolgert, dass die ...mehr

Rz. 4 Bei den in § 556e genannten Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich ausschließlich um die in § 555b aufgeführten Maßnahmen. Eine derartige Modernisierung ist umfassend i. S. d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinbli...mehr

Rz. 130 Einnahmen sind nach § 8 EStG alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Stpfl. im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 7 EStG zufließen. Zu den Mieteinnahmen nach § 21 EStG gehören alle Entgelte, die durch die Vermietung veranlasst sind.[1] Hierzu gehört in erster Linie das für die Nutzungsüberlassung gezahlte Entgelt, die Miete ...mehr

Rz. 217 Die ortsübliche Marktmiete setzt sich zusammen aus der Kaltmiete zzgl. der gezahlten Umlagen für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.[1] Die ortsübliche Marktmiete, die vom FG als Tatsacheninstanz festzustellen ist, ergibt sich aus Mietspiegeln der Gemeinden, einem Gutachten eines Sachverständigen, durch Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugr...mehr

Rz. 216 Durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 v. 1.11.2011[1] ist der Prozentsatz auf 66 % angehoben worden. Nach § 21 Abs. 2 S. 2 EStG gilt die Wohnungsvermietung bei diesem Prozentsatz als entgeltlich. Damit entfallen die Prüfung der zweiten Prozentstufe und der Korridor von 56–75 %. Beträgt die Miete ab Vz 2012 [2] weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, erfolgt immer o...mehr

Schließlich stellt sich zunächst die Frage, ob der Mieter unter Gesichtspunkten von Treu und Glauben zu einer Änderungsvereinbarung im oben angesprochenen Sinne verpflichtet sein kann. Widrigenfalls ist noch zu untersuchen, ob der Mieter im Einzelfall daran gehindert ist, sich darauf zu berufen, dass das Mietverhältnis nicht nach § 566 BGB ausschließlich mit dem neuen Allein...mehr

§ 15 Nr. 2 WEG betrifft die Pflicht, bauliche Maßnahmen zu dulden, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Der Sache nach geht es also um bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen im mietrechtlichen Sinne. Das reformierte WEG kennt die Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr. Vielmehr werden beide Maßnahmearten als ...mehr

Das Mieterinteresse besteht letztlich allein darin, die begehrte bauliche Veränderung durchführen zu können. Wie aus § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt, ist dieses Veränderungsinteresse aus gesamtgesellschaftlichen Gründen stets beachtenswert. Insoweit bedarf es keines mieterspezifischen Interesses. Der Vermieter kann also den Wunsch des Mieters nicht per se mit dem Argument zurü...mehr

Mieterhöhungen auf Grund eines behindertengerechten An- und Umbaus eines Hauses sind nicht in voller Höhe, sondern nur in Höhe der jährlichen Verzinsung der Baukosten für einen gleich geeigneten, aber kostengünstigeren An- und Umbau als außergewöhnliche Belastungen zu berücksichtigen. Bei Berücksichtigung der Mieterhöhung als außergewöhnliche Belastung ist ein Gegenwert in F...mehr

Ob Wohnraum- oder Geschäftsraummietrecht anzuwenden ist, hat erhebliche Auswirkungen. Kündigung Ist das Recht für Wohnraum anzuwenden, bedarf die ordentliche Kündigung der Darlegung eines berechtigten Interesses. Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietvertrag anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachte...mehr

Begriff Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wichtig bei einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, der Beurteilung von Mietpreisüberschreitungen nach dem Wirtschaftsstrafrecht und beim Mietwucher nach dem Strafgesetz, der Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht zurückgibt. Hinweis Grundlage Die ortsübliche Vergleichsmie...mehr

Der Vermieter kann die Kosten der Anschaffung und des Einbaus der Rauchwarnmelder im Wege der Modernisierungsmieterhöhung geltend machen. Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 559 Abs. 1 BGB, wonach die Miete um jährlich 8 % erhöht werden kann, wenn in der Wohnung bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, die die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern.[1] Die Voraussetzungen dieser...mehr

Bei vermieteten Eigentumswohnungen ergeben sich bezüglich der Kostenumlage auf den Mieter nichts anderes, wenn der Vermieter von sich aus für seinen Mieter in seiner Wohnung Rauchwarnmelder installiert. Der Mieter muss dies dulden; der Vermieter kann die Miete erhöhen und unter den Voraussetzungen der vereinbarten Kostenumlage die Wartungs- und ggf. die Batteriekosten als Be...mehr

Die angemessenen Unterkunftskosten für die Zweitwohnung am inländischen Beschäftigungsort werden in nachgewiesener Höhe bis max. 1.000 EUR pro Monat als Werbungskosten anerkannt (sog. vereinfachte Angemessenheitsobergrenze).[1] Der Höchstbetrag umfasst sämtliche Aufwendungen, wie: Bruttokaltmiete, an deren Stelle beim Wohneigentum die Abschreibungsbeträge und die Finanzierung...mehr

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter grundsätzlich entscheiden, ob er eine Modernisierung zum Anlass einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nimmt (Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen) oder ob er 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegt (§ 559 BGB; s. Modernisierung). Praxis-Tipp Modernisierungsmieterhöhung ...mehr

In bestimmten Fällen ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen. So besteht ein vollständiger Ausschluss bei der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).[1] Bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs...mehr

Rz. 60 Der Vermieter kann bei einer vereinbarten Grundmiete mit ausgewiesener Betriebskostenpauschale auch dann, wenn die Umlage von Betriebskosten und deren Erhöhung bei einer Erhöhung der Betriebskosten vereinbart worden ist, anstelle der Erhöhung gemäß § 560 von der Mieterhöhungsmöglichkeit gemäß § 558 Gebrauch machen. Der Vermieter ist berechtigt, statt der Umlage der er...mehr

2.1 Vermieter als Bauherr Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein. 2.1.1 Fehlende Identität An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernis...mehr

Von der Härtefallregelung gibt es 3 wichtige Ausnahmen. 6.2.1 Herstellung des allgemein üblichen Zustands Zum einen findet keine Härteprüfung statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Ausgangspunkt ist der "Ist-Zustand" der Wohnung, wobei die vom Mieter bereits durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind.[1...mehr

6.1 Grundsatz Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Ma...mehr

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein. 2.1.1 Fehlende Identität An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernisierung von einer juristis...mehr

Praxis-Beispiel Berechnung Beträgt die Ausgangsmiete 7 EUR/qm Wohnfläche oder mehr, so darf nach § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB der Erhöhungsbetrag nicht höher als 3 EUR/qm Wohnfläche sein. Nach § 559 Abs. 3a Satz 2 BGB beträgt bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 EUR/qm der maximale Erhöhungsbetrag 2 EUR/qm. Zur Ermittlung der maßgeblichen Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiet...mehr

Schließlich ist zu beachten, dass der Mieter gehalten ist, dem Vermieter die einer Mieterhöhung entgegenstehenden Härtegründe rechtzeitig mitzuteilen (§ 555d Abs. 3 BGB; s. Modernisierung, Abschn. 4.7). Anderenfalls sind die Härtegründe des Mieters bei der Abwägung nicht zu berücksichtigen (§ 559 Abs. 5 Satz 1 BGB). Diese Regelung und damit die Ausschlussfrist gilt nur dann n...mehr

Hier sind folgende Fälle zu unterscheiden: Die Modernisierung wird vom Vermieter durchgeführt. Nach Abschluss der Modernisierung wird die Wohnung veräußert. Der Erwerber erklärt nach seiner Eintragung ins Grundbuch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB: Die Erhöhungserklärung ist unwirksam, weil der Veräußerer Bauherr der Modernisierung war und die Mieterhöhungserklärung nicht von...mehr

Gegenüber der allgemeinen Regelung in § 559 BGB gelten im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB folgende Besonderheiten: Instandhaltungskosten zählen wie allgemein nicht zu den Modernisierungskosten; sie sind deswegen bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen. Werden durch eine Modernisierung an sich fällige Instandsetzungskosten erspart, so sind die fiktiven Instandset...mehr

Die Erhöhungsbeträge sind nicht als "Zuschlag" zur Grundmiete zu behandeln. Vielmehr wird die Vereinbarung über die Miethöhe durch die Erklärung nach § 559b BGB abgeändert. Die Modernisierungsbeträge werden also Teil der Miete. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung. Praxis-Beispiel Fristberechnung Wird die Erhöhung im Juni...mehr

Überblick Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung[1] bis 31.12.2018 zugegangen, so kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietrechtsanpassun...mehr

Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Maßgeblich ist ...mehr

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist eine einseitige Gestaltungserklärung. Sie muss gegenüber dem Mieter (bei einer Mehrheit von Mietern gegenüber allen Mietern) abgegeben und sie kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme verlangt werden. Wichtig Mieterhöhungserklärung nach abgeschlossener Einzelbaumaßnahme Anders ist es, wenn der Vermieter mehrere tren...mehr

In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln. 3.1.1 Ansatzfähige Kosten Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit der Planung, sie endet mit der He...mehr

1.1 Geltung für die Wohnraummiete Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg (§ 32 LWoFG BW). Hinweis Nicht bei Gewerberaum Auf gewerb...mehr

3.1 Ermittlung der Gesamtkosten In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln. 3.1.1 Ansatzfähige Kosten Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit de...mehr

Von den Gesamtkosten sind abzuziehen: 3.2.1 Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 Abs. 2 BGB) Bei Wärmedämmmaßnahmen zählen hierzu beispielsweise die Kosten für die Beseitigung von Putzschäden, Mauerrissen und dergleichen. Praxis-Tipp Rechnung in Reparatur- und Modernisierungskosten aufteilen Der Vermieter sollte in einem solchen Fall auf einer Rechnung bestehen, in der die Repa...mehr

Die Belege sind nicht Bestandteil der Erhöhungserklärung. Hinweis Einsichtnahme in Belege Jedoch hat der Mieter das Recht, in die Belege Einsicht zu nehmen. Es gelten dieselben Grundsätze wie bei der Betriebskostenabrechnung.mehr