Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Rz. 26 Die ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung ist nicht mehr Voraussetzung für die Mieterhöhung nach § 559. § 559 Abs. 1, wonach die Mieterhöhung (nur) von der Durchführung der dort aufgeführten Maßnahmen abhängt, berücksichtigt die Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 164/10, WuM 2011, 225 = NJW 2011, 1220 = GE 2011, 541 = NHM 2011, 359 = ZMR 2011, 542...mehr

Rz. 47 Gem. § 555c Abs.2 soll der Vermieter den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach Abs. 3 Satz 1 hinweisen. Der notwendige Hinweis zur Härteregelung darf jedoch nicht in einer Vielzahl von nicht gesetzlich gebotenen Hinweisen untergehen (LG Berlin, Urteil v 13.1.2015, 63 S 133/14, GE 2015, 325). Fehlt dieser Hinweis, ka...mehr

Rz. 29 An die Ankündigung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden (BVerfG, NJW 1989, 969; LG München I, Urteil v. 11.2.2009, 15 S 22980/07, ZMR 2009, 453; LG Berlin, Urteil v. 5.1.2018, 65 S 100/17, GE 2019, 322; LG Berlin, Urteil v. 12.5.2005, 67 S 19/05, GE 2005, 919; Staudinger/Emmerich, § 554 a. F. Rn. 40). Eine nach § 555c Abs. 1 erforderliche Modernisi...mehr

Rz. 13 Da der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 10/11, GE 2012, 57) und die Rechtsprechung nur in Einzelfällen einen solchen Anspruch bejaht, ist eine Vereinbarung darüber...mehr

Rz. 3 Die Ankündigung ist nicht nur formale Voraussetzung dafür, dass der Mieter die Modernisierung dulden muss (Beuermann, GE 1986, 7 m. w. N.; LG Berlin, Urteil v. 19.11.1984, 61 S 37/84, GE 1985, 141), vielmehr löst die korrekte Ankündigung – wenn die sonstigen Voraussetzungen des § 555d erfüllt sind – den Duldungsanspruch überhaupt erst aus (KG, RE v. 1.9.1988, 8 RE-Miet...mehr

Rz. 54 In den bis zum 1.5.2013 entstandenen Mietverhältnissen muss die Ankündigung den Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 in der zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung entsprechen, wenn sie bis zu diesem Zeitpunkt dem Mieter zugegangen ist (Artikel 229 EGBGB i. d. F. des Artikels 2 Abs. 1 Nr. 1 des MietRÄndG). Da die Übergangsregelung sich auf sämtliche "entstandene(n)" Mi...mehr

Rz. 31 Mieter und andere Fremdnutzer sind im Gegensatz zu den Wohnungseigentümern an den WEG-Beschluss nicht gebunden. Ohne Ankündigung müssen sie die Durchführung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen, die in ihr Besitzrecht eingreifen (wie es beim Austausch von Fenstern der Fall ist), nur dann dulden, wenn ihnen die Maßnahmen ordnungsgemäß angekündigt wurden. Nach d...mehr

Rz. 15 Der Mieter hat nach dem gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden Absatz 3 des § 555d dem Vermieter nicht nur die Umstände mitzuteilen, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen (vgl. oben Rn. 5 – 11), sondern auch diejenigen, die der Mieterhöhung entgegenstehen. Das ist insofern konsequent, als auch die Modern...mehr

Rz. 8 Welche Härtegründe zugunsten des Mieters berücksichtigt werden müssen, ist in dem gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden Absatz 2 des § 555d nicht mehr beispielhaft aufgezählt. Daher können auch über die in § 554 Abs. 2 Satz 3 a. F. beispielhaft aufgeführten Härtegründe hinaus weitere Gründe die Duldungspflicht ausschli...mehr

Rz. 20 Weitere Voraussetzung für die Berücksichtigung der verspätet vorgebrachten Härtegründe ist die unverzügliche Mitteilung der Umstände sowie der Gründe der Verzögerung in Textform. Fraglich ist, ob mit der geforderten Angabe der Gründe eine rechtliche Wertung gemeint ist. Dies dürfte aber ausscheiden, da von dem – in der Regel rechtsunkundigen – Mieter eine rechtliche B...mehr

Rz. 1 Nach dem gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden § 555d Abs. 1 hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Dabei handelt es sich um die in § 555b aufgeführten Maßnahmen. Dulden bedeutet nicht, dass der Mieter der Maßnahme zustimmen muss. Fordert der Vermieter nach Modernisierungsankündigung den Mieter unter Beifüg...mehr

Rz. 22 Gem. § 555d Abs. 7 sind zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Vereinbarungen unwirksam. Dies gilt nur für Mietverhältnisse über Wohnraum. Vereinbarungen, die eine Berücksichtigung seiner Aufwendungen bei seinen – mit Zustimmung des Vermieters erfolgten – Modernisierungsmaßnahmen bei späteren vermieterseitigen Modernisierungsmaßnahmen a...mehr

Rz. 70 Die HeizKV gibt kein festes Abrechnungssystem, sondern einen Rahmen vor, der von der Eigentümergemeinschaft (und nicht vom Verwalter) durch Beschluss ausgefüllt werden muss, soweit nicht schon die Teilungserklärung Vorgaben macht. Welche Entscheidungen getroffen werden müssen, wird nachfolgend erörtert. Rz. 71 Zunächst muss festgelegt werden, zu welchem Anteil die Gesa...mehr

Rz. 10 Gegen die Zumutbarkeit können auch die baulichen Folgen der Maßnahme sprechen. Unzumutbar sind Maßnahmen, durch die die Mietsache so umgestaltet wird, dass sie mit dem ursprünglichen Vertragsgegenstand nicht mehr vergleichbar ist. Der Mieter, der eine Wohnung mit bisher als normal angesehener Ausstattung gemietet hat, braucht es gegen seinen Willen nicht hinzunehmen, ...mehr

Rz. 53 Vermietete Immobilien, wie z.B. Mehrfamilienhäuser, werden in der Regel zur Kapitalanlage erworben. Kaufinteressenten haben meist eine konkrete Renditevorstellung und orientieren sich daran, wenn es um die Kalkulation eines aus ihrer Sicht angemessenen Kaufpreises geht. Um die Wirtschaftlichkeit einer zu veräußernden Immobilie kalkulieren zu können, ist es für Kaufint...mehr

Rz. 51 Neben dem baurechtlichen und gestalterischen Potenzial spielt das Lagepotenzial eine große Rolle. Welche Potenziale können sich hier konkret ergeben? Eine gute Lage setzt sich aus verschiedenen Elementen zusammen. Hervorzuheben sind:mehr

Rz. 76 Bei langfristigen Vermögensanlagen hat der Testamentsvollstrecker stets das Inflationsrisiko im Auge zu behalten. Was verstehen wir unter Inflation und was macht sie so gefährlich? Wir sprechen von Inflation bei einem stärkeren Anstieg der Geld- gegenüber der Gütermenge, welche über den Produktionsausbau und einer tolerablen Größe von bis zu 2,0 % p.a. hinausgeht. Der ...mehr

Rz. 15 Ausweislich des Glossars zur Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zum Zusatzprogramm des Mikrozensus 2018[1] wurde unter der Nettokaltmiete (häufig auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet) der monatliche Betrag verstanden, der mit dem Vermieter als Entgelt für die Überlassung der ganzen Wohnung zum Zeitpunkt der Zählung vereinbart war. Dabei war es gl...mehr

Rz. 17 Der Duldungsanspruch kann prozessual grundsätzlich nur im Wege der Klage durchgesetzt werden, nicht im Mahnverfahren. Die Klage muss auf Duldung des Mieters zu einer im Einzelnen genau zu bezeichnenden Maßnahme gerichtet sein, nicht auf Zustimmung. Die Klage kann sich u. U. auch auf Unterlassung von Behinderungen oder – soweit eine Mitwirkungspflicht des Mieters bejah...mehr

Rz. 6 Die Sicherheitsleistung darf für Wohnraum grundsätzlich das Dreifache einer Monatsmiete im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung – spätere Mieterhöhungen oder Mietminderungen (vgl. dazu unter Rn. 8) beeinflussen die Höhe grundsätzlich nicht – nicht übersteigen. Soweit die vom Wohnungsmieter erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – u...mehr

Rz. 4 Hat bei einem Mietverhältnis über Wohnraum der Mieter kraft entsprechender Vereinbarung dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit zu leisten – ohne Vereinbarung braucht er keine Kaution zu leisten –, so kommt es für die Art der Sicherheitsleistung in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung der Parteien an. Sind die möglichen Formen der Mi...mehr

Für Dauerrechnungen bestehen keine besonderen gesetzlichen Anforderungen. Eine Dauerrechnung muss deshalb dieselben Angaben enthalten wie eine Einzelrechnung. Damit muss der leistende Unternehmer die folgenden Punkte in der Rechnung aufnehmen:mehr

Kompensation des Vorsteuerschadens des Verkäufers über Vertragsklauseln: Über geeignete Klauseln im notariellen Grundstückskaufvertrag kann der Kaufpreis ggf. angepasst und der Vorsteuerschaden des Verkäufers kompensiert werden. Der folgende vereinfachte und auf die umsatzsteuerlichen Effekte beschränkte Beispielsfall für die Situation einer Immobilien-Projektentwicklung sol...mehr

Die aktuelle Rechtsprechung des BFH hat auch Auswirkungen auf die umsatzsteuerlichen Regelungen in Grundstückskaufverträgen. Vertragliche Regelungen orientieren sich zwar grundsätzlich an dem jeweiligen Einzelfall. Allerdings empfiehlt es sich u.a. folgende Aspekte bei bestimmten Grundstückslieferungen, bspw. von einem Immobilien-Projektentwickler, zu beachten. Vollständige O...mehr

Rn. 86 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Die Anwendung des § 21 Abs 2 EStG ist zwar augenscheinlich auf Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen bezogen; jedoch gilt § 21 Abs 2 EStG auch zwischen fremden Dritten (BFH BStBl II 1997, 605). Rn. 87 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Des Weiteren kann die Anwendung des § 21 Abs 2 EStG nicht dadurch ausgeschlossen werden, dass rückwirkend der ...mehr

Berücksichtigung des Zahlungseinwandes Der vorstehend abgeduckten Entscheidung des Bay. VGH und dem Beschluss des LG Berlin hier ist der Unterschied zu entnehmen, der im Vergütungsfestsetzungsverfahren gem. § 11 RVG einerseits und im vorliegenden Kostenfestsetzungsverfahren nach den §§ 103 f. ZPO andererseits zu beachten ist. Während im Vergütungsfestsetzungsverfahren nach § ...mehr

In dem vor dem AG Berlin-Mitte geführten Rechtsstreit hatten sich die Kläger gegen eine – unter Vorbehalt gezahlte – Mieterhöhung mit dem erfolgreichen Begehren der Feststellung einer monatlichen Mietminderung in Höhe von 39,97 EUR ab März 2020 gewandt. Die Kosten des Rechtsstreits hatte das AG der Beklagten auferlegt. Nach Erlass der Kostengrundentscheidung zahlte die Bekla...mehr

Zitat … Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Kostenfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts ist gemäß §§ 11 Abs. 1, 21 Nr. 1 RPflG, 104 Abs. 3, 567 ff. ZPO zulässig, aber unbegründet. Die Rechtspflegerin hat zu Recht die beantragten Kosten festgesetzt und den Erfüllungseinwand der Beklagten nicht durchgreifen lassen. Zutreffend ist zwar die Annahme der Beklagten, das...mehr

1. Berücksichtigung des Erfüllungseinwandes Der Entscheidung des LG Berlin ist im Grundsatz zuzustimmen. Materiell-rechtliche Einwendungen sind in der Tat im Kostenfestsetzungsverfahren grds. nicht zu berücksichtigen, weil dieses Verfahren zur Klärung streitiger Fragen nicht vorgesehen und auch nicht geeignet ist (BGH RVGreport 2007, 110 [Hansens]; BGH RVGreport 2006, 223 [De...mehr

In dem vor dem AG Berlin-Mitte geführten Rechtsstreit hatten sich die Kläger gegen eine – unter Vorbehalt gezahlte – Mieterhöhung mit dem erfolgreichen Begehren der Feststellung einer monatlichen Mietminderung i.H.v. 39,97 EUR ab März 2020 gewandt. Die Kosten des Rechtsstreits hatte das AG der Beklagten auferlegt. Nach Erlass der Kostengrundentscheidung zahlte die Beklagte i...mehr

1. Grundsatz Das LG Berlin hat darauf hingewiesen, dass materiell-rechtliche Einwendungen im Kostenfestsetzungsverfahren grds. nicht zu berücksichtigen sind. Dies habe seine Grundlage darin, dass das Kostenfestsetzungsverfahren auf eine formale Prüfung der Kostentatbestände und auf die Klärung einfacher Fragen des Kostenrechts zugeschnitten sei und aus diesem Grunde auf den R...mehr

Rz. 44 Nach § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die Mahnung auch dann entbehrlich, wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt. In diesem Fall kann der Schuldner das Ereignis feststellen und weiß unter Berücksichtigung der vereinbarten Leistun...mehr

Rz. 1 Längst sind die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) zu einem der wichtigsten Wirtschaftszentren im Nahen und Mittleren Osten geworden und haben auch ihre internationale Bedeutung als Knotenpunkt des globalen Güter- und Finanzverkehrs konsolidieren können. Die VAE möchten die Lücke schließen, die zwischen den großen Wirtschaftszentren in Europa und Asien klafft. Im Sin...mehr

Rz. 846 [Umlagen → Zeilen 13–14] Die vom Mieter an den Vermieter bezahlten Umlagen (umlagefähige Nebenkosten nach der BetrKV) sind bei Zufluss als Einnahmen aus V+V anzusetzen. Der Vermieter kann entsprechende Aufwendungen bei Abfluss als Werbungskosten abziehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere Wasser- und Abwassergeld, Kosten der Zentralheizung und der Mülla...mehr

Rz. 720 [Mehraufwendungen für doppelte Haushaltsführung → Zeilen 91–117] Führt ein Steuerpflichtiger aus beruflichen Gründen zwei Haushalte und trägt die Kosten dafür, können die Mehraufwendungen für die doppelte Haushaltsführung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG) unter folgenden Voraussetzungen als WK geltend gemacht werden: keine Auswärtstätigkeit eigener Hausstand (Hauptwohnung)...mehr

Nach § 74 Abs. 1 Nr. 2 LPVG BW hat der Personalrat mitzubestimmen bei der "allgemeine[n] Festsetzung der Nutzungsbedingungen für Wohnungen, über die die Beschäftigungsdienststelle verfügt oder für die die Beschäftigungsdienststelle ein Vorschlagsrecht hat". Bei den "Nutzungsbedingungen› geht es vor allem um Grundsätze zur rechtlichen und/oder wirtschaftlichen Gestaltung der ...mehr

a) Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel Rz. 84 Muster 31.17: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel) Muster 31.17: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel) An das Amtsgericht _____ – Mietabteilung – _____ Klage in dem Rechtsstreit des _____ – Kläger – Prozessbevollmä...mehr

Rz. 69 Da bei Wohnraummietverhältnissen – anders als bei sonstigen Mietverhältnissen – die Kündigung eines Mietverhältnisses zum Zwecke der Mieterhöhung gem. § 573 Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen ist, bietet das Gesetz verschiedene Möglichkeiten, nach denen der Vermieter eine angemessene Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters bei Fortbestand des Mietverhältnisses durc...mehr

1. Rechtliche Grundlagen Rz. 91 Neben den klassischen Mieterhöhungsmöglichkeiten bleibt die Möglichkeit gem. § 557 Abs. 1 BGB, dass der Mieter während der Laufzeit eines Mietverhältnisses einer Erhöhung des Mietzinses – auch außerhalb der Möglichkeiten eines formellen Mieterhöhungsverlangens – zustimmt. In der Praxis kann es sich daher anbieten, bei einsichtigen Mietern eine ...mehr

1. Typischer Sachverhalt Rz. 94 Der Vermieter hat in der Wohnung des Mieters mit dessen Zustimmung die alten Holzfenster ausbauen und durch neue isolierverglaste Kunststofffenster ersetzen lassen. Die daraus entstandenen Kosten möchte er auf die Miete umlegen. 2. Rechtliche Grundlagen Rz. 95 Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 ...mehr

1. Rechtliche Grundlagen Rz. 71 Die in der Praxis häufigste Mieterhöhung bei Wohnmietverhältnissen ist die Mieterhöhung gem. §§ 558 ff. BGB. Hiernach kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn der Mietzins – von Erhöhungen nach §§ 559 und 560 BGB abgesehen – zu dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unv...mehr

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Rz. 95 Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB kann der Vermieter eine Erhöhung der jährlichen Miete von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen, § 559 Abs. 1 BGB. Erfasst sind jedoch nur solche energetischen Sanierungen, die einen Bezug zur Mietsache haben, also als Einsparung beim Mieter ankommen. Durch ein...mehr

Rz. 86 Muster 31.18: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung mit Vergleichswohnungen) Muster 31.18: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung mit Vergleichswohnungen) Der vom Kläger verlangte Mietzins übersteigt nicht die üblichen Entgelte, die in _____ für Wohnungen in der vergleichbaren Art und Größe verlangt werden. Zur Ortsüblichk...mehr

Rz. 88 Muster 31.19: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Sachverständigengutachten) Muster 31.19: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Sachverständigengutachten) Zur Begründung verwies der Kläger auf das beigefügte Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen _____.mehr

Rz. 90 Muster 31.20: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung mit Erhöhung durch Auskunft einer Mietdatenbank) Muster 31.20: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung mit Erhöhung durch Auskunft einer Mietdatenbank) Zur Begründung verwies der Kläger auf die in der Anlage beigefügte Auskunft der Mietdatenbank _____ vom _____, die eine o...mehr

Rz. 71 Die in der Praxis häufigste Mieterhöhung bei Wohnmietverhältnissen ist die Mieterhöhung gem. §§ 558 ff. BGB. Hiernach kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn der Mietzins – von Erhöhungen nach §§ 559 und 560 BGB abgesehen – zu dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, der verlan...mehr

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Rz. 84 Muster 31.17: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel) Muster 31.17: Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel) An das Amtsgericht _____ – Mietabteilung – _____ Klage in dem Rechtsstreit des _____ – Kläger – Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte _____ gegen _____ – Bekla...mehr

Rz. 75 Muster 31.12: Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel) Muster 31.12: Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung (Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel) Mieterhöhung für die Wohnung _____ Nach dem Gesetz sind wir berechtigt, die Erhöhung der mit Ihnen vereinbarten Miete zu verlangen, wenn üblicherw...mehr