Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Rz. 54 Muster 31.7: Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen Muster 31.7: Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen An das Amtsgericht – Mietabteilung – _____ Klage des _____ – Kläger – Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte _____ gegen _____ – Beklagter – wegen: Duldung von Modernisierungsmaßnahmen Streitwert: _____ EUR Namens und mit Vollmacht des Klägers erheben wir Klage mit...mehr

mehr

Rz. 134 Gem. § 543 BGB kann jede der Vertragsparteien das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dabei vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältni...mehr

Rz. 64 Muster 18.1: Kaufvertrag über ein Grundstück mit Miethaus Muster 18.1: Kaufvertrag über ein Grundstück mit Miethaus § 1 Kaufgegenstand (1) Der Erschienene zu 1), nachstehend Verkäufer genannt, ist Eigentümer (Beteiligungsverhältnis angeben) des Grundstücks Gemarkung _____, Flur _____, Flurstück _____, Gebäude- und Freifläche _____, mit einer Größe von _____, eingetragen ...mehr

Rz. 38 Bei der Frage, ob die außergerichtliche Tätigkeit des Anwalts eine oder mehrere Angelegenheiten darstellt, sind sämtliche drei Voraussetzungen (siehe Rdn 23) zu prüfen. Soweit die Rechtsprechung mehrere Angelegenheiten annimmt, kommt häufig nicht zum Ausdruck, ob es am einheitlichen Auftrag, dem gleichen Rahmen oder dem inneren Zusammenhang fehlt. Letztlich ist dies a...mehr

1. Wohnraum Rz. 87 Erklärt der Rechtsanwalt für den Vermieter eine Mieterhöhung, so stellt dies eine Vorbereitung zur letztendlich gewollten Zahlung der erhöhten Miete durch den Mieter dar. Die Berechnung des Gegenstandswertes erfolgt über § 23 Abs. 1 RVG, § 41 Abs. 5 GKG. Streitwert ist der gefordert Erhöhungsbetrag bis zum Ablauf des Vertrages, höchstens der Jahresbetrag. I...mehr

Rz. 87 Erklärt der Rechtsanwalt für den Vermieter eine Mieterhöhung, so stellt dies eine Vorbereitung zur letztendlich gewollten Zahlung der erhöhten Miete durch den Mieter dar. Die Berechnung des Gegenstandswertes erfolgt über § 23 Abs. 1 RVG, § 41 Abs. 5 GKG. Streitwert ist der gefordert Erhöhungsbetrag bis zum Ablauf des Vertrages, höchstens der Jahresbetrag. Im Rahmen de...mehr

Rz. 31 Werden ähnliche Streitgegenstände in unterschiedlichen Klagen geltend gemacht, entstehen zunächst für jedes dieser Verfahren eigene Gebühren. Daran ändert sich wegen § 15 Abs. 4 RVG auch nichts, wenn die einzelnen Verfahren später zu einem Verfahren verbunden werden. Der Rechtsanwalt erhält in diesen Fällen vielmehr ein Wahlrecht, ob er die bereits vor der Zusammenleg...mehr

Rz. 110 Nach dem Wortlaut der Vorbem. Teil 3 Nr. 4 ist die Geschäftsgebühr immer auf die Verfahrensgebühr anzurechnen. Dies hätte zur Folge, dass die Geschäftsgebühr stets in voller Höhe entsteht, und die Verfahrensgebühr dabei durch die Anrechnung gekürzt wird.[148] Mit dieser Feststellung der schon in der BRAGO praktizierten Grundregel hat der BGH zunächst einige Verwirrun...mehr

Rz. 88 Für Mieterhöhungen bei Gewerbemietverträgen findet § 41 Abs. 5 GKG keine Anwendung. Der Gegenstandswert z.B. bei einer Indexmieterhöhung bemisst sich hier für Mieterhöhungserklärung und deren Durchsetzung nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO. Der Wert bemisst sich hier also nach der zu zahlenden Nettomiete ohne Betriebskosten, aber einschließlich Umsatzs...mehr

Rz. 147 Die Klage auf Zahlung der zukünftigen Miete nach § 259 ZPO kann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter Anlass zu der Befürchtung gegeben hat, dass sich der Mieter den Mietzahlungen entziehen werde. Der Gegenstandswert bemisst sich hier nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO. Zugrunde zu legen ist damit der Nettokaltmietzins zzgl. Umsatzsteuer bis zum Ende des M...mehr

Rz. 76 Es kommt vor, dass der Rechtsanwalt für bestimmte Teile seines Auftrages verschiedene Gebührensätze anwenden kann. Hierdurch entstehen teilweise mehrere Gebühren, deren Summe gelegentlich die Gebühren überschreiten, die bei einer Bearbeitung des gesamten Auftrages entstanden wären. Für diese Gebühren enthält § 15 Abs. 3 RVG den Grundsatz, dass der Rechtsanwalt insgesa...mehr

Rz. 18 Im Rahmen der Betragsrahmengebühren hat der Gesetzgeber von vornherein den finanziellen Rahmen der Vergütung eines Mandates begrenzt. Erhöht sich das Haftungsrisiko, ist es hier nur tunlich, dass der Rechtsanwalt nach § 14 Abs. 1 S. 3 RVG bereits bei der Bestimmung seiner Gebühr innerhalb des Rahmens sein Haftungsrisiko berücksichtigt. Hier ist die Berücksichtigung de...mehr

Rz. 98 Die Duldung der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wird bei Wohnraum nach § 23 Abs. 1 RVG, § 41 Abs. 5 GKG der Betrag der möglichen Mieterhöhung für den Zeitraum der Vertragslaufzeit begrenzt auf den Jahresbetrag angesetzt.[106] Die Arbeiten zur Instandhaltung können auch durchgeführt werden, um mangelbedingte Mietminderungen zu vermeiden. Zum Streitwert errechn...mehr

Rz. 52 Erfolgt die Besichtigung zu dem Zweck, den Zustand der Wohnung zu prüfen, so ist das Interesse des Vermieters zu schätzen. Hilfreich ist, ein Vielfaches oder ein Bruchteil einer Monatsmiete anzugeben. Der Streitwert für die einmalige Besichtigung durch den Vermieter zur Prüfung einer Geruchsbelästigung kann dabei z.B. eine Monatsmiete[50] betragen. Auch die Vorbereitu...mehr

Rz. 189 Nicht immer spiegeln die Gebühren des RVG den Aufwand, die Schwierigkeit und die Bedeutung der Angelegenheit wider. Zahlreiche aufwändige Streitigkeiten – gerade im Mietrecht – um die Prüfung von Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungen glänzen mit einem nahezu bescheidenen Gebührenaufkommen. Der Zwang zum wirtschaftlichen Denken macht es erforderlich, dass der...mehr

Rz. 37 Die Bestimmung des Gebührenstreitwertes im Mietrecht folgt in der Regel dem § 23 Abs. 1 RVG, der auf die entsprechenden Regeln des GKG bei nicht streitigen Angelegenheiten auch des GNotKG verweist. Erst wenn sich auf diesem Wege keine Kosten ermitteln lassen, wird der Auffangstreitwert nach § 23 Ab. 3 S. 2 RVG in Höhe von 5.000,00 EUR angewandt und der Streitwert an d...mehr

Das BGB sieht vor, dass die Parteien während des Wohnraummietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren[1] und künftige Mietänderungen als Staffelmiete gem. § 557a BGB oder als Indexmiete gem. § 557b BGB vereinbaren können.[2] Außerdem kann der Vermieter von Wohnraum Mieterhöhungen nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete,...mehr

folgenden Mietvertrag: (1) Der Vermieter vermietet dem Mieter vom _______________ ab die in gelegenen Räume, und zwar: Die zul...mehr

Keine Mieterhöhungen Durch die Herabsetzung der 66 %-Grenze auf 50 % möchte die Bundesregierung den vielerorts steigenden Mieten entgegenwirken. Die Bundesregierung erhofft sich, dass Vermieter diesen Steuervorteil nutzen und auf zulässige Mieterhöhungen verzichten. Ob es wirklich so kommt, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.mehr

Kappungsgrenze gilt nicht In den Fällen, in denen die erzielte Miete unter der 50-%-Grenze liegt, sollte die Miete unverzüglich angepasst werden. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete grundsätzlich innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden. Das könnte bei einer sehr billigen Wohnung dazu führen, dass die Miete nicht so erhöht werden darf, dass die 50 %-Grenze...mehr

Beträgt der Mietzins weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung nach § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Mit der Nutzungsüberlassung zusammenhängende Aufwendungen sind nur insoweit als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, als sie auf den entgeltliche...mehr

§ 21 Abs. 2 EStG in der bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2011 geltenden Fassung sah bei verbilligter Überlassung einer Wohnung zu weniger als 56 % der ortsüblichen Miete eine Aufteilung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil vor, wobei nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten von den Mieteinnahmen abge...mehr

In § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG wird nunmehr bestimmt, dass die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung weniger als 50 % beträgt. Mit der Herabsetzung der Grenze von 66 % auf 50 % soll dem Umstand der vielerorts steigenden Mieten und des hohen Mietniveaus in Deutschland Rechnung ...mehr

Die bis einschließlich dem Veranlagungszeitraum 2011 anzustellende Überschussprognose bei einem Mietzins von mindestens 56 % und weniger als 75 % der ortsüblichen Miete fiel durch die Änderung des § 21 Abs. 2 EStG [2] ab dem Veranlagungszeitraum 2012 weg. Dies trug zur Steuervereinfachung und zum Bürokratieabbau bei. In § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG wird nunmehr bestimmt, dass die N...mehr

Rz. 6 § 41 Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse (1) 1Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. 2Das Entgelt nach S. 1 umfasst neben dem Nettogrundentg...mehr

Zu Absatz 1 Zu Nummer 3 (§ 41 GKG) § 41 GKG trifft Regelungen hinsichtlich des Streitwerts bei Miet-, Pacht- und ähnlichen Nutzungsverhältnissen. Die Regelung begrenzt den Gebührenstreitwert aus sozialpolitischen Erwägungen. Es geht dabei – insbesondere in Absatz 5 – darum, die Kosten für Streitigkeiten über Wohnraum zu dämpfen. Die Vorschrift bewirkt diese Kostenbegrenzung ni...mehr

Rz. 708 [Mehraufwendungen für doppelte Haushaltsführung → Zeilen 91–117] Führt ein Steuerpflichtiger aus beruflichen Gründen zwei Haushalte und trägt die Kosten dafür, können die Mehraufwendungen für die doppelte Haushaltsführung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG) unter folgenden Voraussetzungen als WK geltend gemacht werden: keine Auswärtstätigkeit eigener Hausstand außerhalb des ...mehr

Die Frage der Angelegenheit ist eine bedeutende Frage im Rahmen der Beratungshilfe, denn hier entscheidet sich, ob der Rechtsanwalt, der das "Armutsmandat" annimmt, einmal oder ggf. mehrfach "Geld" erhält. Gem. § 2 Abs. 2 BerHG wird Beratungshilfe nicht für einzelne Tätigkeiten, sondern in "Angelegenheiten" gewährt. Die Beratungspersonen erhalten pro Angelegenheit für ihre T...mehr

Rz. 138 Ähnlich wie Erhaltungsmaßnahmen soll der Drittnutzer grundsätzlich auch darüber hinausgehende Veränderungen dulden. Hier erreicht die den Verfassern des WEMoG offenkundig besonders ans Herz gewachsene Verweisungstechnik allerdings einen traurigen Höhepunkt, indem § 15 Nr. 2 WEG auf §§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und 2, Abs. 2–4 und 555d Abs. 2–5 BGB Bezug nimmt. Damit wir...mehr

Rz. 178 Die Präklusion nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 4 S. 1 BGB greift nicht ein, wenn der Drittnutzungsberechtigte "ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war." Diese Vorschrift nimmt erkennbar auf die Wiedereinsetzung nach §§ 233 ff. ZPO Bezug, so dass für die Gründe der unverschuldeten Fristversäumnis auf die dortigen Kommentierungen Bezug genomme...mehr

Rz. 155 Unterbleibt der Hinweis nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 2 BGB, treten nicht die allgemeinen Folgen bei Fehlern der Ankündigung ein. Denn der Gesetzgeber hat für Fehler beim Hinweis nach § 555c Abs. 2 BGB in § 555d Abs. 5 BGB eine Spezialregelung geschaffen, auf die § 15 Nr. 2 WEG ebenfalls verweist. Demnach muss auch der Drittnutzer die für ihn geltenden Anfor...mehr

Rz. 156 § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB legt fest, wann die Ankündigung und der Hinweis auf § 555c Abs. 2 BGB entbehrlich sind. Dies bezieht sich nur auf die fristgebundene frühzeitige Ankündigung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 BGB, die drei Monate vor der Maßnahme zu erfolgen hat. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB ermächtigt den Umbauwilligen und sei...mehr

Rz. 165 Darüber hinaus stellt § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB auch weniger auf eine objektivierte, sondern auf eine individualisierende Betrachtung ab. Es kommt alleine darauf an, ob eine Beeinträchtigung für den Drittnutzer, der sich hierauf beruft, eine Härte darstellt. Dabei sind Besonderheiten in seiner körperlichen Konstitution, sein Alter und sein Gesundhe...mehr

Rz. 175 Überflüssigerweise verweist § 15 Nr. 2 WEG auch auf § 555d Abs. 4 S. 2 BGB, wonach der Mieter binnen der dort normierten Frist auch Umstände mitteilen muss, die eine Härte nach § 559 Abs. 4 begründen, also eine Härte nur hinsichtlich der Mieterhöhung darstellen. Diese Verweisung ist im vorliegenden Zusammenhang schlicht zu ignorieren, da weder die Wohnungseigentümerg...mehr

Rz. 149 Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme keine üb...mehr

Gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG ist bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete als Streitwert maßgebend. Nach der Rspr. des BGH[2] ist dagegen bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete der Streitwert nicht gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gem. § 48 Abs. 1 ...mehr

Rz. 830 [Umlagen → Zeilen 13–14] Die vom Mieter an den Vermieter bezahlten Umlagen (Nebenkosten) sind bei Zufluss als Einnahmen aus V+V anzusetzen. Der Vermieter kann entsprechende Aufwendungen bei Abfluss als Werbungskosten abziehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere Wasser- und Abwassergeld, Kosten der Zentralheizung und der Müllabfuhr sowie die weiteren nach...mehr

Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewend...mehr

Überblick Erweiterte Mietpreisbremse, gesenkte Kappungsgrenzen, verlängerte Kündigungssperrfrist – Hessen hat schon bisher viel für den Mieterschutz getan. Jetzt kommt noch ein Genehmigungsvorbehalt dazu: In 31 Kommunen kann die Bauaufsicht die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum verweigern. Aber einen Haken gibt es dabei. In Hessen können ab sofort Städte und Gemeinden...mehr

Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, da der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer – worauf der Senat die Parteien bereits hingewiesen hat – den Betrag von 20.000,00 EUR nicht übersteigt (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). 1. Der Kläger hat die Nichtzulassungsbeschwerde zunächst unbeschränkt eingelegt. Mit der Beschwerdebegründung und den darin enthaltenen Ant...mehr

Die Beschwer bei Abweisung einer Klage auf Duldung von Modernisierungsarbeiten richtet sich nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der sich nach Modernisierung ergebenden Mieterhöhung. Die Beschwer einer Verurteilung zum Rückbau von begonnenen Bauarbeiten am Mietobjekt richtet sich nicht nach den Kosten des Rückbaus, sondern nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Mietminder...mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] Die neuen Vorschriften zur Bewertung des Grundbesitzes waren erstmals bei der Hauptfeststellung der Einheitswerte auf den 1.1.1964 anzuwenden. Auf diesen Stichtag wurde durch Art. 2 Abs. 1 BewÄndG 1965 eine neue Hauptfeststellung angeordnet. Hiernach war der gesamte Grundbesitz nach seinem tatsächlichen Zustand und den Wertverhältnissen vom 1.1.1964 neu ...mehr

Wesentliche Änderungen sind z. B. die Veränderung – auch die Herabsetzung [1] – des Mietpreises[2] sowie die Änderung der Fälligkeit der Miete.[3] Wird die Mieterhöhung auf eine Wertsicherungsklausel gestützt, ist zu unterscheiden: Ist vereinbart, dass sich die Miete bei einer Veränderung eines von den Parteien bestimmten Indexes ohne Zutun der Parteien ("automatisch") verändert...mehr

Die Schriftform ist nicht gewahrt, wenn die Parteien Ansprüche vereinbaren oder ausschließen, deren Umfang nicht feststeht.[1] Wichtig Im Zweifel Schriftform Ist nach den Regelungen in dem schriftlichen Mietvertrag unklar, ob die Parteien ein befristetes oder ein unbefristetes Mietverhältnis gewollt haben, so ist die gesetzliche Schriftform ebenfalls nicht gewahrt.[2] Zunächst ...mehr

Wird die Schriftform nicht beachtet, gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen; die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassen des Wohnraums zulässig.[1] Wird ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag im Verlauf der Mietzeit befristet, ist dieser Zeitpunkt als der der Überlassung i. S. d. § 550 Satz 2 BGB anzusehen.[2] Wicht...mehr

1 Das Problem Mieterhöhungsverfahren sind kompliziert. Vermieter können dabei vieles falsch machen, z. B. wenn zur Begründung Vergleichsmieten anstelle einer Berechnung nach dem qualifizierten Mietspiegel angeführt werden oder eine unzutreffende Wohnfläche angegeben wird. Einem solchen (teilweisen) unzulässigen Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter nicht zustimmen. Stimmt de...mehr

1 Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf die Miete vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt, ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. 2 Das Problem Es geht um eine öffentlich geförderte Wohnung, die der Preisbindung unterliegt. Für diese Wohnung fordert die ...mehr

Dies gilt auch bei Angabe einer zu großen Wohnfläche im Mieterhöhungsverlangen (hier: 114 m2 statt 102 m2). Hätte der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung auch unter Berücksichtigung der tatsächlichen (geringeren) Wohnfläche in einem gerichtlichen Verfahren durchsetzen können, weil die Miete auch dann immer noch unter der ortsüblichen Miete liegt, ist dem Mieter eine Festh...mehr

mehr