Fachbeiträge & Kommentare zu Miethöhe

Nach § 74 Abs. 1 Nr. 2 LPVG BW hat der Personalrat mitzubestimmen bei der "allgemeine[n] Festsetzung der Nutzungsbedingungen für Wohnungen, über die die Beschäftigungsdienststelle verfügt oder für die die Beschäftigungsdienststelle ein Vorschlagsrecht hat". Bei den "Nutzungsbedingungen› geht es vor allem um Grundsätze zur rechtlichen und/oder wirtschaftlichen Gestaltung der ...mehr

Mietverträge unter nahestehenden Personen sind i. d. R. der Besteuerung nicht zugrunde zu legen, wenn die Gestaltung oder die tatsächliche Durchführung nicht dem entspricht, was zwischen Fremden üblich ist. Sie sind daraufhin zu überprüfen, ob sie durch die Einkünfteerzielung[1] oder den steuerrechtlich unbeachtlichen privaten Bereich[2] veranlasst sind. Die höchstrichterlic...mehr

Bei Bestimmung der Leistung durch einen Dritten kann im Vertrag festgehalten werden, nach welchen Gesichtspunkten die Bestimmung zu treffen ist. Soll nach dem Mietvertrag für den Fall, dass sich die Parteien nicht auf eine neue Miete einigen können, ein Sachverständiger als Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber entscheiden, ob und in welcher Höhe ein...mehr

Sieht eine Vertragsklausel im Fall der Veränderung eines bestimmten Kostenindexes Verhandlungen über eine "Neufestsetzung" der Miete vor, handelt es sich im Zweifel nicht um eine Mietanpassungsklausel, sondern um eine Mietneufestsetzungsklausel. Im Fall einer Mietneufestsetzungsklausel ist der Schiedsgutachter befugt, auch eine niedrigere als die ursprünglich vereinbarte Miet...mehr

Entsteht ein Mangel erst während der Dauer des Mietverhältnisses oder erkennt der Mieter einen bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehenden Mangel erst später, muss er dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlässt er diese Anzeige und zahlt ferner die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter, hatte er nach der bis 31.8.2001 geltenden Rechtslage seine Rechte...mehr

Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskat...mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ...mehr

Rz. 18 Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt. Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt ha...mehr

Rz. 2 Soweit die mietvertragliche Vereinbarung über die Miethöhe gegen die §§ 556d, 556e verstößt, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff.). Hinweis Gemäß § 556g Abs. 2 besteht der Bereicherungsanspruch des Mieters nur dann, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter qualifiziert gerü...mehr

Rz. 4 Möchte der Vermieter sich hinsichtlich der Zulässigkeit der Miethöhe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder später, z. B. bei einer Rüge des Mieters, auf die Vormiete berufen, muss er dem Mieter die Höhe der Vormiete mitteilen. Persönliche personenbezogene Daten zum Vormieter müssen nicht mitgeteilt werden, der Mieter kann aber insoweit Auskunft nach § 556g Abs. 3 ve...mehr

Rz. 16 Der Auskunftsanspruch verjährt in 3 Jahren (BGH, Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 60/22, WuM 2023, 551), beginnend mit dem Auskunftsverlangen des Mieters(BGH, Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 125/22, GE 2023,893; Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 375/21, NZM 2023, 673), nicht schon mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (so aber Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 42; B...mehr

Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d – 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Miete...mehr

Rz. 10 Der Mieter kann ab der Rüge die Zahlung nicht geschuldeter Miete verweigern bzw. Rückzahlung verlangen. Der Mieter kann die gesamte seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt. Bei Rüge nach Ablauf von 30 Monaten hat der Mieter ei...mehr

Rz. 1 Geschuldete Vormiete i. S. v. § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vor...mehr

Zusammenfassung Ein Mieter ist nicht berechtigt, die Gewerbemiete wegen Umsatzeinbußen aufgrund der wirtschaftlichen Folgen des Krieges in der Ukraine anzupassen. Der Fall: Mieterin fordert Mietanpassung wegen wirtschaftlicher Folgen Die Mieterin von Gewerbeflächen bat ihre Vermieterin um die Anpassung der Mietvertragskonditionen aufgrund der außergewöhnlichen Umstände des Ukr...mehr

Rn 7 Künftige Veränderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien gem § 557 II vor, zu Beginn und während des Mietverhältnisses nur als Staffel- (§ 557a) oder als Indexmiete (§ 557b) vereinbaren.mehr

Rn 183 Die Miethöhe wird durch §§ 134, 138 I und II (s.a. § 138 Rn 55) sowie in der Wohnungsmiete durch §§ 5 I WiStG, 291 StGB begrenzt. Weitere Grenzen ergeben sich aus den Vorschriften für den preisgebundenen Wohnungsbau (§ 8 II WoBindG) oder aus dem Wohnraumförderungsgesetz (WFG). Bei sog Nutzungsverträgen in den neuen Ländern über Erholungsgrundstücke (Datschengrundstück...mehr

1. Allgemeines. Rn 181 Die Miete ist idR der Höhe nach bestimmt; wenn nicht, reicht es, dass sie bestimmbar ist (BGH NJW 02, 3016 [BGH 03.07.2002 - XII ZR 39/00]). Die Miete soll meist Ertrag bringen; sie kann aber auch gerade kostendeckend sein (BGH NZM 03, 372 [BGH 12.02.2003 - XII ZR 324/98]). Wurde die Entgelthöhe offengelassen, war gleichwohl aber eine Bindung gewollt, i...mehr

Gesetzestext (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um zehn Prozent übersteigen. (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit ange...mehr

Rn 15 Der Bestandsschutz für eine höhere Vormiete oder Modernisierung wird dadurch hergestellt, dass eine Miethöhe, die bei Mietbeginn zulässig gewesen wäre, auch zu einem späteren Zeitpunkt noch als zulässige Miethöhe in jeder Folgestaffel anzusehen ist. Praktische Bedeutung hat dies, wenn der Vermieter mit Rücksicht auf den Mieter nicht sofort bei Beginn der Staffelmietver...mehr

Rn 1 Der Gesetzgeber versucht seit dem Jahr 1916 auf die Möglichkeit des Vermieters, die Miethöhe zu bestimmen, begrenzend einzuwirken (s Herrlein NZM 16, 3 ff). Diese Versuche haben sich iE bislang als grds erfolglos erwiesen (Börstinghaus ZRP 21, 194). Aktuell versucht der Gesetzgeber den Mieter va dadurch zu schützen, dass Mieterhöhungen nach dem unabdingbaren § 557 III n...mehr

Rn 182 Zur Erhöhung der Miete bei preisfreien Wohnraummietverhältnissen hat der Gesetzgeber in §§ 557–560 Sonderregelungen geschaffen (s § 557 Rn 3). Regelungen zur Miethöhe im öffentlich geförderten Wohnungsbau finden sich nicht im BGB, sondern ergeben sich aus §§ 8 ff WoBindG und §§ 3 ff NMV 1970. Der Vermieter hat nach §§ 557–560 teilweise die Möglichkeit, einseitig die M...mehr

Rn 17 Bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können nur Wohnungen herangezogen werden, deren Miete frei vereinbar ist, § 558 II 2. Ausgenommen ist ferner Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Hierzu ist nach § 558 II 2 neben dem ersten und zweiten Förderweg auch sozialer Wohnungsbau des dritten...mehr

Rn 189 Ist die vereinbarte Miethöhe nichtig, besteht für einen Wohnraummietvertrag – bezogen auf die Mietvereinbarung – Teilnichtigkeit (BGH NZM 05, 944, 946); anstelle der vereinbarten gilt die höchstzulässige Miete (LG Berlin GE 96, 979; Döderlein ZMR 03, 808, 810). Nichtigkeit des gesamten Vertrags würde den beabsichtigten Mieterschutz in sein Gegenteil verkehren und dem ...mehr

Rn 2 Die in § 557b I legal definierte Index- ist neben der Staffelmiete die einzig zulässige vorweggenommene Mietänderungsklausel. Ob ihre formularvertragliche Vereinbarung als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gem § 307 III 1 iÜ nicht kontrollfähige Preis(haupt)abrede oder als Preisnebenabrede anzusehen ist, ist str (s.a. BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 2...mehr

Rn 1 Das Unterkapitel 1a ist durch das MietNovG v 21.4.15 (BGBl I 610) mWv 1.6.15 in das Gesetz eingefügt worden. Es enthält Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Beginn eines Mietvertrags (›Mietpreisbremse‹). Das MietNovG hatte dabei das Ziel, dass va einkommensschwächere Haushalte, aber auch Durchschnittsverdiener in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten noch bezahlba...mehr

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. (2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. (3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausges...mehr

Rn 10 Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV) v 28.10.21 (BGBl I 4779) Zitat Abschnitt 1. Allgemeine Regelungen Gegenstand. Gegenstand der Verordnung sind der Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und Anpassung von Mietspie...mehr

(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht ber...mehr

Rn 4 Die in §§ 555a ff und in den §§ 559 ff jew enthaltenen Verbote, abweichende Regelungen zu Ungunsten des Mieters zu vereinbaren, können aus Anlass einer konkreten baulichen Maßnahme durch Vereinbarungen nach § 555f überwunden werden (Abramenko § 3 Rz 9; BTDrs 17/10485, 22; aA Aufderhaar/Jaeger ZfIR 13, 173, 183). Für anderes zwingendes Recht gilt dies nicht mit Ausn der ...mehr

Rn 188 Der Mietvertrag ist nach §§ 291 I StGB, 134 nichtig, wenn der Vermieter die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die...mehr

Rn 2 Eine bei Abschluss des Mietvertrags getroffene, zum Nachteil des Mieters von §§ 556d–556g abweichende Vereinbarung – egal, welchen Gegenstand sie betrifft – ist nach § 556g I 1 unwirksam. So liegt es etwa für eine Vereinbarung, die den Beweismittelkanon der ZPO beschränkt (LG Berlin WuM 18, 414). Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies gem § 556g I...mehr

Rn 178 Der Wegfall einer Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Der Mieter ist also verpflichtet, die zuletzt gezahlte Kostenmiete – die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV 1970 – als Marktmiete zu entrichten (BGH ZMR 10, 847). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der Bindung nur insoweit ein, als der Vermi...mehr

Rn 24 Ob eine Mieterhöhung unerheblich ist, ist vom konkreten Mieter aus zu beurteilen (arg § 559 IV 1; aA Abramenko § 2 Rz 46). Steigt die Miete für diesen auf ein Maß, das seine Lebensführung berührt, ist die Mieterhöhung erheblich. Absolute Beträge müssen für diese Beurteilung stets ausscheiden. Bezieht der Mieter Arbeitslosengeld II (›Hartz IV‹) und damit einen Regelsatz...mehr

Rn 2 In zeitlicher Hinsicht maßgeblich ist der Neuabschluss eines Mietvertrags, nicht der Zeitpunkt des Mietgebrauchs. Spätere Änderungen der Miethöhe sind unerheblich. Ein Neuabschluss liegt auch dann vor, wenn der bisherige Mietvertrag wirksam gekündigt ist und die Mietvertragsparteien vergleichsweise eine ›Fortsetzung‹ vereinbaren (BGH NJW 98, 2664; aA Harke ZMR 15, 595; ...mehr

Rn 12 § 557a IV soll verhindern, dass § 556d durch Staffelmietvereinbarungen faktisch umgangen wird (BTDrs 18/3121, 34). Er ist auf Staffelmietvereinbarungen anzuwenden, nachdem die Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d II fällt und nicht mehr anzuwenden auf Staffeln, deren erste Miete zu einem Zeitpunkt fällig wird, in dem die vertragsgegen...mehr

Rn 11 Bei – vom Mieter zu beweisender (Koblenz WuM 12, 613 [OLG Koblenz 27.12.2011 - 5 U 839/11]) – Verweigerung der Erlaubnis kann der Mieter nach § 540 I 2 das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern nicht ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters/Dritten gegeben ist. Dieses Sonderkündigungsrecht entfällt, wenn der benannte Untermiet...mehr

Rn 134 Als vom Mieter zu duldende (s.a. § 555a I) Hauptpflicht (BGH NJW 15, 3087 Rz 49) und vertragliche Gegenleistung zur Miete (BGH NJW 89, 2247) ist die Mietsache nach § 535 I 2 Fall 2 grds dauerhaft (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; ZMR 03, 418) in dem vertraglich geschuldeten Zustand (Rn 121) zu erhalten (BGH NJW 15, 3087 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 19/14] Rz 49; 10, 1292 Rz 17), ...mehr

Rn 2 Voraussetzung ist der Zugang einer Mieterhöhungserklärung gem § 558 I 1 (§ 558a Rn 2) oder § 559 (§ 559b Rn 2). Eine Erklärung nach § 557b III oder gem § 560 I 1, IV ist hingegen bedeutungslos. Das Kündigungsrecht besteht nach Sinn und Zweck nicht, wenn das Erhöhungsverlangen unwirksam ist (aA hM vgl LG Gießen WuM 00, 423 [LG Gießen 02.09.1998 - 1 S 529/97]; LG Berlin G...mehr

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben....mehr

Rn 2 Die Vorschrift ist Grundnorm für die Möglichkeiten einer Mieterhöhung in Wohnraummietverhältnissen. Durch § 557 I stellt das Gesetz klar, dass eine vertragliche Änderung der Miethöhe frei von Zwängen nur während des laufenden Verhältnisses möglich ist. Alle anderen Änderungen sind gefesselt. Bereits künftige vertragliche Änderungen der Miete sind gem § 557 II bloß in Fo...mehr

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Rn 4 Vertragsstrafe ist iSd §§ 339 ff zu verstehen, wonach der Schuldner eine Leistung für den Fall verspricht, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt. Vertragsstrafeversprechen wurden angenommen für eine Vereinbarung, dass der Mieter sich bei vorzeitiger Vertragsauflösung zur Zahlung eines Pauschalbetrages verpflichtet (AG Berlin-Charlotte...mehr

Rn 7 Ist die Vormiete höher als die nach § 556d I zulässige Miete, darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. § 556e I 1 ist auch dann anzuwenden, wenn in dem ebenfalls bereits den Regelungen der §§ 556d ff unterliegenden Vormietverhältnis eine hiernach unzulässig überhöhte Miete vereinbart wurde (BGH MDR 23, 1304 Rz 20). Als geschuldete Vormiete ist in die...mehr

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). (2) 1Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. 2Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausg...mehr

Rn 10 § 557b IV, der auf Mietverträge anzuwenden ist, nachdem die Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d II fällt, stellt va klar, dass auch für die Indexmiete hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach den §§ 556d–556g gelten. Anders als bei einer St...mehr

Rn 31 Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage auf Erteilung von Auskunft kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e, 556f komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufe und andere Gründe ...mehr

Rn 181 Die Miete ist idR der Höhe nach bestimmt; wenn nicht, reicht es, dass sie bestimmbar ist (BGH NJW 02, 3016 [BGH 03.07.2002 - XII ZR 39/00]). Die Miete soll meist Ertrag bringen; sie kann aber auch gerade kostendeckend sein (BGH NZM 03, 372 [BGH 12.02.2003 - XII ZR 324/98]). Wurde die Entgelthöhe offengelassen, war gleichwohl aber eine Bindung gewollt, ist die Lücke en...mehr

Rn 22 Durch den Auskunftsanspruch aus III soll der Mieter va erfahren, ob ein Ausnahmetatbestand nach § 556f vorliegt oder ob ein Überschreiten der nach § 556d I zulässigen Miete gerechtfertigt ist (Siegmund PiG 110, 23, 33). Der Anspruch ist nicht davon abhängig, auf welchen Tatbestand der Vorschriften der §§ 556d ff sich der Vermieter zur Rechtfertigung der vereinbarten Mi...mehr

Rn 9 Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien über die Miethöhe ...mehr