Fachbeiträge & Kommentare zu Miethöhe

In dem vom AG Koblenz entschiedenen Fall war zwischen den Parteien unstreitig, dass ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage besteht. Geltend gemacht wurde aber sowohl bei der Mieterhöhung als auch mit der Klage die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung und daneben die Erhöhung der Miete für den Stellplatz. Dies ist nicht zulässig. Es gibt nämlich...mehr

Rz. 14 Der Vermieter hat noch nicht erfüllte Mietzinsforderungen zu aktivieren, und zwar unabhängig von Fälligkeit und Abrechnungsperiode, soweit der Mietzins auf die in der Vergangenheit erbrachte Nutzungsüberlassung entfällt.[1] Bei einem Mietverhältnis (Dauerschuldverhältnis) wird der Gewinn aus den Leistungen des Vermieters fortlaufend während der Mietzeit verwirklicht. ...mehr

Begriff Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wichtig bei einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, der Beurteilung von Mietpreisüberschreitungen nach dem Wirtschaftsstrafrecht und beim Mietwucher nach dem Strafgesetz, der Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht zurückgibt. Hinweis Grundlage Die ortsübliche Vergleichsmie...mehr

Der Vermieter kann die Kosten der Anschaffung und des Einbaus der Rauchwarnmelder im Wege der Modernisierungsmieterhöhung geltend machen. Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 559 Abs. 1 BGB, wonach die Miete um jährlich 8 % erhöht werden kann, wenn in der Wohnung bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, die die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern.[1] Die Voraussetzungen dieser...mehr

Rz. 39 Dazu gehören: Gegenüberstellung der Betriebskosten des Vorjahres mit den Kosten des laufenden Jahres (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 1087), Gegenüberstellung der Salden beider Jahre, aus der sich ergibt, dass der Saldo gestiegen ist (LG Berlin, GE 1990, 1033; LG Berlin, MDR 1981, 849; LG Kiel, WuM 1995, 46; LG Köln, WuM 1982, 301; AG Berlin-Neukölln, GE 1991, 523 [5...mehr

Rz. 5 Die Norm benennt insgesamt 4 Kündigungstatbestände, die gleichrangig nebeneinander stehen. Rz. 6 § 573 Abs. 1 Satz 1 beinhaltet die Generalregelung, wonach die Kündigung nur dann möglich ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Der Begriff des "berechtigten Interesses" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Die Be...mehr

Die Ampel-Parteien SPD und FDP haben sich nach langem Ringen auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 geeinigt – diese wurde 2015 eingeführt und läuft Ende 2025 aus. Damit soll auf die schwierige Situation in vielen Wohnungsmärkten reagiert werden. Zum Schutz vor stark steigenden Mieten fordert die SPD im Bundestag seit Monaten mehr Einsatz von Bundesjustizminister ...mehr

Die Mieterin einer Wohnung verlangt vom Vermieter die Rückzahlung von Miete. Das Mietverhältnis besteht seit Oktober 2018. Die Wohnung unterlag aufgrund öffentlicher Förderung bis Dezember 2020 einer Preisbindung. Hierauf wird im Mietvertrag hingewiesen. Unter der Überschrift "Staffelmiete" ist im Mietvertrag vereinbart, dass die monatliche Grundmiete zunächst 500 EUR beträgt...mehr

Der BGH teilt die Meinung der Vorinstanzen. Die Vereinbarung über die Staffelmiete ist wirksam, sodass die Mieterin die erhöhte Miete schuldet. Auch während Preisbindung ist Staffelmiete zulässig Die Vereinbarung einer Staffelmiete i. S. v. § 557a BGB ist grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, während denen eine Preisbindung besteht. Im Anwendungsbereich des Wohnraumförder...mehr

Die Erhöhungsbeträge sind nicht als "Zuschlag" zur Grundmiete zu behandeln. Vielmehr wird die Vereinbarung über die Miethöhe durch die Erklärung nach § 559b BGB abgeändert. Die Modernisierungsbeträge werden also Teil der Miete. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung. Praxis-Beispiel Fristberechnung Wird die Erhöhung im Juni...mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au...mehr

1 Anwendungsbereich/Ausgangsmiete 1.1 Anwendungsbereich Rz. 1 Achtung Wohnraummiete Die Vorschriften der §§ 556d ff. gelten nur für den Bereich der Wohnraummiete. Auf Gewerbemietverhältnisse finden die Vorschriften keine Anwendung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 18). Auf Mischmietverhältnisse sind die Vorschriften der §§ 556d ff. anwendbar, wenn die Wohnraumnutzung na...mehr

2.1 Angespannter Wohnungsmarkt Rz. 3 Voraussetzung für eine Mietpreisbegrenzungsverordnung ist ein angespannter Wohnungsmarkt. Das Gesetz nennt einige Beispiele für Indikatoren, die jedoch nicht abschließend und für die Länder nicht verbindlich sind. Hierzu gehören Kriterien wie: ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen; angemessene Bedingungen bei der ausreich...mehr

3.1 Umfang Rz. 4 Die Begründung müsse nachprüfbare Tatsachen liefern, warum die jeweilige Gemeinde gerade in die Verordnung aufgenommen wurde. Es ist nicht erforderlich, dass Begründung und Verordnung in einem einheitlichen Erlass enthalten sein müssen, auch die Begründung in einem Justizministerialblatt ist ausreichend (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 44; Zuck, NJW 2...mehr

1.1 Anwendungsbereich Rz. 1 Achtung Wohnraummiete Die Vorschriften der §§ 556d ff. gelten nur für den Bereich der Wohnraummiete. Auf Gewerbemietverhältnisse finden die Vorschriften keine Anwendung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 18). Auf Mischmietverhältnisse sind die Vorschriften der §§ 556d ff. anwendbar, wenn die Wohnraumnutzung nach den vertraglichen Vereinbarung...mehr

Rz. 6 Der Verstoß gegen § 556d Abs. 1 begründet nur einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter in Höhe der zu viel gezahlten Miete (vgl. AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 28.9.2016, 2 C 202/16, GE 2016, 1449).mehr

Rz. 7 Der Mieter, der einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d rügt, trägt im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 556d Rn. 92). Hinweis Miete durch Sozialamt Der Mieter, dessen Miete vom Sozialamt überwiesen wird, kann Ansprüche auf Rückzahlun...mehr

Rz. 1 Achtung Wohnraummiete Die Vorschriften der §§ 556d ff. gelten nur für den Bereich der Wohnraummiete. Auf Gewerbemietverhältnisse finden die Vorschriften keine Anwendung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 18). Auf Mischmietverhältnisse sind die Vorschriften der §§ 556d ff. anwendbar, wenn die Wohnraumnutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parte...mehr

Rz. 2 Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (vgl. dazu § 558 Rn. 12-14) unter Berücksi...mehr

Rz. 4 Die Begründung müsse nachprüfbare Tatsachen liefern, warum die jeweilige Gemeinde gerade in die Verordnung aufgenommen wurde. Es ist nicht erforderlich, dass Begründung und Verordnung in einem einheitlichen Erlass enthalten sein müssen, auch die Begründung in einem Justizministerialblatt ist ausreichend (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 44; Zuck, NJW 2016, 3573,...mehr

Rz. 3 Voraussetzung für eine Mietpreisbegrenzungsverordnung ist ein angespannter Wohnungsmarkt. Das Gesetz nennt einige Beispiele für Indikatoren, die jedoch nicht abschließend und für die Länder nicht verbindlich sind. Hierzu gehören Kriterien wie: ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen; angemessene Bedingungen bei der ausreichenden Versorgung der Bevölkeru...mehr

Rz. 8 Die überwiegende Anzahl der bislang zu dieser Frage veröffentlichten Entscheidungen hält die §§ 556d ff. für mit dem GG vereinbar (vgl. LG Berlin, Urteil v. 20.6.2018, 64 S 199/17, GE 2018, 1396; LG Berlin, Urteil v. 13.8.2018, 66 S 18/18, GE 2018, 121; LG Berlin, Urteil v. 25.4.2018, 65 S 238/17, WuM 2018, 418; LG Berlin, Urteil v. 29.3.2017, 65 S 424/16, NJW 2017, 19...mehr

Rz. 5 Die Begründung muss veröffentlicht werden (LG Stuttgart, Urteil v. 13.3.2019, 13 S 181/18, WuM 2019, 257). Die Bekanntmachung durch eine andere amtliche Stelle reicht aus (BGH, Urteil v. 27.5.2020, VIII ZR 45/19, GE 2020, 787 zum Berliner Mietspiegel). Die Begründung ist somit gemäß § 556d Abs. 2 eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Die Begründung kann auch nicht nachgescho...mehr

Gemäß den Regelungen des Gewerbesteuergesetzes sind Miet- und Pachtzinsen regelmäßig für die Ermittlung des Gewerbeertrags hinzuzurechnen. Das Gesetz[1] unterscheidet bei der Hinzurechnungshöhe hierbei prozentual danach, ob es sich um eine Miete für bewegliche Wirtschaftsgüter (20 % der Miet- und Pachtzinsen) oder aber für unbewegliche Wirtschaftsgüter (50 % der Miet- und Pa...mehr

Das LG stellt klar, dass bei der Bemessung des Streitwerts für eine Klage auf Erlaubnis der Aufnahme einer Lebensgefährtin nicht die – im Detail – streitigen Grundsätze für die Streitbemessung einer Klage auf Erlaubnis zur Untervermietung herangezogen können. Dort wird vertreten, dass sich der Streitwert für die Klage auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nach dem 3,5fachen...mehr

Rz. 164 Abs. 8 regelt die Übermittlung und Verarbeitung von Daten aus Mietspiegeln zur Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft und verweist insofern auf § 22 Abs. 11 und 12 SGB II. § 22 Abs. 11 Satz 1 SGB II bestimmt, dass die nach Landesrecht für die Erstellung von Mietspiegeln nach § 558c Abs. 1 BGB zuständigen Behörden befugt sind, die in Art. 238...mehr

Rz. 70 Die Ermittlung der aufzuwendenden Nettokaltmiete für eine nach Größe und Wohnungsstandard angemessene Wohnung in dem maßgeblichen Vergleichsraum muss nach einem sog. schlüssigen Konzept erfolgen (s. o.). Das vom BSG in einer Vielzahl von Entscheidungen entwickelte schlüssige Konzept soll die hinreichende Gewähr dafür bieten, dass die aktuellen Verhältnisse des örtliche...mehr

Im Rahmen der Regelungen über die Miethöhe haben die Mietvertragsparteien nach § 557 Abs. 2 BGB die Möglichkeit der vertraglichen Mieterhöhung als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB. 2.5.1 Indexmiete Im Rahmen der Vereinbarung einer Indexmiete können die Parteien nach § 557b Abs. 1 BGB schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statisti...mehr

Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 und Nr. 1a BGB, also in den Fällen der energetischen Modernisierung oder der Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG, ist der Mieter nicht mit einem Härteeinwand ausgeschlossen. Folgende Kriterien sind im Rahmen der Interessenabwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu berücksichtigen: Die zu erwartende Mieterhöhun...mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ...mehr

Rz. 18 Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt. Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt ha...mehr

Rz. 16 Der Auskunftsanspruch verjährt in 3 Jahren (BGH, Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 60/22, WuM 2023, 551), beginnend mit dem Auskunftsverlangen des Mieters(BGH, Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 125/22, GE 2023,893; Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 375/21, NZM 2023, 673), nicht schon mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (so aber Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 42; B...mehr

Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d – 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Miete...mehr

Rz. 10 Der Mieter kann ab der Rüge die Zahlung nicht geschuldeter Miete verweigern bzw. Rückzahlung verlangen. Der Mieter kann die gesamte seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt. Bei Rüge nach Ablauf von 30 Monaten hat der Mieter ei...mehr

Rz. 2 Soweit die mietvertragliche Vereinbarung über die Miethöhe gegen die §§ 556d, 556e verstößt, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff.). Hinweis Gemäß § 556g Abs. 2 besteht der Bereicherungsanspruch des Mieters nur dann, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter qualifiziert gerü...mehr

Rz. 4 Möchte der Vermieter sich hinsichtlich der Zulässigkeit der Miethöhe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder später, z. B. bei einer Rüge des Mieters, auf die Vormiete berufen, muss er dem Mieter die Höhe der Vormiete mitteilen. Persönliche personenbezogene Daten zum Vormieter müssen nicht mitgeteilt werden, der Mieter kann aber insoweit Auskunft nach § 556g Abs. 3 ve...mehr

Die Regelungen über die Miethöhe gem. §§ 557 ff. BGB finden keine Anwendung. Der Vermieter kann somit nicht vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Praxis-Tipp Kündigung statt Mieterhöhung Im Ergebnis ist die fehlende gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeit für den Vermieter kein Nachteil, weil er diese ohne Begründung kurzfristig kündigen kann (vgl. Abschn. 3....mehr

Der Bundesrat will Mietwucher stärker bekämpfen und härter bestrafen. Ein entsprechender Gesetzentwurf wurde bei einer Expertenanhörung im Rechtsausschuss des Bundestags diskutiert – Vertreter von Vermietern und Hauseigentümern lehnen die Vorlage ab. Neun Sachverständige waren eingeladen, darunter Vertreter des Immobilienverbands Deutschland (IVD), des Zentralen Immobilien Au...mehr

FDP-Justizminister Marco Buschmann muss sich von Ampel-Partnern vorwerfen lassen, im Koalitionsvertrag festgehaltene Schritte für die Mietrechtsreform – wie die Verlängerung der Mietpreisbremse – schleifen zu lassen. Zum Schutz vor den stark steigenden Mieten fordert die SPD im Bundestag mehr Einsatz von Justizminister Marco Buschmann. Der FDP-Politiker habe noch keines der i...mehr

Überblick Das Immobilienjahr 2024 wird analog den Vorjahren wieder geprägt von vielen Änderungen, die zum Teil noch aus 2023 resultieren. Die Immobilienwirtschaft wird alljährlich mit zahlreichen Regularien zusätzlich belastet, die das Wohnen und Bauen unmittelbar oder mittelbar signifikant verteuern. Im Folgenden eine weitestgehend chronologische Übersicht über die bekannte...mehr

Die Klägerin hatte vor dem AG auf Auskunft nach § 556g Abs. 1a S. 1 BGB geklagt. Es kam dann später zu einem Vergleich, in dem sich die Parteien auch über die Höhe der Miete verglichen haben. Das AG war hinsichtlich der Feststellung der Miethöhe in analoger Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG vom Jahreswert der streitigen Differenz (489,28 EUR) ausgegangen und hatte unter Berücksi...mehr

1. Keine Analogie zulässig Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist hinsichtlich des Anspruchs auf Feststellung der höchst zulässigen Miete nicht auf eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG abzustellen. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatb...mehr

Rz. 405 Die Gesetzesbegründung zur Einführung der Abs. 11 und 12 in § 22 durch das Mietspiegelreformgesetz stellt den Zusammenhang zu den Mietspiegeln her. Er verweist darauf, dass im Rahmen der Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II auch Leistungen für die Unterkunft erbracht werden und bei der Anerkennung der Aufwendungen für die Unterkunft als Bedarf diese auf ihr...mehr

Rz. 222 Das BSG hält daran fest, dass es zuvörderst Aufgabe der kommunalen Träger ist, bereits für das Verwaltungsverfahren ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft zu entwickeln (BSG, Urteil v. 20.12.2011, B 4 AS 19/11 R). Damit können die für die Beurteilung der Angemessenheit entwickelten Kriterien umgesetzt werden. Rz. 223 Ist ein Konz...mehr

Rz. 193 Ab dem Stichtag der Datenerhebung kann ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Bruttokaltmiete herangezogen werden (SG Dortmund, Urteil v. 17.3.2017, S 19 AS 4276/16). Es ist jedoch rechtswidrig, zur Konkretisierung der Angemessenheit von Kosten der Unterkunft den gesamten Landkreis undifferenziert als Vergleichsraum heranzuziehen (SG Magdeburg, Besch...mehr

3.3.1 Miete Für die Berechnung des Wohngeldes ist auch die Höhe der monatlichen Miete oder Belastung von Bedeutung. Zur Miete gehören: das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum aufgrund von Mietverträgen, Kosten des Wasserverbrauchs und Kosten der Abwasser- und Müllbeseitigung. Nicht zur Miete gehören beispielsweise: Heizungskosten oder Kosten für die Erwärmung von Wass...mehr

Belastung sind die Kosten für den Kapitaldienst und die Bewirtschaftung des Wohnraums. Die Kosten für den Kapitaldienst bestehen insbesondere aus den Darlehenszinsen und den Tilgungsraten für Neubau, Erwerb oder Modernisierung. Als Kosten für die Belastung aus der Bewirtschaftung werden nach § 13 Abs. 2 WoGV je m² Wohnfläche jährlich 36 EUR zuzüglich der Grundsteuer angesetzt.mehr

Die Klimakomponente dient der Berücksichtigung von strukturellen Mieterhöhungen in Folge des Klimaschutzes im Gebäudebereich, soweit diese über den geltenden Höchstbeträgen von Mieten oder Belastungen liegen. Sie ist daher als Zuschlag auf die Höchstbeträge ausgestaltet. Die Klimakomponente beträgt:mehr

Für die berücksichtigungsfähigen Mietkosten gelten Höchstbeträge. Diese richten sich einerseits nach der Mietstufe je Region und andererseits nach der Anzahl der Haushaltsmitglieder. So soll dem Grundsatz einer angemessenen und familiengerechten Förderung nach § 1 WoGG Rechnung getragen werden. Höchstbeträge für Miete und Belastung seit 1.1.2022:mehr

Für die Berechnung des Wohngeldes ist auch die Höhe der monatlichen Miete oder Belastung von Bedeutung. Zur Miete gehören: das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum aufgrund von Mietverträgen, Kosten des Wasserverbrauchs und Kosten der Abwasser- und Müllbeseitigung. Nicht zur Miete gehören beispielsweise: Heizungskosten oder Kosten für die Erwärmung von Wasser, Kosten f...mehr