Fachbeiträge & Kommentare zu Mietkaution

Im Investitionsplan werden sämtliche zukünftigen Investitionsvorhaben aufgelistet (vgl. Abb. 8). Im Allgemeinen ist seine Aufstellung jedoch mit Schwierigkeiten verbunden: Der tatsächliche Investitionsumfang, der Zeitpunkt der Investition, aber auch die üblichen Preissteigerungen der Investitionsobjekte sind oft nur schwer vorhersehbar bzw. kalkulierbar. Deshalb wird sich de...mehr

Auch für den Abschluss von langfristigen Gewerbemietverträgen gilt grundsätzlich die Umsatzsteuerbefreiung gem. § 4 Nr. 12a UStG. Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit dann zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung zu optieren, wenn der Mieter selbst gewerblich tätig ist und Umsätze erzielt, welche den Vorsteuerabzug für ihn nicht ausschließen (so genannte Umsatzsteuerop...mehr

Die Zahlung einer Kaution (§ 550b BGB) ist idR kein Abfluss, BFH vom 24.03.1993, X R 55/91, BStBl II 1993, 499 zu Gutschriften von Provisionen auf ein Kautionskonto des Versicherungsvertreters. Nach den Gesamtumständen ist festzustellen, ob ein Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht erfolgt ist, an diesem fehlt es bei fehlender Fälligkeit und fehlender Verzinsung, BFH...mehr

Der Streitwert für die Feststellung, dass ein Mietverhältnis durch keine von mehreren (hier: 4) fristlosen Kündigungen beendet worden ist, bemisst sich gem. § 41 Abs. 1 GKG nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Der Streitwert erhöht sich nicht dadurch, dass die Feststellungsklage mehrere Kündigungen zum Gegenstand hat.[1] Der Streitwert sowie der Wert der ...mehr

Rz. 151 Der aus einer Mietkaution resultierende Kautionsrückzahlungsanspruch ist als unsicherer bzw. bedingter Anspruch nicht grundsätzlich mit seinem vollen Wert in das Vermögen einzustellen. Vielmehr ist der Wert zu schätzen. Dabei ist die Wahrscheinlichkeit der vollständigen Rückzahlung der Kaution einzuschätzen. Anhaltspunkte hierfür können beispielsweise sein, ob das Mi...mehr

Rz. 63 Muster 6.7: Kündigung Wohnraummietvertrag Muster 6.7: Kündigung Wohnraummietvertrag Per Einschreiben An _________________________ Nachlassangelegenheit _________________________ Sehr geehrte Damen und Herren, durch das Amtsgericht _________________________ bin ich zum Nachlasspfleger für die unbekannten Erben des am _________________________ in _________________________ ver...mehr

Rz. 2 Es handelt sich um das in §§ 339 ff geregelte Institut, also um das Versprechen des Mieters, dem Vermieter eine Geldsumme für den Fall zu zahlen, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt. Derartige Versprechen des Mieters sind generell unwirksam. Dem ist nach dem Schutzzweck des § 555 der Fall gleichzustellen, in dem sich ein Dritter fü...mehr

In dem vom LG München I entschiedenen Fall hat der Mieter die Kaution auf ein auf seinen Namen lautendes Konto eingezahlt und ein Pfandrecht an dem Kautionsguthaben zugunsten des Vermieters bestellt. Aufgrund eines bankinternen Versehens wurde dabei jedoch kein diesbezüglicher Kontosperrvermerk eingetragen, sodass das Kautionskonto für die Mitarbeiter der Bank nicht als solc...mehr

Zusammenfassung Überblick Grundsätzlich hat der Vermieter nur dann Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit gegen seinen Mieter, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist. Jedenfalls existiert weder im Bereich der Wohnraummiete noch im Bereich der Geschäftsraummiete eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Kautionsleistung. Wird im Bereich des Wohnraum...mehr

Schutz des Vermieters Hat ein Ehegatte die Mietkaution für die Ehewohnung geleistet und wird nach der Scheidung das Mietverhältnis von dem anderen Ehegatten fortgeführt, kann ein Ausgleich für die Mietkaution erst dann verlangt werden, wenn das Mietverhältnis endet und der Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter fällig ist. Das Gesetz sieht keinen Ausgleichsanspruch wegen ge...mehr

Abrechnung Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – f...mehr

2.5.1 Barkaution 2.5.1.1 Zugriff des Vermieters Grundsätzlich fungiert der Vermieter als Treuhänder im Hinblick auf die Kaution und auch die Zinsen. Ein Zugriff auf die Kaution ist dem Vermieter ausschließlich dann möglich, wenn er einen Anspruch gegen seinen Mieter hat. Dieser Anspruch muss aber aus dem Mietverhältnis selbst resultieren. Der Vermieter kann nicht etwa einen Zu...mehr

1.1 Vereinbarung einer Mietsicherheit Der Mieter schuldet die Leistung einer Mietsicherheit nicht von Gesetzes wegen. Eine solche muss stets zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hierbei ist es auch unerheblich, ob es sich um ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis handelt. Die Vereinbarung über eine Mietsicherheit bedarf zwar zu ihrer Wirksamkeit nicht ...mehr

2.5.1.1 Zugriff des Vermieters Grundsätzlich fungiert der Vermieter als Treuhänder im Hinblick auf die Kaution und auch die Zinsen. Ein Zugriff auf die Kaution ist dem Vermieter ausschließlich dann möglich, wenn er einen Anspruch gegen seinen Mieter hat. Dieser Anspruch muss aber aus dem Mietverhältnis selbst resultieren. Der Vermieter kann nicht etwa einen Zugriff auf die Ka...mehr

Ist die Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mangelbehaftet, ist dies für die Höhe der Mietkaution dann unbeachtlich, wenn es sich nur um einen vorübergehenden Mangel handelt. Anders aber bei unbehebbaren Mängeln, wie insbesondere einer Flächenunterschreitung von mehr als 10 %. Dann ist die geminderte Miete auch maßgeblich für die Berechnung der Mietsicherheit, da...mehr

Im Hinblick auf die Verzinsung der vom Mieter geleisteten Kaution ist im Bereich der Wohnraummiete die zwingende Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB zu beachten. Hiernach hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zwar können die Mietvertragspa...mehr

Wurde die Kaution gezahlt, kann dies dem Mieter gegenüber bestätigt werden, muss es aber nicht. Da der Mieter aber entsprechende Auskunftsrechte insbesondere auch dahingehend hat, bei welchem Kreditinstitut die Kaution angelegt und dies insolvenzsicher erfolgt ist, sollte der Vermieter die entsprechenden Daten dem Mieter von sich aus mitteilen. Musterschreiben: Bestätigung d...mehr

Zunächst kann der Vermieter seinen Mieter im Fall des Verzugs mit der Leistung der Kaution gerichtlich in Anspruch nehmen und auf Zahlung klagen. Zu berücksichtigen ist hier die Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB, die 3 Jahre beträgt. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter seinen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution auch noch nach Beendigung ...mehr

Grundsätzlich fungiert der Vermieter als Treuhänder im Hinblick auf die Kaution und auch die Zinsen. Ein Zugriff auf die Kaution ist dem Vermieter ausschließlich dann möglich, wenn er einen Anspruch gegen seinen Mieter hat. Dieser Anspruch muss aber aus dem Mietverhältnis selbst resultieren. Der Vermieter kann nicht etwa einen Zugriff auf die Kaution mit einer Aufrechnung mi...mehr

Hat der Mieter die Kaution in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet und ist die Verpfändung gegenüber dem Kreditinstitut angezeigt worden, kann der Vermieter nicht einseitig auf das Sparguthaben zugreifen. Dies setzt vielmehr die Einwilligung des Mieters voraus. Diese kann der Vermieter selbstverständlich bei unberechtigter Weigerung seines Mieters gerichtlich d...mehr

3.6.1 Grundsätze Bekanntlich gilt nach der Bestimmung des § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Wird der vermietete Wohnraum – oder auch Gewerberaum[1] – nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und ...mehr

Hinsichtlich der Höhe der Mietsicherheit ist für den Bereich der Wohnraummiete die Bestimmung des § 551 BGB maßgeblich. Für den Bereich der Geschäftsraummiete existiert keine gesetzliche Bestimmung. Die Mietvertragsparteien sind hier bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers frei, was sie hinsichtlich der zu leistenden Mietsicherheit vereinbaren. 1.1.1.1 Wohnraummiet...mehr

Befindet sich der Mieter in Verzug mit der Kautionsleistung, kann der Vermieter diese einklagen und/oder das Mietverhältnis kündigen. 1.3.1 Zahlungsklage Zunächst kann der Vermieter seinen Mieter im Fall des Verzugs mit der Leistung der Kaution gerichtlich in Anspruch nehmen und auf Zahlung klagen. Zu berücksichtigen ist hier die Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB, die ...mehr

Im Rahmen der Verwaltung der Kaution im laufenden Mietverhältnis ist zunächst zu beachten, dass der Vermieter geleistete Barkautionen von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen hat. 2.1 Zahlungsbestätigung Wurde die Kaution gezahlt, kann dies dem Mieter gegenüber bestätigt werden, muss es aber nicht. Da der Mieter aber entsprechende Auskunftsrechte insbesondere...mehr

2.2.1 Bankkonto Von wesentlicher Bedeutung ist die Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Vorerwähnte Regelung soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. In den Gesetzesmaterialien[1] wird zur Begr...mehr

Von wesentlicher Bedeutung ist die Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Vorerwähnte Regelung soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. In den Gesetzesmaterialien[1] wird zur Begründung insoweit...mehr

Eine bestimmte Form ist für die Abrechnung der Kaution nicht vorgesehen. Sie kann also ausdrücklich oder auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Schlüssiges Verhalten liegt etwa dann vor, wenn der Vermieter gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet oder Klage gegen den Mieter erhebt, ohne einen Vorbehalt wegen weiterer Forderungen geltend zu machen. Der Mieter...mehr

Buchhalterisch bzw. bilanztechnisch werden erhaltene Barkautionszahlungen als "Sonstige Verbindlichkeiten" auf Passivseite behandelt und ausgewiesen. Auf Mieterseite werden gezahlte Kautionen als "Sonstige Vermögensgegenstände" auf Aktivseite ausgewiesen. Entsprechend erfolgt auch die Verbuchung der Zinseinnahmen. Diese werden vermieterseits wiederum als "Sonstige Verbindlic...mehr

Hat der Mieter die Kaution in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf der dem Vermieter einzuräumenden Prüfungsfrist einen Anspruch auf Freigabe des Pfandes gegen den Vermieter. Hierbei handelt es sich um eine Erklärung des Vermieters gegenüber dem kontoführenden Kreditinstitut. Der Mieter hat also kein...mehr

Eine Kautionsabrechnung kommt letztlich lediglich bei der Barkaution und der Abtretung eines Sparguthabens in Betracht. Wurde die Mietsicherheit andererseits in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet, ist dem Mieter das Sparbuch zurückzugeben und eine entsprechende Freigabeerklärung gegenüber dem Bankinstitut abzugeben; einer Bürgschaft geleistet, ist dem Bürgen di...mehr

In aller Regel stellen Mietverträge Formularverträge dar, die der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff. BGB standhalten müssen. Wird bereits im Formularvertrag geregelt, dass der Mieter im Fall einer Mieterhöhung zur Aufstockung der Kaution verpflichtet sein soll, so ist eine solche Regelung nach § 305c Abs. 1 BGB überraschend und deshalb unwirksa...mehr

Die Vorschrift des § 566a BGB findet nach h. M. nur dann Anwendung, wenn bei Veräußerung der Mietsache die Kaution bereits an den Vermieter geleistet worden ist. Wurde sie noch nicht geleistet, hat der Erwerber über die Bestimmung des § 566 BGB Anspruch auf Leistung der Kaution gemäß § 551 BGB, wenn im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart war bzw. ist. Ebenfalls ke...mehr

Für den Bereich der Geschäftsraummiete existiert keine gesetzliche Regelung zu Mietsicherheiten. Einigkeit besteht hier darin, dass eine Kaution in Höhe von bis zu 3 Monatsmieten unproblematisch auch im Formularvertrag vereinbart werden kann. Die Rechtsprechung duldet insoweit auch eine Kautionshöhe von bis zu 6 Monatsmieten im Formularvertrag.[1] Wollen die Parteien allerdi...mehr

Was den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der geleisteten Mietsicherheit angeht, muss dieser zunächst gegen den Erwerber geltend gemacht werden. Der Veräußerer haftet insoweit nur zweitrangig bzw. subsidiär. Kann aber der Mieter seinen Rückgewähranspruch gegen den Erwerber nicht durchsetzen, ist der Veräußerer entsprechend verpflichtet. Der Mieter muss auch nicht zunächst ...mehr

Grundsätzlich ist im Bereich der Wohnraummiete zu beachten, dass die Höchstgrenze einer Sicherheitsleistung von maximal 3 Monatsmieten nicht überschritten werden darf. Dies gilt auch mit Blick auf eine Kumulation von Sicherheiten. Praxis-Beispiel Bürgschaft neben Barkaution Der Vermieter kann nicht z. B. die Leistung einer Barkaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen und da...mehr

Sind die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Nach vorerwähnter Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Mo...mehr

Nach den Bestimmungen der §§ 569 Abs. 2a Satz 4, 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution ausgeschlossen, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird". Praxis-Beispiel Fehlerhafte Kündigung Die Mietvertragsparteien haben eine Kaution in Höhe von 3 Monatsgrundmieten zu jeweils 800 EUR, also in einer Gesamthöhe von 2.400 EUR vereinbart. Der Mieter ha...mehr

Es besteht keine Verpflichtung zur Anlage der Kaution auf einem Sparkonto. Nach der Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB können die Mietvertragsparteien auch eine andere Anlageform vereinbaren. Wichtig ist hier zunächst einmal, dass eine entsprechende Vereinbarung auch tatsächlich getroffen wurde. Eigenmächtig kann der Vermieter die Kaution nicht anderweitig anlegen. Andere...mehr

Überblick Grundsätzlich hat der Vermieter nur dann Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit gegen seinen Mieter, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist. Jedenfalls existiert weder im Bereich der Wohnraummiete noch im Bereich der Geschäftsraummiete eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Kautionsleistung. Wird im Bereich des Wohnraummietrechts eine...mehr

Wird die Mietsicherheit durch einen Bürgen gestellt, ist dieser im Fall der Fälle in Anspruch zu nehmen. In aller Regel wird der Vermieter bereits im Mietvertrag für eine Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage gesorgt haben. Ist dies nicht der Fall, muss zunächst der Mieter in Anspruch genommen werden. Musterschreiben: Inanspruchnahme des Bürgen Absender V...mehr

Bei der Bürgschaft, bei der es sich in aller Regel um eine solche auf "erstes Anfordern" unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage handeln dürfte, hat der auf Anforderung des Vermieters zahlende Bürge einen Anspruch auf Rückzahlung des ausgezahlten Betrags gegen den Vermieter, wenn diesem insoweit keine Ansprüche gegen den Mieter zustehen.[1] Der Mieter kann grundsätzli...mehr

Bekanntlich gilt nach der Bestimmung des § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Wird der vermietete Wohnraum – oder auch Gewerberaum[1] – nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. M...mehr

Für den Bereich der Wohnraummiete regelt die Bestimmung des § 551 BGB eine maximale Kautionshöhe von 3 Monatsmieten. Bei der Bemessung der Kautionshöhe sind Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen nicht zu berücksichtigen. Praxis-Beispiel Maßgebliche Kautionshöhe Vermieter und Mieter vereinbaren im Mietvertrag eine monatliche Miete von 1.000 EUR. Daneben hat...mehr

Eine im Zuge der Gestattung von baulichen Veränderungen nach § 554 BGB vereinbarte zusätzliche Sicherheit muss ihrem gesetzlichen Zweck entsprechend angemessen sein. Maßgeblich sind deshalb die bei Vertragsende zu erwartenden Rückbaukosten. Die Art der Sicherheit lässt das Gesetz offen. Im Rahmen des Üblichen und Angemessenen dürfte in aller Regel eine Barkaution infrage kom...mehr

Als Mietsicherheiten kommen sämtliche Arten einer Sicherheitsleistung nach § 232 BGB in Betracht. Folgende Möglichkeiten der Vereinbarung einer Mietsicherheit stehen den Mietvertragsparteien u. a. zur Verfügung: Barkaution, Sparbuch, (Bank-)Bürgschaft, Patronatserklärung, Verpfändung von Wertpapieren, Verpfändung von Lohn- bzw. Gehaltsansprüchen und Sicherungsübereignung von Wertsa...mehr

Verbreitet ist die Leistung einer Mietsicherheit auch in Form der Verpfändung eines Sparguthabens, seltener auch dessen Sicherungsabtretung. In beiden Fällen eröffnet der Mieter auf seinen Namen ein Sparbuch und zahlt auf das entsprechende Konto den Kautionsbetrag. Verpfändung Bei der Verpfändung wird das Recht auf die Sparforderung vom Mieter an den Vermieter verpfändet. Die ...mehr

Da die Mietvertragsparteien nach der Bestimmung des § 551 BGB vielfältige Möglichkeiten im Hinblick auf die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters haben, kann auch eine Verpfändung von Wertpapieren in Betracht kommen, die allerdings in der Praxis keine große Rolle spielt. Werden etwa Aktien verpfändet, setzt die Entstehung des Pfandrechts nach §§ 1293, 1205 BGB v...mehr

§ 569 Abs. 2a BGB stellt klar, dass das Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten n...mehr

Die Kündigung des Vermieters wegen eines Verzugs mit der Leistung von Mietsicherheiten wird unwirksam, wenn der Vermieter vor der Kündigung die ausstehende Summe erhält. Diese in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB enthaltene Regelung gilt sowohl für den Bereich der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete. Zugunsten des Wohnraummieters verweist die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB auf ...mehr

Gegenüber dem Gewerberaummieter ist der Wohnraummieter allerdings insoweit privilegiert, als ihm die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB die Möglichkeit verschafft, durch Nachzahlung innerhalb einer bestimmten Frist die Kündigung unwirksam zu machen. § 569 Abs. 2a Satz 4 BGB verweist nämlich auf die sinngemäße Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB und bewirkt somit, dass ...mehr