Fachbeiträge & Kommentare zu Mietmangel

Leitsatz Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrags der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte...mehr

Leitsatz Der Gewerbemieter hat keinen Anspruch auf Berechnung der tatsächlich nutzbaren Fläche von Gewerbeflächen nach der Berechnung von Wohnmietflächen. Fakten: Die Parteien streiten über die Berechnung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Mietfläche. Streitig ist insbesondere, mit welcher Quote Flächen mit einer lichten Höhe von unter 1,5 m zu berechnen sind....mehr

Leitsatz Ein zur Kündigung des Vermieters berechtigender Verzug des Mieters mit der Mietzahlung kann entfallen, wenn sich der Mieter über die Höhe der Minderung entschuldbar irrt. Kann der Mieter keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nachweisen, gerät er in Zahlungsverzug und kann sich auch nicht auf eine möglicherweise unrichtige Beratung berufen. Fakten: Die Parteien s...mehr

Leitsatz Ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug des Mieters liegt auch dann vor, wenn er sich bei einer Minderungsquote verschätzt hat. Ein schuldloser Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat. Fakten: Der Mieter hatte die Miete gemindert, der Vermieter hatte ihm wegen Zahlungsrückstands fristlos...mehr

Leitsatz Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Fakten: Der Mieter mahnte beim Vermieter unter Fristsetzung die Beseitigung eines Mangels der Wohnung an. Der Vermieter k...mehr

Leitsatz Unvollständige Vermietung im Einkaufszentrum stellt für sich gesehen noch keinen Mietmangel dar. Umsatzeinbußen liegen im Risikobereich des Gewerbemieters. Fakten: Der Vermieter hat dem Gewerbemieter eines Bekleidungsgeschäfts wegen Zahlungsrückständen außerordentlich gekündigt. Der Mieter berief sich darauf, er habe aufrechenbare Schadensersatzansprüche, welche die ...mehr

Leitsatz Grundsätzlich kann auch eine erhebliche Beschränkung des (unmittelbaren) Zugangs zu dem angemieteten Ladenlokal (hier: Blumengeschäft) einen Mangel der Mietsache darstellen. Der Wegfall von Bushaltestelle und öffentlichen Parkplätzen während der Bauarbeiten führt jedoch nicht zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des angemieteten Ladenlokal...mehr

Leitsatz War der Fußbodenbelag der gewerblichen Mieträume nach dem Mietvertrag vom Vermieter herzurichten und entscheidet sich der Mieter dafür, anstelle des vorgesehenen textilen Bodenbelags auf eigene Kosten einen Kunststoffbelag durch einen von ihm beauftragten Unternehmer aufbringen zu lassen, so ist er zur Mietminderung nicht berechtigt, wenn Schäden am Fußbodenbelag de...mehr

Leitsatz Bei gewerblicher Zwischenmiete von Wohnungen zur Weitervermietung sind Umstände, die die Wohnungstauglichkeit beeinträchtigen, auch Mängel des Zwischenmietverhältnisses im Verhältnis Hauptvermieter zu Zwischenmieter. Fakten: Der Vermieter vermietete mit Generalmietvertrag eine Wohnanlage mit 13 Wohnungen auf die Dauer von 30 Jahren. Die Vermietung erfolgte zur Weiter...mehr

Leitsatz Zur Frage, ob von der Zusicherung der Vollvermietung eines Einkaufszentrums ausgegangen werden kann, wenn die Parteien den gegenwärtigen Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben. Fakten: In der Präambel des Gewerbemietvertrages heißt es: "Der Vermieter vermietet ein Einkaufszentrum, bestehend aus einem Baumarkt…, einem Lebensmittelmarkt…...mehr

Leitsatz Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse begründen einen Sachmangel nicht, solange für ein drohendes Einschreiten der Verwaltungsbehörde nichts ersichtlich ist. Fakten: Der Mieter von Büroräumen, die teilweise im Keller gelegen sind, nutzte die Büroräume als Lager. Er stellte die Mietzahlungen ein und berief sich unter anderem. darauf, dass für die Kellerräume hins...mehr

Leitsatz Verzicht oder Verwirkung des Minderungsrechts des Mieters aufgrund vollständiger vorbehaltloser Zahlung über einen längeren Zeitraum kommt nur in Betracht, wenn der Mieter den Mietmangel dem Vermieter gegenüber nicht gerügt hatte. Fakten: Der Mieter hatte erst nach zwei Jahren begonnen, wegen einer von der Nachbarwohnung ausgehenden Lärmbelästigung die Miete zu minde...mehr

Leitsatz Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter, die Wohnung ständig an die steigenden Wohnbedürfnisse anzupassen. Fakten: In der Wohnung des Mieters überschreiten die Lärmpegel des Trittschalls die Grenzwerte der DIN 4109. Das Gebäude ist circa 1924 errichtet worden. Bei Bezug der Wohnung war die darüber gelegene Wohnung mit Teppichen ausgestattet. Später wurden ...mehr

Leitsatz Bei Mietmängeln gewährt § 320 BGB grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem gesamten Mietzahlungsanspruch. Die Zurückbehaltung in dreifacher Höhe der Herstellungskosten ist angemessen. Fakten: Der Vermieter verlangt die Zahlung rückständiger Miete. Der Mieter hatte die Mietzahlungen wegen behaupteter Mietmängel zunächst reduziert und dann ganz eingestellt...mehr

Leitsatz Hat sich der Gewerberaumvermieter zunächst auf eine Mietminderung geeinigt, seine Zusage, den Mietmangel zu beheben, nicht eingehalten und dann jahrelang eine Mietminderung hingenommen, ist sein Mietzahlungsanspruch für die Zeit verwirkt, in der der Mieter davon ausgehen durfte, dass der Vermieter seinen Mietzahlungsanspruch nicht mehr geltend machen werde. Fakten: D...mehr

Leitsatz Der Vermieter trägt die Beweislast für die unaufklärbare Ursache einer Schwärzung - "Fogging" - der Wohnung. Fakten: Die Wohnung war wegen Schwärzungen renovierungsbedürftig geworden. Der Vermieter fordert vom Mieter nach dessen Auszug Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung wegen getätigter Aufwendungen zur Renovierung der Wohnung. Das Gericht verneint die A...mehr

Leitsatz Macht der Mieter bei einem Mietmangel von seinem Recht zur Ersatzvornahme keinen Gebrauch, verliert er allein aus diesem Grunde nicht seinen Schadensersatzanspruch. Ist der Mangel einfach zu beseitigen und dem Mieter die Mangelbeseitigung daher zuzumuten, trifft den Mieter ein Mitverschulden. Fakten: Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche des Mieters wege...mehr

Leitsatz Nimmt der Vermieter eine Mietminderung des Mieters über längere Zeit widerspruchslos hin, verwirkt er seinen Mietzahlungsanspruch. Fakten: Nachdem der Vermieter die jahrelange Mietminderung des Mieters widerspruchslos hingenommen hatte, fordert er nunmehr die Zahlung der Minderungsbeträge. Das Gericht weist den Anspruch des Vermieters zurück. Es kann dahinstehen, ob ...mehr

Leitsatz Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene Fläche um mehr als 25 Prozent, liegt ein Mietmangel vor. Fakten: Der Mieter hatte einen Teil der Miete einbehalten, weil die gemietete Dachwohnung eine um mehr als 25 Prozent kleinere Wohnfläche hatte als im Mietvertrag angegeben. Der Vermieter fordert Nachzahlung der einbehaltenen Beträge. Die ...mehr

Leitsatz Überschreitet die Raumtemperatur die nach der Arbeitsstätten-Richtlinie zulässige Lufttemperatur von 26 Grad Celsius, liegt ein Mietmangel vor. Besteht der Mangel jahreszeitlich bedingt nicht mehr, kommt eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags wegen dieses Mangels nicht mehr infrage. Fakten: Die Mieträume waren zum Verkauf von Kleidungsstücken vermietet. Die...mehr

Leitsatz Die Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme kann einen Mangel des Mietobjekts begründen (hier: Brandschutzmaßnahmen in einem Kaufhaus). Fakten: Der Vermieter verlangt Zahlung von geminderten Mietbeträgen. Der Mieter hatte die Miete um 30 Prozent gemindert, weil die Stadt wegen Brandschutzmängeln den Erlass einer Ordnungsverfügung angedroht und dabei eine Nutzun...mehr

Leitsatz Die Mietvertragsklausel "Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter - für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit." ist unwirksam Fakten: Während der urlaubsbedingten Abwesenheit des Mieters drang auf Grund eines Defektes im Flachdach Wasser in die W...mehr

Leitsatz Der Streitwert für eine Instandsetzungsklage des Mieters ist auf den Jahresbetrag des fiktiven Minderungsbetrages festzusetzen. Fakten: Die Parteien streiten um die Höhe des Streitwertes einer Instandsetzungsklage. Das Gericht entschied, dass der Streitwert für ein Mängelbeseitigungsbegehren mit dem Zwölffachen des Betrag anzusetzen ist, der dem für den Mietmangel an...mehr

Leitsatz Das Sonderkündigungsrecht des Mieters wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ist verwirkt, wenn der Mieter es erst mehr als zwei Monate nach Ablauf der Frist zur Mängelbeseitigung ausübt. Das gilt auch dann, wenn sich der Mieter das Kündigungsrecht vorbehalten hat. Fakten: Der Mieter hatte dem Vermieter eine Frist von einer Woche gesetzt, um...mehr

Leitsatz Zur Verwirkung des Rechts, wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs fristlos zu kündigen. Fakten: Der Mieter betrieb eine Gaststätte in den gemieteten Räumen. Der TüV beanstandete 1983 die Funktionstauglichkeit der eingebauten Be- und Entlüftungsanlage. 1994 erklärte der Mieter die fristlose Kündigung mit der Begründung, die Be- und Entlüftung der Gaststätt...mehr

Leitsatz Dem gewerblichen Mieter steht weder nach § 273 noch nach § 320 BGB ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu. Hat der Mieter eine als Mietsicherheit zu stellende Bürgschaft bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht erbracht, kann der Vermieter unmittelbar auf Zahlung der Barkaution klagen. Fakten: Der Gewerberaummieter hatte bei Beendigung des Mietverhältnisse...mehr

Leitsatz Zur Rechtsposition eines Mieters, der ein Ladenlokal in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum gemietet hat, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird. Fakten: Der Vermieter eines Einkaufszentrums bot dem Mieter unter Vorlage von Grundrisszeichnungen und eines Standortprospektes Geschäftsräume in dem damals erst n...mehr

Leitsatz Der rügelose Gebrauch der mangelhaften Mietwohnung - insbesondere unter Fortzahlung der vollen Miete trotz Kenntnis des Mangels - führt nach sechs Monaten regelmäßig zum Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieters. Fakten: Der Mieter minderte die Miete um insgesamt 5.600 DM wegen der mangelhaften Schalldämmung der Treppen. Es erscheint schon fraglich, ob überhaup...mehr

Leitsatz Sind andere Abhilfeversuche erfolglos geblieben, kann der Mieter vom Vermieter die fristlose Kündigung eines Mitmieters wegen ständiger Lärmbelästigung verlangen. Sachverhalt Die Mieter eines Wohnhauses verlangen, daß der Vermieter den Mitmieter, die durch erheblichen Lärm stören, fristlos kündigt. In umfangreichen tagebuchartigen Lärmprotokollen haben sie festgehalt...mehr

Leitsatz Erfüllt ein Raum, der 16 % der Gesamtfläche in einer Souterrainwohnung einnimmt, nicht die Anforderungen der Landesbauordnung an einen Aufenthaltsraum, liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Kündigung berechtigt. Fakten: Eines der Zimmer darf wegen unzureichender Abgrabung des Geländes nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Da der Raum ca. 16 % der Gesamtfläche einni...mehr

Leitsatz 1. Auf dem Gebiet der Gewerberaummiete hält eine Formularklausel, durch die die Verwirklichung des Minderungsrechts mittels Abzuges vom geschuldeten Mietzins ausgeschlossen ist und der Mieter insoweit auf eine Bereichungsklage verwiesen wird, einer Inhaltskontrolle nach dem AGBG stand. 2. Ein so gearteter Ausschluß der Geltendmachung der Minderung besteht über die re...mehr

Leitsatz 1. Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen stellt einen Fehler i.S.v. § 537 BGB dar, der den Mieter aber nicht zur Minderung des Mietzinses oder zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 542 BGB berechtigt, solange die zuständige Behörde die unzulässige Nutzung duldet. Zur Kündigung ist der Miete...mehr

Leitsatz 1. Auch ohne den Verzug mit laufenden Mietzahlungen kann die Nichtzahlung der Mietkaution im Einzelfall die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters durch ausstehende laufende Zahlungen und den ungewissen Ausgang des Streites der Parteien über die Berechtigung von mängelbedingten Gegenforderungen des Mieter...mehr

1 Leitsatz Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung überschritten wird. 2 Normenkette § 536 BGB 3 Das Problem Bei einem Mangel der Mietsache, durch den der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, ist de...mehr

(BGH, Urt. v. 29.6.2022 – XII ZR 6/21) • Für den auf einen Mietmangel gestützten Schadensersatzanspruch des Mieters, der Alleingesellschafter einer GmbH ist, kommt es nur auf seine Vermögenslage an, nicht auf die „seiner” GmbH. Dies gilt jedenfalls, wenn der Schaden aus einem Auftragsverhältnis resultiert, bei dem der Alleingesellschafter Auftragnehmer ist und die GmbH Auftr...mehr

(OLG Dresden, Urt. v. 21.10.2020 – 5 U 1257/20) • Nach der Rechtsprechung des BGH besteht bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Wohnraummietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zulasten des Mieters ein Mietmangel. Bei einer Flächenabweichung von 10 % spricht eine tatsächliche Vermutung dafür und diese findet nur dann Anwendung, wenn die Angabe der ...mehr

mehr

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung überschritten wird.mehr

mehr

Bei einem Mangel der Mietsache, durch den der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an (§ 536 BGB).mehr

(OLG Dresden, Beschl. v. 27.3.2023 – 5 U 2520/22) • Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einem solchen Maße aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB darstellen. Dies ist jedoch lediglich dann anzunehmen, soweit die b...mehr

Nach einem Urteil des LG Berlin kommt es für die Feststellung eines Mangels der Mietsache nicht darauf an, ob die Nutzung der Wasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hat, wie etwa bei der Überschreitung eines durch Richtlinien oder Verordnungen aufgestellten – für den Legionellenbefall nicht festgelegten – Grenzwertes. Vielmehr genü...mehr

Aus Sicht des Vermieters, der aufgrund von Mietrückständen eine fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen hat, welche er klageweise verfolgt ist, zu berücksichtigen, dass der sich Mietmängel berufene Wohnungsmieter durch eine kombinierte Anwendung des Mietminderungsrechts nach § 536 Abs. 1 BGB und der auf Mängelbeseitigung gestützten Zurückbehaltungsrechte...mehr

Ein abgesenkter Parkettboden ist im Altbau eine übliche Erscheinung und kein Mietmangel, der zur Mietminderung berechtigt.mehr

Der Mieter, der sich im Rahmen einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs auf eine Mietminderung beruft, ist für das Vorliegen eines mehr als unerheblichen Mietmangels nach den allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweisverpflichtet. Der Mieter muss daher in einem ersten Schritt substantiiert darlegen, dass, in welcher Zeit und in welchem Umfang ein konkret bezeichneter Mi...mehr

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG München für einen abgesenkten Parkettboden. Auch dies stellt im Altbau eine übliche Erscheinung und keinen Mietmangel dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen würde.mehr

Voraussetzung einer Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache negativ von der durch Vertrag oder Verkehrssitte definierten Sollbeschaffenheit abweicht, so dass der Mieter an der Ausübung seines mietvertraglichen Gebrauchs mehr als nur unerheblich gehindert wird (ganz h.M. vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 – VIII ZR 197/14; Staudinger...mehr

Der Mieter kann nach § 536a Abs. 1 BGB Schadensersatz von seinem Vermieter verlangen, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, wobei die für eine Mietminderung erforderliche Erheblichkeitsschwelle nicht vorliegen muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 53 und 403). Die allgemeinen Vorschriften des Schadensersatzes nach §§ 280 ff. BGB (insb. die Verletzung von...mehr

Der Problemkreis von Mängelbeseitigung und Mietminderung macht einen Großteil der mietrichterlichen Tätigkeit am Amtsgericht aus, wobei die reine Klage auf Mängelbeseitigung nur selten vorkommen. Sehr häufig sind aber Konstellationen, in denen ein Mieter mit zu viel gezahlter Miete in der Vergangenheit aufgrund einer Minderung mit Mietrückständen aufrechnet, ein Zurückbehalt...mehr

Für den auf einen Mietmangel gestützten Schadensersatzanspruch des Mieters, der Alleingesellschafter einer GmbH ist, kommt es auch dann nur auf seine Vermögenslage – und nicht auf die „seiner” GmbH – an, wenn der Schaden aus einem Auftragsverhältnis resultiert, bei dem die GmbH Auftraggeberin und der Alleingesellschafter Auftragnehmer ist (BGH GE 2022, 901 = NZM 2022, 713 = ...mehr