Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Während das Urteil des XI. Senat hinsichtlich der Lieferung von Strom noch nicht vorliegt, wurde am 14.3.2024 die Entscheidung des V. Senates zu den Wärmelieferungen veröffentlicht. Er gab der Revision der Finanzverwaltung statt und wies die Klage ab. Frage nach einer gesondert zu betrachtenden Leistung im Streitfall nicht entscheidungserheblich ... Doch wer in der Folge des ...mehr

Rn. 141a Stand: EL 172 – ET: 04/2024 Die Betriebsverpachtung im Ganzen ist handelsrechtlich in § 22 Abs 2 HGB angesprochen, aber nicht umfassend geregelt (wegen der str Eintragungspflicht in das HR s Nelissen, DB 2007, 786). Die Verpachtung eines zuvor in Eigenregie geführten oder unentgeltlich erworbenen (s Rn 146) Gewerbebetriebs ist an sich keine gewerbliche Betätigung (st...mehr

Rz. 7 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Der Wert einer vom ArbG dem ArbN im Rahmen des Dienstverhältnisses (> Rz 1 – 3/3) als Sachbezug überlassenen Wohnung wird mit dem um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreis am Abgabeort angesetzt (§ 8 Abs 2 Satz 1 EStG). Dieser Endpreis ist grundsätzlich durch eine individuelle Bewertung der Wohnung, ggf im Wege einer > Schätzung...mehr

Das Mietrecht knüpft in verschiedenen Regelungen an die allgemeine Textform des § 126b BGB an und verzichtet in diesen Fällen zur Vereinfachung des Rechtsverkehrs auf die strengere Schriftform, wenn eine besondere Beweis- und Warnfunktion nicht von wesentlicher Bedeutung ist. Vielmehr steht in diesen Fällen regelmäßig die Mitteilung eines bestimmten Sachverhalts im Fokus, de...mehr

Rz. 75 Die Ansprüche aus § 536 hat der Mieter gegen den Vermieter. Wer diese Rechtsstellung innehat, richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag; dazu wird auf die Kommentierung zu § 535 Bezug genommen. Bei einer Mehrheit von Mietern stellt sich allerdings die Frage, ob auch der einzelne Mieter diese Ansprüche gegen den Vermieter oder die Vermieter geltend machen kann...mehr

Rz. 39 Im Falle einer verbotswidrig vollgewerblichen Nutzung der Mieträume ist die Miete nicht allein wegen einer fehlenden Zweckentfremdungsgenehmigung gemindert (KG, Urteil v. 3.5.2000, 8 U 5568/99, GE 2001, 989). Es genügt für die Annahme eines öffentlich-rechtlichen Fehlers aber, dass die Ungewissheit über den Fortbestand der öffentlichen-rechtlichen Beschränkung besteht...mehr

Rz. 74 Wie schon bisher in § 537 Abs. 3 a. F. bleibt es über § 536 Abs. 4 bei der Regelung, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Im Übrigen wird auf die Kommentierung zu § 536d Bezug genommen. Soweit es Geschäftsraummietverträge angeht, wird allgemein die Auffassung vertreten, dass von Abs. 4 abweic...mehr

Auch die Bundesrepublik Deutschland hat ihre lang- und mittelfristigen Klimaziele festgelegt. Zu nennen sind hier vor allem der Klimaschutzplan, die Klimaschutzgesetze, der Masterplan Ladeinfrastruktur und das Regierungsprogramm Elektromobilität. Klimaschutzplan 2050 Mit dem Ende 2016 beschlossenen Klimaschutzplan 2050 hat die Bundesregierung die im Pariser Übereinkommen gefor...mehr

Da das Wohnungseigentumsrecht eine schwierige Spezialmaterie darstellt, sollte stets ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beauftragt werden. Hier ist aber wiederum zu berücksichtigen, dass der Tätigkeitsschwerpunkt des Anwalts ggf. im Bereich des Mietrechts liegt und gerade nicht im Bereich des Wohnungseigentumsrechts. Insoweit sollte der Anwalt im Vorfeld bef...mehr

Umstritten ist, ob Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung als bauliche Veränderungen zu qualifizieren sind oder noch den Erhaltungsmaßnahmen zugeordnet werden können. Die herrschende Meinung ordnet sie als Maßnahmen der baulichen Veränderung ein.[1] Keine Konsequenzen hat die Differenzierung zunächst hinsichtlich einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer. § 21 Abs...mehr

Rz. 28 Einmalzahlungen für die Nutzungsüberlassung auf Zeit sind Rechnungsabgrenzungsposten. Auf künftig zu zahlende Pacht anzurechnende Zahlungen sind als Vorauszahlungen aktiv abzugrenzen.[1] Rz. 29 Zahlungen für den Eintritt in bestehende Miet- und Pachtverträge sind dagegen Anschaffungskosten für ein immaterielles Wirtschaftsgut. So sind z. B. Abstandszahlungen eines Betr...mehr

Nach der DIN 14676 Nr. 6 (DIN EN 14604) müssen Rauchwarnmelder jährlich auf Beschädigungen und Funktion hin überprüft und gewartet werden. Hierzu ist insbesondere die Lufteintrittsöffnung von Staub zu reinigen, die Fotooptik etwa von Zigarettenrauch zu reinigen, das Gerät erforderlichenfalls mit neuen Batterien zu versehen, ein Probealarm durchzuführen. Dadurch entstehen insbeson...mehr

Was Modernisierungsmaßnahmen betrifft, hat der Mieter vom Grundsatz her keinen Anspruch, dass derartige Maßnahmen vom Vermieter vorgenommen werden.[1] Das Bundessozialgericht hat aber ausgesprochen, dass Rauchwarnmelder heutzutage als "unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung der Mietwohnung" gehören.[2] In diesem Zusammenhang wurde hervorgehoben, dass Gebäude nur dan...mehr

Nach hier vertretener Ansicht ist es auch formularvertraglich grundsätzlich möglich, dem Mieter die Betriebspflicht aufzuerlegen.[1] Dafür sprechen folgende Gründe: Der BGH hält eine formularvertragliche Klausel, die dem Mieter die jährliche Wartungspflichtfür eine Gastherme auferlegt, für wirksam, sofern eine angemessene kostenmäßige Obergrenze festgelegt wird.[2] Er hat es...mehr

Nach der Bestimmung des § 28 Abs. 2 II. BV dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 EUR, von mindestens 22 Jahren höchstens 9,00 EUR, von mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 EUR als Erhaltungskosten angesetzt werden. Ist ein Aufzug vorhanden, erhöhen sich die Sätze um jeweils 1,00 EUR. Baujahr 1990 B...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 4 Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums haben. Dem Anspruch auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat (AG Mitte, Urteil v. 25.8.2021, 7 C 44/20, GE 2021, 1436). Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des ...mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au...mehr

Rz. 4 § 560 gilt nur für Wohnraum, nicht dagegen für Geschäftsraum (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 1; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 1.1), was sich aus § 549 Abs. 1 und daraus ergibt, dass § 578 Abs. 2 § 560 auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, nicht für anwendbar erklärt (OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/0...mehr

Rz. 16 Die Pauschale kann nur dann erhöht werden, wenn die Mietvertragsparteien dies vereinbart haben. Die Vereinbarung muss klarstellen, dass Erhöhungen der Betriebskosten nur dann zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale berechtigen, wenn der Saldovergleich eine Erhöhung rechtfertigt, die Erhöhung nur für die Zukunft erfolgen kann und die Erhöhungserklärung in Textform abg...mehr

Rz. 72 In der Praxis kommen vornehmlich 3 Fallgruppen für die wirtschaftliche Verwertung in Betracht: Verkauf (vgl. auch BVerfG, Kammerbeschluss v. 4.6.1998, 1 BvR 1575/94, NZM 1998, 618; BVerfG, Beschluss v. 20.9.1991, 1 BvR 539/91, ZMR 1992, 17), Sanierung und Modernisierung (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13, WuM 2015, 416), Abriss mit dem Ziel eines Neubaus (BGH, Urt...mehr

Rz. 2 § 548 gilt für alle Mietverhältnisse sowie gemäß § 581 Abs. 2 für Pachtverträge. Bei Mischmietverhältnissen kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt der Vereinbarungen liegt; dabei ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, GE 2021, 496; Bestätigung von BGH NZM 2...mehr

Rz. 35 Eigenbedarf kann für Familienangehörige geltend gemacht werden. Hinweis Begriff: Familienangehörige Der Begriff des Familienangehörigen ist im Gesetz nicht definiert, auch nicht im übrigen BGB. Allgemein wird mit dem Begriff der Familie die Gesamtheit der durch Ehe- und Verwandtschaft verbundenen Personen gesehen (BVerwG, Urteil v. 31.3.1977, V C 22.76, BVerwGE 52, 214)...mehr

Das Solarpaket I hat am 26.4.2024 im Schnellverfahren Bundestag und Bundesrat passiert – und soll zeitnah in Kraft treten. Es wird Erleichterungen bei Balkonkraftwerken und Mieterstrom geben. Ein Überblick für Eigentümer und Mieter. Boom bei steckerfertigen Solaranlagen (BKW) Inzwischen sind rund 400.000 BKW in Betrieb, wie aus dem Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur...mehr

Rz. 29 Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sog. Eigenbedarf. Rz. 30 Die Vorschrift steht im Spannungsfeld der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes (Art. 14 Abs. 1 GG), die einerseits für de...mehr

Rz. 1 § 573 ist eine der wichtigsten Kündigungsschutzvorschriften des sozialen Mietrechts zugunsten des Wohnraummieters. Ein Wohnraummietverhältnis kommt regelmäßig auch dann zustande, wenn eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlässt (BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17, WuM 201...mehr

Rz. 1 § 563 regelt den bis 1.9.2001 in § 569a normierten Eintritt des Ehegatten des verstorbenen Mieters und von eng mit dem verstorbenen Mieter verbundenen Personen, die mit ihm in der gemieteten Wohnung bislang einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, ohne jedoch Mieter zu sein. Die Neuregelung gilt nur für diejenigen Fälle, in denen der Mieter ab dem 1.9.2001 verstorben ...mehr

Rz. 6 Der überlebende Ehegatte, Lebenspartner, die Kinder oder die anderen Familien- oder Haushaltsangehörigen treten dann in das Mietverhältnis ein, wenn der Verstorbene alleiniger Mieter war. Waren der überlebende Ehegatte, Lebenspartner, die Kinder oder die anderen Familien- oder Haushaltsangehörigen Mitmieter, gilt § 563a. Die Ehe, Lebenspartnerschaft, das Kindschaftsver...mehr

Begriff Bei sog. "Sale-and-lease-back"-Geschäften veräußert ein Unternehmen betriebliche Anlagegegenstände, immaterielle Wirtschaftsgüter oder bestellte und noch nicht gelieferte Wirtschaftsgüter an ein anderes Unternehmen und mietet/least diese anschließend wieder zurück.[1] Im Vordergrund solcher Transaktionen steht regelmäßig die Steigerung der finanziellen Liquidität des...mehr

Rz. 44 Die Kündigung kann sowohl darauf gestützt werden, dass der Mieter durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt die Mietsache erheblich gefährdet oder er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Er haftet aber nicht für solche Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat (KG, Urteil v. 4.12...mehr

Rz. 88 Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete "im Verzug ist" (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags "in V...mehr

Rz. 36 Erforderlich ist Abgabe einer Kündigungserklärung in Schriftform (§ 568 Abs. 1), d. h. die Kündigungserklärung muss vom Vermieter eigenhändig unterzeichnet sein. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag für die Kündigungserklärung "Schriftform" vereinbart worden ist (KG, Urteil v. 16.1.2006, 8 U 157/05, WuM 2008, 193; KG Beschlüsse v. 11.6. und 9.7.2018, 8 W 31/18, GE...mehr

Rz. 94 Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ist nach § 543 Abs. 2 Satz 2 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher, d. h. vor Zugang der Kündigungserklärung (BGH, Urteil v. 24.8.2016, VIII ZR 261/15, GE 2016, 1272) befriedigt wird. Voraussetzung dafür ist die vollständige Tilgung des Rückstands (BGH, Urteil v. 23.9.1987, VIII ZR 265/86, ZMR 1988, 16 [18]...mehr

Rz. 72 Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, die den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, sofern der Zahlungsverzug im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht (§ 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie vom 27.3.2020, BGBl I...mehr

Rz. 3 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 setzt voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf...mehr

Herausgegeben von Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus; bearbeitet von Dr. Matthias Fervers, Dr. Jutta Hartmann, Prof. Dr. Siegbert Lammel, Dr. Eric Linder, Norbert Eisenschmid, Dr. Beate Flatow, Dr. Jürgen Herrlein, Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter und Elmar Streyl. 16. neu bearbeitete Aufl., 2024. Verlag C.H. Beck, München. XXVII, 3.280 S., 199,00 EUR Auch über dieses Standardwerk...mehr

Rz. 172 Bätge, Zur Rechtmäßigkeit von kommunalen Satzungen nach den §§ 22a ff. SGB II und zum maßgeblichen Rechtsschutz, Sozialrecht aktuell 2011, 131. Becker, Grundsicherung für Arbeitsuchende 2.0 – Die Neuregelungen durch das RBEG vor dem Hintergrund der bisherigen Rechtslage und Rechtsprechung, ZFSH SGB 2011, 185. Berlit, Neuere Rechtsprechung zu den Kosten der Unterkunft u...mehr

Der Mieter ist nach Beendigung des Mietvertrags zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet (§ 546 Abs. 1 BGB). Hierzu gehört, mieterseits verlegte Teppichböden zu entfernen, auch wenn sie fest verklebt wurden.[1] Wichtig Inhalt der Rückgabeverpflichtung Inhalt der Rückgabeverpflichtung ist die Beseitigung aller Einbauten und Einrichtungen, die der Mieter in das Mietobjekt eingebr...mehr

Fordert der Mieter Schadensersatz, weil der Teppich in der Zeit nach Mietbeginn schadhaft wurde, ist er in vollem Umfang dafür beweispflichtig, dass den Vermieter das Verschulden hieran trifft. Etwas anderes gilt nur, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters liegt.[1] Kann die Schadensursache nicht aufgeklärt werden, geht di...mehr

Rz. 9 Neben einer Kündigungsfrist ist eine Kündigungserklärung – mit Ausnahme einer Kündigung innerhalb der Probezeit (s. Rz. 29 ff.) – auch an bestimmte Kündigungstermine gebunden. Hinweis Zur Vermeidung anschließender Streitigkeiten ist es in der Praxis üblich, den Beendigungszeitpunkt im Kündigungsschreiben zu erwähnen. Sinnvoll sind z. B. folgende Formulierungen: "Hiermit ...mehr

Rz. 90 § 17 Abs. 2 Satz 2 schafft wie bereits die Vorgängerregelung des § 9 Abs. 3 Satz 2 MuSchG a. F. ein gesetzliches Schriftformerfordernis. Die Kündigung bedarf der Schriftform, sodass die Kündigungserklärung selbst schriftlich abzufassen und vom Arbeitgeber oder einer vertretungsberechtigten Person eigenhändig mit Namen zu unterzeichnen ist. Daher kann die Kündigung nic...mehr

§ 79 Abs. 1 Satz 1 GEG stellt zunächst klar, dass der Energieausweis lediglich ein Informationsmedium über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes darstellt.[1] Lediglich auf Grundlage der Angaben des Energieausweises können zunächst keine Gewährleistungsansprüche eines Mieters oder Käufers hergeleitet werden.[2] Allerdings können sich Gewährleistungsansprüche bei ent...mehr

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über: die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden ...mehr

Rz. 19 § 555b Nr. 3 erfasst Maßnahmen, die der nachhaltigen Verminderung des Wasserverbrauchs dienen. Zu den duldungspflichtigen Maßnahmen gehörten bereits seit der Neufassung des früheren § 3 Abs. 1 MHG durch Art. 1 Nr. 3a des Vierten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (Viertes Mietrechtsänderungsgesetz – 4. MietRÄndG) v. 21.7.1993 (BGBl. 1993 S. 1257, 1258)...mehr

Rz. 61 Aus Vorstehendem folgt, dass sich auch Maßnahmen außerhalb der eigentlichen Mieträume nach § 555b beurteilen (KG, RE v. 1.9.1988, 8 RE-Miet 4048/88, GE 1988, 993 [999]; LG Berlin, Urteil v. 15.8.2002, 67 S 32/02, GE 2002, 1626), sofern sie in unmittelbarem Zusammenhang mit Maßnahmen in der Wohnung stehen (z. B. beim Heizungseinbau Arbeiten im Keller zum Anschluss an d...mehr

Die Leistungsklage hat Erfolg! K sei berechtigt, Einsicht zu nehmen. Er sei ferner berechtigt, seine gegenwärtigen und ehemaligen Mieter zur Ausübung seines Rechtes zu ermächtigen. Der Anspruch aus § 18 Abs. 4 WEG sei kein höchstpersönliches Recht, sodass es grundsätzlich durch Dritte ausgeübt werden könne. Bei der Delegation sei ein Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, le...mehr

Wird vom Vermieter eine monovalente Wärmepumpe betrieben, so ist auch der sog. Heizstrom umlagefähig. Ab dem 1.10.2024 wird dies in § 7 Abs. 2 HeizKV n. F. deutlich, wonach zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage auch die "Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms" gehören. Bisher fallen diese Kosten unter die "Kosten des verbrauchten Brennstoffs und ihrer Lief...mehr

Freiflächen wie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche, höchstens jedoch mit der Hälfte ihrer Fläche zu berücksichtigen. Das kann im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu Problemen führen, weshalb die Ermittlung der Flächen in diesem Zusammenhang strittig ist. Zum einen werden diese ...mehr

Zusammenfassung Überblick Eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Empfang einer bestimmten Anzahl von Fernseh- und Rundfunkprogrammen zu ermöglichen, besteht nicht. Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, eine bei Abschluss des Mietvertrags vorhandene Antenne auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wobei dieser...mehr

Praxis-Beispiel Optische Beeinträchtigung Eine erhebliche optische Beeinträchtigung des Anwesens ist gegeben, wenn die am Balkongeländer montierte Satellitenantenne (80 cm Durchmesser) in den Luftraum vor dem Geländer hineinragt, sich damit deutlich von der Fassade des Hauses abhebt und vom gegenüberliegenden Gebäude und der Straße aus sichtbar ist.[1] Diese Grundsätze gelten ...mehr