Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Rn 23 Bietet der Vermieter die Mietsache in der Öffentlichkeit an, etwa durch Anzeigen in Tageszeitungen und Veröffentlichungen im Internet, ist nach § 2 Nr 8 AGG das AGG zu beachten (LG Köln ZMR 16, 205). Gem §§ 19 I Nr 1 Var 2, 2 I Nr 8, 1 AGG ist in diesem Falle bei Begründung, Durchführung und Beendigung eines Mietvertrags eine Benachteiligung eines potenziellen Mieters ...mehr

Rn 6 [nicht besetzt] Rn 7 Der Mietvertrag bleibt bei Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung (Rn 4 ff) iÜ wirksam. Der Mieter schuldet dann die Miete, die bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden ist. Mieterhöhungen richten sich nach §§ 557–560 (LG Berlin WuM 01, 612; LG Berlin ZMR 98, 230). Die Auslegung kann ergeben, dass die Parteien jedenfalls sonstige Mieterhöhu...mehr

Rn 1 § 565 ersetzt § 549a aF (Leonhard AnwZert MietR 5/22 Anm 1 unter III.1); er gilt nur für die Wohnraummiete (nicht zB für Dauercampingstellplatzverträge, VerfG Brandenbg v 30.9.10, 23/10, zur Abgrenzung Brandenbg MietRB 16, 126, LG Aachen ZMR 16, 543), wenn die Wohnung nicht direkt vom Eigentümer, sondern über und von einem Zwischenvermieter vermietet wird. Es existieren...mehr

Rn 202 Auch ohne Bestehen besonderer vertraglicher Regelungen hat der Vermieter grds die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz zu schützen, sofern der besondere geschäftliche Gebrauchszweck im Mietvertrag hervorgehoben oder dem Vermieter in sonstiger Weise bekannt ist (BGH WM 20, 648 Rz 37; NJW 13, 44 Rz 37 vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Bei der Vermietung von Räumen z...mehr

Rn 2 Die Abgrenzung der vertragsgemäßen Abnutzung/erlaubten Veränderung von den Nebenpflichtverletzungen des Mieters durch vertragswidrigen Gebrauch oder dessen Verletzung von Obhutspflichten (BGH ZMR 22, 464) kann wie folgt vorgenommen werden: Vertragsgemäßer Gebrauch (BGH WuM 09, 36) lässt sich nicht generell bestimmen, sondern hängt vom Inhalt des konkreten Mietvertrages ...mehr

Rn 67 Bei einem Verstoß gegen Obhutspflichten kann auch nach Beendigung des Mietvertrags ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 I, 241, 823 I, II bestehen (BGH NZM 19, 816 Rz 15; NJW 18, 1746 Rz 18) – einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es nicht (BGH NZM 19, 816 [BGH 21.08.2019 - VIII ZR 263/17] Rz 15; NJW 18, 1746 [BGH 28.02.2018 - VIII ZR 157/17] Rz 19) – od...mehr

Rn 3 §§ 556d–556g sind auf jeden Mietvertrag über Wohnraum (§ 535 Rn 12) im Anwendungsbereich des § 556d I anwendbar (s.a. Siegmund PiG 100, 23, 24 ff), mit Ausn der in § 549 II, III genannten Mietverträge (s.a. LG Berlin ZMR 20, 836). Auf einen Änderungsvertrag während eines laufenden Mietverhältnisses sind sie weder direkt noch analog anzuwenden (§ 55). Zur Staffelmiete s ...mehr

Rn 30 Die Mietvertragsparteien können bei Abschluss des Mietvertrags (BGH NJW 06, 3558 Rz 11; Riecke WuM 21, 10, 15) oder aktuell vereinbaren, dass der Mieter (auch) ›neue‹ Betriebskosten (= Betriebskosten, die erst nach Vertragsschluss entstehen oder durch öffentliche Abgaben neu eingeführt werden), etwa die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, tragen soll (›Mehr...mehr

Rn 90 Ob eine Person Mieter ist oder mehrere Personen Mieter sind, ist eine Frage der Auslegung. Im Grundsatz muss sich der Wille, dass mehrere Personen Mieter sein wollen, ausdrücklich aus dem Mietvertrag ergeben. Probleme ergeben sich, wenn Zahl oder Namen der im Rubrum des Vertrags bezeichneten Personen und die Personen, die ihn unterschrieben haben, auseinanderfallen. Is...mehr

Rn 66 Ob der Vermieter eine Abrechnung für sämtliche Betriebskosten vorlegen muss/darf oder ob getrennte Abrechnungen zu erstellen sind, va die getrennte Abrechnung von Heiz-/Warmwasser- und den anderen Betriebskosten, richtet sich nach Auslegung des Mietvertrags. Dabei spricht es für eine getrennte Abrechnung, wenn verschiedene Abrechnungszeiträume vereinbart sind, zB Heizk...mehr

Rn 44 Die Nebenpflichten der Parteien bestimmen sich nach Inhalt und Zweck des Mietvertrags. Fehlt es an ausdrücklichen Regelungen, ist va die Art der Mietsache maßgeblich. Neben den in Rn 45–56 näher ausgeführten Nebenpflichten, die ihre rechtliche Grundlage insb in der Pflicht der Parteien zur gegenseitigen Rücksichtnahme haben, trifft den Vermieter die Gewährleistung für ...mehr

Rn 42 Das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters umfasst seine Befugnis, über Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten selbst zu bestimmen (Recht auf informationelle Selbstbestimmung, BVerfG NJW 91, 2411 [BVerfG 11.06.1991 - 1 BvR 239/90]). Bestimmte Fragen sind aber zulässig und richtig zu beantworten. Bsp: Rauchverhalten (LG Stuttgart NJW-RR 92, 1360), Famil...mehr

Rn 1 § 550 steht im gesetzlichen Untertitel ›Mietverhältnisse über Wohnraum‹ und erwähnt den Wohnraum ausdrücklich. Die Regelung gilt jedoch über § 578 I auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und über § 578 II 1, I auch für Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, insb auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume (Köln MietRB 16, 70; Sommer in: Schmid/Har...mehr

Rn 22 Im Prinzip ist der Vermieter gem Art 2 I GG, § 305 frei, ob und an wen er zu welchen Bedingungen vermietet, der Mieter, ob und von wem er zu welchen Bedingungen mietet (Vertragsfreiheit; s.a. Vor §§ 145 ff Rn 12 ff). Der Vermieter ist zu einer Gleichbehandlung der Mieter grds nicht verpflichtet. Etwas anders gilt im Einzelfall, zB für Bundesbedienstete (BayObLG NZM 99,...mehr

Rn 6 Zahlt einer der Gesamtschuldner (LG Bochum ZEV 19, 528) iRe derartigen Mietvertrages an den Vermieter so steht ihm bezogen auf jede einzelne (Monats-)Miete in Höhe einer etwaigen Überzahlung ein Ausgleichsanspruch zu. Es kann nicht etwa bei einem Zeitmietvertrag auf die Höhe des insgesamt geschuldeten Betrages des die Zahlung Leistenden abgestellt werden, sondern es ist...mehr

Rn 17 Grds ist die Suche des Ersatzmieters Angelegenheit des Mieters. Sofern der Vermieter sich die Suche von Nachmietinteressenten vorbehält, ist der Mieter bei Vorliegen des berechtigten Interesses vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, da insoweit der Vermieter selbst die Verantwortung für die Suche übernommen hat. Eine Pflicht zur Suche gibt es für den Vermieter – i...mehr

Rn 5 Der Ausschluss der Schiedsfähigkeit in Abs 2 bezieht sich ausschließlich auf Mietverhältnisse über Wohnraum, wobei es ohne Bedeutung ist, ob es sich um einen Hauptmietvertrag oder einen Untermietvertrag handelt. Ausgenommen ist nach dem Gesetzestext der Fall des § 549 II (Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, Wohnraum in einer vom Vermieter tw selbst bewohnten Wohnung,...mehr

Rn 3 Bereitstellung digitaler Produkte, die keine Verkörperung auf einem Datenträger erforderlich machen; Verträge, die die Gebrauchsüberlassung von körperlichen Datenträgern zum Gegenstand haben, ohne dass der Mieter Besitz an dem Datenträger erlangt (Vermietung sog dedizierter Server im Rechenzentrum mit Online-Zugang). Als Gegenleistung eines Mieters für die Gebrauchsüber...mehr

Rn 3 § 535 ist auf alle Mietverträge anzuwenden, auch auf Untermietverträge (BGHZ 81, 46, 50 = NJW 81, 2246; s § 540 Rn 2 ff). Ferner auf Pachtverträge als Sonderform der Miete. Aus der von den Vertragsparteien gewählten Bezeichnung eines Vertrags kann nicht zwingend auf dessen Rechtsnatur geschlossen werden. Diese ist vielmehr nach seinem gesamten Vertragsinhalt zu bestimme...mehr

Rn 8 Für sein Rückgewährverlangen muss der Mieter lediglich beweisen, dass er die Sicherheit an den Veräußerer oder den Erwerber geleistet hat (BGH ZMR 06, 348 für Altfall). Die Voraussetzungen eines Wiederauffüllungsanspruchs hat der Vermieter zu beweisen. Verlangt der Erwerber eine Sicherheitsleistung, muss er die Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag beweisen. Für...mehr

Rn 3 Haben die Mietvertragsparteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart (§ 556 Rn 13), so ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.mehr

Rn 2 ›Maßnahmen‹ können Einzelentscheidungen sein, ebenso individuelle (zB Arbeitsvertrag, Mietvertrag) oder kollektive Vereinbarungen (zB Betriebs- oder Dienstvereinbarungen (BAG NZA 10, 327 [BAG 13.10.2009 - 9 AZR 722/08]), Integrationsvereinbarungen, Auswahlrichtlinien, Tarifverträge) oder Einzelmaßnahmen mit kollektivem Bezug (zB Gesamtzusagen, betriebliche Übung, Hausor...mehr

a) Überblick. Rn 71 Fällt der Mieter einer unbeweglichen Sache – zB einer Mietwohnung (LG Karlsruhe ZIP 03, 677; AG Köln Info M 10, 494) – in Insolvenz, besteht das Mietverhältnis zunächst fort (§ 108 I 1 InsO); § 108 I InsO verdrängt insoweit § 103 I InsO (BGH NJW 15, 162 Rz 8; NJW 14, 2585 [BGH 22.05.2014 - IX ZR 136/13] Rz 8). Die Mietvertragsparteien können das Mietverhäl...mehr

Rn 59 Den Mieter trifft – soweit er diese übernommen hat – als besondere Obhutspflicht die Verkehrspflicht für die Mietsache (s Rn 49). Die Verkehrspflichten können aber auch iÜ vertraglich – auch formularmäßig (Frankf NJW 89, 41; LG Karlsruhe ZMR 06, 698; Schmid ZMR 12, 337, 338; Hitpaß WuM 11, 662) – auf ihn übertragen werden (Hamm BWGZ 17, 875; Ddorf GE 08, 1326). Vorauss...mehr

1. Allgemeines. Rn 31 Eine Schriftform ist zum Abschluss eines Mietvertrags grds nicht erforderlich. Allerdings kann sich die Notwendigkeit ergeben, Mietverträge schriftlich abzusetzen oder notariell zu beurkunden, zB aus § 311b. Für die Wohnraum- und Gewerberaummiete folgt eine Besonderheit aus §§ 550, 578, wenn der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werde...mehr

Rn 24 Auf Gewerberaumvermieter und andere Vermieter, zB Vermieter von Fahrzeugen, Filmen, Software etc, ist das AGG ohne Einschränkungen anzuwenden, soweit die Voraussetzungen des § 19 I Nr 1 AGG vorliegen (dazu § 19 AGG Rn 4 ff); ggf ist der Schwellenwert des § 19 V 3 AGG dort für das Merkmal ›Massengeschäft‹ analog anwendbar.mehr

1Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. 2Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.mehr

aa) Allgemeines. Rn 58 Mieter treffen kraft Gesetzes mit Übergabe der Mietsache (nicht mit Unterzeichnung des Vertrags) als Nebenpflicht ungeschriebene Obhuts- und Sorgfaltspflichten (BGH NZM 19, 816 Rz 15; NJW 18, 1746 [BGH 28.02.2018 - VIII ZR 157/17] Rz 18; s für die Wohnraummiete § 543 II 1 Nr 2). Aufgrund dieser Pflichten hat ein Mieter alles zu unterlassen, was zu einer...mehr

1. Hauptpflichten. Rn 37 Hauptpflichten des Vermieters sind gem § 535 I 1, 2 Überlassung (Rn 116) und Erhaltung (Rn 134) der Mietsache (s Rn 103) in einem vertragsgemäßen Zustand. Hauptpflicht des Mieters ist gem § 535 II Zahlung der Miete (s Rn 179). Die Parteien können weitere Pflichten zur Hauptpflicht erheben. Soweit es bei einem gemischten Vertrag um die Gebrauchsüberlas...mehr

Rn 97 Ein Zurückbehaltungsrecht auch für die Grundmiete besteht nicht. Zwischen Abrechnungspflicht und Verpflichtung zur Zahlung der Grundmiete besteht weder Gegenseitigkeit iSd § 320 noch ein Zusammenhang iSd § 273 (Ddorf ZMR 02, 37; ohne Entscheidung BGH NJW 09, 1947 Rz 14).mehr

Rn 119 Das Besitzrecht vermittelt dem Mieter Rechte nach §§ 280, 858 ff, 1004, 1007, 823 ff oder entspr § 906 II 2 (s.a. BGH NZM 21, 132 [BGH 09.12.2020 - VIII ZR 238/18] Rz 30). Beim Besitz von Räumen liegt ein Eingriff bspw vor, wenn der Zugang zur Mietsache erschwert oder vereitelt wird oder wenn in anderer Form in einer den Mieter behindernden Weise auf die Mietsache ein...mehr

aa) Schutzpflichten. Rn 45 Den Vermieter treffen für die Mietsache Schutzpflichten. Zu diesen Pflichten sind der Störungsschutz (Rn 46) und die Verkehrspflichten zu zählen (s Rn 49) sowie der Schutz Dritter, die mit der Mietsache in Berührung kommen (Rn 56; s.a. Vor §§ 328 bis 335 Rn 5 ff). In einem weiteren Sinne gehört hierher auch ein Konkurrenzschutz (Rn 183). Die vom Ver...mehr

(1) 1Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. 2Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten. (2) Auf den Pachtvertrag mit...mehr

(1) Überblick. Rn 46 Den Vermieter treffen aus der Gebrauchsüberlassungspflicht fließende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut der Mietsache und zum Schutz des Eigentums der Mieter (BGH NZM 01, 686, 687 [BGH 17.05.2001 - III ZR 283/00]; NJW-RR 90, 1422, 1423 [BGH 20.06.1990 - VIII ZR 182/89]). Es ist daher vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, Störungen ...mehr

Rn 27 Nach § 20 I 1 AGG ist eine Ungleichbehandlung wegen der Religion, einer Behinderung, des Alters und des Geschlechtes zulässig, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht (BGH MDR 20, 1059 Rz 22). Ob ein sachlicher Grund besteht, ist anhand einer wertenden Feststellung im Einzelfall nach den Maßstäben von Treu und Glauben (§ 242) zu beurteilen (BGH MDR 20, 1059 Rz 24). D...mehr

1. Allgemeines. Rn 18 Ein Mietvertrag kommt – wie jeder andere schuldrechtliche Vertrag auch (s.a. Vor §§ 145 ff Rn 40 ff) – grds durch Angebot und Annahme zustande, §§ 145 ff. Ist eine der Parteien bei Abschluss eines Mietvertrags geschäftsunfähig oder nur beschränkt geschäftsfähig, muss sie vertreten werden (zB gemeinsam durch die Eltern oder einen Betreuer; ggf ist die Gen...mehr

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Rn 16 Mietsache kann auch das SonderE eines Wohnungseigentums sein, s § 13 WEG Rn 3 ff. Zum gemE s Rn 89.mehr

Rn 40 Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss soll zu bejahen sein, wenn ›besondere Umstände‹ gegeben sind (BGH NJW 10, 671 Rz 14; ZMR 04, 347, 348) oder der Mieter nachgefragt hat (Rostock ZMR 09, 527, 528). Näheres bei § 556 Rn 23.mehr

a) Vorvertragliche Aufklärungspflichten des Vermieters. aa) Grundsatz. Rn 38 Der Vermieter hat nach den allg Grundsätzen (§ 123 Rn 8) grds keine Pflicht, den Mieter über besondere Umstände zur Mietsache aufzuklären. Es ist nicht seine Sache, dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Der Mieter – auch der gewerbliche – muss selbst prüfen und e...mehr

Rn 18 Das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft steht einem Mangel gleich, auch wenn keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt. Deshalb erklärt II nur I 1 u 2, nicht aber I 3 für anwendbar. Eine Differenzierung zwischen Sachmangel und zugesicherter Eigenschaft ist somit geboten, wenn die Erheblichkeit der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zweifelhaft (MüK...mehr

Rn 36 Der Einwand ist im Prozess vAw zu berücksichtigen (BGHZ 3, 94, 103 f; BGHZ 37, 147, 152). Die unzulässige Rechtsausübung genießt keinen Rechtsschutz (Art 2 II SchwZGB). Gleichwohl ist es missverständlich, wenn es heißt, das Rechtsinstitut begründe lediglich ein Abwehrrecht (so NK/Krebs § 242 Rz 70): Da sich der Einwand unzulässiger Rechtsausübung auch gegen Einwendunge...mehr

Rn 176 Miete iSv § 535 II ist, was der Mieter nach dem Willen der Mietvertragsparteien als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung zu erbringen hat. Das wird idR ein regelmäßig, häufig monatlich zu entrichtendes Entgelt sein. Das muss aber nicht so sein. Vorstellbar ist auch die Entrichtung der Miete in einem einmaligen Betrag (BGH NJW 98, 595, 596 [BGH 05.11.1997 - VIII ZR...mehr

a) Pacht und Leihe. Rn 10 Beim Pachtvertrag (§ 581) können iGgs zum Mietvertrag neben Sachen auch Rechte überlassen werden. Darüber hinaus gewährt der Pachtvertrag auch den Genuss von Früchten iSv § 99. Miete und Pacht sind danach abzugrenzen, ob nach dem objektiven Inhalt aller Vertragsbestimmungen nur der Gebrauch der überlassenen Sache oder ob Gebrauch und Fruchtgenuss zu ...mehr

Rn 9 Dabei ist zu unterscheiden, ob es bereits im Mietvertrag eine Ersatzmieterstellung vereinbart ist oder nicht (Lützenkirchen § 537 Rz 32 ff). Ggf ist durch interessengerechte Auslegung zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gg den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte (BGH ZMR 22, 629, ...mehr

a) Allgemeines. Rn 3 § 535 ist auf alle Mietverträge anzuwenden, auch auf Untermietverträge (BGHZ 81, 46, 50 = NJW 81, 2246; s § 540 Rn 2 ff). Ferner auf Pachtverträge als Sonderform der Miete. Aus der von den Vertragsparteien gewählten Bezeichnung eines Vertrags kann nicht zwingend auf dessen Rechtsnatur geschlossen werden. Diese ist vielmehr nach seinem gesamten Vertragsinh...mehr

1. Allgemeines. Rn 34 Im Prinzip sind die mit dem Ziel eines Vertragsschlusses verhandelnden Parteien wegen des Grundsatzes der Vertragsfreiheit (Rn 22) bis zum Vertragsschluss in ihrem Entscheidungsspielraum nicht eingeschränkt (Abschlussfreiheit; s.a. Vor §§ 145 ff Rn 14 ff). Dies gilt selbst dann, wenn einer der Beteiligten in Erwartung des angestrebten Vertragsschlusses b...mehr

aa) Grundsatz. Rn 41 Der Vermieter ist über erkennbar besonders wichtige Umstände aufzuklären, die für seine Entschließung von ausschlaggebender Bedeutung sind (allg § 123 Rn 11). Der Mieter braucht den Vermieter bei den Vertragsverhandlungen grds zwar nicht ungefragt über seine Familien-, Eigentums- und Vermögensverhältnisse aufzuklären (BVerfG NJW 91, 2411, 2412 [BVerfG 11....mehr

1. Mieterinsolvenz. a) Überblick. Rn 71 Fällt der Mieter einer unbeweglichen Sache – zB einer Mietwohnung (LG Karlsruhe ZIP 03, 677; AG Köln Info M 10, 494) – in Insolvenz, besteht das Mietverhältnis zunächst fort (§ 108 I 1 InsO); § 108 I InsO verdrängt insoweit § 103 I InsO (BGH NJW 15, 162 Rz 8; NJW 14, 2585 [BGH 22.05.2014 - IX ZR 136/13] Rz 8). Die Mietvertragsparteien kö...mehr

(1) Übersicht. Rn 60 Die Mietvertragsparteien können ein Betretungs- und Besichtigungsrecht vereinbaren (Agatsy IMR 18, 443, 445) oder es jedenfalls vertraglich näher ausgestalten. Liegt eine solche an § 307, § 138 I (s BVerfG ZMR 93, 405, 409; LG München II NJW-RR 09, 376) zu messende Vereinbarung vor, ist diese für Umfang und Ausgestaltung des Betretungs- und Besichtigungsr...mehr