Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Rn 28 Der wichtige Grund in der Person des Eintretenden muss nicht das Gewicht der Unzumutbarkeit iSd § 543 I, wohl aber ein höheres als bei § 553 I 2 haben, da es dort nur um die Aufnahme eines weiteren Nutzers geht (Hinz ZMR 02, 642, AG München ZMR 17, 749). Ein Verschulden des Eingetretenen ist nicht erforderlich. Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkei...mehr

Rn 1 § 536a wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und regelt den Verlust bzw die Einschränkung der Mängelrechte des Mieters aus §§ 536u. 536a bei anfänglicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels der Mietsache bei Vertragsschluss bzw Annahme der Mietsache. Bei nachträglicher Kenntnis gilt § 536c, s hierzu Rn 3. § 536b entspricht für den S...mehr

Das AG hat zu Recht den Streitwert des Antrags auf Feststellung der höchstzulässigen Nettokaltmiete mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag angesetzt. 1. Maßgebend ist zunächst die Differenz Abzustellen war insoweit zutreffend auf die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten und der von den Klägern geltend gemachten Miethöhe. 2. Maßgebend ist der dreieinhalbfache Jahresbe...mehr

Rn 22 Eine vorzeitige Vertragsauflösung durch außerordentliche Kündigung ist durch außerordentliche befristete Kündigung sowie durch außerordentliche fristlose Kündigung möglich. Rn 23 § 109 I InsO regelt einen derartigen Fall der außerordentlichen befristeten Kündigung (beachte für Wohnraummiete 109 2 InsO: An die Stelle der Kündigung tritt hier jetzt die Erklärung des Insol...mehr

Rn 1 Neu und für den Erwerber riskant (zur Verjährung seiner Ansprüche vgl LG Wuppertal ZMR 16, 116) ist dessen Haftung gem § 566a (ggf iVm § 578) für die Rückgewähr der Mietkaution, die der Mieter an seinen Veräußerer/Rechtsvorgänger gezahlt hat (Streyl NZM 10, 343; LG Berlin GE 10, 1272, BGH ZMR 11, 785: auch wenn es vor der MietRRef 2001 weitere Veräußerungsfälle gegeben ...mehr

Rn 3 Hierunter versteht man einen Gebrauch, der weder nach dem Mietvertrag (der zB das Rauchen – Stangl AnwZert MietR 3/22 Anm 2 – untersagen kann, BGH ZMR 15, 679, BGH ZMR 08, 525 oder die gewerbliche Nutzung; BGH NZM 13, 786) noch nach daneben geltenden gesetzlichen Regelungen zulässig ist. Zur Abgrenzung zwischen vertragsgemäßen und vertragswidrigen Gebrauch vgl § 535 Rn ...mehr

Rn 20 Die in § 690 I Nr 3 Hs 1 vorgeschriebene ›Bezeichnung des Anspruchs unter bestimmter Angabe der verlangten Leistung‹ ist räumlich beschränkt auf die im Formular auf Papier und online vorgegebenen Feldlängen (Formularzwang, § 703c). Der so verfügbare Platz reicht aus, um den Anforderungen an Individualisierung zu genügen (vgl BGH NJW 08, 1220 [BGH 23.01.2008 - VIII ZR 4...mehr

Rn 46 Den Vermieter treffen aus der Gebrauchsüberlassungspflicht fließende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut der Mietsache und zum Schutz des Eigentums der Mieter (BGH NZM 01, 686, 687 [BGH 17.05.2001 - III ZR 283/00]; NJW-RR 90, 1422, 1423 [BGH 20.06.1990 - VIII ZR 182/89]). Es ist daher vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, Störungen des Mieters un...mehr

Rn 17 Grds erfasst der gesetzliche Formzwang das gesamte Rechtsgeschäft nebst Bezeichnung der Parteien (BGH NJW 02, 3391), mit allen dazugehörenden Essentialia und wesentlichen Vertragsbestimmungen (BGHZ 40, 262; BGH NJW 99, 2592; 05, 885; NJW-RR 94, 779), aber auch Nebenabreden (BGH DNotZ 66, 738; 71, 38 f), soweit sie Rechtswirkungen entfalten (BGH NJW 89, 898 [BGH 14.10.1...mehr

Rn 10 Der Mangel kann als sog Umweltmangel auch in den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen der Mietsache zur Umwelt liegen, eine mangelhafte Sachsubstanz ist nach dem Wortlaut in § 536 nicht erforderlich (BGH NJW 00, 1714 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]). Der Umweltmangel muss zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führen, um...mehr

Rn 27 Das BGB regelt nur den Erwerb einzelner Forderungen (§§ 398 ff) u die Übernahme einzelner Schulden (§§ 414 ff), nicht aber den Eintritt in ein Vertragsverhältnis als Ganzes. Ein gesetzlicher Vertragsübergang ist in verschiedenen Vorschriften vorgesehen (§§ 566, 613a; ferner § 95 VVG, § 20 I Nr 1 UmwG). Mittlerweile ist jedoch anerkannt, dass auch die Auswechselung eine...mehr

Rn 2 Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass die Regelung von Wohnungsangelegenheiten von dem Aufgabenkreis des Betreuers umfasst wird, weil er nur dann den Betroffenen kraft Gesetzes vertreten kann (§ 1823). Ist ihm die gesamte Personensorge übertragen, so ist er auch zur Kündigung der Wohnung des Betreuten berechtigt, hat er nur die Vermögenssorge, werden davon ›Wohnung...mehr

Rn 6 Bei der Beurteilung der Treuwidrigkeit ist das Gesamtverhalten nach Anlass, Zweck und Beweggrund unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu würdigen (Soergel/Wolf Rz 7). An der Treuwidrigkeit fehlt es regelmäßig bei wirtschaftlichen Gründen für das Verhalten, allerdings ist auch hier eine Würdigung des Einzelfalls geboten (BGH NJW 05, 3417 [BGH 16.09.2005 ...mehr

Rn 15 Bei ungestörter Ehe sind die Eheleute aufgrund des § 1353 I BGB regelmäßig Mitbesitzer der Ehewohnung iSd § 866 BGB (BGH NJW 54, 918 [BGH 26.02.1954 - V ZR 135/52]; Schleswig NJW-RR 15, 1298 [OLG Schleswig 28.10.2014 - 5 W 42/14]; LG Saarbrücken DGVZ 18, 183 Rz 11). Weil sie die Herrschaftsgewalt über ihre Wohnung gemeinsam ausüben, ist die Vollstreckung grds nicht ger...mehr

Rn 12 Die Verjährung beginnt nach § 548 I 2 – auch wenn die vom Mieter zu vertretende Veränderung erst später erkennbar wurde (Frankf WuM 01, 397) – mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter Kenntnis von der vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe (BGH NZM 19, 408, ZMR 04, 108 u ZMR 14, 270) hat und die Sache zurückerhält (BGH ZMR 12, 175; Ddorf WuM 08, 554; Emmerich NZ...mehr

Rn 4 Der Anwendungsbereich des § 548 (vgl Kandelhard NJW 02, 3291) wird grds weit ausgelegt (LG Aachen NZM 09, 276, BGH ZMR 06, 441: sogar für cic), da es Zweck der Regelung ist, die Parteien zu einer raschen Auseinandersetzung des Mietverhältnisses nach dessen Beendigung zu veranlassen. § 548 erfasst auch Ansprüche des Vermieters gegen Dritte, sofern diese in den Schutzbere...mehr

Rn 10 Für die Berechnung ist der Abstand zwischen dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen und dem vertraglichen Beginn des neuen Mietvertrags maßgeblich (Flatow WuM 15, 191, 200).mehr

Rn 1b Eine Staffelmietvereinbarung wird idR bereits bei Abschluss des Mietvertrags getroffen. Sie kann aber auch während der Mietzeit (BGH ZMR 06, 192) sowohl in einem befristeten als auch in einem unbefristeten Vertrag vereinbart werden.mehr

Rn 21 Unvereinbar +, nicht –: Abbedingung von § 195 (+BGH NJW 13, 525; –BGH NJW 15, 2571 [BGH 21.04.2015 - XI ZR 200/14]); § 199 I (+Celle GWR 20, 290; –Frankf NJW 12, 2975); § 269 (+BGH NJW 14, 454); §§ 280 I 2, 286 IV (+BGH ZIP 17, 2363 Rz 24; NJW 21, 1392 Rz 39; zu Höhere-Gewalt-Klauseln v Westphalen ZIP 20, 2037), § 286 III 1 (+Köln MDR 06, 808; Stoffels Rz 521; str), § ...mehr

Rn 16 Die Pauschale muss bei Mietverträgen über Wohnraum ein Festbetrag sein. Variable Pauschalen, insb ein Prozentsatz von der Grundmiete oder eine Koppelung an einen bestimmten Index, können nicht wirksam vereinbart werden (Schmid WuM 01, 424).mehr

Rn 5 Hat der Mieter gekündigt, darf mit der Modernisierung erst nach Beendigung des Mietvertrages begonnen werden. Verbleibt der Mieter unberechtigt in der Mietsache, kann er sich nicht auf § 555c I berufen.mehr

Rn 22 Die Höhe der Vorauszahlungen muss nach § 556 II 2 ›angemessen‹ sein (s.a. § 20 III 1 NMV 1970). Auf andere Mietverträge ist § 556 II 2 (bzw § 20 III 1 NMV 1970) entspr anzuwenden, da er Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens ist (KG MDR 10, 1311; Rn 169).mehr

Rn 20 Nach § 560 VI kann ein vertraglicher Änderungsvorbehalt zugunsten des Vermieters nicht wirksam vereinbart werden. Bei den in § 549 II und III genannten besonderen Mietverträgen sind Erhöhungsvereinbarungen allerdings zulässig (Schmid WuM 01, 424). Es gelten dann dieselben Einschränkungen wie bei Rn 21.mehr

Rn 32 Ein Vertretergeschäft wird bejaht bei dem Abschluss von Bauverträgen durch den Baubetreuer (BGHZ 67, 334, 335 ff), der Vermietung (KG WM 84, 254; 255) und Vergabe von Bauleistungen (BGH NJW-RR 04, 1017) durch einen Hausverwalter, der Benennung beider Ehegatten im Rubrum des Mietvertrages (Ddorf ZMR 00, 210), der Beauftragung eines externen Laborarztes durch den behande...mehr

Rn 4 Erstmals vermietet ist eine Wohnung, wenn sie dem Mietwohnungsmarkt bislang nicht zur Verfügung stand. Für den Stichtag kommt es nach dem Wortlaut auf den Abschluss des Mietvertrags an, nicht auf den Beginn der Mietzeit.mehr

Rn 3 Erfasst sind Mietverträge über Wohnraum (Vor § 556d Rn 3). Der typische Anwendungsfall ist eine Wiedervermietung. § 556d I ist aber auch auf die erstmalige Vermietung einer Bestandswohnung nach Aufgabe der Selbstnutzung anwendbar.mehr

Rn 13 Ein Ausschluss gilt grds dauerhaft, bei befristeten Mietverträgen mit Verlängerungsklausel aber nur für die Zeit der ersten Befristung. Er erstreckt sich nicht auf einen Verlängerungszeitraum (Karlsr ZMR 86, 80, 81).mehr

Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über diemehr

Rn 6 Anwendungsausschlüsse gem § 578b I, II gelten analog nur für diejenigen Bestandteile des Mietvertrags, die das digitale Produkt betreffen. Anwendungsfälle: Multimedia-System bei Kfz-Miete; Dokumentenscanner mit Cloud-Speicher, App zu einem Mietgegenstand. Bei Mängeln greifen nur insoweit die §§ 327b–d.mehr

Rn 9 Veräußerung iSv § 577a I meint grds einen Eigentümerwechsel. Sie muss nicht entgeltlich erfolgen. Möglich ist zB eine Schenkung oder der Erwerb in Erfüllung eines Vermächtnisses (BayObLG NZM 01, 747, 748). Auch der Erwerb in der Zwangsversteigerung genügt (BGH NJW 99, 2044, 2046; aA Bruns ZMR 12, 933, 935). Erfasst sind zudem Übertragungen, mit denen sich der vermietend...mehr

Rn 19 § 266 I Nr 1 FamFG erfasst Streitigkeiten ›zwischen miteinander verlobten oder ehemals verlobten Personen im Zusammenhang mit der Beendigung des Verlöbnisses‹. Erfasst sind lediglich Ansprüche im Zusammenhang mit der Beendigung des Verlöbnisses (ausf dazu Bömelburg FF 14, 232, 234f), denn aus einem Verlöbnis kann nicht auf Eingehung der Ehe geklagt werden, § 1297 BGB. ...mehr

Rn 9 Nur den Parteien des Mietvertrages selbst steht die Befugnis zur Kündigung originär zu. Durch Dritte ist sie nur auszuüben, wenn eine entspr rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht oder Ausübungsermächtigung besteht. Rn 10 Mit Übergang des Mietverhältnisses zB nach § 566 geht auch das unselbstständige Kündigungsrecht mit über. Die Kündigung muss bei Personenmehrheiten von a...mehr

Rn 40 Die Verwaltung von Häusern und Wohnungen, aber auch anderer Vermögensgegenstände (BGH NJW 98, 449 [BGH 28.10.1997 - XI ZR 260/96]) stellt eine Geschäftsbesorgung dar, die dem Dienstvertrag zuzuordnen ist (BGH NJW 98, 680). Aus der vertraglichen Vereinbarung ergeben sich Überwachungs-, Auskunfts- und Informationspflichten für den Verwalter. Die Informationspflicht bezie...mehr

Rn 14 Die Freistellung erb- und familienrechtlicher Verträge von der Geltung des 2. Abschn beruht auf dem durch eine Vielzahl zwingender Vorschriften gewährleisteten gesetzlichen Schutz der Parteien sowie darauf, dass die auf den einfachen Austauschvertrag abzielenden AGB-Vorschriften für derartige Verträge nicht passen (BTDrs 7/3919, 41). Rn 15 Hieraus folgt zugleich die Gre...mehr

Rn 134 Als vom Mieter zu duldende (s.a. § 555a I) Hauptpflicht (BGH NJW 15, 3087 Rz 49) und vertragliche Gegenleistung zur Miete (BGH NJW 89, 2247) ist die Mietsache nach § 535 I 2 Fall 2 grds dauerhaft (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; ZMR 03, 418) in dem vertraglich geschuldeten Zustand (Rn 121) zu erhalten (BGH NJW 15, 3087 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 19/14] Rz 49; 10, 1292 Rz 17), ...mehr

Rn 2 Gegenstand eines Verwahrungsvertrags können nur bewegliche Sachen bzw Tiere (§ 90a) sein. Auf die Eigentumsverhältnisse an der hinterlegten Sache kommt es nicht an. Rechte und Grundstücke werden nicht iSd § 688 verwahrt. Die Obhut über Grundstücke kann aufgrund eines Dienstvertrags (§ 611) oder Auftrags (§ 662) erfolgen (BeckOKBGB/Gehrlein § 688 Rz 2). Im Gegensatz zur ...mehr

Rn 14 Bei der Beurteilung, ob iRe Feststellungsklage eine einfache oder notwendige Streitgenossenschaft vorliegt, gelten die für eine Leistungsklage maßgeblichen Grundsätze. Darum kann ein einzelner Teilhaber Feststellungsklage erheben, sofern ihn das materielle Recht mit einer Einzelklagebefugnis versieht (BGH WM 17, 1940 Rz 23). Hat die Feststellung ein Recht zum Gegenstan...mehr

Rn 160 § 29 II 1 NMV 1970 sieht für preisgebundenen Wohnraum vor, dass Kopien nur gegen Erstattung der Auslagen des Vermieters verlangt werden können. Diese Vorschrift ist auf andere Mietverträge entspr anzuwenden, wenn ein Anspruch auf Überlassung von Kopien besteht (Rn 159), der Vermieter sich zur Überlassung verpflichtet hat oder sie freiwillig übersendet (AG Münster WuM ...mehr

Rn 7 Gegen § 555 verstoßende Vertragsklauseln oder Absprachen sind unwirksam, ohne über § 139 den sonstigen Teil des Mietvertrags zu tangieren. Geleistete Zahlungen kann der Mieter nach § 812, dh über Bereicherungsrecht zurückfordern (Ausn: § 814). Verpflichtet sich der Mieter im Rahmen eines Prozessvergleichs im Fall der Verletzung seiner Zahlungspflicht zur Räumung der Woh...mehr

Rn 1 Unter Werkwohnung (vgl Drasdo ZMR 19, 105, Riecke WuM 03, 663) versteht man Räumlichkeiten, die im Zusammenhang mit einem Dienstverhältnis überlassen wurden; vertragsbezogene Qualifikation, keine sachbezogene Eigenschaft der Wohnung. Es genügt jedenfalls immer, wenn der Arbeitsvertrag Geschäftsgrundlage (§ 313) für den Abschluss des Mietvertrages geworden ist (Staud/Rol...mehr

Rn 26 Der Schuldner muss auch die über die Forderung vorhandenen Urkunden (BGH NJW-RR 09, 997 [BGH 26.02.2009 - VII ZB 30/08] Rz 21) herausgeben. Die Pflicht zur Herausgabe der Urkunden über die gepfändete Forderung (AG Hünfeld DGVZ 05, 110) besteht selbständig neben der Auskunftspflicht. Funktional soll die Verpflichtung den Gläubiger in die Lage versetzen, die Aussichten e...mehr

Rn 3 Die Vorschrift gilt nur für ›Geschäfte des täglichen Lebens‹. Der Begriff ist im Gesetz nicht definiert. Für seine Auslegung kann auf die zu dem Begriff der ›Angelegenheit des täglichen Lebens‹ in § 1825 III entwickelten Kriterien zurückgegriffen werden. Maßgebend ist, ob es sich nach der Verkehrsauffassung um ein alltägliches Geschäft handelt. Dazu gehören nach der Ges...mehr

Rn 29 Für die Kündigungserklärung gilt bei Wohnraummiete die Schriftform (§ 568 I), der Kündigungsgrund ist genau zu bezeichnen (§ 569 IV). Bei Gewerberaummiete ist die Erklärung formlos und kann daher auch schlüssig erfolgen, zB durch Räumung und Zahlungseinstellung (Frankf ZMR 05, 617). Eine Teilkündigung ist bei einheitlichem Mietverhältnis unzulässig (BGH NJW 12, 224: se...mehr

Rn 21 Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart oder ist der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel nicht durchführbar (Rn 7), ist – geht es nicht um die Heiz- und Warmwasserkosten – nach § 556a I 1 subsidiärer Umlageschlüssel grds der Wohnfächenanteil der konkreten Mietsache an der Gesamtwohnfläche (BGH NJW 06, 3557 Rz 16; s.a. § 20 II 1 NMV 1970 und § 7 I 2, § ...mehr

Rn 2 Einseitige Rechtsgeschäfte des Betreuers, wie etwa Erteilung einer Prokura nach § 1852 Nr 3, Kündigung eines Mietvertrages, Ausüben eines Vorkaufsrechts, Ausschlagen einer Erbschaft, Aufgabeerklärung nach § 875 (KG OLG 44, 81); nicht hingegen Vertragsangebot oder Annahme einer Leistung als Erfüllung sind unheilbar nichtig, wenn sie ohne die erforderliche Genehmigung vor...mehr

Rn 97 Vermieter und Mieter oder einzelne Mieter können einen Aufhebungsvertrag schließen (BGH NZM 18, 601 Rz 26; 04, 419). Dies gilt grds auch dann, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat. In diesen Fällen kann ein Aufhebungsvertrag jedoch dann sittenwidrig sein, w...mehr

Rn 175 Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538). Wegen unzulässigen Gebrauchs kann der Vermieter gem § 541 Unterlassung verlangen (s § 541 Rn 7), nicht aber nach § 1004 (BGH NJW 07, 2180 [BGH 17.04.2007 - VIII ZB 93/06]). Dieser Anspruch verjährt während des L...mehr

Rn 2 § 556 gilt für sämtliche Mietverträge über Wohnraum – auch für die in § 549 II und III genannten. Für preisgebundene Wohnungen haben §§ 20, 4 NMV 1970, 10 WoBindG Vorrang (diese Vorschriften gelten nach Maßgabe des § 2 WoFÜG weiter). Zur Gewerberaummiete s Rn 168 ff. Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechtes schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigt...mehr

Rn 11 Gem § 565 II gelten die §§ 566a–e analog. Damit ist eine Regelung für die vom Untermieter an den Zwischenvermieter erbrachte Sicherheit (§ 566a; AG Mannheim MietRB 09, 9) getroffen. Der Vermieter bzw der neue Zwischenvermieter treten in die durch die Mietsicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein. Die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des ersten Mieters über die M...mehr

Rn 5 Die Vertragsparteien können die gegenwärtige Miete während der Laufzeit des Mietvertrags jederzeit frei vereinbaren und erhöhen oder ermäßigen. Vereinbarungen des noch nicht im Grundbuch eingetragenen bloßen Grundstückserwerbers binden den Mieter nicht (AG Köln WuM 07, 577), sofern sie nicht unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden (LG Duisburg WuM 04, 23...mehr