Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Rz. 40 Der Begriff von Zuschlägen ist in zweierlei Hinsicht relevant. Erhöhung der Vergleichsmiete Die konkrete Wohnung kann wegen nicht ortsüblicher Sonderleistungen des Vermieters bzw. Sondermerkmalen der Wohnung von dem üblichen vergleichbaren Wohnraum abweichen. Hierfür sind für die konkrete Wohnung bestimmte Zuschläge anzusetzen, die die konkrete Wohnungsmiete im Verhältn...mehr

Rz. 3 Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des alternativen Begründungsmittels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt; liegt die verlangte Miete oberhalb der im alternativen Begründungsmittel ausgewiesenen Mietspanne...mehr

Rz. 34 Vereinzelt gibt es auch Vereinbarungen, die dem Mieter nicht nur das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglichen sollen, sondern ihm einen Anspruch gewähren, einen Ersatzmieter zu stellen. Eine solche Vereinbarung ist für den Mieter z. B. dann sinnvoll, wenn er erhebliche Investitionen getätigt hat und diese auf den Nachmieter übertragen möchte. Derartig...mehr

Bezüglich der Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen Verteilanlage regelt § 2 Satz 1 Nr. 15b BetrKV die Umlage der Kosten des Betriebsstroms sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für die Breitbandanschlüsse. Allerdings können auch die laufenden Kabelgebühren nur noch bis einschließlich 30.6.2024 auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten des Betr...mehr

Rechtsgrundlage Rechtsgrundlage der Umlagemöglichkeit als Betriebskosten bildet insoweit § 556 Abs. 3a BGB i. V. m. § 2 Satz 1 Nr. 15c BetrKV. Nach § 556 Abs. 3a BGB kann das Glasfaserbereitstellungsentgelt dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Umsetzung der Maßnahme wirtschaftlich erfolgt. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Abs. 2 Satz 4 TK...mehr

Folge einer vertraglichen Vereinbarung über den Weiterbezug des Kabelempfangs direkt vom Vermieter ist, dass dieser wiederum die Kabelempfangsgebühren unter den Mietern verteilt bzw. auf diese umlegt. Insoweit verbietet zunächst die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB von den Regelungen des § 556 Abs. 1 bis 3 BGB abweichende Vereinbarungen über Betriebskosten zu treffen. Da die ...mehr

Rz. 35 In der überwiegenden Zahl der Mietverträge finden sich weder unechte noch echte Ersatzmieterklauseln, sondern nur vage Formulierungen, dass der Vermieter seine Bereitschaft erklärt, einen Nachmieter zu akzeptieren, oder der Mieter berechtigt sein soll, einen Nachfolgemieter zu benennen. Aus diesen Klauseln ist nicht klar ersichtlich, welche genaue Verpflichtung des Ve...mehr

Rz. 2 Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit enden, abgesehen von anderen nicht genannten Gründen der Vertragsbeendigung, die sich in erster Linie aus allgemeinen Vertragsgrundsätzen ergeben (Abschluss eines Aufhebungsvertrags, Bedingungseintritt, Rücktritt, Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung und Anfechtung), durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien. Hinweis Wohnrau...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift ist eine wichtige Möglichkeit für Mieterhöhungen des Vermieters im Rahmen des Vergleichsmietensystems. Sie ist § 2 MHG a. F. nachgebildet, der allerdings "entzerrt" worden ist, so dass sich Teile der bisherigen Bestimmung in den §§ 558a–e wiederfinden. Das dient sicher der Übersichtlichkeit. § 2 MHG war bisher die wichtigste Regelung zur Mieterhöhung. Da ...mehr

Rz. 35 Mängel der Mietsache nach § 536 beziehen sich jeweils auf die konkrete Wohnung. Daraus folgt, dass die zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit dem Mietniveau nach § 558b Abs. 2 nicht berücksichtigt werden können, mögliche Ansprüche des Mieters nur über §§ 536 ff. zu regulieren sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob nach BGB tatsächlich Mietminderung verlangt werden...mehr

Rz. 10 Im Gegensatz zum früheren § 2 MHG verwendet das Gesetz in § 558 Abs. 2 den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es handelt sich um eine von der Literatur und Rechtsprechung entwickelte Begriffsschöpfung, die als schlagwortartige Umschreibung des Gesetzesvorhabens des ehemaligen § 2 MHG galt. Gemeint sind damit gem. § 558 Abs. 2 die üblichen Entgelte, die in der G...mehr

Rz. 67 Wer kann die Miete bei Modernisierung erhöhen, wer ist zur Anrechnung von Drittmitteln verpflichtet? Nach § 559 Abs. 1 ist der Vermieter zur Mieterhöhung nach Modernisierung berechtigt, der die baulichen Maßnahmen durchgeführt hat, also der auch der Bauherr war (LG Berlin, Urteil v. 30.11.2010, 63 S 107/10, GE 2011, 339). Damit ist derjenige gemeint, der die baulichen M...mehr

Rz. 3 Sie ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, und zwar ein sog. Gestaltungsgeschäft. Zur Wirksamkeit ist der Zugang dann erforderlich, wenn sie in Abwesenheit des Erklärungsempfängers abgegeben wird (§ 130 Abs. 1 Satz 1). Diese Willenserklärung wird nur dann nicht wirksam, wenn dem Erklärungsempfänger vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht (§ 130 A...mehr

Rz. 7 In § 568 Abs. 1 ist für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum die Schriftform vorgeschrieben. Für die Wahrung der Schriftform ist gem. § 126 Abs. 1 erforderlich, dass die Kündigungserklärung in einer Urkunde enthalten ist und der Kündigende diese durch Namensunterschrift unterzeichnet hat. Die Kündigungserklärung muss von dem Aussteller eigenhändig durch ...mehr

Rz. 17 Die mündlich erklärte Kündigung wird wirksam, wenn sie der Empfänger wahrnimmt – dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass eine mündliche Erklärung überhaupt wirksam ist (§ 568 Abs. 1 gilt nur für die Wohnraummiete). Die schriftliche Kündigungserklärung, die dem Kündigungsadressaten ausgehändigt wird, erlangt mit der Übergabe Wirksamkeit. Für den üblichen Weg de...mehr

Rz. 68 Wer ist zur Drittmittelanrechnung verpflichtet? Bezieht sich die Anrechnungspflicht auch auf den Wohnungserwerber? Besteht die Anrechnungspflicht nur im laufenden Mietverhältnis oder gilt sie auch bei Vertragsschluss über eine schon modernisierte Wohnung? Sind die Drittmittel einmal, unbegrenzt bei jeder Mieterhöhung oder nur in dem durch den Fördervertrag vorgegebenen Z...mehr

Rz. 54 Wie auch sonst in § 558 ist zur Kappungsgrenze allgemein von Miete die Rede. Die Ausgangsmiete ist mithin unabhängig von der jeweiligen Mietstruktur festzulegen. Miete ist also entweder die vereinbarte Brutto- oder Nettomiete. Bei der Inklusivmiete sind also nicht zur Berechnung der Kappungsgrenze von 20 % Betriebskostenanteile abzuziehen. Auf der anderen Seite sind b...mehr

Die Betriebsstilllegung hat somit eine objektive und eine subjektive Komponente. Objektiv muss die Auflösung der betriebsorganisatorischen Einheit und die Entlassung der Belegschaft erfolgen. Subjektiv muss der Betriebsinhaber die ernste Absicht haben, den bisherigen Betriebszweck dauernd oder für eine ihrer Dauer nach unbestimmte, wirtschaftlich erhebliche Zeitspanne nicht ...mehr

Die Rechtsbeziehung zwischen Hauptschuldner und Gläubiger ergibt sich aus dem zwischen ihnen bestehenden Vertrag, der durch eine Bürgschaft abgesichert werden soll. Zwischen Hauptschuldner und Gläubiger kann z. B. ein Darlehensvertrag, Werkvertrag oder Mietvertrag bestehen. Der zwischen Hauptschuldner und Gläubiger bestehende Vertrag legt fest, ob und in welchem Umfang der H...mehr

Die vereinbarte Miete von 460 EUR überschreitet die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe. Zulässig ist eine Miete von 380 EUR. Soweit die im Mietvertrag vereinbarte Miete darüber hinausgeht, ist die Vereinbarung unwirksam. Ausgangspunkt für die zulässige Miethöhe sind die Regelungen über die Mietpreisbremse. Danach darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverhältniss...mehr

Zu beachten sind für das Ertragswertverfahren die gleichlautenden Ländererlasse v. 20.3.2023.[1] Für das Formular BBW 2/23 können auch die Erläuterungen in 2.6.2 herangezogen werden. Beim Ertragswertverfahren sind getrennt voneinander ein Bodenwert und ein Gebäudeertragswert zu ermitteln. Anschließend werden beide Werte zusammengerechnet und ergeben somit den Ertragswert für d...mehr

Wichtig Zeitliche Anwendung Die folgenden Ausführungen betreffen das Formular BBW 2/16 – für den Zeitraum bis zum 31.12.2022. Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Beim...mehr

Die Zeilen 65 bis 92 (im Formular BBW 2/16) bzw. 89 bis 119 (im Formular BBW 2/23) betreffen das Sachwertverfahren, das für die Bewertung der sonstigen bebauten Grundstücke zugrunde gelegt wird. Das Sachwertverfahren ist auch heranzuziehen, wenn auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke ermittelt werden ...mehr

Balkonkraftwerke sind brandaktuell. Oft werden sie aber für Vermieter zum Ärgernis – etwa wenn sich Mieter bei der Installation der Mini-Solaranlagen nicht an die Anforderungen halten. Ein neuer Rechtsstreit soll nun Klarheit bringen. Umweltlobbyisten hoffen auf ein Grundsatzurteil. Ein Paar klagt derzeit vor dem AG Kiel gegen das Verbot der Anbringung einer Mini-Solaranlage ...mehr

Auch bei einem Miet- oder einem Leihvertrag ist die Sache nicht herzustellen. Der Vermieter oder Verleiher hat sie lediglich zum Gebrauch zu überlassen. Werden Geräte samt Bedienungspersonal überlassen, so ist der abzuschließende Vertrag nur dann ein Werkvertrag, wenn der Überlassende zugleich die verantwortliche Aufsicht bei den zu verrichtenden Arbeiten führt oder einen be...mehr

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach Betriebskosten nach den Wohn- und Nutzflächen umgelegt werden, gilt auch für solche Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen (z. B. Grundsteuer bei Eigentumswohnungen oder durch Zähler erfasste Betriebskosten), sofern im Mietvertrag keine Anhaltspunkte für eine einschränkende Auslegung enthalten sind.[1] Praxis-Tipp E...mehr

Rn. 40 Stand: EL 40 – ET: 09/2023 Mit dem sog. Immobilien-Teilamortisationserlass (vgl. BMF, Schreiben vom 23.12.1991, IV B 2 – S 2170–115/91, BStBl. I 1992, S. 13) als jüngstem der vier Leasingerlasse trug die Finanzverwaltung dem Umstand Rechnung, dass sich Teilamortisationsverträge im Immobilienleasing als dominierender Vertragstyp durchgesetzt hatten. Die in der Praxis wi...mehr

Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Dies gilt sowohl für formelle als auch für materielle Einwendungen.[1] Dazu gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach dem Mietvertrag durch eine Teilinklusivmiete oder eine Pauschale...mehr

Rn. 1 Stand: EL 40 – ET: 09/2023 Ein Mietverhältnis wird nach § 535 BGB durch den Abschluss eines gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrags (Mietvertrag) begründet (vgl. Emmerich (2011), Rn. 4; Kussmaul (1987), S. 176, m. w. N.; Palandt (2023), Einführung vor § 535 BGB, Rn. 1f.). Der rechtliche Eigentümer der Mietsache (Vermieter) verpflichtet sich durch den Vertragsschluss, d...mehr

Der Vermieter kann grundsätzlich – bei frei finanziertem Wohnraum nach billigem Ermessen (§ 315 BGB), bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 II. BV – mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Strittig ist, ob eine derartige Bestimmung bereits in der Angabe von Straße und ...mehr

171 Hätten voneinander unabhängige Dritte für eine Tätigkeit, die durch die Personalfunktion einer Betriebsstätte ausgeübt wird (fiktive Dienstleistung), oder für die Überlassung eines Vermögenswerts, der einer Betriebsstätte zugeordnet ist (fiktive Nutzungsüberlassung), eine schuldrechtliche Vereinbarung getroffen, so ist eine derartige Vereinbarung auch zwischen dem übrig...mehr

Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei vermieteten Eigentumswohnungen sind die Betriebskosten gemäß dem am 1.12.2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils gelt...mehr

Rz. 3 Muster 3.3: Kündigung und Räumungsklage (Mieter) Muster 3.3: Kündigung und Räumungsklage (Mieter) _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________, Vermieterkündigungen sind in der Praxis oft angreifbar, sodass Sie eine solche, wenn Sie das Mietverhältnis gerne fortsetzen möchten, nicht unbesehen akzeptieren müssen.mehr

Rn. 3 Stand: EL 40 – ET: 09/2023 Ebenso wie ein Mietverhältnis wird ein Pachtverhältnis durch den Abschluss eines gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrags (Pachtvertrag) begründet, auf den gemäß § 581 Abs. 2 BGB die Vorschriften zum Mietvertrag entsprechend anzuwenden sind, sofern die §§ 582 bis 584b BGB nichts anderes bestimmen. Durch den Abschluss des Pachtvertrags verpflic...mehr

Rz. 1 Muster 3.1: Geltendmachung von Mietforderungen Muster 3.1: Geltendmachung von Mietforderungen _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________,mehr

A. Die Feststellungsklage ist zulässig. Nach der Rspr des BGH (Urt. v. 13.4.2022 – IV ZR 60/20 – juris) kann eine auf Feststellung der Eintrittspflicht des VRs gerichteten Klage eines VNs grundsätzlich nicht die Möglichkeit einer Leistungsklage entgegengehalten werden, wenn in den Versicherungsbedingungen – wie hier – die Durchführung eines Sachverständigenverfahrens zur Klär...mehr

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu ei...mehr

Werden die sog. "kalten" Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Anteil der betreffenden Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Anwesens umgelegt, hat der Vermieter die auf die leer stehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen, da er das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt. Dies gilt nicht nur...mehr

Tz. 218 Stand: EL 104 – ET: 12/2021 Jur Pers d öff Rechts haben – im Gegensatz zu Kap-Ges – neben dem betrieblichen (BgA) auch einen nicht-betrieblichen (hoheitlichen) Bereich. Es stellt sich daher die Frage, ob ein zur Gewinnrealisierung führender Entnahmetatbestand vorliegt, wenn WG, die zum BV eines BgA gehören, ohne eine angemessene Gegenleistung aus dem BV des BgA in den...mehr

Die Kl. begehrt die Feststellung, dass die Bekl. verpflichtet ist, den Brandschaden vom 30. zum 31.10.2015 in der B.straße xx in D. zu regulieren. Im Versicherungsschein wurde die Nutzung u.a. dahingehend definiert, dass das Gebäude 1 als Büro und Lager genutzt wurde und eine festinstallierte Großküche vorhanden ist. In den Versicherungsbedingungen Teil A heißt es (u. a) wie ...mehr

Die einseitige Änderung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels durch den Vermieter ist gem. § 556a Abs. 2 BGB nur dann zulässig, wenn der Vermieter bestimmte Betriebskosten künftig nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch bzw. der erfassten unterschiedlichen Verursachung umlegen will (z. B. nach Einbau von Kaltwasserzählern in jede Wohnung oder Bereitstellung vo...mehr

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB) in das Gesetz aufgenommen . Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot g...mehr

Rn. 257 Stand: EL 167 – ET: 09/2023 Überlässt ein ArbG oder aufgrund des Dienstverhältnisses ein Dritter einem ArbN ein Kfz kostenlos zur privaten Benutzung, so handelt es sich hierbei um einen geldwerten Vorteil, der zum stpfl Arbeitslohn gehört und dessen Wert sich nach § 8 Abs 2 EStG bemisst. Er ist in der Höhe anzusetzen, in der dem ArbN durch die Haltung eines eigenen Kf...mehr

Tz. 71 Stand: EL 111 – ET: 09/2023 Im Bereich der privaten Wirtschaft verhindert das Instrument der Betriebsaufspaltung, dass im Falle der Aufteilung eines einheitl Unternehmens in eine Besitz- und eine Betriebsgesellschaft durch die Zahlung von Mieten oder Pachten von der Betriebs- an die Besitzgesellschaft St – insbes GewSt – gespart werden können. Zu den für die Annahme ei...mehr

Rn. 265 Stand: EL 167 – ET: 09/2023 Bei Benutzung einer dem ArbN vom ArbG unentgeltlich oder verbilligt zur Verfügung gestellten Wohnung kann der ArbN nicht einwenden, er hätte vorher viel billiger gewohnt oder könne sich auf anderem Weg eine ebenso billige Wohnung verschaffen, BFH HFR 1961, 29. Nach BFH BStBl III 1961, 487 bleiben als Sachbezug bei zur Verfügung gestellten W...mehr

Auch wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein Vorwegabzug geboten ist, gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamke...mehr

Tz. 205 Stand: EL 98 – ET: 02/2020 Grds sind zwischen jur Pers d öff Rechts und deren BgA zivilrechtlich wirksame Verträge nicht möglich, weil der BgA Teil der jur Pers d öff Rechts, also kein selbständiges Rechtssubjekt ist. Aus der stlichen Verselbständigung der BgA auch iRd Einkommensermittlung folgern jedoch Rspr und Fin-Verw auch die stliche Anerkennung von Regelungen de...mehr

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, z. B. weil ihm noch keine Belege vorliegen (sog. Ausschlussfrist) (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). An das "Vertretenmüssen" stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Insofern soll der Vermieter s...mehr

Eine rechtsgeschäftliche Vertretung liegt vor, wenn z. B. eine Person eine andere bevollmächtigt, einen Mietvertrag für sie abzuschließen, ein Verkaufsangebot abzugeben oder ein Kaufangebot anzunehmen oder wenn ein Kaufmann sich durch einen Handelsvertreter vertreten lässt. Wichtig Grundsätzlich kann man sich bei allen Rechtsgeschäften vertreten lassen. Nur in Ausnahmefällen ...mehr

Ein Webserver-Rechner ist die technische "Hardwarebasis" für eine Homepage-Software. In der Regel verfügen nur Unternehmen mit eigener IT-Abteilung über die internen Ressourcen zum Betrieb eines "Webservers "- bestehend aus Webserver-Rechner und Webserver-Software –, da der sichere Betrieb eines Webservers im Internet einiges an technischem Know-how voraussetzt. Daher bezieh...mehr