Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter in regelmäßigen Zeitabschnitten die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, kommt es darauf an, ob der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt der Rückgabe bereits fällig ist.[1] Ist dies zu verneinen, darf der Mieter die Räume auch dann mit allen durch den vertragsgemäßen Ge...mehr

Nach dem Mietvertrag schuldet der Mieter eine monatliche Grundmiete von 500 EUR und monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 100 EUR. Die Miete ist wegen eines Mangels im Juli und August um 10 % und im November und Dezember um 20 % gemindert. Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsbetrag von 600 EUR. Für die infolge des Mangels geschuldete Miete gilt...mehr

Aufwendungsersatzansprüche nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB werden fällig, wenn die jeweiligen Aufwendungen der Mietsache zugutegekommen sind.[1] Aus diesem Grund gehen diese Ersatzansprüche nicht auf einen Erwerber über. Eine Ausnahme kommt in Betracht, wenn im Mietvertrag eine abweichende Fälligkeitsregelung vereinbart ist.[2] Wichtig Zahlungspflichtiger Ausgleichspfli...mehr

Die Vorschrift schützt beim Eigentümerwechsel in erster Linie den Erwerber in einem beschränkten Umfang gegen Verfügungen des Veräußerers bezüglich der Miete. Beim Vermieterwechsel dient die Regelung in erster Linie dem Schutz des Vermieters; darüber hinaus wird aber auch der Dritte geschützt. Unter einer Verfügung i. S. v. § 566b BGB ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Miete...mehr

Ist im Mietvertrag der Widerruf der Erlaubnis vorgesehen, darf sie dennoch nur bei Vorliegen besonderer Gründe widerrufen werden. Praxis-Beispiel Besondere Widerrufsgründe Solche Gründe können vorliegen, wenn von dem Tier bereits konkrete Störungen ausgegangen sind, wenn sich der Tierhalter in der Vergangenheit als unerfahren oder verantwortungslos gezeigt hat, wenn eine artgerec...mehr

Alleineigentum Diese genannten Gesichtspunkte kommen nur zum Tragen, wenn die Eheleute gleichrangige dingliche Rechte an der Wohnung haben. Ist ein Ehegatte allein oder zusammen mit einem Dritten Eigentümer oder Inhaber eines anderen dinglichen Rechts, so kann der andere Ehegatte die Überlassung nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden.[1] ...mehr

Der Vermieter hat unter mehreren Bewerbern die freie Auswahl. Hinweis Auswahl durch Vermieter Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter eine bestimmte Person als Nachfolger annimmt, z. B. weil ihm diese die höchste Ablösesumme für von ihm zurückgelassene Ein- oder Umbauten bezahlt.[1] Dem Vermieter steht – auch ohne ausdrückliche Erklärung – eine angemessene Nachforsc...mehr

Die Vorschrift des § 566a BGB findet nach h. M. nur dann Anwendung, wenn bei Veräußerung der Mietsache die Kaution bereits an den Vermieter geleistet worden ist. Wurde sie noch nicht geleistet, hat der Erwerber über die Bestimmung des § 566 BGB Anspruch auf Leistung der Kaution gemäß § 551 BGB, wenn im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart war bzw. ist. Ebenfalls ke...mehr

Wird das Mietverhältnis durch Vertrag mit dem Veräußerer aufgehoben, richtet sich der Beendigungszeitpunkt nach den Vereinbarungen im Mietaufhebungsvertrag. Ist dort keine Regelung getroffen, so endet das Mietverhältnis mit dem Vertragsschluss.[1] Findet der Eigentümerwechsel vor dem vereinbarten Vertragsende statt, tritt der Erwerber in das noch bestehende Mietverhältnis ein...mehr

Soweit solche Kosten nicht bereits nach anderen Ziffern des § 2 BetrKV umgelegt werden können, können sie nach § 2 Nr. 17 BetrKV ausdrücklich vereinbart werden beispielsweise für den Betrieb eines Schwimmbads, einer Sauna, eines Fitnessraums eines Hobby- oder Partykellers eines Streichelzoos[1] Musterklausel für Mietvertrag: Umlage der Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen § __ B...mehr

Form Die Erklärung des Mieters, mit der er der Kündigung widerspricht und die Fortsetzung verlangt, bedarf der Schriftform .[1] Die Einlegung des Widerspruchs per Telefax oder per E-Mail ist nicht möglich. Gründe des Widerspruchs Eine Begründung ist nicht vorgeschrieben; auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter jedoch über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft er...mehr

Häufig gibt es in Gewerbemietverträgen Abreden, die den Mieter an ein bestimmtes Sortiment binden. Eine Sortimentsbindung dient, nach Auffassung der Rechtsprechung im Interesse aller Mieter, dem Erhalt eines für die Attraktivität eines Einkaufzentrums wichtigen "Branchenmix". Die Vereinbarung einer Sortimentsbindung ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn zugleich der Aussc...mehr

Was Mietrückstände gegenüber dem aktuellen Vermieter des Mietinteressenten betrifft, ist dieser nur insoweit zur Aufklärung verpflichtet, als es sich um berechtigte und noch offene Zahlungsverpflichtungen handeln muss.[1] Im Übrigen aber kann der Vermieter vom Mieter die Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung verlangen, die Angaben über die Dauer des Vormietverhältnisses un...mehr

Solange der Mieter lebt, hat der Vermieter keinen Anspruch, dass die Familienangehörigen dem Mietvertrag beitreten. Stirbt der Mieter, so tritt zunächst der Ehegatte oder der (gleichgeschlechtliche) Lebenspartner im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes in das Mietverhältnis ein. Ist kein eintrittswilliger Ehegatte oder Lebenspartner vorhanden, so wird das Mietverhältnis mi...mehr

Gehört zur Insolvenzmasse eine vermietete Eigentumswohnung, so ist der Insolvenzverwalter verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Wohnungseigentums zu sorgen und die dazu notwendigen Kosten aus der Masse aufzubringen. Aus diesem Grund muss er an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft das Hausgeld bezahlen. Zahlt der Mieter im Fall der Vermieterinsolvenz di...mehr

Bei vereinbarter Betriebskostenpauschale eröffnet § 560 Abs. 1 BGB die Möglichkeit zur Umlage von Kostenerhöhungen. Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man eine Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht. Eine Betriebskostenpauscha...mehr

Enthält der Mietvertrag das uneingeschränkte Verbot jeglicher Tierhaltung, ist diese Klausel unwirksam, weil dann Wellensittiche, Goldhamster, Schildkröten oder Zierfische auch verboten wären.[1] Die Unwirksamkeit der Klausel bedeutet aber nicht, dass nun jede Tierhaltung erlaubt wäre. Vielmehr kommt es darauf an, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Dies muss jeweils un...mehr

Bei Geschäftsräumen wird der Mieter häufig Wärme und Warmwasser unmittelbar von einem Dritten beziehen. Dann stellen sich die hier erörterten Fragen nicht. Anders ist es, wenn der Vermieter nach dem Mietvertrag die Gewerberäume mit Wärme und/oder Warmwasser zu versorgen hat. In diesem Falle gelten die Ausführungen zum Wohnraummietrecht grundsätzlich entsprechend. Es sollen s...mehr

Überblick Geschäftsräume sind alle Räume, die zu anderen als Wohnzwecken vermietet worden sind. Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der im Mietvertrag vereinbarte Zweck. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Für das Geschäftsraummietverhältnis gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB mit Ausnahme derjenigen Bestimmungen, die speziell auf den Schutz de...mehr

Fehlt eine besondere Vereinbarung, ist das Rauchen innerhalb der Wohnung vertragsgemäß.[1] Dem Vermieter stehen dann weder Unterlassungsansprüche zu noch kann er das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich kündigen.[2] Wichtig Rücksichtnahme des Mieters durch regelmäßiges Lüften Jedoch verletzt der Mieter seine Pflicht zur Rücksichtnahme[3], wenn er einfache und zumutba...mehr

Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung insbesondere im Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, ist dieser Eigenbedarf aber lediglich vorgeschoben, macht sich der Vermieter gegenüber dem gekündigten Mieter schadensersatzpflichtig. Zieht der Mieter infolge der Kündigung aus, hat ihm der Vermieter sämtliche hierdurch en...mehr

Beides gehört zu den Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 4b BetrKV. Im Einzelnen handelt es sich um Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage Durchführung einer regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutz...mehr

Der Mieter hat im Allgemeinen ein Gebrauchsrecht, aber keine Gebrauchspflicht. Die Parteien können allerdings eine derartige Verpflichtung vereinbaren. Eine solche Betreiberklausel ist dahingehend auszulegen, dass der Betrieb grundsätzlich während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten offenzuhalten ist; darüber hinaus ist es dem Mieter freigestellt, bei besonderem Anlass (Ruh...mehr

§ 566b BGB schützt in erster Linie den Erwerber in einem beschränkten Umfang gegen Verfügungen des Veräußerers bezüglich der Miete. Unter einer Verfügung i. S. v. § 566b BGB ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Veräußerer und einer nicht am Mietvertrag beteiligten Person zu verstehen, das sich auf die Berechtigung an der Miete auswirkt. Hierzu gehören insbesondere die Abtretu...mehr

Liegen die Voraussetzungen des § 575 BGB nicht vor, kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht, der einen Zeitraum von 4 Jahren übersteigt, nur individualvertraglich vereinbart werden. Der BGH gesteht den Mietvertragsparteien hier auch einen weiten Gestaltungsspielraum zu.[1] Da das Gesetz in § 544 BGB den Mietvertrag über mehr als 30 Jahre ausdrücklich regelt, dürfte es durch...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder zur sonstigen Gebrauchsüberlassung, z. B. zur Weitervermietung an einen Dritten, verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.[1] Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Ges...mehr

Überblick Ist ein Aufzug vorhanden, so ist der Vermieter grundsätzlich auch gehalten, diesen in betriebsbereitem und verkehrssicherem Zustand zu halten. Bei Geschäftsraummiete können bei entsprechender Vereinbarung über die Betriebskosten hinaus auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechu...mehr

Der Vermieter schuldet nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag grundsätzlich eine angemessene Beheizung der Mietsache.[1] Seinen Erfüllungsanspruch auf Beheizung kann der Mieter gerichtlich geltend machen, notfalls im Wege einstweiliger Verfügung.[2] Eine mangelhafte Beheizung stellt eine erhebliche Störung des Mietgebrauchs und einen wichtigen Grund für eine außero...mehr

Voraussetzung einer Individualvereinbarung ist daher, dass die Ergänzung nicht schon vorher (z. B. in einem anderen Vertrag) verwendet wurde und bei Vertragsschluss auch nicht beabsichtigt war, sie häufiger zu verwenden.[1] Jedoch wird eine für einen bestimmten Vertrag individuell vereinbarte Klausel nicht deshalb nachträglich zu einer Allgemeinen Geschäftsbedingung, weil si...mehr

Pflichtverletzungen des Mieters, die zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, stellen in aller Regel auch einen Grund für die ordentliche Kündigung dar. Wird außerordentlich gekündigt, sollte stets auch hilfsweise ordentlich gekündigt werden. Ggf. sieht das Gericht im Räumungsrechtsstreit keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche K...mehr

In erster Linie muss sich die Räumungsklage gegen den im Mietvertrag bezeichneten Mieter richten. Im Übrigen ist die Räumungsklage gegen alle Personen zu richten, die ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung haben.[1] Ist einer von mehreren Mietern zwischenzeitlich ausgezogen, hat er also den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und dies dem Vermieter mitgeteilt, ...mehr

Soweit es dem Vermieter überhaupt gelungen ist, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter zu übertragen – formularvertragliche Vereinbarungen stehen vor dem "Aus"[1] –, kann die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung aufgru...mehr

Ist im Mietvertrag keine entsprechende Klausel vereinbart, muss der Vermieter dem Mieter ein Angebot für eine Vertragsänderung zukommen lassen und notfalls gegen den Mieter auf Zustimmung klagen. Dabei ist zu beachten, dass in dem Schreiben des Vermieters oder des Verwalters, in dem die Änderung des Umlageschlüssels angekündigt wird, kein Angebot auf Vertragsänderung zu sehe...mehr

Die Miete für Geschäftsräume (Gleiches gilt für gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke) kann frei vereinbart werden. Allerdings kann auch ein gewerblicher Mietvertrag wegen Sittenwidrigkeit oder Wucher [1] unwirksam sein. An die vereinbarte Miete sind beide Vertragsteile für die Vertragsdauer gebunden, sofern sie sich nicht über eine Änderung der Miete einigen. Insbesonder...mehr

Nach § 308 BGB ist u. a. unwirksam: Die Vereinbarung eines Rechts des Vermieters, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters für den Mieter zumutbar ist[1], z. B. "Der Vermieter behält sich vor, dem Mieter eine andere als die im Mietvertrag bezeichn...mehr

Bei einer Doppelvermietung von Gewerberaum kommt ein Anspruch des nicht besitzenden (Erst-)Mieters gegen den Vermieter auf Herausgabe der durch die weitere Vermietung erzielten Miete jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn der (nicht besitzende) Mieter die Mietsache nicht in der Weise hätte nutzen dürfen wie der Zweitmieter.[1] Ein Erfüllungsanspruch des Mieters auf Einräumun...mehr

Kosten für einen Concierge- bzw. Pförtnerdienst sind nicht umlagefähig, wenn damit nur dem allgemeinen und abstrakten Sicherheitsbedürfnis Rechnung getragen werden soll (dies ist z. B. der Fall bei einem Wohngebäude mit 239 Einheiten, in dem der Dienst die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung gewährleisten sowie einem Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit...mehr

Unentgeltliche Überlassung Haben die Eltern dem Ehepaar unentgeltlich eine Wohnung in ihrem Hause überlassen und zieht das eigene Kind dann aus der Ehewohnung aus, während das Schwiegerkind in der Wohnung zurückbleibt, sind die Regeln der Leihe anzuwenden.[1] Wenn die Eheleute mit den Schwiegereltern zuvor keinen Mietvertrag abgeschlossen haben, wonach sie einen Mietzins zu z...mehr

Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss ist auch dann wirksam, wenn lediglich das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen wird. Die Höchstdauer der Ausschlussvereinbarung beträgt 4 Jahre. Für die Berechnung der 4-Jahres-Frist kommt es weder auf den Beginn des Mietverhältnisses noch auf die erste Mieterhöhung, sondern auf den Zeitpunkt an, zu dem die St...mehr

Überblick Die Mietpreisüberhöhung[1] unterfällt dem Recht der Ordnungswidrigkeit. Danach handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Abzustellen ist darauf, ob die Räume zu Wohnzwecken überlassen werden; auf die ...mehr

Das gilt auch für die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen . Bei Wohnraummietverhältnissen kann die Vorauszahlung auf die Betriebskosten nach einer Abrechnung gemäß § 560 Abs. 4 BGB angepasst werden. Diese Vorschrift findet aber bei Geschäftsraummietverhältnissen keine Anwendung. Hier kann eine Erhöhung der Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur dann vorgenommen werde...mehr

Der Vermieter muss darlegen, dass ein Mietverhältnis bestanden hat und dass dieses Mietverhältnis mittlerweile beendet ist. Bei der Beendigung durch Kündigung muss mitgeteilt werden, dass eine Kündigungserklärung erfolgt ist und welche Gründe für die Kündigung maßgeblich waren. Die entsprechenden Beweismittel (vor allem Mietvertrag, Kündigung) sollten benannt und als Beweism...mehr

Die vom Verwalter des Wohnungseigentums nach § 28 WEG zu erstellende Abrechnung ist eine reine Ausgaben-Einnahmen-Rechnung. Maßgeblich für die Kostenerfassung (Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen, gleichgültig, ob die jeweils zugrunde liegenden Leistungen in vollem Umfang oder nur zum Teil im Abrechnungszeitraum angefall...mehr

§ 2 Nr. 4d BetrKV Zitat die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Koste...mehr

In seltenen Fällen kommt es erst gar nicht zum Vollzug des Mietverhältnisses, weil dieses bereits vor Einzug des Mieters beendet wird. Praxis-Beispiel Kündigung vor Einzug Mieter und Vermieter schließen am 1.7.2023 einen Mietvertrag ab. Das Mietverhältnis soll zum 1.11.2023 beginnen. Kurz nach Abschluss des Vertrags verschlechtert sich der gesundheitliche Zustand der Mutter de...mehr

Das Erhöhungsrecht besteht nur, wenn die von der Pauschale erfassten Betriebskosten ermittelt werden können.[1] Sind dem pauschalierten Betrag im Mietvertrag bestimmte Betriebskostenpositionen zugeordnet, ist eine Erhöhung nur möglich, wenn sich diese Kosten erhöhen.[2] Ist vereinbart, dass für alle Betriebskosten i. S. v. § 2 BetrKV oder Anlage 3 zu § 27 der II. BV ein besti...mehr

§ 3 EnSikuMaV setzt Vereinbarungen in Wohnraummietverträgen außer Kraft, nach denen ein Mieter durch eigene Handlungen eine Mindesttemperatur zu gewährleisten hat. Die Pflicht des Mieters, durch angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Substanzschäden an der Mietsache vorzubeugen, bleibt davon unberührt. Hinweis Vermieter § 3 gilt nicht für den Vermieter. Enthält der Mietvertr...mehr

Eine individualvertraglich vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe einer renovierten Wohnung ist bei isolierter Betrachtungsweise wirksam. Enthält der Mietvertrag neben der individuell vereinbarten Renovierungsverpflichtung auch eine formularvertraglich vereinbarte Renovierungsklausel, so gilt Folgendes: Die Prüfung der Formularklausel richtet sich nach § 307 BGB. ...mehr

Die Regelung des § 312c BGB ist nicht anzuwenden, wenn der Mietvertrag durch einseitige Erklärung des Wohnungsunternehmens abgeändert wird. Dies gilt etwa für die Mieterhöhung nach einer Modernisierung gem. § 559 BGB oder für die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung gem. § 560 Abs. 4 BGB. Erklärungen über Tatsachen sowie Mitteilungen werden von § 312c BGB ebenfalls nich...mehr

Die Haustierhaltung in Mietwohnungen ist häufiger Streitpunkt sowohl im Verhältnis zum Vermieter als auch wegen der durch die Tiere verursachten Störungen im Verhältnis zu den anderen Mietern. Dies wird verständlich, wenn man die unterschiedlichen Interessenlagen berücksichtigt. Auf der einen Seite steht der Vermieter, dem daran gelegen ist, Beschädigungen und übermäßige Abnu...mehr