Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Rz. 50 Stand: EL 122 – ET: 05/2020 Der ArbN, der sich für die ab > Rz 37 dargestellte Methode zur Geltendmachung seiner Umzugskosten entschieden hat, kann anstelle der unter > Rz 47 dargestellten Kostenpauschale des § 10 BUKG höhere als die pauschal erfassten Aufwendungen nachweisen (> R 9.9 Abs 2 Satz 4 LStR). Diese Methode empfiehlt sich vor allem bei Umzügen im Rahmen eine...mehr

Rz. 136 [Autor/Stand] Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks von dessen geschuldetem bzw. gewöhnlichem Sollzustand. Derartige Baumängel beruhen im Allgemeinen auf einer mangelhaften Bauausführung (z.B. fehlende Isolierungen, unzweckmäßige Baustoffe, unzureichende Verarbeitung).[2] Ein Bauschaden ist demgegenüber die Verschlechterung des Zustandes e...mehr

Leitsatz der Redaktion Eine Notdienstpauschale des Hausmeisters zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten. Damit hat der Vermieter diese Kosten zu tragen. Das Problem Vermieterin und Mieter einer Wohnung sind sich nicht darüber einig, wer die Kosten einer sog. "Notdienstpauschale" für den Hausmeister zu tragen hat. Diese Pauschale erhielt...mehr

Muss der Gründer Gewerbeflächen anmieten, muss er sich klar machen, dass ein langfristiger Mietvertrag im Fall eines Scheiterns genauso nachteilig sein kann wie in dem Fall, dass er schon bald expandieren muss. Praxis-Tipp Kündigung eines Mietvertrags Wird ein Gewerbemietvertrag ohne Vereinbarungen zur Mietzeit abgeschlossen, ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingega...mehr

Rz. 6 Als Erblasserschulden werden diejenigen Verbindlichkeiten angesehen, die schon vor dem Eintritt des Erbfalls in der Person des Erblassers entstanden waren, darüber hinaus solche, die zwar erst nach dem Erbfall voll entstehen, deren wesentliche Entstehungsgrundlagen schon vor dem Erbfall gesetzt waren.[8] Für die Schulden des Erblassers haftet der Erbe selbstverständlic...mehr

Rz. 6 (Nach Ege, Band 7, S. 81 ff. der Schriftenreihe der Arbeitsgemeinschaft Verkehrsrecht im DAV) A. Aufwand für Wohnung, Garten, Haustierhaltung und Grabpflege 1. Wohnung OLG Hamm MittBl 1998, 58mehr

Rz. 450 Die Haushaltsführung einschließlich Kindererziehung stellt eine eigene Erwerbstätigkeit dar. Sie wird als wirtschaftlich sinnvolle Verwertung der Arbeitskraft für den Familienunterhalt, also als gleichwertige Unterhaltsleistung erbracht. Die Behinderung bei der Hausarbeit findet aber auch bei der Führungs- bzw. Leitungsaufgabe des Verpflichteten statt. Es genügen all...mehr

Rz. 102 Den Hinterbliebenen sind diejenigen Kosten vorab zuzubilligen, die der Sicherung einer standesgemäßen Haushaltsführung dienen. Sie werden zunächst beim Nettoeinkommen des Getöteten abgezogen und später dann dem errechneten Unterhaltsanteil des/der Hinterbliebenen wieder hinzugerechnet. Rz. 103 Bei den fixen Kosten handelt es sich um Aufwendungen, die der Unterhaltsver...mehr

Entscheidung ohne Begründung Die Entscheidung ist nur sehr knapp begründet. Dass der Vermieter etwas anderes angekündigt hat als er dann tatsächlich tut, rechtfertigt für sich aber keine Einstellung der Zwangsvollstreckung. Auch ist die Ansicht des Vermieters und Gläubigers letztlich unerheblich. Entscheidend ist auf der ersten Stufe, ob dem Einwand der Verwirkung eine hinrei...mehr

Rz. 232 Welche für ein Haus anfallenden Kosten sind vom Wohnungsberechtigten einerseits und vom Eigentümer andererseits zu tragen?mehr

Rz. 16c Der Unterhaltsberechtigte kann den Unterhaltsanspruch bis zu seinem fiktiven Ende ohne den Schadensfall geltend machen. Die Dauer des Anspruchs fällt deshalb unterschiedlich aus:mehr

Rz. 9 Eine Sonderform der Feststellungsklage bildet die sogen. Zwischenfeststellungsklage gem. § 256 Abs. 2 ZPO. Danach können Kläger oder Beklagter – letzterer dann als Widerkläger – bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, beantragen, dass ein im Lauf des Prozesses streitig gewordenes Rechtsverhältnis, auf das es für die Entscheidung des Recht...mehr

Rz. 40 Stand: EL 119 – ET: 10/2019 Eine Ermäßigung seiner ESt kann der Stpfl auch bei der Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen erlangen, die von einem gewerblichen Unternehmen erbracht werden (§ 35a Abs 2 Satz 1 Alt 2 und Satz 2 EStG). Zum Umfang der Steuerermäßigung > Rz 47 ff. Die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung setzt eine Nachweismöglichkeit voraus. Zu ...mehr

Rz. 810 Die Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer bestehen aus den anteilig auf das Arbeitszimmer entfallenden Kosten der Wohnung (des Hauses) sowie den direkt dem Arbeitszimmer zuzuordnenden Aufwendungen der Ausstattung. Rz. 810a Die Gesamtkosten der Wohnung sind nach dem Verhältnis der Fläche des Arbeitszimmers zu der Gesamtfläche der Wohnung aufzuteilen. Dabei ist d...mehr

a) Entgelt nur für die Grundstücksnutzung Rz. 81 [Autor/Stand] Zum Gesamtentgelt rechnet alles das, was der Mieter oder Pächter für die Grundstücksnutzung aufgrund des Miet- oder Pachtvertrags zu zahlen hat. Den Begriff des "Gesamtentgelts" verwendet der Gesetzgeber auch in § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG als Umschreibung der Jahresrohmiete. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass e...mehr

Rz. 124 [Autor/Stand] Der Gesetzgeber bezieht sich zur Umschreibung der umlagefähigen Betriebskosten in § 146 Abs. 2 Satz 3 BewG auf § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung. Nach dieser Vorschrift in der bis zum 31.12.2003 geltenden Fassung war bei der Ermittlung der Betriebskosten die Anlage 3 "Aufstellung der Betriebskosten" zur II. Berechnungsverordnung zugrunde zu legen. A...mehr

Rz. 132 [Autor/Stand] Werden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten jedoch im Rahmen von sog. Triple-Net-Vereinbarungen vom Mieter getragen, sind diese Kosten – ggf. mit einem pauschalen Zuschlag – in die Jahresmiete einzurechnen. Dies gilt nicht für die üblichen Schönheitsreparaturen bei Wohnraum.[2] Schleswig-Holstein führt mit Erlass v. 14.11.2005[3] Folgendes aus: „Erm...mehr

Ist die Mietsache mangelhaft, so kann der Mieter verlangen, dass der vertragsgemäße Zustand wieder hergestellt wird.[1] Dies gilt auch dann, wenn eine Eigentumswohnung vermietet ist und die Mängel das Gemeinschaftseigentum betreffen. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, auf die Gemeinschaft einzuwirken, damit er seine mietrechtliche Pflicht erfüllen kann.[2] Hat der...mehr

Rz. 499 Das angefochtene Urteil hielt revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis Stand. Mit der Revision war davon auszugehen, dass das Rechtsmittel unbeschränkt zugelassen worden war. Die Entscheidungsformel des Berufungsurteils enthielt keinen Zusatz, der die dort ausgesprochene Zulassung der Revision einschränkt. Auch aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils erg...mehr

Rz. 57 Mit dem Eintritt geht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten auf den Eintretenden über.[80] Treten mehrere Personen ein, so haften sie als Gesamtschuldner.[81] Dem Eintretenden stehen somit auch die Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung zu, ebenso etwaige Schadensersatz- oder Minderungsansprüche.[82] Im Fall des Eintritts über § 563 BGB haften die Eintr...mehr

Rz. 85 Die Fälle häufen sich, in denen der Erbe unbekannt bleibt. Immer mehr Menschen leben allein, so dass im Fall des Todes eines Menschen meist ein langer Zeitraum verstreicht, innerhalb der dem Vermieter die Erzielung von Mieteinnahmen unmöglich gemacht wird. Verfügt der Vermieter über eine Mietkaution, so ist lediglich ein Übergangszeitraum gesichert. Sind jedoch die Sch...mehr

Rz. 84 Haben Mietparteien ein Mietverhältnis auf Lebenszeit geschlossen, so erlischt das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters. Die Ausübung eines gesonderten Kündigungsrechts ist für die Erbengemeinschaft nicht erforderlich.[123] In diesen Fällen tritt die Erbengemeinschaft lediglich in das Abwicklungsverhältnis ein und haftet dann für mietvertragliche Verbindlichkeiten, w...mehr

Rz. 643 Als Gegenleistung kann zunächst die Vereinbarung eines Wohnungsrechts getroffen werden. Bei der Art des Wohnungsrechts ist zum einen das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB und zum anderen das schuldrechtliche Wohnrecht, welches durch eine sog. Wohnungsreallast zu sichern ist, zu unterscheiden. Rz. 644 Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass die Wohnungsre...mehr

Die Beteiligte zu 4 ist aufgrund testamentarischer Erbfolge im Grundbuch als Eigentümerin von Grundbesitz eingetragen. Das Grundstück ist bebaut mit einem voll unterkellerten Ferienhaus mit Erdgeschoss und nicht ausbaubarem Dachgeschoss und hat eine Wohnfläche von 75 m². In Abteilung II unter lfd. Nr. 3 ist ein Nacherbenvermerk eingetragen wie folgt: Zitat Nacherbfolge ist ange...mehr

Das Pfandrecht besteht für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Das sind zum einen alle Geldforderungen, insbesondere die Mietforderung. Die Forderungen müssen im Mietverhältnis ihren Ursprung haben. Es ist nicht erforderlich, dass sie während des Mietverhältnisses entstehen. Deshalb besteht das Pfandrecht auch für die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB.[1] Ferner geh...mehr

Rz. 51 Wohnungshilfe umfasst insbesondere die behindertengerechte Anpassung der bisher genutzten Wohnung (z. B. Ausstattung, Umbau, Ausbau oder Erweiterung), Bereitstellung einer Behindertenwohnung des öffentlichen oder privaten Wohnungsbaus, behindertengerechte Anpassung einer anderen Mietwohnung, Übernahme der behinderungsbedingten Kosten bei Erwerb von Eigentum oder Miteigent...mehr

Rz. 29 Zuschüsse kommen nur bei Maßnahmen in der Wohnung des Pflegebedürftigen bzw. dem Haushalt, in den er aufgenommen ist, in Betracht. Maßgebliches Kriterium ist dabei, wo sich der auf Dauer angelegte Lebensmittelpunkt des Pflegebedürftigen befindet. Den Pflegekassen ist es grundsätzlich verwehrt, für individuelle wohnumfeldverbessernde Maßnahmen in (gewerblichen) Wohnein...mehr

Kommentar Der BFH hat in 3 Urteilen über die steuerliche Behandlung der sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten entschieden. Die Finanzverwaltung folgt der Rechtsprechung, billigt zugleich aber eine Übergangsregelung zu. Sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfal...mehr

Das OLG Hamm entschied in seinem Beschluss vom 21.1.2016 nur noch über die Kosten eines Wohnungsverfahrens, nachdem die beteiligten Eheleute das Verfahren übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt hatten. Dabei ging es den Beteiligten nicht um die Zuweisung der Ehewohnung an einen von ihnen und nicht einmal darum, was zu veranlassen war, damit die Ehefrau die Wo...mehr

Rn 14 Die Qualität der Ansprüche des Vermieters von Geschäfts- oder Wohnräumen auf Mietzahlung richtet sich nach den obigen Grundsätzen (§ 108 Abs. 3). Rn 15 Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung entsteht nach § 163 BGB in der Regel am Monatsanfang.[31] Daraus wird zum Teil gefolgert, dass die Miete für den Monat, in den die Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällt, insg...mehr

Wird nach Kündigung eines Mietverhältnisses der Räumungsprozess geführt, so endet dieses Verfahren häufig mit einem Räumungsvergleich. Anlässlich dieses Vergleichs werden dann in der Regel auch weitere Modalitäten betreffend die Abwicklung des Mietverhältnisses geregelt. Es stellt sich dann die Frage, ob die weitergehenden Regelungen einen Mehrwert haben und gegebenenfalls i...mehr

Der Vermieter kann die Schönheitsreparaturen für unrenovierte oder renovierungsbedürftige Geschäftsräume auch durch eine Individualvereinbarung i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB auf den Mieter übertragen. Eine derartige Vereinbarung ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter keinen Ausgleich für die Abnutzung durch den Vormieter gewährt. Anders als bei allgemeinen Geschäftsbedingu...mehr

a) Zulässigkeit Wenn der Vermieter die abgenutzten Geschäftsräume vor Übergabe teilweise frisch renoviert (z.B. Streicharbeiten an Wänden und Decken) und teils abgenutzt übergibt (z.B. Lackierarbeiten an Heizkörpern oder Fenstern), kann er den Umfang der dem Mieter durch Formularklausel übertragenen Schönheitsreparaturen auf die renovierten Teile des Geschäftsraums beschränke...mehr

Ähnliches gilt für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter mit dem Mieter vereinbaren möchte. Auch die Schönheitsreparaturen nehmen an der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht teil. Sie sind nach der Entgelttheorie des BGHs zwar ein Teil des Entgeltes (BGH, Beschl. v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86, NJW 1987, 2575, 2576; BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88), wie dies wohl auch fü...mehr

Der Klassiker zu Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe liegt nunmehr in der fünften Auflage vor. Alle in diesem Bereich relevanten Probleme werden umfassend erörtert. Wichtige Klauseln werden im Hinblick auf deren Wirksamkeit beurteilt. Ergänzt wird das Werk durch Musterschreiben. Fazit: Jeder der mit Schönheitsreparaturen- und Instandsetzungsproblemen befasst i...mehr

a) Lautete eine Klausel im Mietvertrag "werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen", so muss der Vermieter darlegen, dass eine solche Substanzgefährdung droht (BGH...mehr

Bedeutende gesetzgeberische Entscheidungen im Bereich Mietrecht sind eher selten. Die meisten Änderungen der letzten Jahre waren kosmetischer Natur oder dienten der Befriedigung von Verbandsinteressen ohne große praktische Konsequenzen. Ob das beim Mietrechtsnovellierungsgesetz mit der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete jetzt auch so sein wird, wird sich in den kommenden ...mehr

I. Ausgangslage Mit Urteil vom 18.3.2015 (Az. VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015) hat der BGH entschieden, dass die formularvertragliche Übertragung der Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, wenn der V...mehr

Im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ist einem vorsichtigen Vermieter höchst vorsorglich zu empfehlen, den Mieter auf den beschränkten Umfang der Schönheitsreparaturen hinzuweisen. Andernfalls könnten unbefangene Mieter eventuell davon ausgehen, dass sie die Schönheitsreparaturen in vollem Umfang schulden. Dieses Risiko kann der Vermieter einfach ve...mehr

Unabhängig von diesen generellen Erwägungen sind beim Formulieren der konkreten Formularklausel weitere Anforderungen zu beachten, um die Risiken des Vermieters für dessen Freizeichnung von den Schönheitsreparaturen zu minimieren. Zunächst muss der Vermieter klar zum Ausdruck bringen, dass er keine Schönheitsreparaturen schuldet, ohne dass diese Pflicht auf den Mieter übertra...mehr

Wenn der Vermieter die abgenutzten Geschäftsräume vor Übergabe teilweise frisch renoviert (z.B. Streicharbeiten an Wänden und Decken) und teils abgenutzt übergibt (z.B. Lackierarbeiten an Heizkörpern oder Fenstern), kann er den Umfang der dem Mieter durch Formularklausel übertragenen Schönheitsreparaturen auf die renovierten Teile des Geschäftsraums beschränken. Hinweis: Eine...mehr

Weiter ist zu erwägen, den Ausgleichsbetrag für die Abnutzung durch den Vormieter entsprechend den in Quotenklauseln verwendeten Fristen von fünf, acht und zehn Jahren zu berechnen (umgekehrte Quotenabgeltung, s. Langenberg NZM 2015, 681, 684). Hat beispielsweise der Vormieter Räume, in denen die Schönheitsreparaturen i.d.R. alle fünf Jahre fällig werden, drei Jahre abgenutz...mehr

Zur Regelung der Schönheitsreparaturen hat der Vermieter bei Überlassung von unrenoviertem oder renovierungsbedürftigem Geschäftsraum nachfolgende Möglichkeiten. 1. Angemessener Geldausgleich Der Vermieter kann den vom BGH mit Urteil vom 18.3.2015 für Wohnraum gewiesenen Weg beschreiten. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch formularvertragliche Verpflichtung zu...mehr

Der sicherste Weg für den Vermieter ist, die Höhe des Ausgleichs nach einem konkreten Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts zu bemessen, dessen Preise marktgerecht kalkuliert sind. Ebenfalls möglich – aber mit gewissen Unsicherheiten behaftet – ist, dass der Vermieter den Ausgleich aus den Kostenansätzen in einer aktuellen Rechnung eines Malerfachgeschäfts für geleistet...mehr

Schließlich kann der Vermieter die Gebrauchsspuren des Vormieters vor Übergabe der Geschäftsräume selbst beseitigen und die Mietsache frisch renoviert an den Mieter übergeben. So droht keine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Pflicht, vorvertragliche Abnutzungen zu beseitigen (BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015). Vorteile dieser pra...mehr

Dennoch zeigt sich in der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats eine starke Tendenz zur Annäherung an die Entscheidungen des 8. Zivilsenats, was jedoch keinen automatischen "Gleichschritt" bedeutet. Hierbei sprechen mehr Gründe für eine Übertragbarkeit der Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 auf das Geschäftsraummietrecht als dagegen: Für die Wirksamkeit einer formularvertraglic...mehr

Des Weiteren könnte das Abbedingen der Schönheitsreparaturpflicht die Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB so einschränken, dass dies den Vertragszweck i.S.d. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB gefährdet. Ob die Schönheitsreparaturpflicht im Verhältnis zur umfassenden gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters so schwer wiegt, ist zweifelhaft. Bei der Beurte...mehr

Der Vermieter kann versuchen, seine gesetzliche Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen formularvertraglich abzubedingen, ohne diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen. In der formularvertraglichen Praxis ist dies Neuland, weil das Abbedingen der Vermieterpflicht bislang mit einer Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter einherging. Im Grundsatz geht der ganz überwi...mehr

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Schließlich ist zu überlegen, ob der Mieter nach der Generalklausel des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB durch das Abbedingen der Schönheitsreparaturpflicht des Vermieters unangemessen benachteiligt ist (Hartmann jurisPR-MietR 12/2015 Anm. 1 D; zum Rückgriff auf § 307 Abs. 1 BGB vgl. Ghassemi-Tabar in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, § 307 BGB Rn 22). Selbst wenn de...mehr