Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Der Heizungsraum selbst sowie die Zugänge und Zugangsflächen zu dem Heizungsraum sind Gemeinschaftseigentum. [1] Dient die Heizungsanlage nicht nur der Versorgung der Wohnungseigentumsanlage selbst, sondern auch noch weiteren Gebäuden, und steht diese etwa deshalb im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, so kann auch der Heizraum selbst, in dem die Anlage installiert ist,...mehr

Soweit der Heizkörper im Sondereigentum steht, dann stehen auch die Thermostatventile im Sondereigentum.[1]mehr

Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt neben der Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme aus dem Gemeinschaftsverhältnis bei Meinungsverschiedenheiten das Prinzip der Zumutbarkeit. Soweit es den Wohnungseigentümern also zumutbar ist, haben sie die Anwesenheit einer gemeinschaftsfremden Person zu dulden, der ein anderer Wohnungseigentümer dies gestatte...mehr

Hatte § 16 Abs. 4 WEG a. F. lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erlaubt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr Dauerregelungen beschlossen werden. Praxis-Beispiel Fenstererhaltung Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungsei...mehr

Da ein Hausverbot stets nur vom Inhaber des Hausrechts ausgesprochen werden kann, ist weiter zu klären, welche Personen denn im Bereich des Sondereigentums außer dem Wohnungseigentümer selbst als Inhaber des Hausrechts in Betracht kommen. Hinweis Inhaber des Hausrechts Grundsätzlich ist nämlich zu beachten, dass der Inhaber des Hausrechts nicht notwendig der Eigentümer sein mu...mehr

Wird das Hausverbot von einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber einer gemeinschaftsfremden Person ausgesprochen, so umfasst dieses Hausverbot die Räume seines Sonder- oder Teileigentums. Strafbaren Hausfriedensbruch begeht die mit einem Hausverbot belegte Person bereits dann, wenn sie nur ihren Fuß in die Wohnungseingangstür stellt. Wird das Hausverbot von der Wohnungsei...mehr

Begriff Die Prozessführungsbefugnis – auch als Klagebefugnis bezeichnet – ist das Recht einer Partei, im eigenen Namen ein Verfahren einzuleiten bzw. zu führen. Die Prozessführungsbefugnis ist unabdingbare Prozessvoraussetzung. Sie steht mit Ausnahme der Verfahrensstandschaft demjenigen zu, der Inhaber des Anspruchs ist. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Prozessfüh...mehr

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.[2] Abhängig von der Höhe der Gu...mehr

Heizkörperventile stehen im Gemeinschaftseigentum, da sie zur ordnungsmäßigen Funktion der Gesamtanlage erforderlich sind bzw. diese beeinflussen (BayObLG, Beschluss v. 11.8.1987, BReg 2 Z 32/87; OLG Hamburg, Beschluss v. 22.4.1999, 2 Wx 39/99).[1] Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Heizkörper in der Teilungserklärung oder einer nachfolgenden Vereinbarung dem Sondereigen...mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, den die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allerdings auch abändern können. Mangels Beschlusskompetenz kann allerdings nicht beschlossen werden, dass der jeweils betroffene Wohnungseigentümer die Kosten für etwa in seinem Sondereigentum ent...mehr

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel führt kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbei. In den häufigsten Fällen zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Soweit Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum etwa ein Nutze...mehr

Dient die (Gas-)Etagenheizung nur der Versorgung einer Sondereigentumseinheit, so ist sie dem Sondereigentum des betreffenden Sondereigentümers zuzuordnen.mehr

Die Klagebefugnis bzw. Prozessführungsbefugnis ist Zulässigkeitsvoraussetzung insbesondere auch von wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren. Klagebefugt ist der Kläger dann, wenn er geltend macht, in eigenen subjektiven Rechten verletzt zu sein. Insoweit ist der einzelne Wohnungseigentümer stets klagebefugt im Rahmen der Anfechtung von Beschlüssen oder zur Geltendmachung von ...mehr

Die Fußbodenheizung ist dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen. Dies gilt sowohl für den Heizkessel, die Tankanlage, die Hauptleitungen sowie die im Estrich verlegten Heizschlangen.[1] Bei Letztgenannten gilt dies jedenfalls dann, wenn die gesamte Heizungsanlage nicht mehr störungsfrei funktionieren würde, wenn einzelne Heizschlangen beseitigt würden. Allerdings wurde au...mehr

Der Einbau neuer Messgeräte kann durch Beschluss geregelt werden. Ob dies auch für die Überprüfung, Neueinstellung und Verplombung auch im Sondereigentum befindlicher Heizkörper gilt, ist zwar zweifelhaft, wurde aber bejaht.[1] Achtung Betreten der Heizräume Durch Beschluss kann der Zutritt zu den Heizräumen beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden, sofern nicht entgegensteh...mehr

Um dem Dritten gegenüber Wirkung zu entfalten, muss das Hausverbot diesem gegenüber ausgesprochen werden. In der Praxis geschieht dies auch üblicherweise mündlich, da erfahrungsgemäß die Situationen, die zum Ausspruch eines Hausverbots führen, eine spontane Reaktion des Verletzten provozieren. Praxis-Beispiel Ausspruch des Hausverbots Ein wirksames Hausverbot kann durchaus mit...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert und nicht als bauliche Veränderungen qualifiziert.[1] Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßsta...mehr

Auch Maßnahmen der erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften werden unter den Begriff der "Erhaltung" subsumiert. Praxis-Beispiel Erstmalige Herstellung wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist Aufg...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Klagebefugt ist in erster Linie der sogenannte "Volleigentümer" – also der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Im Fall des Ersterwerbs sind klagebefugt aber auch die sogenannten "werdenden" Eigentümer. Voraussetzung ist, dass der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist....mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen W...mehr

Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei der Beschlussdurchführung beachten? Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Wohnungseigen...mehr

Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht schon keine Beschlusskompetenz, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden. Vereinbarung Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer jedenfalls regeln, dass Gegenstände des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigent...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurden die Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" im Allgemeinen synonym verwendet, auch wenn sie jeweils etwas anderes zum Gegenstand hatten. Auch der BGH[1] hat der begrifflichen Unterscheidung keine besondere Bedeutung beigemessen, da die Rechtsfolgen identisch waren. Aus diese...mehr

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Keller sind Bestandteil des Sondereigentums, wenn sie als solche in der Teilungserklärung und im Grundbuch ausgewiesen sind. Werden Kellerräume entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet, hat der entsprechend beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der Kellerfläche, die ihm zu Sondereigentum zugeordnet ist. Hinsichtlich der Zuordnung der...mehr

Begriff Zu jeder Wohnung gehört in der Regel ein Kellerraum. Er kann Bestandteil der Wohnung und damit des Sondereigentums sein. Keller können aber auch im Gemeinschaftseigentum verbleiben. In diesen Fällen wird die Nutzungsberechtigung für die einzelnen Kellerräume in der Regel durch Begründung von Sondernutzungsrechten den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Wohnungen zug...mehr

Praxis-Beispiel Eigentümer verweigern Zustimmung Kann ein Kellertausch mangels Bereitschaft einzelner Wohnungseigentümer nicht erfolgen, besteht keine Beschlusskompetenz gerichtet auf einen Kellertausch. Den Wohnungseigentümern fehlt nämlich die Kompetenz, über eine Neuverteilung von Sondereigentum durch Beschluss zu entscheiden. Notfalls müssen die Wohnungseigentümer ihren Her...mehr

Praxis-Beispiel Vom Aufteilungsplan abweichende Verteilung der Keller Werden Keller abweichend von dem Aufteilungsplan vom Bauträger den Erwerbern übergeben, kommt grundsätzlich ein Kellertausch in Betracht. Der Verwalter kann in einem derartigen Fall einen Kellertausch auf freiwilliger Basis veranlassen. Er sollte zunächst über die fehlerhaften Besitzverhältnisse aufklären, d...mehr

Begriff Das Treppenhaus zählt regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Treppen können unter Bestimmten Umständen Sondereigentum sein. Regelungen bzgl. des Treppenhauses unterliegen der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ausdrückliche gesetzliche Regelungen zu Treppen und Treppenhäusern enthält das WEG nicht. Bezüglich der Eigentumsz...mehr

Das Treppenhaus nebst Zubehör wie Stufen und Geländer ist Gemeinschaftseigentum, sofern es mehr als einer Einheit dient. Dies gilt auch im Fall von Mehrhausanlagen.[1] Sondereigentum ist das Treppenhaus – insbesondere eine Treppe – zweifellos dann, wenn es sich in einer Einheit befindet.[2] Entsprechendes kann für eine Treppe dann gelten, wenn lediglich eine Sondereigentumsei...mehr

Praxis-Beispiel Abweichende Quadratmeterzahlen Vor Fertigstellung eines Gebäudes erwirbt der Erwerber ein Ladenlokal, das in der Teilungserklärung mit Nr. 2 gekennzeichnet ist und zu dem laut Teilungserklärung ein Kellerabteil mit gleicher Bezeichnung gehört. Ausweislich des Kaufvertrags soll dieser Kellerraum eine Größe von 28 qm haben. Abweichend von dieser Beschreibung wir...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 19 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums regeln. Hierunter fällt nicht selten die Gebrauchsregelung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, insbesondere das Abstellen von Kinderwagen, im Rahmen der Hausordnung. Die Problematik abgestellter Kinderwagen im Hausflur, insbesondere im Eingangsbereich ...mehr

Der Versicherungsschutz besteht aus einer Dreierkombination mit den Gefahren: Feuer, Leitungswasser (Rohrbruch, Frost) und Sturm/Hagel. In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit, das Wohngebäude nur gegen einzelne Gefahren zu versichern. Dies kann der Fall sein, wenn z. B. die Gefahr Feuer bereits bei einem Versicherer gedeckt ist und nur noch Leitungswasser und Sturm abgesicher...mehr

Begriff Die heutige Gebäudeversicherung hat ihren Ursprung in der Feuerversicherung. Als im Mittelalter Brände Städte und Siedlungen verwüsteten und somit unzählige Menschen in Not und Elend stürzten, waren von diesen nur wenige in der Lage, ihr Wohneigentum in eigener Regie wieder aufzubauen. In den meisten Fällen fehlten die finanziellen Mittel. Hilfe konnte nur durch das ...mehr

Das LG München I (Urteil v. 1.3.2023, 1 S 7620/22 WEG) hat für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine maximale Anzahl von Grilltagen festgelegt. Hier stellten die Richter fest, dass Grillen zwar allgemein üblich sei, es aber dennoch Grenzen dafür gebe, wie viel Rauch und Gerüche die Nachbarn hinnehmen müssen. Daher müsse ein Ausgleich zwischen dem Grillen und dem Bedü...mehr

Um das Schutzziel sicherzustellen, fordert die Musterbauordnung beispielhaft: "Jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen muss in jedem Geschoss über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein." Hinweis Zweiter Rettungsweg Ein zweiter Rettungsweg ist nicht erforderlich, wenn die Rettung über "einen Treppenraum möglich ist, in den Feuer und Rauch nicht...mehr

Begriff Fluchtwege und Rettungswege sind bauliche Einrichtungen und Anlagen, die Flucht und Rettung von Menschen in Brand- und Katastrophenfällen sichern. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16: Es gehört zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfül...mehr

Außer dem Nießbrauch ist im Bereich der Dienstbarkeiten zwischen der Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB und der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemäß § 1090 BGB zu unterscheiden. Bei der Grunddienstbarkeit wird ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet. Dieser Grundstückseigentümer darf also das dienende Grundstück in einer...mehr

Hinweis Kein Anfechtungsrecht des Nießbrauchers Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, anstelle des Eigentümers Beschlüsse anzufechten. Dies ergibt sich bereits direkt aus dem Gesetz. Nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG können ausschließlich Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage erheben.[1] Wichtig Selbstständiges Beweisverfahren Als nach § 1041 BGB "zur Erhaltung der Sache" Verpfli...mehr

Begriff Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen E...mehr

Begriff Bei dem sogenannten Nießbrauch handelt es sich um eine Dienstbarkeit beispielsweise an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung. Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung steht jedoch nicht dem Nießbraucher zu, sondern verbleibt beim nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentümer. Der Nießbraucher ist auch nicht zur Erhebung einer Anfechtungsklage gemäß § 44 ...mehr

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric...mehr

Von Bedeutung sind Abweichungen, die die Abgrenzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums betreffen. Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan der Gestalt ab, dass die zeichnerische Darstellung in der Örtlichkeit nicht mehr mit der nötigen Sicherheit festzustellen ist, so entsteht insoweit kein Sondereigentum, falls die Abweichung wesentlich ist. Hier f...mehr

Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan in der Abgrenzung von Sondereigentum ab, so ist wie folgt zu differenzieren: Wird ein Raum des Sondereigentums teilweise baulich in das andere Sondereigentum einbezogen, so gehört dieser Raumteil nicht zum anderen Sondereigentum. Vielmehr hat der insoweit beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerecht...mehr

Unerheblich sind alle Abweichungen innerhalb des Sondereigentumsbereichs, die lediglich die innere Gestaltung dieses Bereichs betreffen. Sind z. B. Räume innerhalb des Sondereigentums anders aufgeteilt oder nicht abgeschlossen, so entsteht Sondereigentum nach Maßgabe des Plans.[1] Dies gilt auch für unerhebliche Änderungen, z. B. Einbau eines im Plan nicht vorgesehenen Kelle...mehr

Begriff Bei einer Bauabweichung ist die tatsächliche Bauausführung bewusst oder unbewusst abweichend von dem zur Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Aufteilungsplan durchgeführt. Die Folgen der Abweichungen sind unterschiedlich, je nachdem, welche Bereiche der Wohnanlage betroffen sind. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17:...mehr

Werden Räumlichkeiten errichtet, die im Aufteilungsplan nicht vorgesehen waren, entsteht Gemeinschaftseigentum.[1] Wird das ganze Gebäude abweichend vom Aufteilungsplan an anderer Stelle auf dem Grundstück, im Übrigen aber gemäß Plan errichtet, dann steht dies der Entstehung von Wohnungseigentum nicht entgegen, wenn Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zweifelsfrei gegen...mehr

Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG ist dem Wohnungseigentümer nicht mehr jeder Schaden zu ersetzen, den er durch die Inanspruchnahme seines Sondereigentums erleidet. Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch nicht mehr § 904 BGB, sondern der Bestimmung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.[1] Nach wie vor ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings mus...mehr