Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Rz. 3 Aufteilungsvertrag bzw. Teilungserklärung unterscheiden sich rechtstechnisch nicht von der gewöhnlichen Aufteilung. Insofern genügt es in der Regel, die üblichen Muster hinsichtlich der Formulierung "…Eigentum" durch "...Erbbaurecht" zu ersetzen.mehr

Rz. 107 Bei jeder Teilungserklärung ist das Bestandsinteresse der gegenwärtigen oder zukünftigen Eigentümer gegen die erforderliche Zukunftsoffenheit abzuwägen. Handelt es sich um eine reine Vorratsteilung im eigenen Bestand, genügt zwar der Hinweis auf notwendige Anpassungen im Falle zukünftiger Veräußerungen. Sinnvoll ist es aber auch hier, anhand der Pläne und Gegebenheit...mehr

Rz. 16 Die Frage nach der zulässigen Nutzung von Sondereigentumseinheiten ist ein Problem, zu dem wohl die meisten Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht ergangen sind und weiterhin ergehen. Inwieweit Nutzungsangaben in der rein dinglichen Teilung (Festlegung als Wohn- oder Teileigentum), in der Gemeinschaftsordnung oder auch lediglich in den Aufteilungsplänen bindende Ver...mehr

Rz. 99 Geschätzte 80–90 % aller Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen werden gemäß § 8 WEG durch den Aufteiler zu einem Zeitpunkt beurkundet, zu dem die ersten Erwerbsinteressenten noch gar nicht feststehen. Der Bundesgerichtshof hat bisher offengelassen, ob in solchen Fällen eine AGB-Inhaltskontrolle einschlägig ist und sich (vorerst) nur auf § 242 BGB gestützt.[17...mehr

Rz. 63 Kaum ein Neubau wird heute noch nach Maßgabe der ursprünglichen Planung realisiert. Die Ersterwerber wünschen häufig interne Grundrissänderungen, Änderungen des äußeren Zuschnitts der Wohnung oder es ergibt sich aus bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Gründen die Notwendigkeit der Änderung einer Planung. Um vor Erteilung der endgültigen Baugenehmigung Veräußerunge...mehr

Rz. 1 Muster 11.1: Teilungserklärung Muster 11.1: Teilungserklärung § 1 Grundbuchstand 1. A ist Inhaber des _________________________ belegenen, im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Erbbaurechtes, (siehe Rdn 2) Flurstück _________________________ mit einer Größe von ___________...mehr

Rz. 97 Bis in die 1970er Jahre wurden Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen überwiegend von einem juristisch nicht geschulten Mitarbeiter des aufteilenden Eigentümers konzipiert und anschließend (§ 8 WEG) vom Notar lediglich beglaubigt. Auch heute noch sind von Fachanwälten begleitete Entwürfe für Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen die absolute Ausnahme....mehr

Rz. 62 Muster 3.2: Neubau Wohnungsanlage Muster 3.2: Neubau Wohnungsanlage § 1 Grundstück und Bebauung 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Flurstück _________________________ mit eine...mehr

Rz. 10 Sowohl bei Neu- als auch Altbauten besteht oft der Bedarf nach einer möglichst flexiblen und zukunftsoffenen Sondernutzungsrechtszuweisung, insbesondere von Stellplätzen und Kellerräumen. Dadurch kann ein aufteilender Eigentümer oder Bauträger auf Erwerberwünsche, z.B. hinsichtlich der Auswahl des Stellplatzes, oder auf veränderte Gegebenheiten reagieren. Nachträglich...mehr

Rz. 4 Dinglich wird der Erbbaurechtsvertrag durch die Begründung von Wohnungserbbaurechten nicht verändert.[3] Sämtliche Beschränkungen gelten auch für die Wohnungserbbauberechtigten, sofern nicht im Einzelfall eine abweichende Vereinbarung mit dem Erbbaurechtsausgeber getroffen wird. Problematisch ist dies insbesondere für Heimfallansprüche (§ 2 Nr. 4 ErbbauG), da der Heimf...mehr

Rz. 19 Muster 7.4: Sonstige Änderungen Muster 7.4: Sonstige Änderungen Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 20) I. Vorbemerkung Wir sind die sämtlichen Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage XY-Straße, 22222 Hamburg, vorgetragen in den Grundbüchern des Amtsgerichts Hamburg von Altona Blätter 2223–2248. Wir nehmen Bezug auf die ursprüngliche Teilungserklärung nebst Ge...mehr

Rz. 70 Eine reine sachenrechtliche Teilung ("Teilungserklärung") ist zulässig und wirksam (vgl. oben Rdn 3, Muster 1.1.).[128] Die Kombination mit einer mehr oder minder ausführlichen Gemeinschaftsordnung ist allgemein üblich und sinnvoll, auch wenn es sich um eine Vorratsteilung handelt (siehe Rdn 4). Das Gesetz überschreibt seinen 4. Abschnitt (§§ 10–29 WEG) nunmehr mit dem...mehr

Rz. 78 Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kost...mehr

Rz. 3 Muster 1.1: Teilungserklärung Muster 1.1: Teilungserklärung Ich bin/Die _________________________ GmbH ist Alleineigentümer (siehe Rdn 5) des Grundstücks _________________________ (siehe Rdn 6), das hiermit nach dem Wohnungseigentumsgesetz gem. § 8 WEG wie folgt aufgeteilt wird: 1. Miteigentumsanteil von ½ (siehe Rdn 7) verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung (sie...mehr

Rz. 94 Wesentliche Ursachen für "missratene" Gemeinschaftsordnungen sind der schlichte Zeitablauf und technische sowie kulturelle Veränderungen. Manche Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung aus den 50er oder 60er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wirken aus heutiger Sicht rührend, wenn nicht komisch. In einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahre 1953 fand sich folgender...mehr

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Rz. 66 Der richtige Regelungsort für solche Änderungsvollmachten ist grundsätzlich der jeweilige Erwerbsvertrag.[59] Beurkundungstechnisch möglich ist im Kaufvertrag natürlich auch der ordnungsgemäße Verweis (§ 13a BeurkG) auf eine bereits in der Teilungserklärung enthaltene Vollmacht. Es ist jedoch dringend zu empfehlen, sowohl in Teilungserklärung wie auch Erwerbsverträgen...mehr

Rz. 2 Nach § 30 Abs. 1 und 2 WEG kann an einem Erbbaurecht durch Teilungsvertrag oder durch Teilungserklärung Wohnungserbbaurecht begründet werden. Für Wohnungserbbaurechte geltend sodann die Vorschriften über das Wohnungs- bzw. Teileigentum entsprechend (§ 30 Abs. 3 WEG). Fast alle Muster können daher mit wenigen redaktionellen Anpassungen (statt "Eigentümer", "Erbbauberech...mehr

Rz. 112 Es ist sinnvoll, sich vor der Konzeption einer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit dem aktuellen Grundbuchstand zu befassen. Selbstverständlich können Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beurkundet werden, bevor der Beteiligte im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Als erstes ist aber zu klären, ob es sich um ein Grundstück im Rechtssinn hande...mehr

Rz. 10 Ob es zulässig ist, eine solche Gesamtgemeinschaft unmittelbar unter sinngemäßem Fortbestand ihrer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu "spalten", wird, soweit ersichtlich, nicht ausführlich thematisiert.[3] Dies wäre ein einfacher Weg unter Fortbestand aller bisherigen Grundbücher (Kürzung aller Bruchteilsnenner unter Fortfall derjenigen der anderen Einheiten, Z...mehr

Rz. 2 Insbesondere bei gemischt genutzten Einheiten ist das Bestandsinteresse aller Eigentümer gegen die nötige Zukunftsoffenheit bei der Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sorgfältig abzuwägen. Wer vor 25 Jahren bestimmte Räume eindeutig als "Videothek" gekennzeichnet hat, muss heute mit ihrem Leerstand rechnen. Die Rechtsprechung zur zulässigen Umnut...mehr

Rz. 35 In der Konsequenz der Annäherung an die Rechtsstellung eines Alleineigentümers liegt die weitgehende Einräumung der Befugnis zur Vornahme baulicher Veränderungen. Bauliche Veränderungen, insbesondere im Hinblick auf Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Aus- und Umbauten, Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss sind nach der WEG-Refo...mehr

Rz. 93 Auch die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts im Jahre 2007 wurde sehr kontrovers beurteilt. Möglicherweise hatte sie mehr Zweifelsfragen hervorgerufen als gelöst. Zumindest in zwei Bereichen hatte die Reform allerdings zu einer deutlichen Problementschärfung für den Rechtsgestalter geführt. Gestritten wird meist über bauliche Veränderungen und Kostenverteilung. H...mehr

Rz. 6 Nach ganz h.M.[5] ist daneben eine dingliche Unterstellung unter die bisherige Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung erforderlich und ausreichend. Damit wird das Zuflurstück gewissermaßen nachträglich gem. § 4 bzw. § 8 WEG dinglich geteilt und umgewandelt. Eine einfache Erklärung im Rahmen des Erwerbsaktes genügt.[6] Eine Aufhebung der ursprünglichen Teilungserk...mehr

1. Erbbaurecht Rz. 2 Nach § 30 Abs. 1 und 2 WEG kann an einem Erbbaurecht durch Teilungsvertrag oder durch Teilungserklärung Wohnungserbbaurecht begründet werden. Für Wohnungserbbaurechte geltend sodann die Vorschriften über das Wohnungs- bzw. Teileigentum entsprechend (§ 30 Abs. 3 WEG). Fast alle Muster können daher mit wenigen redaktionellen Anpassungen (statt "Eigentümer",...mehr

Rz. 25 Im Ergebnis muss Identität zwischen dem vorläufigen Aufteilungsplan und der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung bestehen. Ist dies nicht der Fall und trägt das Grundbuchamt die Aufteilung dennoch ein, entsteht grundsätzlich kein Sondereigentum.[14] Bei nur formalen Fehlern der baubehördlichen Bescheinigung wird allerdings wirksam Sondereigentum begründet.[...mehr

Rz. 6 Zur dinglichen Teilungserklärung vgl. Muster 1.1. (vgl. § 1 Rdn 3 ff.). Auch für Großanlagen gelten insoweit rechtlich keine Besonderheiten.mehr

Rz. 33 Wegen der gewollten Annäherung an eine Alleineigentumsstellung hat die Musterformulierung eher deklaratorische Bedeutung. Sehr viel mehr Augenmerk ist auf Nutzungsangaben sowohl im Textteil von Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie Aufteilungsplan zu richten.mehr

Rz. 64 Bei der bauabschnittsweisen Errichtung von Großanlagen besteht oft mittelfristig noch keine Klarheit über die endgültige Bebauung. Zunächst werden z.B. ein oder zwei Wohnblöcke errichtet; der Bauträger möchte sich jedoch vorbehalten, auf der noch frei bleibenden Grundstücksfläche weiteres Wohn- oder Teileigentum zu errichten. Man glaubte früher, die bauabschnittsweise...mehr

Rz. 18 Sofern mit der Schaffung weiterer Einheiten zu rechnen ist, muss die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Auswirkungen auf das Stimmrecht regeln, insbesondere bei einer Abstimmung nach Miteigentumsanteilen (näher vgl. unten § 7 Rdn 10).mehr

Rz. 10 Das Muster wiederholt hier und im Folgenden vielfach wortwörtlich Vorschriften des Gesetzes. Das ist an sich überflüssig, hat sich aber in der Praxis gerade bei größeren Anlagen durchgesetzt. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind gewissermaßen die "Vereinssatzung" des Verbandes, die auch ohne ergänzende Lektüre des Gesetzestextes aus sich heraus jedem Wohnun...mehr

Rz. 39 Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, dem Notar _________________________ erschien heute Frau A, handelnd nicht für sich persönlich, sondern _________________________ für die Gesellschaft Grüner Wohnpark Falkenhorst GmbH & Co. KG _________________________. Sie erklärt...mehr

Rz. 106 Wer sich in den vorgenannten Beispielsfällen frühzeitig auf eine herrschende Meinung stützte, hat eine zumindest teilnichtige Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung produziert. Erneut sei die Warnung wiederholt, einem Trend zu folgen, und sei er auch durch OLG-Urteile legitimiert. Wer Freude an innovativer Gestaltung hat, möge dies tun, aber möglichst für hilfs...mehr

Rz. 22 Es gelten keine besonderen Formvorschriften. Steht das Grundstück bereits im Miteigentum mehrerer Bauwilliger, kann die Aufteilung nach § 3 WEG erfolgen. Im Muster steht das Grundstück noch im Alleineigentum des Bauträgers. Die Beurkundungsform ist demgemäß notwendig, sofern bei anschließenden Abveräußerungen auf die Teilungserklärung gem. § 13a BeurkG verwiesen werde...mehr

Rz. 4 Es ist zulässig, in der Teilungserklärung auch Konkurrenzschutzregelungen zu verdinglichen.[2]mehr

Rz. 21 Eine besondere Ausprägung hat der Spezialcharakter von Anlagen in den letzten Jahren in der Form des "Betreuten Wohnens" gefunden. Ziel dieser Wohnform ist es, den Umzug älterer Menschen in Alten- und Pflegeheime zu verhindern, aber gleichwohl seniorengerechtes Wohnen zu ermöglichen.[13] Regelmäßig ist gewünscht, durch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eine B...mehr

Rz. 18 Soll die Gesamtanlage nur für bestimmte Zwecke (z.B. Ferienhäuser, betreutes Wohnen) benutzt werden, kann dieser Zweck durch Dienstbarkeiten zu Lasten der jeweiligen Wohnungs- und Teileigentumsrechte gesichert werden.[8] Entsprechende Benutzungsregelungen sind aber nach h.M. auch unmittelbar durch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung verdinglichungsfähig.[9] Gel...mehr

Rz. 5 Wohnungseigentum kann gem. § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG (Teilungsvertrag) oder durch einseitige Teilung durch den Eigentümer gem. § 8 WEG (Teilungserklärung) gebildet werden. Der Alleineigentümer kann nur nach Maßgabe des § 8 WEG aufteilen. Personenmehrheiten haben die Wahl, allerdings mit unterschiedlichen Konsequenzen...mehr

Rz. 9 Gem. § 3 Abs. 3 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Diese Vorschrift ist materiellrechtlicher Natur und bezweckt in Anlehnung an die katasterrechtlichen Verhältnisse ...mehr

Rz. 61 Materiell-rechtlich soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Für Garagenstellplätze galten bisher dauerhafte Markierungen als ausreichend, § 3 Abs. 2 WEG a.F...mehr

Rz. 26 Als Abweichung von diesem Grundsatz sieht § 12 Abs. 1 WEG vor, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass es zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Nach ganz h.M. darf eine solche Zustimmung aber nur aus wichtigem Grund in der Person des Erwerbers versagt werden.[25] Zumeist wird lediglich bezweckt, dass de...mehr

Rz. 7 Viele Grundbuchämter fordern in vergleichbaren Fällen zunächst die Schließung sämtlicher Wohnungsgrundbücher (vgl. dazu Rdn 1 ff.), daran anschließend Abveräußerung sowie schlussendlich Neubildung der verbleibenden Sondereigentumseinheiten. Das ist kostenintensiv und umständlich, insbesondere im Falle der nötigen Mitwirkung von Grundpfandrechtsgläubigern. Diese müssten...mehr

Rz. 51 In der Theorie und Praxis des Wohnungseigentumsrechts war das Sondernutzungsrecht bisher ein allgegenwärtiges, zentrales, äußerst flexibles und an Wichtigkeit kaum zu unterschätzendes Gestaltungselement. Es geht in der Regel – aber keineswegs ausschließlich – um ein exklusives Nutzungsrecht an nicht sondereigentumsfähigen Bestandteilen des Gebäudes und/oder – bisher –...mehr

Rz. 23 Die Beurkundung einer Teilungserklärung und Abveräußerungen können bereits wirksam vor Vorliegen der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgen.[11] Erforderlich ist dann i.d.R. zur Wahrung der schuld- und sachenrechtlichen Bestimmtheit die Beifügung eines sog. "vorläufigen Aufteilungsplanes", der im Wesentlichen der angestrebten Bescheinigung entspreche...mehr

Rz. 6 Für die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gilt die besondere Formvorschrift des § 4 WEG (notarielle Beurkundung). Materiellrechtlich besteht im Falle des § 8 WEG Formfreiheit, für den Grundbuchvollzug ist jedoch mindestens Beglaubigungsform einzuhalten (§ 29 GBO). In der Praxis werden allerdings auch Teilungserklärungen nach § 8 WEG überwiegend beurkundet, um ...mehr

Rz. 55 Nachträgliche Aus- und Umbauten sowie insbesondere Dachgeschossausbau sind sachenrechtlich nach den allgemeinen Regeln zu beurteilen. Rechtstechnisch stellen sich im Wesentlichen dieselben Fragen wie im Falle der bauabschnittsweisen Errichtung von Mehrhausanlagen. Typologisch lassen sich drei Fallgruppen unterscheiden, die unterschiedliche Regelungsdichten in der Teil...mehr

Rz. 3 Muster 14.1: Umfassende Vollmacht zur Aufteilung (englisch) Muster 14.1: Umfassende Vollmacht zur Aufteilung (englisch) Hinweis zu Muster.[1]mehr

Rz. 53 Die Bestellung des ersten Verwalters erfolgte früher üblicherweise mit der Beurkundung bzw. Beglaubigung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Mit der WEG-Reform kann jedoch die mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstandene Ein-Personen-Gemeinschaft bereits den Beschluss zur Bestellung des Verwalters fassen. Teilweise wird daher hieraus gefolgert, dass...mehr

Rz. 1 Die öffentlich-rechtliche Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft und des einzelnen Wohnungseigentümers variiert stark nach den gesetzlichen Grundlagen und den verschiedenen landesrechtlichen Normen einschließlich kommunaler Satzungen. Generelle Aussagen lassen sich insofern nicht treffen; sie sind auch durch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung kaum zufriede...mehr

Rz. 36 Muster 5.21: Bewilligung zur Löschung eines Sondernutzungsrechts Muster 5.21: Bewilligung zur Löschung eines Sondernutzungsrechts Als eingetragener Eigentümer des im Grundbuch von _________________________ verzeichneten Wohnungseigentums Nr. 1, mit dem das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche Nr. 1 gemäß Anlage 3 zur ursprünglichen Teilungserklärung und Gemeinschaft...mehr