Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Rz. 38 Das Fehlen einer an sich erforderlichen Bauordnungsgenehmigung führt erst dann zur Annahme eines Mangels, wenn das Fehlen eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat ; eine solche liegt im allgemeinen erst dann vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts zu dem vereinbarten ...mehr

Rz. 5 § 536 setzt einen Sachmangel voraus. Üblicherweise versteht man unter einem Fehler (= Sachmangel) die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten (vgl. BGH, Urteil v. 13. 4.2016, VIII ZR 198/15, NZM 2016, 673; BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586– Trittschalldämmung). Hinweis Bestehendes Gebäude Mangels ...mehr

Rz. 34a Die Verlegung des Müllplatzes in von den Wohnungen größerer Entfernung (hier: 157 m), stellt, sofern der Mietertrag keine konkrete Regelung über die Entfernung des Müllplatzes von der Wohnung des Mieters erhält, regelmäßig – wenn überhaupt – einen unerheblichen Mangel dar, der nicht zur Minderung berechtigt (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 26.4.2022, 6 C 350/21, GE ...mehr

Rz. 37 Ein Mietmangel liegt darin, dass aufgrund des Zustandes der Räume die erforderliche Konzession für ein dem Mietzweck entsprechenden Gewerbe nicht erlangt werden kann (BGH NJW-RR 1993, 519; KG, Urteil v. 16.3.2023, 8 U 76/21, a. a. O.; OLG Naumburg, Urteil v. 3.8. 1999, 11 U 25/99, NZM 2001, 100; OLG Düsseldorf NJW-RR 1988, 1424) oder auf dem vermieteten Grundstück nic...mehr

Rz. 63 Bei Wohnraummietverhältnissen ist der formularmäßige Ausschluss oder die formularmäßige Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts gemäß § 309 Nr. 2 Buchst. a unwirksam (LG Berlin, GE 1994, 403); das gilt auch für eine Formularklausel im Mietvertrag, die das Zurückbehaltungsrecht von einer Ankündigung abhängig macht (LG Berlin, ZMR 1998, 33) oder auf den Nettomietzins be...mehr

Rz. 3 § 536 Abs. 1 entspricht inhaltlich im Wesentlichen dem früheren § 537 Abs. 1, ist aber teilweise sprachlich modifiziert (die amtliche Begründung spricht von "Modernisierung"). Außerdem ist die Regelung für die völlige Aufhebung der Tauglichkeit textlich stärker von der Regelung für die Tauglichkeitsminderung abgesetzt worden, um die unterschiedlichen Rechtsfolgen zu ve...mehr

Rz. 27 Der Mieter kann die Beseitigung von im Laufe des Mietverhältnisses aufgetretenen Spalten zwischen den Dielenbrettern und eine dadurch hervorgerufene "Schwingung" des Dielenfußbodens auch in einem Altbau zumindest dann verlangen, wenn der Verbund der Dielenbretter durch die Spalten beeinträchtigt wird; entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen müssen ordnungsgemäß ausgefü...mehr

Rz. 6 § 4a EFZG definiert den Begriff der Sondervergütung als Leistung, "die der Arbeitgeber zusätzlich zum laufenden Arbeitsentgelt erbringt". Der Begriff lässt offen, ob er nur Einmalzahlungen oder auch laufende Zusatzzahlungen erfasst. In der Regel werden Sondervergütungen zwar solche Leistungen sein, die aus einem besonderen Anlass einmal oder auch mehrmals jährlich, jed...mehr

Rz. 18 Äußere Gefahrenquellen und Immissionen (Lärm, Rauch, Umwelteinflüsse) können nur dann zu einem Mangel der Mietsache führen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt wird. Dazu reicht bereits die Befürchtung einer Gefahr, wobei allerdings eine objektive Gefährdung vorhanden sein muss (z. B. drohende Gesundheitsgefahren durch bleibelastetes Leitungswasser, vgl. d...mehr

Rz. 76 Die Klage kann sich grundsätzlich nur auf die Beseitigung der im Einzelnen zu bezeichnenden Mängel richten, da die Art und Weise der Mängelbeseitigung Sache des Vermieters ist (LG Berlin, GE 1994, 1447). Die Mängelbeseitigungsklage eines Mieters ist daher grundsätzlich unzulässig, wenn konkrete Maßnahmen dem Vermieter vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil v. 4.7.20...mehr

Rz. 72 Bei der Doppelvermietung sind beide Verträge wirksam, da sich jede Person mehrfach zur Erbringung derselben Leistung verpflichten kann (BGH VIII ZR 46/61, MDR 1962, 398; LG Berlin, Urteil v. 27.9.2013,63 S 127/13, GE 2013,1587), ohne dass darauf ankommt, welcher Mieter den Mietvertrag zuerst abgeschlossen hat (OLG Hamm, NJW-RR 2004,521), auch dann nicht, wenn untersch...mehr

Rz. 62 Das Zurückbehaltungsrecht gilt selbst noch nach Auszug des Mieters, wenn er für einen späteren Zeitraum gekündigt hat. Dies gilt nicht, wenn der Mieter den Mietvertrag fristlos gekündigt und die Mietsache geräumt hat (BGH, VIII ZR 310/80, WuM 1982, 296). Denn die Einrede aus § 320 BGB hat nur verzögerlichen Charakter und dient dazu, den anderen Teil zur Erfüllung des ...mehr

Rz. 8 Gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 GefStoffV besteht heute weitgehend ein Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Nach Abschn. 2 des Anhangs zur ChemVerbotsV dürfen Asbeststoffe grds. nicht in den Verkehr gebracht werden. Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel dar (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2010, 63 S 42/10, GE 2011, 205). Asbesthaltige Fuß...mehr

Rz. 80 Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem...mehr

Rz. 10 Die Mietsache ist auf jeden Fall aber dann mangelhaft, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird (LG München WuM 1998, 18; LG Berlin GE 1996, 1547; GE 1998, 1091; GE 1999, 47; LG Berlin, Urteil v. 18.6.1999, 64 S 36/99). Ob eine derartige Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nicht nach den bei Vert...mehr

Rz. 49 Hinweis Fogging Unter Fogging versteht man eine plötzlich auftretende (schmierige) schwarze Färbung auf Tapeten, Fußböden, Einrichtungsgegenständen, die teilweise auf verwendete Dekorationsprodukte zurückgeführt wird. In diesem Zusammenhang ist zur Darlegungs- und Beweislast zwischen Schadenersatzansprüchen und Herstellungsansprüchen zu unterscheiden. Nach BGH, Beschlus...mehr

Rz. 59 Wesentliche Probleme treten sowohl bei der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete bei der Größenangabe der Nutz- oder Wohnfläche auf. Hinweis Flächenangabe als Zusicherung Eine Flächenangabe in einem Geschäftsraummietvertrag, in dem es nach dem Vertragszweck entscheidend auf die Größe des Objekts ankommt (Verkaufsfläche, Lagerfläche und dgl.), kann im Zweifel als Zus...mehr

Rz. 1 Der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 gilt nur für die einzelne Wohnung. Unter einer Wohnung wird "ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht" verstanden (BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 127/14, NZM 2015, 452). Zudem muss es sich um einen Neubau handeln (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, §...mehr

Rz. 14 Der Wohnraumvermieter kann verpflichtet sein, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen (vgl. dazu BGH, Urteil v. 6.5.2015, VIII ZR 161/14, GE 2015, 785). Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen is...mehr

Rz. 3 § 4a EZFG umfasst lediglich Kürzungsvereinbarungen für Zeiten der Arbeitsunfähigkeit infolge Krankheit, § 3 EFZG.[1] Über die Verweisung in § 9 EZFG findet § 4a EFZG auch Anwendung für Fehlzeiten, die auf Grund von Maßnahmen der medizinischen Vorsorge und Rehabilitation [2] entstehen. Die Kürzung ist auch für Fehltage aufgrund Arbeitsunfähigkeit, die auf einem Arbeitsun...mehr

Rz. 58 Nach § 536 Abs. 2 besteht das Minderungsrecht auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Es wird auf § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bezug genommen, sodass die Gewährleistung auch bei einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit in Betracht kommt. Der Begriff der Zusicherung ist derselbe wie zu § 434 (Sachmängelhaftung beim Kauf). Zugesichert ist ...mehr

Rz. 7 Es kommt darauf an, ob der nach § 535 geschuldete Mietgebrauch beeinträchtigt wird, sodass der Fehler auch in einem tatsächlichen bzw. rechtlichen Verhältnis bestehen kann (sog. Umweltfehler), das nach den allgemeinen Verkehrsanschauungen den Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigt (vgl. BGH, Urteil v. 19. 12. 2012, VIII ZR 152/12, BGH, Urteil v. 26.9.2012, XII ZR 122/...mehr

Rz. 1 § 4a EFZG eröffnet dem Arbeitgeber die Möglichkeit, Vereinbarungen über die Kürzung von Sondervergütungen für die Zeit einer krankheitsbedingten Arbeitsunfähigkeit des Arbeitnehmers zu treffen. Die Vorschrift nimmt die Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts (BAG) zur Kürzung von Sondervergütungen auf. Diese erachtete die Kürzung um 1/60 pro Arbeitstag bei einzelvertra...mehr

Rz. 43 Beim Abschluss eines Geschäftsraummietvertrages geht der Mieter regelmäßig davon aus, mit dem Betrieb des Geschäftes auch Gewinn erzielen zu können. Tritt dieser Erfolg nicht ein oder lässt sich gar mit den Einkünften der vereinbarte Mietzins nicht aufbringen, wird gerade bei langfristigen Mietverträgen eine Minderung des Mietzinses oder eine vorzeitige Beendigung des...mehr

Rz. 13 Bei Sondervergütungen, die allein die Betriebstreue belohnen, wird darauf hingewiesen, dass diese einer Kürzungsvereinbarung nicht zugänglich seien.[1] Solche Vereinbarungen werden zum einen selten vorkommen. Gerade aus der Vereinbarung der Kürzung für krankheitsbedingte Fehlzeiten wird deutlich, dass eben nicht nur die Betriebstreue honoriert werden soll, sondern auc...mehr

Rz. 30 Kürzungsvereinbarungen müssen die in § 4a Satz 2 EFZG geregelten Grenzen einhalten. Wichtig Halten sich Kürzungsvereinbarungen nicht an die Höchstgrenze des § 4a Satz 2 EFZG sind sie nichtig (§ 134 BGB). Sie werden daher nicht auf das nach § 4a Satz 2 EFZG zulässige Maß reduziert, vielmehr sind sie insgesamt nicht anwendbar. Die Sondervergütung ist daher ungekürzt ausz...mehr

Rz. 75 Die Ansprüche aus § 536 hat der Mieter gegen den Vermieter. Wer diese Rechtsstellung innehat, richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag; dazu wird auf die Kommentierung zu § 535 Bezug genommen. Bei einer Mehrheit von Mietern stellt sich allerdings die Frage, ob auch der einzelne Mieter diese Ansprüche gegen den Vermieter oder die Vermieter geltend machen kann...mehr

Keine Steuerbefreiung: Die Steuerbefreiung nach § 8b Abs. 1 KStG ist ausgeschlossen, wenn die Beteiligung zu Beginn des Kalenderjahres unmittelbar weniger als 10 % des Grund- oder Stammkapitals beträgt. Ist ein Grund- oder Stammkapital nicht vorhanden, ist nach § 8b Abs. 4 S. 2 KStG die Beteiligung am Vermögen, bei Genossenschaften am Geschäftsguthaben maßgebend. Beraterhinwe...mehr

Rz. 77 Hat der Mieter gegen den Vermieter ein Urteil auf Beseitigung bestimmter Mängel in der Wohnung erwirkt, so kann er sich von dem Prozessgericht des ersten Rechtszugs ermächtigen lassen, die Handlung auf Kosten des Vermieters von einem Dritten vornehmen zu lassen (§ 887 ZPO; vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 4.8.2010, 67 T 146/10, GE 2010, 1339). Umstritten ist, ob im Verf...mehr

Rz. 31 Der Vermieter einer Wohnung in einem Hochhaus ist verpflichtet, die Fahrstühle rund um die Uhr, sowohl an Werk –wie auch an Sonn- und Feiertagen, in Betrieb zu halten (OLG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.6.2004, 2 W 22/04, NZM 2004, 909). Einschränkende Formularvereinbarungen dahingehend, dass der Fahrstuhl nur zu bestimmten Tageszeiten in Betrieb gehalten wird, sind un...mehr

Rz. 33 Der Keller muss zumindest trocken sein, damit der Mieter dort nicht ständig benötigte Einrichtungs- und Gebrauchsgegenstände lagern kann. Kellerfeuchte im Altbau stellt jedoch keinen Mangel dar, wenn sich der Keller in einem Zustand befindet, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes typisch ist (LG Dresden, Urteil v.17.6.2014,4 S 4/14, NZM 2015, 250). Der einmalige Wa...mehr

Rz. 29 Bei der Regelung von Kürzungsmöglichkeiten steht den Tarif- bzw. Betriebsparteien ein weitgehender Ermessensspielraum zu.[1] Sie können zwischen Arbeitern und Angestellten unterscheiden, z. B. wenn eine der Gruppen einen erheblich höheren Krankenstand aufweist. Hierbei ist allerdings Vorsicht geboten: Die Schlechterstellung der häufiger kranken Arbeitnehmer ist nur da...mehr

Rz. 30c Das Fehlen einer "echten" Wohnungseingangstür (Vorhandensein nur einer Zimmertür statt einer einbruchsicheren Wohnungseingangstür) berechtigt zu einer Mietminderung (AG Villingen-Schwenningen, Urteil v. 3.10.2015, 11 C 243/14, WuM 2016, 100). Tauscht der Vermieter die gewaltsam aufgebrochene Wohnungseingangstür im Wege einer Notmaßnahme aus, um sie wiederverschließba...mehr

Rz. 16 Der Mieter ist wegen der Errichtung einer Mobilfunkanlage in der Nähe seiner Wohnung nicht zur Minderung berechtigt, wenn die Grenzwerte der 26. BImSchVO eingehalten werden (LG Hamburg, Urteil v. 21.6.2007, 307 S 15/07, WuM 2007, 692, LG Hamburg, Urteil v. 26.1.2006, 307 S 130/05, ZMR 2007, 199).Den Vermieter trifft beim Abschluss des Mietvertrages keine Hinweispflich...mehr

StB Dipl.-Finw. Wilfried Apitz[*] Durch das Gesetz vom 21.3.2013 (BGBl. I 2013, 561) zur Umsetzung des EuGH-Urteils vom 20.10.2011 in der Rs. C – 284/09 = GmbH-StB 2011, 355 (sog. EuGH-Umsetzungsgesetz) wurde in § 8b Abs. 4 KStG eine Steuerpflicht für Erträge aus Beteiligungen kleiner 10 % (Streubesitz) eingeführt. Für die Frage, ob eine mindestens 10%ige Beteiligung erworben...mehr

Rz. 16a Bislang ist nicht höchstrichterlich entschieden, ob es mit § 4a EFZG zu vereinbaren ist, wenn vertragliche Mehrurlaubsansprüche, also solche, die über den gesetzlichen Mindesturlaub (§§ 1, 3 Abs. 1 BUrlG) hinausgehen, einer Kürzung für den Fall krankheitsbedingter Fehlzeiten zugeführt werden. Können also die Arbeitsvertragsparteien z. B. vereinbaren, dass für je 4 kr...mehr

Rz. 67 Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, die dinglich, eigentumsrechtlich, in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingebettet ist, steht dem Mieter schuldrechtlich im Rahmen des Mietvertrags auch nur der Eigentümer der Eigentumswohnung als Vermieter gegenüber, steht der Mieter in keiner rechtlichen Beziehung zu der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch nach § ...mehr

Rz. 40 Jedenfalls ist eine Minderung nicht möglich, solange die Behörde eine unzulässige Nutzung duldet (so jetzt auch ausdrücklich – allerdings ohne jede Begründung – BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08, GE 2009, 1425; OLG Köln, Beschluss v. 11.8.1997, 19 W 35/97, ZMR 1998, 227; vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.1.2004, I-24 U 186/03, GE 2005, 55).mehr

Rz. 17 Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört u. a. auch eine Lärmabschirmung, die ausreicht, Außengeräusche, z. B. Verkehrslärm sowie Geräusche aus Nachbarwohnungen u. ä. weitgehend einzudämmen. Der Wohnungsmieter muss seine Mieträume insbesondere auch nachts ungestört nutzen können, bis auf den unvermeidbaren Lärm, der sich aus der Tatsache des Zusammenlebens me...mehr

Rz. 42 Wenn ein Grundstück in einem Wochenendgebiet als Wohngrundstück vermietet wird (LG Lüneburg, ZMR1999, 716), wenn der Vermieter Appartements zur Verfügung stellt, die zu Wohnzwecken geeignet sein sollen, aber wegen erheblicher baulicher Auflagen nicht benutzt werden können (BGH, VIII ZR 98, 72, NJW 1973, 1498) oder wenn sich im Verlaufe des Mietverhältnisses herausstel...mehr

Rz. 15 Bei Kleingratifikationen ist die Rechtsprechung vor der Einführung des § 4a EFZG davon ausgegangen, dass diese von den Kürzungsmöglichkeiten ausgenommen waren.[1] Ausgangspunkt dieser Rechtsprechung war, dass die Kürzungsmöglichkeit ihr Ziel verfehlt, wenn die Sondervergütung insgesamt so gering ist, dass eine Kürzung keinen Einfluss auf das Krankheitsverhalten des Ar...mehr

Rz. 25 Soweit der Tarifvertrag selbst Kürzungsmöglichkeiten vorsieht, dürfen diese nicht über § 4a Satz 2 EFZG hinausgehen, da sie ansonsten gegen § 12 EFZG verstoßen. Mit § 4a Satz 2 EFZG hat der Gesetzgeber eine Obergrenze geschaffen. Die Unabdingbarkeit gilt auch für die Tarifvertragsparteien. Rz. 26 Die in einem Tarifvertrag geregelte Kürzung gilt zunächst für die im Tari...mehr

Das Urteil des BFH v. 6.9.2023 – I R 16/21 [14] ist zum einen ein Schritt in die richtige Richtung, darf zum anderen aber auch nicht falsch verstanden werden. Der BFH hat lediglich für den besonderen Fall des Erwerbs, bei dem die Beteiligungsschwelle des § 8b Abs. 4 KStG aus Sicht des Erwerbers aufgrund eines wirtschaftlich einheitlichen Erwerbsvorgangs erreicht wird – auch wenn...mehr

Rz. 35 Soweit vertreten wird, dass auch eine Kürzungsvereinbarung, die die Obergrenze des § 4a Satz 2 EFZG wahrt, einer richterlichen Billigkeitskontrolle zu unterziehen ist[1], kann dem nicht gefolgt werden. Zwar hat das BAG entschieden, dass auch eine im Grundsatz statthafte, auf den Interessenausgleich zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer zielende und auf den Regeln der ...mehr

Rz. 69 § 536 Abs. 3 verdrängt die allgemeinen Regeln über Unmöglichkeit der Leistung nach § 311a (BGH, Urteil v. 5.7.1991, V ZR 115/90, NJW 1991, 3277 für den Fall der Doppelvermietung). Das Bestehen des Rechts eines Dritten für sich genommen ist (zunächst) unbeachtlich. Die schuldrechtliche Verpflichtung als Vermieter ist nicht von der dinglichen Rechtsstellung als Eigentüm...mehr

Rz. 41 Haben die Parteien in Kenntnis einer fehlenden bzw. noch einzuholenden behördlichen Genehmigung den Mietvertrag abgeschlossen und "in Gang gesetzt", kann sich der Mieter insoweit nicht auf eine Gebrauchsbeeinträchtigung berufen. In einem solchen Fall wird erst dann von einem Mangel auszugehen sein, wenn die zuständige Behörde die notwendige Erlaubnis – endgültig – ver...mehr

Rz. 15 Der Mieter kann nur dann vom Vermieter den Einbau von Filteranlagen verlangen, wenn die in die Raumluft gelangenden Schadstoffe die festgesetzten Werte oder die übliche Hintergrundbelastung übersteigen (LG Berlin GE 1995, 1343). Rauchentwicklung aus älteren Heizungsanlagen der Nachbarhäuser in zulässigem Umfang begründet keine Minderung der Wohnungsmieter (AG Münster, ...mehr

Rz. 39 Im Falle einer verbotswidrig vollgewerblichen Nutzung der Mieträume ist die Miete nicht allein wegen einer fehlenden Zweckentfremdungsgenehmigung gemindert (KG, Urteil v. 3.5.2000, 8 U 5568/99, GE 2001, 989). Es genügt für die Annahme eines öffentlich-rechtlichen Fehlers aber, dass die Ungewissheit über den Fortbestand der öffentlichen-rechtlichen Beschränkung besteht...mehr

Rz. 2 § 536 gilt nach dem Gesetzeswortlaut nicht für den Zeitraum vor Überlassung der Mietsache, sondern dafür gelten die des allgemeinen Schuldrechts. Nach der Überlassung der Mietsache können diese dann zur Anwendung kommen, wenn dem Vermieter die Beseitigung des Sachmangels nicht zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteil v. 26.9.1990, VIII ZR 205/89, NJW-RR 1991, 204). Sowe...mehr

Rz. 66 Die Rechte aus § 536 setzen voraus, dass ein Mietverhältnis besteht. Die Gewährleistungsrechte entfallen demgemäß mit Beendigung des Mietverhältnisses. Die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO, die bei Wohnraum möglich ist, hindert ausschließlich die Vollstreckung innerhalb der Räumungsfrist, setzt aber das Mietverhältnis für den Lauf der Frist nicht fort (all...mehr