Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rz. 70 Die Ermittlung der aufzuwendenden Nettokaltmiete für eine nach Größe und Wohnungsstandard angemessene Wohnung in dem maßgeblichen Vergleichsraum muss nach einem sog. schlüssigen Konzept erfolgen (s. o.). Das vom BSG in einer Vielzahl von Entscheidungen entwickelte schlüssige Konzept soll die hinreichende Gewähr dafür bieten, dass die aktuellen Verhältnisse des örtliche...mehr

Rz. 2 Der zum 1.1.2023 in § 35a neu eingefügte Abs. 1 enthält Regelungen über die Anerkennung von Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur selbst bewohnten Wohnungseigentums, das nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 geschützt ist. Die Vorschrift entspricht inhaltlich vollständig § 22 Abs. 2 SGB II, der bereits zum 1.1.2011 in Kraft getreten ist, allerdings zum 1.1.2023 um Satz 3 ergä...mehr

Rz. 100 In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass die Obliegenheit der Betroffenen, ihre Unterkunftskosten zu senken, erst entsteht, wenn ihnen bereits bekannt bzw. in geeigneter Weise bekannt gemacht worden ist, dass ihre tatsächlichen Unterkunftskosten die Angemessenheitsschwelle überschreiten (BSG, Urteil v. 23.3.2010, B 8 SO 24/08 R Rz. 21); ies gilt auch f...mehr

Rz. 86 Während sich die abstrakt angemessenen Aufwendungen nach wohnungsmarktbezogenen (abstrakten) Umständen (Referenzmiete, Wohnraumgröße, Vergleichsraum und abstrakt angemessener Wohnstandard) bestimmen (s. o.), kommt es im Rahmen der konkreten Angemessenheit der Bedarfe für Unterkunft (und Heizung) auf personenbezogene (konkrete) Umstände im Einzelfall an (vgl. zur dogma...mehr

Die vom Mieter durchzuführende Teppichbodenerneuerung kann durch einzelvertragliche Vereinbarung wirksam geregelt werden.[1] Dabei ist darauf zu achten, dass die Klausel nicht zu unbestimmt ist, da sonst ein Verstoß gegen Treu und Glauben gegeben wäre. Achtung Nur tatsächlich notwendige Erneuerung geschuldet So muss darauf geachtet werden, dass die Erneuerung nur bei deren tat...mehr

2.2.1 Die Reinigung des Teppichbodens Pflicht des Mieters zur Reinigung Den Mieter trifft die Pflicht, die Mietsache zu schonen und pfleglich zu behandeln, sodass er verpflichtet ist, die Teppichböden einer regelmäßigen Reinigung zu unterziehen. Dementsprechend ist diese Verpflichtung begrenzt auf eine übliche Reinigung. Der BGH versteht hierunter die Reinigung von dem sich al...mehr

Dem Vermieter steht ein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn der Mieter den Teppichboden des Vermieters beschädigt. In der Praxis spielen dabei Schäden aufgrund Tierhaltung wie zerschlissene Bodenbeläge, nicht mehr zu entfernende Flecken, Brandlöcher, extensives Rauchen[1], Verschneidungen und dgl. eine hauptsächliche Rolle. Die Schadenshöhe und ihre Feststellung Probleme ergeben si...mehr

Der Mieter ist berechtigt, den von ihm verlegten Teppichboden bei Vertragsende zu entfernen (§ 539 Abs. 2 BGB). Der Vermieter ist berechtigt, dieses Wegnahmerecht durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abzuwenden. Dies gilt nicht, wenn dem Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme zur Seite steht (§ 552 Abs. 1 BGB). Die Parteien eines Mietvertrags können auch ...mehr

Fordert der Mieter Schadensersatz, weil der Teppich in der Zeit nach Mietbeginn schadhaft wurde, ist er in vollem Umfang dafür beweispflichtig, dass den Vermieter das Verschulden hieran trifft. Etwas anderes gilt nur, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters liegt.[1] Kann die Schadensursache nicht aufgeklärt werden, geht di...mehr

Vermietet ein Unternehmer Räume an einen anderen Unternehmer, liegt – soweit die Vermietung im Inland ausgeführt wird – ein steuerbarer Umsatz vor, der dort ausgeführt wird, wo das Grundstück belegen ist.[1] Die Vermietung ist aber grundsätzlich steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG. Es ergeben sich für den leistenden Unternehmer nun zwei Möglichkeiten: Der Vermieter kann...mehr

Beim frei finanzierten Wohnraum muss der Vermieter die Verwaltungskosten bei der Kalkulation der Grundmiete berücksichtigen. Achtung Verwaltungskosten sind nicht umlegbar Die Verwaltungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten i. S. v. § 556 Abs. 1 BGB. Eine gesonderte Umlage dieser Kosten auf den Mieter ist deshalb bei der Wohnraummiete unzulässig.[1] Dies gilt allerdings nur...mehr

R wird durch die Vermietung zum Unternehmer, da er selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht (wirtschaftliche) Umsätze ausführt.[1] Selbst wenn R nicht schon vorher Unternehmereigenschaft aufgrund anderer wirtschaftlicher Aktivitäten inne hatte, wird er spätestens mit dem Erwerb des Mietobjekts zum Unternehmer. Bei dem Erwerb des Hauses ist davon auszugehen,...mehr

Der Mieter ist nach Beendigung des Mietvertrags zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet (§ 546 Abs. 1 BGB). Hierzu gehört, mieterseits verlegte Teppichböden zu entfernen, auch wenn sie fest verklebt wurden.[1] Wichtig Inhalt der Rückgabeverpflichtung Inhalt der Rückgabeverpflichtung ist die Beseitigung aller Einbauten und Einrichtungen, die der Mieter in das Mietobjekt eingebr...mehr

Vor dem Verlangen auf Geldersatz muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Schadens setzen.[1]mehr

Bei der Geschäftsraummiete können die Verwaltungskosten auf den Gewerbemieter umgelegt werden. Der Vermieter kann auch durch Formularmietvertrag die Kosten für die Hausverwaltung wirksam übertragen.[1] Praxis-Tipp Hausverwaltung auf Unternehmen gegen Entgelt übertragen Hat der Vermieter die Hausverwaltung einem Verwaltungsunternehmen gegen ein fest vereinbartes oder vom Mietei...mehr

Ist der Mieter Anspruchsteller für den gewünschten Austausch des Bodenbelags, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast für die Erneuerungsbedürftigkeit, was dem allgemeinen Beweisgrundsatz entspricht, wonach derjenige, welcher für ihn günstige Tatsachen behauptet, diese beweisen muss. Im Streitfall vor Gericht wird hierzu der Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutac...mehr

Pflicht des Mieters zur Reinigung Den Mieter trifft die Pflicht, die Mietsache zu schonen und pfleglich zu behandeln, sodass er verpflichtet ist, die Teppichböden einer regelmäßigen Reinigung zu unterziehen. Dementsprechend ist diese Verpflichtung begrenzt auf eine übliche Reinigung. Der BGH versteht hierunter die Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz, vergle...mehr

Vereinbarungen in Mietverträgen, insbesondere über Wohnraum, finden sich häufig in formularvertraglicher Form. Nicht selten sind sie dann unwirksam. Praxis-Beispiel Teppichverklebung Die formularvertragliche Klausel "Teppichböden dürfen nicht verklebt werden." ist unwirksam. Diese Vertragsbestimmung ist zu allgemein gehalten und nimmt keine Rücksicht auf die Tatsache, dass es w...mehr

Hat der Teppichboden ein bestimmtes Alter erreicht und ist er unansehnlich geworden oder hat er im Laufe des Mietvertrags Schaden erlitten, kann es einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Austausch des Bodens geben. Der Ersatz des Teppichbodens hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun.[1] Für den Bereich des Gewerberaums wird dies auch anders gesehen.[2] Die Begri...mehr

Ist die Wohnung oder der Gewerberaum bei Mietbeginn mit Teppichböden ausgestattet, gelten diese als Teil der Mietsache und damit als mitvermietet, es sei denn, die Vertragsparteien haben etwas anderes vereinbart. Die früheren Eigentumsverhältnisse zum Teppichboden spielen dabei keine Rolle, sodass es nicht darauf ankommt, ob der Vermieter sie vom Vormieter erworben oder selb...mehr

Bei dieser Wohnungsgruppe sind die Verwaltungskosten Teil der Kostenmiete. Es gilt die Legaldefinition in § 26 Abs. 1 II. BV. Danach zählen zu den Verwaltungskosten "die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsa...mehr

Begriff Zu den Verwaltungskosten zählen die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses...mehr

Die Ansprüche des Vermieters auf Ersatz von Schäden verjähren in der Frist des § 548 Abs. 1 BGB: 6 Monate ab Rückerhalt der Mietsache.mehr

Einkaufscenter bedienen sich zur Verwaltung und für das Marketing i. d. R. eines sog. Centermanagers. Die hierfür entstehenden Kosten können auf die Mieter anteilig umgelegt werden, wenn und soweit es sich um Verwaltungskosten im materiell-rechtlichen Sinne handelt. Achtung Begriff "Centermanagement" ist nicht bestimmt Zu beachten ist aber, dass der Begriff des "Centermanageme...mehr

Dem Vermieterpfandrecht dürfte ein Teppichboden des Mieters i. d. R. nicht unterliegen, da es sich um einen Einrichtungsgegenstand handelt, der der Pfändung nicht unterliegt (§ 562 BGB, § 811 ZPO). Eine Ausnahme kann greifen, wenn der Teppichbelag besonders wertvoll ist und eine Austauschpfändung durchgeführt werden kann. Wichtig Pfändungsfreie Sachen Maßgebend sind aber stets...mehr

Um Mieter vor zu hohen Betriebskosten und vor einer zu hohen Umlage an den Investitionskosten für eine neue Heizung zu schützen, sollen Vermieter bei einer Umstellung der Gasheizung auf Biomethan die Kosten für das Biogas nur in der Höhe abrechnen können, wie zur Erzeugung derselben Menge an Heizwärme mit einer hinreichend effizienten Wärmepumpe anfallen würden. Dies soll au...mehr

Die Luftfeuchtigkeit ist der Wassergehalt der Luft und wird in der Regel als relative Luftfeuchtigkeit in Prozent angegeben. Die relative Luftfeuchtigkeit ist der Indikator, den wir im Alltag meist verwenden und sie ist temperaturabhängig. Das bedeutet, wenn die Temperatur steigt, kann die Luft mehr Wasserdampf aufnehmen und die relative Luftfeuchtigkeit fällt, selbst wenn d...mehr

Insbesondere mit Blick auf einen Heizungsaustausch hat der BGH[1] längst klargestellt, dass der Vermieter keine Umbau- oder Nachrüstmaßnahmen seitens des Mieters zu dulden hat. In seiner insoweit maßgeblichen Entscheidung hat der BGH den Anspruch eines Mieters auf Einbau einer Etagenheizung in einer Altbauwohnung verneint. Der Vermieter hatte vor der Neuvermietung anderer Wo...mehr

Eine gegenseitige Interessenabwägung findet auch dann nicht statt, wenn die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. In erster Linie ist hier an die anlasslosen Pflichten des Vermieters insbesondere nach § 47 GEG zur Dämmung oberster Geschossdecken zu denken, aber auch an die Fälle etwa anlassbezogener Pfl...mehr

Nach GEG erforderliche Maßnahmen dienen allein der Energieeinsparung. Hierbei ist es auch unerheblich, ob bestimmte Nachrüstpflichten oder die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zu erfüllen sind. Da sie jedenfalls in aller Regel der nachhaltigen Energieeinsparung dienen, können sie auch eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 2 BGB darstellen, auch wenn es sich um Ma...mehr

4.3.1.1 Grundsätze Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG ermittelt der Vermieter im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Versorgt der Vermieter eine vermietete Wohnung gesondert mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, hat er nach § 5 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG den Kohlendiox...mehr

Voraussetzung für die Zahlung der erhöhten Miete ist, dass die Modernisierungsmaßnahme vollständig abgeschlossen ist. Nicht Voraussetzung ist, dass der Vermieter schon die Kosten des entsprechend beauftragten Unternehmens ausgeglichen hat. Ist jedenfalls die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen, hat der Mieter die erhöhte Miete nach § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des 3. Monat...mehr

Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben wie beispielsweise denkmalschutzrechtliche Beschränkungen, rechtliche Verpflichtungen, Wärmelieferungen in Anspruch zu nehmen, insbesondere bei einem Anschluss- und Benutzungszwang oder der Umstand, dass das Gebäude im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB liegt, einer wesentlichen energetischen Verbesserung ...mehr

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG ermittelt der Vermieter im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Versorgt der Vermieter eine vermietete Wohnung gesondert mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, hat er nach § 5 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG den Kohlendioxidausstoß der Wohn...mehr

Zu beachten sind weiter die Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB. Anknüpfungspunkt ist insoweit jeweils die Nettokaltmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro...mehr

Vom Grundsatz her wichtig ist für den Anwendungsbereich des § 559e Abs. 1 BGB, dass die vom Vermieter zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG getroffene Maßnahme grundsätzlich förderungsfähig ist. Nimmt der Vermieter die Fördermittel nicht in Anspruch, dann kann er die Miete nicht nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB erhöhen, sondern er kann dann nach § 559e Abs. 1 Sa...mehr

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Grundsätzlich also hat der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erhaltung der Mietsache nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Entspricht der Zustand de...mehr

Nach § 7 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Wohngebäuden bzw. § 8 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Nichtwohngebäuden ermittelt der Vermieter die auf den oder die Mieter entfallenden Kohlendioxidkosten. Bezüglich des auf ihn selbst entfallenden Anteils hat ein Vorwegabzug zu erfolgen. In der Heizkostenabrechnung ist nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG bzw. § 8 Abs. 3 CO2KostAufG die Anteil...mehr

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über: die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden ...mehr

Da sich die Aufteilung der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter nach dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr richtet, und dieser sowohl für Vermieter als auch Mieter im Fall des Direktbezugs auch auf Grundlage der vom Energielieferanten mitzuteilenden Angaben zu errechnen ist, hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimasch...mehr

Die Neuregelungen des GEG haben eine Erweiterung des Katalogs der Modernisierungsmaßnahmen des § 555b BGB erforderlich gemacht. Als Modernisierungsmaßnahme gilt nach § 555b Nr. 1a BGB auch eine bauliche Veränderung, durch die mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden. Wird ...mehr

Im Fall der Durchführung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB ist eine Mietminderung für einen Zeitraum von 3 Monaten nach der Bestimmung des § 536 Abs. 1a BGB ausgeschlossen. Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt können während der Bauphase wegen der mit den Arbeiten ggf. verbundenen Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit wie Lärm, Dreck, Ab...mehr

Neben dem Modernisierungstatbestand des § 555b Nr. 1a BGB, der die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zum Inhalt hat, wurde mit Inkrafttreten der GEG-Reform 2024 ein weiterer neuer Mieterhöhungstatbestand in das BGB eingefügt. § 559e BGB regelt die Möglichkeit der Mieterhöhung neben § 559 BGB, soweit der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1...mehr

Versorgt sich der Mieter selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, ermittelt er nach § 5 Abs. 3 CO2KostAufG im Fall eines Wohngebäudes und nach § 8 Abs. 2 CO2KostAufG bei einem Nichtwohngebäude im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß der Wohnung bzw. sonstigen Nutzungseinheit in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohn- bzw. Nutzfl...mehr

Nimmt der Vermieter die Drittmittel in Anspruch, kann er nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB jährlich die Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen. Praxis-Beispiel Berechnung In Umsetzung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG entstehen dem Vermieter für die vom Mieter gemietete Wohnung Kosten in Höhe von 5.000 ...mehr

Vermieter haben zu beachten, dass in die Kostenumlage auch leerstehende Wohnungen einbezogen werden müssen. Dies gilt selbstverständlich unabhängig davon, ob der Mieter die von ihm gemietete Wohnung nicht bewohnt oder ein Mietverhältnis nicht besteht. Im 2. Fall sind die anteiligen Kosten vom Vermieter zu tragen. Entsprechende Grundsätze gelten für Geschäfts- bzw. Gewerberäu...mehr

Im Rahmen der Vereinbarung einer Indexmiete können die Parteien nach § 557b Abs. 1 BGB schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Bereits vor Inkrafttreten der GEG-Reform 2024 am 1.1.2024 konnte eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur verlangt we...mehr

§ 559 Abs. 1 BGB stellt hinsichtlich der Modernisierungsmieterhöhung auf eine durchgeführte Maßnahme der Modernisierung ab. Bevor also die Modernisierungsmaßnahme nicht abgeschlossen ist, kann auch keine Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Mieterhöhungserklärung selbst ist eine einseitige empfangsbedürftige Gestaltungserklärung. Sie muss bei einer Mehrheit von Mietern g...mehr

Erfasst sind alle Wärmeerzeugungsanlagen, also auch Warmwasserbereitungsanlagen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden (Erdgas, Flüssiggas, Heizöl oder Kohle). Unerheblich ist, ob es sich um hauseigene Anlagen oder Blockheizkraftwerke handelt und ob es sich um Nah- oder Fernwärme oder um Contracting handelt. Maßgebend ist allein, dass CO2 emittiert wird.[1] Ausgenom...mehr

In gemischt genutzten Gebäuden, also solchen mit Wohnungen und Geschäfts- bzw. Gewerbeeinheiten, muss der Vermieter beachten, dass anteilige für die Geschäfts- bzw. Gewerbeeinheiten anfallende Kosten nicht auf die Wohnraummieter umgelegt werden können. Der Vermieter hat diese vielmehr selbst zu tragen. Hat er mit dem Geschäfts- bzw. Gewerberaummieter allerdings vereinbart, d...mehr