Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 17 Ein wesentlicher Unterschied des nach neuem Recht möglichen Sondereigentums an Grundstücksflächen zum bisher alleine möglichen Sondernutzungsrecht besteht in der Rechtsnatur. Während das Sondernutzungsrecht seiner Rechtsnatur nach letztlich eine Vereinbarung darstellte, die dinglichen Rechten nur angenähert war,[16] ist auch das Sondereigentum am Grundstück ein vollwe...mehr

Rz. 57 § 13 Abs. 2 WEG bietet nunmehr einen übergeordneten Begriff für Instandhaltung und Instandsetzung, nämlich den der "Erhaltung." Dies wird in den Gesetzesmaterialien zutreffend damit begründet, dass Instandhaltung und Instandsetzung im Gesetz gleich behandelt werden.[44] Dies ändert aber nichts daran, dass die Gemeinschaftsordnung nach wie vor zwischen beidem differenz...mehr

Rz. 28 Die Arbeit des Verwalters wird bei der Beschlussvorlage über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse deutlich komplizierter als nach früherem Recht. Er hat, wie bisher, für diejenigen Wohnungseigentümer, deren Soll-Vorschüsse die auf sie entfallenden Kosten nicht decken, die Abrechnungsspitze, also den Nachschussbetrag zu ermitteln und auszuweisen. Für diejenigen...mehr

Rz. 170 § 15 Nr. 2 WEG verweist auch insoweit auf § 555d Abs. 2 S. 1 BGB, als dort die Berücksichtigung von Belangen des Klimaschutzes und der Energieeinsparung gefordert wird. Dies ist erstaunlich, da diese Aspekte im vorliegenden Zusammenhang des Wohnungseigentumsrechtes ansonsten keine Rolle spielen. Im Ergebnis kommt dem Umbauwilligen also eine Privilegierung in Form ein...mehr

Rz. 48 Der Wortlaut des § 9b Abs. 1 S. 3 WEG erklärt eine "Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht" für unwirksam, was nicht nur auf diejenige des Verwalters bezogen ist. Daraus geht hervor, dass auch die gemeinschaftliche Vertretung gemäß § 9b Abs. 1 S. 2 WEG nicht eingeschränkt werden kann. Selbst die Gemeinschaftsordnung oder eine nachträgliche Vereinbarung kann som...mehr

Rz. 25 Die Möglichkeit der Teilnahme an Eigentümerversammlungen von einem anderen Ort aus setzt nicht die allgemeinen Regeln ihrer ordnungsgemäßen Durchführung außer Kraft. So kann nicht mit der Begründung, man könne ja von zu Hause aus teilnehmen, eine unzumutbare Zeit für ihre Durchführung gewählt werden. Ebenso muss der Versammlungsleiter wie bei einer Präsenzveranstaltun...mehr

Rz. 29 Mit der Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Rechtsprechung des BGH zum bisherigen Recht Gesetz, wonach der Verwalter unbeschränkt zur Vertretung befugt ist.[30] Dies folgt jetzt aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG. Er darf deshalb auch einen Rechtsanwalt beauftragen oder einen Prozessvergleich abschließen.mehr

Rz. 8 Die Einberufungsfrist wird in§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG auf drei Wochen verlängert. Dies begründen die Gesetzesmaterialien damit, dass die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, sich auf die Eigentümerversammlung vorzubereiten, verbessert werden soll.[7] Im Übrigen bleibt die Vorschrift unverändert. Dies betrifft insbesondere die Möglichkeit abweichender Regelungen in der Gem...mehr

Rz. 31 Einen gangbaren Ausweg aus dieser Zwickmühle hat der BGH in einem anderen Zusammenhang aufgezeigt, in dem ebenfalls der Widerspruch zwischen noch bestehender Beschlusslage und materieller Rechtslage aufzulösen war. Hierbei ging es um die Vergemeinschaftung von Beseitigungsansprüchen, die angefochten und mit hoher Wahrscheinlichkeit rechtswidrig, aber noch nicht rechts...mehr

Rz. 171 Wie bei der Modernisierung hat das Vorliegen von Härtegründen alleine keine Rechtsfolgen. Die Härtegründe müssen vom Drittnutzer im Verfahren nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3, 4 BGB geltend gemacht werden, ansonsten sind sie unbeachtlich. Hingegen kann der Umbauwillige Abwägungsgesichtspunkte ohne Einhaltung einer Frist oder Form noch im Klageverfahren, in de...mehr

Rz. 150 Die Bezugnahme des § 15 Nr. 2 WEG auf § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB ist nach oben Gesagtem so zu verstehen, dass der Umbauwillige Auskunft über Art und Umfang der baulichen Veränderung zu geben hat. Sofern man zwischen deren Art und Umfang differenzieren will, verlangt die erstere Angaben dazu, welche Art von baulicher Veränderung überhaupt geplant ist. Der Umbauwilli...mehr

Rz. 24 Übrig bleibt der Wohnungseigentümergemeinschaft folglich nur die Abberufung des Verwalters und die Bestellung eines neuen. Diesen Weg hat der Gesetzgeber deutlich erleichtert, da die Abberufung nunmehr gemäß § 26 Abs. 3 S. 1 WEG unbegrenzt möglich ist. Da die Nichtdurchführung von Beschlüssen schon nach altem Recht als Grund für eine Abberufung aus wichtigem Grund ang...mehr

1. Forderungen a) Forderungen gegen Miteigentümer und Dritte Rz. 40 Zum Vermögen gehören zunächst die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer und Dritte. Zu den erstgenannten gehören insbesondere regelmäßig entstehende Forderungen wie rückständige Vorschüsse, Sonderumlagen und Nachschüsse, aber auch außerordentliche Forderungen wie Schadensersat...mehr

1. Generalklausel (§ 17 Abs. 1 WEG) a) Fortführung der Systematik des früheren Rechtes Rz. 73 Im Grundsatz führt das WEMoG die Systematik des früheren Rechtes fort, wonach die materiellen Voraussetzungen der Entziehung in einer Generalklausel (nunmehr § 17 Abs. 1 WEG) kodifiziert sind, die durch ein Regelbeispiel konkretisiert wird. Dies ermöglicht es, wie früher, schon bei ei...mehr

1. Grundstücksfläche ohne Räume Rz. 10 Aus der Systematik des Gesetzes geht hervor, dass nur solche Grundstücksflächen nach § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 WEG dem Sondereigentum zugeordnet werden können, auf denen sich keine Räume befinden. Für das selbstständige Sondereigentum nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG folgt dies schon daraus, dass es sich eben um "Stellplätze" handeln muss, die def...mehr

1. Veränderung mit erheblichem Nachteil ohne Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer a) Rückbauansprüche Rz. 26 Wird eine bauliche Veränderung ohne die nunmehr vorgeschriebene Gestattung durchgeführt, ändert sich für die hierdurch beeinträchtigten Wohnungseigentümer, die ihr nicht zugestimmt haben, gegenüber dem früheren Recht nichts: Die bauliche Veränderung stellt eine...mehr

a) Bedeutung der Ankündigung Rz. 149 Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich Art und ...mehr

a) Ausgangssituation Rz. 81 Eine der wesentlichen Änderungen des neuen Rechtes zum Verwaltungsbeirat betrifft dessen personelle Stärke. Nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. bestand der Verwaltungsbeirat unabhängig von der Größe der Liegenschaft aus drei Wohnungseigentümern. Diese Vorgabe konnte zwar geändert werden, aber nur durch Gemeinschaftsordnung oder nachträgliche Vereinbarun...mehr

a) Das Problem Rz. 28 Bedauerlicherweise hat der Gesetzgeber die möglicherweise drängendste Frage, die sich schon nach der h.M. zur früheren Rechtslage aufdrängte, nicht beantwortet: Wie sind Beseitigungsansprüche zu behandeln, wenn zwar niemand von einer baulichen Veränderung beeinträchtigt wird bzw. alle Beeinträchtigten ihr Einverständnis erteilt haben, eine Gestattung dur...mehr

1. Anwendbarkeit der Regeln für neu gefasste Beschlüsse Rz. 9 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnung...mehr

Rz. 18 Für das selbstständige Sondereigentum an Stellplätzen gelten in vollem Umfang die Regelungen zum Teileigentum. Es wird als eigenständige Einheit, verbunden mit einem Miteigentumsanteil in das Grundbuch eingetragen. Wie bei jedem anderen Teileigentum ist auch die Verbindung mit einem Sondernutzungsrecht oder dem unselbstständigen Sondereigentum an einer sonstigen Grund...mehr

1. Zielsetzung Rz. 35 Über das bisherige Recht hinaus fordert § 28 Abs. 3 WEG einen Vermögensbericht. Dieser soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich "ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft"[37] zu machen. Dies war bei der bisherigen Jahresabrechnung, die nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben auswies, nicht zwingend der Fall...mehr

1. Verweis auf das Mietrecht Rz. 72 Die Duldungspflicht des Mieters hängt, abgesehen von der selbstverständlichen Voraussetzung, dass es sich bei den hinzunehmenden Arbeiten um Erhaltungsmaßnahmen handeln muss, nur von einer Ankündigung ab. Insoweit verweist § 15 Nr. 1 WEG in vollem Umfang auf § 555a Abs. 2 BGB. Es kann somit wegen der Einzelheiten von Form, Frist, Inhalt und...mehr

a) Inhalt Rz. 154 Der Umbauwillige soll nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 2 BGB auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB hinweisen. Dies soll gemäß § 555c Abs. 2 BGB in der Ankündigung der baulichen Veränderung geschehen. Daraus ergibt sich, dass sie denselben Anforderungen an Frist und Form unterliegt. Die Hinweispflicht hat inhaltlich a...mehr

a) Vom Wohnungseigentümer gewünschte bauliche Veränderungen Rz. 85 Das WEMoG unterstellt jetzt auch Veränderungen im Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, den Regeln zur baulichen Veränderung. Dieser Begriff wird nur deswegen nicht verwendet, weil er terminologisch auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt sein soll.[67] Dies läuft auf eine zu weitgehende Mitwirk...mehr

1. Grundsatz a) Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte Rz. 27 Nach § 44 Abs. 2 S. 1 WEG ist die Beschlussklage nicht mehr gegen die Wohnungseigentümer, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Obwohl es sich wohl um die gravierendste Änderung gegenüber dem früheren Recht handelt, bedarf es nur weniger Ausführungen hierzu, weil sich diese Änderung von s...mehr

1. Gesetzgeberische Intention Rz. 31 Segensreich dürfte sich der vom Rechtsausschuss eingefügte Satz 2 in § 23 Abs. 3 WEG auswirken, wonach die Wohnungseigentümer für das Umlaufverfahren beschließen können, "dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt." Damit will der Gesetzgeber eine Lösungsmöglichkeit für die Konstellation anbieten, in de...mehr

1. Differenzierung zwischen Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegenüber den Miteigentümern Rz. 2 Tiefgreifende Änderungen hat der Gesetzgeber bei der Normierung der Pflichten hinsichtlich der Nutzung von Sondereigentum vorgenommen. Er unterscheidet zunächst zwischen Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 14 Abs. 1 WEG) und den Wohnungseigentü...mehr

a) Rechte und Pflichten, Handeln vor Gericht Rz. 30 Der Gesetzgeber behält die ihr 2005 vom BGH zuerkannte Rechtsfähigkeit[30] der Wohnungseigentümergemeinschaft bei, was der Gesetzgeber gegenüber § 10 Abs. 6 S. 1 u. 2 WEG a.F. in § 9a Abs. 1 S. 1 WEG verkürzt, aber im Wesentlichen inhaltsgleich zum Ausdruck bringt. Zu den Möglichkeiten, Rechte zu erwerben, Pflichten einzugeh...mehr

1. Ausgangslage nach altem Recht Rz. 81 Die Frage nach der Behandlung von Maßnahmen im Sondereigentum, die einer baulichen Veränderung gleichkommen, war nach früherem Recht eher von rein dogmatischem Interesse, da derartige Veränderungen fast immer auch das Gemeinschaftseigentum betrafen und somit ohne weiteres nach den Regelungen des § 22 WEG a.F. zu beurteilen waren. Selbst...mehr

Rz. 90 Die Genehmigung von Veränderungen im Sondereigentum kann aus denselben Gründen fehlerhaft sein wie diejenige baulicher Veränderungen im Gemeinschaftseigentum. Zunächst gilt das allgemeine Beschlussmängelrecht. Formelle Fehler wie Ladungsmängel oder die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit führen also auch in diesem Zusammenhang zur Anfechtbarkeit.mehr

Rz. 43 Selbstverständlich muss der Vermögensbericht auch die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausweisen. Hierzu gehören so wie bei den Forderungen Verbindlichkeiten sowohl gegenüber den Wohnungseigentümern, etwa wegen der Anpassung von Vorauszahlungen, als auch gegenüber Dritten, etwa aus vertraglichen Ansprüchen.mehr

1. Vom Gesetzgeber benannte Folgen Rz. 159 Zu den Folgen von Unterlassung oder Fehlern der Ankündigung äußern sich die Gesetzesmaterialien deutlicher als im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013. Danach sollen Fehler der Ankündigung dazu führen, dass die Duldungspflicht des Drittnutzers nicht fällig wird.[100] Ausgenommen bleiben die in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs....mehr

a) Systemwechsel im neuen Recht Rz. 62 Einen (wohl unvermerkten) Systemwechsel führte der Gesetzgeber bei Erhaltungsmaßnahmen durch, die mehr als nur unerheblich beeinträchtigen. Nach früherem Recht waren Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung stets zulässig, sofern sie erforderlich waren. Selbst die Inanspruchnahme fremden Sondereigentums war in analoger Anwendung v...mehr

a) Substanzschäden Rz. 54 Mit der Neuorientierung des Gesetzgebers an § 906 Abs. 2 S. 2 BGB richtet sich der Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG anders als nach altem Recht nicht mehr nach §§ 249 ff. BGB. Der Wohnungseigentümer, der eine Einwirkung hinnehmen muss, erhält nur einen "angemessenen" Ausgleich im Sinne des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB, der nicht den vollen Ersatz seiner Vermö...mehr

a) Reguläre Verwaltung Rz. 2 Der Gesetzgeber verlagert die Beschlussdurchführung und die ordnungsmäßige Verwaltung allgemein unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit er in § 18 Abs. 1 WEG formuliert, die "Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnung...mehr

a) Verwalter Rz. 29 Mit der Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Rechtsprechung des BGH zum bisherigen Recht Gesetz, wonach der Verwalter unbeschränkt zur Vertretung befugt ist.[30] Dies folgt jetzt aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG. Er darf deshalb auch einen Rechtsanwalt beauftragen oder einen Prozessvergleich abschließen. b) Weisungen der Eigentümerversamml...mehr

Rz. 48 Unrichtig ist der Vermögensbericht dann, wenn Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten fehlen oder unrichtig eingestellt sind. Hierzu zählen auch Inkonsequenzen bei der Erstellung, also etwa die unterschiedliche Behandlung der Unwesentlichkeit von Vermögenswerten. In diesen Fällen gilt das oben Gesagte entsprechend: Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat dann einen Indivi...mehr

1. Mittelbare Regelungen a) Keine Beeinträchtigung fremden Sondereigentums Rz. 58 Das neue WEG kennt keine § 14 Nr. 1 WEG a.F. entsprechende Regelung mehr, die dem Wohnungseigentümer Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums auf seine Kosten auferlegt. Die Mindestpflichten zur Erhaltung ergeben sich nunmehr aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentü...mehr

a) Regelungsmöglichkeiten Rz. 65 Ähnlich wie im Falle der Beschränkungen haben die Wohnungseigentümer auch bei der Erweiterung der Verwalterbefugnisse einen weiten Spielraum. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter nunmehr auch jenseits des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Durchführung von Maßnahmen ohne Beschluss ermächtigen. Dies kann sowohl generell, auch durch Vorratsbeschlu...mehr

1. Anspruchsinhaber a) Jeder Wohnungseigentümer Rz. 57 § 20 Abs. 2 WEG fasst den Kreis der Anspruchsberechtigten außerordentlich weit. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG verlangen, unabhängig davon, ob er selbst etwa behindert ist, Einbrüche fürchten muss oder ein elektrisches Fahrzeug laden will. Zudem soll ein Anspr...mehr

1. Entziehungsurteil nach § 17 Abs. 4 S. 1 WEG Rz. 82 Das neue Recht behält in § 17 Abs. 4 S. 1 WEG die Grundstruktur des bisherigen Verfahrens bei. Danach muss die Wohnungseigentümergemeinschaft im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Titel erstreiten, der den Beklagten zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt. Dieser ist Grundlage der Vollstreckung nach den...mehr

a) Vergleich mit der Herabsetzung der Tauglichkeit nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB Rz. 164 Die Härte umfasst nicht jede Störung durch die bauliche Veränderung. Mit Sicherheit außer Betracht bleiben solche Beeinträchtigungen, die selbst im ursprünglichen Anwendungsbereich der Vorschrift für die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 4 BGB oder im Hinblick auf eine Mietminderun...mehr

a) Keine Einschränkung der Duldungspflicht durch § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG Rz. 67 Die Ausführungen zum Sondereigentum gelten für das Gemeinschaftseigentum entsprechend. Der Drittnutzer muss Eingriffe in das Sondereigentum hinnehmen, auch wenn die Erhaltungsmaßnahme das Gemeinschaftseigentum zum Gegenstand hat. Anders als beim Wohnungseigentümer ist die Duldungspflic...mehr

Rz. 66 Die Gesetzesmaterialien stellen zunächst fest, dass das Gericht wie nach früherem Recht dann, wenn Anspruch auf einen bestimmten Beschluss besteht, genau diese Beschlussfassung ersetzen kann. Dies ist systemgerecht, da dann auch die Eigentümerversammlung keinen Ermessensspielraum gehabt hätte, so dass ihre Verwaltungsbefugnisse durch das Gericht nicht beschnitten werden.mehr

Rz. 45 Die Eintragung ohne Prüfung der Rechtmäßigkeit hat zur Folge, dass künftig nicht nur angefochtene, sondern auch durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärte Beschlüsse zunächst im Grundbuch eingetragen bleiben. Damit droht ein Auseinanderlaufen von materiellem Recht und Grundbuch, da auch ein rechtskräftig für ungültig erklärter Beschluss im Grundbuch eingetrage...mehr

1. Anfechtungsfrist a) Anwendungsbereich Rz. 34 Die Anfechtungsfrist des § 45 S. 1 WEG ist auf die Anfechtungsklage beschränkt. Die Nichtigkeitsklage kann, wie nach früherem Recht, ohne Einhaltung einer Frist erhoben werden, was sich bereits aus materiellem Recht ergibt. Denn ein nichtiger Beschluss entfaltet für und gegen niemanden Rechtswirkungen, was sich auch nach Ablauf e...mehr

a) Kein Rückgriff auf die "Eigenart der Wohnanlage" gemäß § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. Rz. 35 Der neue, unbestimmte Rechtsbegriff der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage knüpft nicht, wie die Ähnlichkeit der Formulierung und die Übernahme der "unbilligen Beeinträchtigung" aus § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nahelegen könnten, an das dortige Tatbestandsmerkmal einer Änderung der ...mehr

Rz. 5 Weniger eindeutig ist die Behandlung von Vereinbarungen, deren Fortgeltung durch die Anordnung der Unabdingbarkeit abweichender Vorschriften in der Novelle 2007 ausgeschlossen wurde. Auch hier dürfte die nunmehr betonte Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer für ein Wiederaufleben sprechen. Denn die Novelle hob solchermaßen abweichende Vereinbarungen bzw. kraft Öff...mehr

1. Härte als Voraussetzung der Abwägung Rz. 163 Die Pflicht des Drittnutzers aus § 15 Halbs. 1 WEG, eine bauliche Veränderung zu dulden, entfällt nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB, wenn sie für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Berücksichtigung von "Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude" und Belangen der Energieeinsparun...mehr