Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

I. Übersicht. Rn 24 Soweit die Verwaltung des gemE und die Benutzung des gemE und des SonderE nicht durch eine Vereinbarung geregelt sind und der Verw nicht nach § 27 I allein handeln kann, beschließen die WEigtümer nach § 19 I über eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung (s.a. BGH ZMR 23, 55 Rz 8). Kommt es zu keinem Beschl, ist er aber notwendig, bedarf es einer Klage....mehr

I. Allgemeines. 1. Begriff. a) Definition. Rn 11 Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= ...mehr

a) Grundsatz. Rn 4 Der Verw ist Organ der GdW und ihr primärer Vertreter (§ 9b I 1). Eine Vertretungsmacht für die WEigtümer hat er nach dem WEG nicht; er ist auch nicht ihr Organ. Ferner hat der Verw grds keine eigenen Aufgaben. Anders ist es aber, wenn eine Vereinbarung ausdrücklich ihn dazu bestimmt, selbst zu handeln, etwa eine Zustimmung nach § 12 I zu erteilen (str). b) ...mehr

1. Überblick. Rn 9 § 17 II nennt als Regelbeispiel einer schweren und unzumutbaren Verletzung einen wiederholten gröblichen Verstoß des WEigtümers gegen die ihm nach § 14 I, II obliegenden Pflichten. § 17 II setzt idR mindestens zwei Verletzungen gegen Pflichten aus § 14 (nach einer Abmahnung) voraus (BGH ZMR 07, 455, 467). 2. Gröblich. Rn 10 ›Gröblich‹ ist ein vorsätzliches Tu...mehr

I. Grundsätze. 1. Ein Verw. Rn 1 Eine WE-Anlage kann immer nur einen Verw haben. Mehrere Verw nebeneinander sind unzulässig (LG Nürnberg-Fürth ZMR 10, 315; LG Düsseldorf NZM 10, 288), auch in Mehrhausanlagen (AG Heilbronn ZMR 10, 484). 2. Amtsträger. Rn 2 Der Verw ist Träger eines privaten Amtes (BGH ZMR 18, 777 Rz 2). Er schuldet nach § 280 I 1 BGB der GdW eine pflichtgemäße Ve...mehr

I. Überblick. Rn 26 § 14 I Nr 2 ist eine Vorschrift iSv § 1004 II BGB. Im Einzelfall hat der WEigtümer, der dulden muss, einen Ausgleichsanspruch nach § 14 III (Rn 51 ff). II. Betreten (§ 14 I Nr 2 Fall 1). 1. Überblick. Rn 27 Jeder WEigtümer muss nach (§ 14 I Nr 2 Fall 1) das Betreten/Benutzen des SonderE dulden, soweit dies vereinbart und/oder beschlossen ist. Die Verpflichtun...mehr

1. Überblick. Rn 20 Die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume müssen auch nach der Erstreckung wirtschaftlich die Hauptsache bilden (s.a. Rostock NJW 23, 617). Der Begriff ›wirtschaftlich‹ ist § 31 I 2 und § 1 II ErbbauRG entlehnt. Nach hM ist die Verkehrsanschauung maßgeblich, wobei kein ›zu enger‹ Maßstab anzulegen sein soll. Maßgeblich ist auf objektive wir...mehr

1. Umlagevereinbarungen (§ 10 I 2). Rn 49 Die WEigtümer können abweichend von § 16 II 1 etwas anderes vereinbaren (BGH NZM 19, 624 [AG Münster 15.03.2019 - 48 C 361/18] Rz 7; NJW 13, 681 [BGH 16.11.2012 - V ZR 9/12] Rz 9; 12, 1722 Rz 7). Möglich ist zB eine Umlage nach Wohn- und Nutzfläche oder ›Einheiten‹ – wobei dieser Schlüssel nicht für die Wärme- und Warmwasserkosten mög...mehr

1. Überblick. Rn 14 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent künftig finanziell oder persönlich unzuverlässig ist (BGH ZMR 20, Rz 13; 13, 125 Rz 13; NJW 12, 2434 [BGH 27.04.2012 - V ZR 211/11] Rz 11). Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Beide Begriffe sind – da ein WEigtümer mit seinem Wohnungseigentum grds nach Belieben verfahren kann (§ 1 Rn 9) – eng au...mehr

I. Abberufungsbeschl (§ 26 III 1). 1. Allgemeines. Rn 31 Über die Abberufung ist gem §§ 19 I, 26 I, III 1 zu beschließen. Eine Abbestellung kann schlüssig in der Bestellung eines anderen gesehen werden (KG ZMR 04, 858, 859; LG Düsseldorf ZMR 11, 898, 899). Der Verw darf nicht – auch nicht als Vertreter anderer – abstimmen (BGH ZMR 02, 935), wenn es um eine Abberufung aus wicht...mehr

1. Amtsträger. Rn 4 Die nach § 29 I 1 zu Verwaltungsbeiräten Bestellten sind Amtsträger. Der Bestellung liegen daneben §§ 662 ff BGB zu Grunde (Schlesw ZMR 05, 735; Ddorf ZMR 98, 105), sodass zB § 670 BGB anwendbar ist (Schlesw ZMR 05, 735; BayObLG NZM 99, 862). 2. Geschäftsbesorgung. Rn 5 Wird ein Honorar (nicht nur eine Auslagenpauschale) vereinbart, liegt der Bestellung eine...mehr

Rn 13 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, gilt eine Person ggü der GdW und den anderen WEigtümern, nicht aber ggü Dritten anstelle des teilenden Eigentümers als WEigtümer.mehr

1. Überblick. Rn 9 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, haben die WEigtümer die Möglichkeit, zur Benutzung des gemE und zur Benutzung des SonderE einen Beschl zu fassen. Bei der Beschl-Fassung entscheidet nach § 25 I die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, soweit nichts anderes vereinbart ist (Hamm NZM 09, 163 [OLG Hamm 19.08.2008 - 15 Wx 89/08]). Der Beschl muss eine ord...mehr

1. Grundsatz der Nichtöffentlichkeit. Rn 10 Die Versammlung ist nicht öffentlich (LG Köln ZMR 13, 218; LG Karlsruhe ZMR 11, 588). Ein Verstoß ist zB anzunehmen, wenn die Versammlung im offenen Gastraum einer Gaststätte stattfindet, in dem sich weitere Gäste aufhalten, wenn ein nicht teilnahmeberechtigter Dritter (dazu Rn 10) anwesend ist oder wenn eine Versammlung mehrerer Ge...mehr

a) Definition. Rn 11 Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= grds ausgeschlossen) wird ...mehr

1. Beschl-Mehrheit. Rn 7 Damit alle WEigtümer die Kosten zu tragen haben, ist erforderlich, dass mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen ›Ja‹ lauten, wobei Stimmenthaltungen vorbehaltlich abweichender Regelung als Null-Stimmen zu werten sind. Die ›Ja‹-Stimmen müssen mindestens die Hälfte (aber nicht mehr) aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Es gilt das Kopfprinzip...mehr

1. Schwere und unzumutbare Verletzung. a) Überblick. Rn 4 WEigtümer treffen eine Reihe geschriebener und ungeschriebener Pflichten. Verletzt ein WEigtümer eine oder mehrere dieser Pflichten, muss für ein Veräußerungsverlangen untersucht werden, ob die Verletzung schwer und eine Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist. Dies kann nicht abstrakt beantwortet werden, sondern is...mehr

1. Überblick. Rn 27 Jeder WEigtümer muss nach (§ 14 I Nr 2 Fall 1) das Betreten/Benutzen des SonderE dulden, soweit dies vereinbart und/oder beschlossen ist. Die Verpflichtung berührt Art 13 GG, der bei Auslegung und Anwendung zu beachten ist (BGH ZWE 15, 337 Rz 9; Zweibr NJW-RR 01, 730 [OLG Zweibrücken 24.11.2000 - 3 W 184/00]; BayObLGZ 96, 146). Bsp: Tatsächliche Erhaltung ...mehr

1. Überblick. Rn 20 Sich aus dem gemE ergebende Rechte sind va die Rechte, die § 1011 BGB meint (s.a. § 1011 BGB Rn 2). Es sind zB die dinglichen Rechte aus §§ 894, 909, 985, 1004 BGB (s.a. BGH ZMR 22, 487 Rz 10), nicht aber Verfügungen über das gemE (Rn 16). Betrifft eine Störung auch das SonderE, kommt es darauf an, ob das SonderE unmittelbar und direkt gestört wird (Elzer ...mehr

I. Allgemeines. 1. Grundsatz (§ 24 I). Rn 1 Die Versammlung ist gem § 24 I wenigstens einmal jährlich einzuberufen. Die Verletzung von § 24 I würde die Abberufung des Verw aus wichtigem Grund erlauben (AG Hamburg-Blankenese ZMR 08, 1003). Dies hat aber nur noch bei einer Anfechtung einer Bestellung Bedeutung oder dann, wenn ein WEigtümer gegen die Mehrheit die Abberufung verla...mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 1 Eine Vereinbarung nach §§ 12 I, 8 II, 5 IV 1 bezweckt, sich gegen das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Gemeinschaft (Vor §§ 1–49 Rn 6) zu schützen (BGH NZG 21, 113 Rz 23; ZMR 19, 612 Rz 19). Als Ausnahme von § 137 1 BGB (Hamm ZWE 12, 276; Zweibr ZMR 06, 219) erlaubt § 12 I eine Beschränkung der Verfügungsmöglichkeiten über da...mehr

I. Überblick. Rn 15 § 3 I 2 fingiert für jeden ›Stellplatz‹, dass er ein Raum (Rn 5) ist. Um welche Flächen es sich genau handelt, muss nach § 3 III durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein (Rn 27). Dass eine Fläche als ›Stellplatz‹ benutzt werden darf/kann, muss nach § 10 I 2 vereinbart werden (Elzer ZNotP 21, 97, 98). Eine Vereinbarung kann bestimmen, wie der Stell...mehr

Rn 29 Endet die Bestellung, endet idR auch der Verw-Vertrag (Rn 49).mehr

Rn 25 Von der Unterscheidung des gemE vom SonderE hängen ua ab: Eigentümer und Eigentumsrechte, Kostentragungspflicht, Gebrauch, Nutzung.mehr

1. Allgemeine. Rn 13 Die Schutzgrenzen sind dieselben wie bei § 903 BGB. Daneben folgen Beschränkungen aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften, etwa des Bauordnungs-, Denkmalschutz- oder Immissions- sowie des Nachbarrechtes (BayObLG ZMR 00, 546; NJW-RR 96, 463). 2. WEG-Grenzen. Rn 14 Besondere Grenzen folgen aus den Rücksichtnahme- und Treuepflichten (Vor §§ 1–49 Rn 16), aus § ...mehr

Rn 10 § 8 III definiert, welche Personen als werdende WEigtümer anzusehen sind und welche Folgen das hat.mehr

1. §§ 242, 313 BGB iVm dem Gemeinschaftsverhältnis. Rn 8 Nach §§ 242, 313 BGB iVm dem Gemeinschaftsverhältnis (Vor §§ 1–49 Rn 16) gibt es einen einklagbaren Anspruch auf Abänderung (va der Größe der Miteigentumsanteile), wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an der geltenden Regelung grob unbillig wäre und gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße (BGH NJW-R...mehr

I. Überblick. Rn 51 Der Anspruch ist § 906 II 2 BGB nachempfunden (BRDrs 168/20, 57), verschuldensunabhängig (BayObLG ZMR 94, 420, 421) und hat wohl immer noch einen ›aufopferungsentschädigenden Charakter‹ (s.a. BGH NZM 17, 604 Rz 29). Er ist Anspruch iSd § 1 Nr 1 AHB (BGH ZMR 03, 209) und verdrängt in seinem Anwendungsbereich § 906 II 2 BGB (BGH ZMR 21, 826 Rz 16; zum alten ...mehr

a) Allgemeines. Rn 3 Grds darf SonderE frei genutzt (§ 100 BGB), va verpachtet oder vermietet werden; etwas anderes gilt, wenn es wirksam (im Einzelfall ist ein Verstoß gegen das AGG oder gegen §§ 134, 138 BGB vorstellbar) vereinbart ist (BGH ZMR 19, 619 Rz 9) oder wenn – was zulässig ist (BGH NJW 62, 1613; LG Koblenz NZM 16, 800) – analog § 12 ein Zustimmungserfordernis best...mehr

aa) Vorrang der Auslegung. Rn 19 Eine (ggf ergänzende) Auslegung (allg § 157 BGB Rn 15 ff) hat nach hM Vorrang vor einer Anpassung gem § 10 II (BGH ZMR 19, 518 Rz 8; NZM 16, 727 Rz 18). bb) Anwendungsbereich. Rn 20 § 10 II bezweckt es, unbillige Härten zu beseitigen (BGH ZMR 18, 242 Rz 11; ZMR 16, 713 Rz 11). Nach § 10 II kann verlangt werden: eine vom Gesetz abweichende schuld...mehr

Rn 17 Ein Beschl ist mit Wirkung ex tunc als ungültig anzusehen, nachdem er rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist (BGH ZMR 20, 857 Rz 12).mehr

a) Grundsatz. Rn 8 Grundstücksflächen, zB Terrassen (Frankf ZWE 21, 267 Rz 16; LG Landau/Pfalz ZWE 11, 272), Veranden, Gärten oder Spielplätze, sind kein Raum (Köln MittRhNotK 96, 61; Rn 2). An Grundstücksflächen kann ein SNR (§ 13 Rn 25 ff) begründet werden. Ferner kann nach § 3 II das SonderE auf sie grds erstreckt werden (§ 3 Rn 18 ff). b) Stellplätze (§ 3 I 2). Rn 9 Stellpl...mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 6 § 21 II 1 Nr 1 liegt der Gedanke zu Grunde, dass eine bauliche Veränderung, die von einem so großen Teil der WEigtümer befürwortet wird, typischerweise sinnvoll und angemessen ist und deshalb von allen WEigtümern bezahlt werden sollte (BTDrs 19/22634, 44). § 21 II 2 regelt, wem die Nutzungen dieser baulichen Veränderung gebühren. II. Große Mehrheit (§ 2...mehr

I. Überblick. Rn 1 Der Teilungsvertrag beschränkt das Miteigentum. Jedem Miteigentümer ist neben seinem bereits bestehenden Teilhaberecht am Miteigentum als Beschränkung des Miteigentums der anderen Teilhaber SonderE einzuräumen (Rn 2). Das SonderE muss in einem auf dem Grundstück (§ 1 Rn 26) errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden (Rn 2). IdR wird im Teilu...mehr

I. Überblick. 1. Erfasste Rechte und Pflichten. Rn 16 Die GdW übt nach § 9a II bestimmte Rechte der WEigtümer aus. Ferner nimmt sie bestimmte Pflichten der WEigtümer wahr. Die Rechte und Pflichten müssen gemeinsame Rechte und Pflichten sein und sind daher grds solche in Bezug auf das gemE (BGH ZMR 22, 230 Rz 8; 21, 826 Rz 13). Die GdW kann nach § 18 I über die Rechte, die sie ...mehr

I. Überblick. Rn 48 Wird eine Beschl-Klage abgewiesen, wären die notwendigen Kosten der Streithilfe auf Seiten der beklagten GdW von der Klägerseite zu erstatten. Daraus könnte sich ein erhebliches Kostenrisiko ergeben. Um diesem zu begegnen, beschränkt § 44 IV den Kostenerstattungsanspruch des Streithelfers (s.a. BGH NJW-RR 21, 1056 [BGH 29.06.2021 - XI ZR 19/20] Rz 6). § 44...mehr

1. Überblick. Rn 21 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 2 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Soweit für das Laden keine bauliche Veränderung erforderlich ist, sondern lediglich die Nutzung des bestehenden gemE, ist § 20 II 1 Nr 2 nicht anwendbar (BRDrs 168/20, 69). Nach § 554 I BGB kann der Mieter eines WEig...mehr

I. Allgemeines. Rn 1 Bestellung und Abberufung sowie deren Wirkungen entspr der Rechtslage beim Verw. Für § 23 II genügt: ›Der Beirat wird neu gewählt‹ (München ZMR 07, 996). Wahl und Abberufung unterfallen § 19 I. Eine Blockwahl ist zulässig (München ZMR 07, 996), wenn ›keine Bedenken‹ erhoben werden (Hambg ZMR 05, 396; KG ZMR 04, 776; aA LG Düsseldorf NZM 04, 468). Entspr §...mehr

Rn 9 Ein Änderungsanspruch kann nicht auf § 10 II gestützt werden (BGH ZMR 13, 730 Rz 9; NJW-RR 12, 1036 Rz 8).mehr

1. Überblick. Rn 52 Der WEigtümer muss nach § 14 I Nr 2, II Nr 2 eine ›Einwirkung‹ zu dulden haben, die über das zumutbare Maß hinausgeht. 2. ›Einwirkung‹. Rn 53 Der Begriff ›Einwirkung‹ ist mit dem in § 14 I Nr 2, II Nr 2 identisch. Gemeint ist va das Betreten des SonderE oder Schäden am SonderE. Eine ›Einwirkung‹ kann aber auch in der Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, R...mehr

1. Überblick. Rn 6 Der Verw kann nach § 181 BGB im Namen der GdW mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter der GdW ein Rechtsgeschäft grds nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Die WEigtümer können etwas anderes bestimmen, auch durch Beschl. 2. Prozess. Rn 7 Der in § 181 BGB enthaltene Rechtsgrund...mehr

I. Allgemeines. Rn 2 § 19 I Fall 1 gibt eine Beschl-Kompetenz, über die Verwaltung des gemE oder des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a III) zu bestimmen (ferner besteht die Möglichkeit zu Verwaltungsvereinbarungen, dazu § 10 Rn 6). Die WEigtümer bilden durch den Beschl formal jew den Willen der GdW (BRDrs 168/20, 63). Kommt es bei ihrer Willensbildung zu Mängeln oder findet eine n...mehr

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Rn 34 Zur Abrechnung bei einem vermieteten SonderE s § 556 BGB Rn 8, § 556 BGB Rn 78 ff, § 556 BGB Rn 108 f.mehr

1. Überblick. Rn 3 Beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags kann der Verw die GdW ausnw nur aufgrund eines Beschl der WEigtümer vertreten. Notwendig ist neben dem Beschl der WEigtümer, dass die GdW einen Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag schließen soll, eine ausdrückliche Ermächtigung. Die Vertretungsberechtigung des Verw aufgrund eines Ermächtigungsb...mehr

1. Allgemeines. Rn 6 Die gesetzlichen Grenzen des Mitgebrauchs bestimmt § 14 (BGH ZMR 16, 888 Rz 28). Es können daneben Grenzen nach § 10 I 2 und/oder § 19 I gewillkürt bestimmt und ggf nach §§ 10 II erstritten werden. Bei einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gebrauchsrechtes können die WEigtümer eine – auch pauschale – Kostenerstattung bestimmen. 2. Örtlich isoliertes gemE;...mehr

I. Überblick. Rn 3a Das BMJV ist durch § 26a II 1, 2 ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verw zu erlassen. Das BMJV hat von dieser Kompetenz Gebrauch gemacht und die ZertVerwV v 2.12.21 mWv 17.12.21 erlassen (BGBl I. 5182). II. Inhalte. Rn 3b Die ZertVerwV (abgedruckt Rn 8) regelt den Prüfungsgegenstand (§ 1 iVm mit der Anl...mehr

1. Ordnungsmäßige Verwaltung. Rn 15 Nach § 18 II Nr 1 kann eine Verwaltung des gemE und des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a III) verlangt werden, die dem Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung) entspricht. Ferner kann eine Verwaltung verlangt werden, die, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Bes...mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 12 Sinn und Zweck des § 18 II Nr 1 ist es zum einen, einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung zu geben. Zum anderen ist § 18 II Nr 1 Maßstab für jegliches Verwaltungshandeln. Jede Verwaltungsentscheidung und jede Verwaltungsmaßnahme muss danach ordnungsmäßig sein, darf also nicht gegen das Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Erm...mehr

1. WEigtümer. a) Grundsatz. Rn 16 Nach § 14 I Nr 1 sind die nur die WEigtümer verpflichtet. b) Einwirkung. Rn 17 Ein WEigtümer ist allerdings verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE überlässt, einzuwirken, damit diese die Pflichten des § 14 I Nr 1 erfüllen. Als Dritte erfasst sind die in § 555d BGB Rn 4 Genannten sowie va Mieter (LG Frankfurt aM ZMR...mehr