Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Der Innenputz des Balkons berührt weder die äußere Ansicht noch handelt es sich um einen wesentlichen Teil des Bauwerks. Der Innenputz des Balkons wird daher in der Regel Bestandteil des Sondereigentums sein.[1]mehr

Die Müllabwurfanlage ist eine Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs und daher Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Abflussrohre, Abflussleitungen und Abwasserkanäle sind als Hauptleitungen Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies auch dann, wenn sie als Hauptrohre durch Bereiche des Sondereigentums führen.[1]mehr

Selbst wenn die Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft aus verschiedenen Gebäuden oder Bauabschnitten besteht, bleibt sie eine Gemeinschaft und führt Gesamt-Eigentümerversammlungen durch.[1] An dieser Versammlung sind auch die Eigentümer der Häuser zu beteiligen, die gar nicht von der zu entscheidenden Maßnahme betroffen sind. Die Versammlungen sind im Übrigen stets beschlussf...mehr

Balkongeländer sind zwingend Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Eine Alarmanlage, die der Absicherung der Gebäudehülle oder bestimmter Bereiche der gemeinschaftlichen Anlagen (z. B. Tiefgarage) dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Form Die Stimmrechtsvollmacht kann seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gemäß § 25 Abs. 3 WEG in Textform erteilt werden. Dies gilt auch dann, wenn Altvereinbarungen die schriftliche Erteilung der Vollmacht vorschreiben. Hier ist nämlich im Zweifel davon auszugehen, dass lediglich eine Formvorschrift für Vollmachten geschaffen werden sollte, da das WEG bis zum Inkrafttre...mehr

Das Geländer in einem gemeinschaftlich genutzten Treppenhaus dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch und gilt als Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Die Innenbeschläge eines Fensters können Sondereigentum sein, dies gilt entsprechend für den Innenanstrich.[1]mehr

Ermächtigung zur Kreditaufnahme durch Beschluss Da der Verwalter aus eigenem Recht nicht einmal in der Lage ist, einen Überziehungskredit in Anspruch zu nehmen, weil ihm gemäß § 9b Abs. 1 WEG schlicht die Vertretungsbefugnis fehlt, ist er erst recht nicht ohne entsprechende Ermächtigung in der Lage, einen langfristigen Darlehensvertrag für die Gemeinschaft abzuschließen. Der ...mehr

Aus den Hausgeldtiteln kann sowohl die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums als auch die Zwangsverwaltung eingeleitet werden. 2.1 Zwangsverwaltung Die Einleitung eines Zwangsverwaltungsverfahrens bringt den Vorteil, dass der Zwangsverwalter das Hausgeld an die Gemeinschaft zahlen muss. Kann der Zwangsverwalter diese Hausgeldzahlungen nicht durch Mieteinnahmen finanzieren,...mehr

Die Innenbeschläge eines Fensters können bei entsprechender Vereinbarung Sondereigentum sein, dies gilt entsprechend für die innere Fensterbank.[1]mehr

Die Bezeichnung "Speicher" enthält den Bestimmungszweck, diesen Raum vor allem als Abstell- oder Lagerraum zu nutzen.[1] Auch die Nutzung als Werkstatt oder Hobbyraum ist im Einzelfall als zulässig erachtet worden.[2] An diese Zweckbestimmung sind die Wohnungseigentümer gebunden, da sie Vereinbarungscharakter hat.mehr

Der Heizkessel ist als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Wohnungsabschlusstüren einschließlich Zarge, Verschluss und Klinke sind in der Regel bis auf den Innenanstrich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Bei Balkonen kann allenfalls die oberste begehbare Schicht des Aufbaus zu Sondereigentum erklärt werden. Darunter liegende Schichten (z. B. Feuchtigkeitsisolierung, Wärmedämmung) sind zwingend Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, hält der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand. Dies hat zur Folge, dass eine vom Verwalter erfolgte Abnahme ...mehr

Fenster inklusive Rahmen und Verglasung sind grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Gegenstand des Sondereigentums kann ein nach innenliegender Fenstergriff sein. Es ist jedoch möglich, durch Vereinbarung die Kostentragungsverpflichtung auf den jeweiligen Sondereigentümer abzuwälzen.[1]mehr

Enthält der Verwaltervertrag eine Klausel, wonach der Verwalter berechtigt ist, in Teilbereichen Untervollmacht zu erteilen, so ist diese unwirksam. Mit dieser Klausel wird der Verwalter nämlich ohne Beschränkung berechtigt, seine Aufgaben zu delegieren. Die Verwalterleistungen sind jedoch durch den bestellten Verwalter zu erbringen. Ihm haben die Wohnungseigentümer durch di...mehr

Auch wenn das Wohnungseigentumsgesetz den klassischen Notverwalter nicht mehr regelt, folgt das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine gerichtliche Verwalterbestellung aus der Bestimmung des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Nach dieser Vorschrift hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und somit auf Bestellung eines Verwalters. Die gerichtliche V...mehr

Analog zu den Balkonen sind Loggien bei vertikaler Begrenzung und vorhandener Raumqualität sondereigentumsfähig. Die einzelnen Bauteile sowie z. B. die Balkonaußenseite und die Balkontür gehören zum Gemeinschaftseigentum. Ebenso wie bei Balkonen, kann der Fußbodenbelag Sondereigentum sein.[1]mehr

Fraglich ist, ab welchem Zeitpunkt bei noch nicht fertiggestellten Wohnungen die Pflicht zur anteiligen Kostentragung beginnt. Praxis-Beispiel Kostentragung bei noch nicht fertiggestellten Wohnungen Ein Grundstück ist geteilt. Die Wohnungsgrundbücher für 100 Wohnungen sind angelegt. 50 Wohnungen sind in einem ersten Bauabschnitt bezugsfertig erstellt und veräußert. Mit dem Bau...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 existiert durch Aufhebung von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG keine Mindestbetragshöhe mehr, sodass die Zwangsversteigerung aus jedem Zahlungstitel betrieben werden kann. Nach altem Recht musste der Hausgeldrückstand noch 3 % des Einheitswerts der Sondereigentumseinheit übersteigen. Grundsätzlich soll...mehr

Bei der Ermittlung der i. d. R. zu erhebenden Sonderumlage hat der Verwalter zu berücksichtigen, dass die anteiligen Sonderumlagen, die auf Einheiten entfallen, welche entweder noch nicht verkauft oder deren Erwerber noch nicht Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind, aller Wahrscheinlichkeit nach vom Bauträger bzw. dem Insolvenzverwalter nicht bezahlt werden. ...mehr

Ein Absperrventil, das der Strangabsperrung eines gesamten Strangs oder Teilbereichs eines Gebäudes dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies selbst dann, wenn es sich im Bereich des Sondereigentums befindet, da es dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller oder einiger Wohnungseigentümer dient. Ein Absperrventil, welches der Absperrung lediglich einer Wohneinheit di...mehr

Stromleitungen, die zu den Sondereigentumseinheiten führen (= Hauptleitungen), sind gemeinschaftliches Eigentum.[1] Ab der Abzweigung in das Sondereigentum können sie im Sondereigentum stehen, wenn das Stromsystem nicht ein Gesamtsystem darstellt, dessen ungestörter Gebrauch durch die Bildung von Sondereigentum eingeschränkt werden könnte.[2]mehr

Ein Gartenhaus oder Geräteschuppen, in dem die gemeinschaftlichen Gartengeräte gelagert werden, ist als Raum für gemeinschaftliche Dienste in der Gartenanlage Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Die Errichtung eines Gartenhauses durch einen Sondernutzungsberechtigten stellt eine bauliche Veränderung dar und bedarf eines Gestattungsbeschlusses der Wohnungseigentümergemein...mehr

Tragendes Mauerwerk ist als konstruktives Element für die Standsicherheit des Gebäudes verantwortlich und deshalb grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, auch wenn es sich im Bereich eines Sonder- oder Teileigentums befindet. Diese darf nicht beseitigt oder verändert werden.[1]mehr

Soweit in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung für bestimmte Gebäude vereinbart sein sollte (so z. B. bei Mehrhausanlagen), so sind bei einem solchen Kostenverteilungsschlüssel die Kosten für die Herstellung eines noch nicht errichteten Gebäudes ausschließlich von den Erwerbern zu tragen, die eine Einheit in diesem Gebäude erworben hab...mehr

Fenster inklusive Rahmen und Verglasung samt Innenseiten sind grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Gegenstand des Sondereigentums kann lediglich ein nach innen liegender Fenstergriff sein, wenn dies so vereinbart ist. Vereinbarungen über die Kostentragungspflicht bleiben hiervon unberührt.[1]mehr

Teilnahme und Stimmrecht Die erteilte Stimmrechtsvollmacht berechtigt den Vertreter, an der konkreten Eigentümerversammlung teilzunehmen. Er darf Anträge stellen und die Stimme des Vertretenen abgeben.[1] Gültigkeitsdauer der Stimmrechtsvollmacht Die Vollmacht gilt zunächst für eine Eigentümerversammlung, es sei denn, sie ist ausdrücklich als Dauervollmacht erteilt und wird dem...mehr

Ist die Eigentümergemeinschaft zur Einführung einer verbrauchsabhängigen Umlage der Kosten, die im Sondereigentum anfallen, nicht bereit, so kann der Eigentümer einer leer stehenden Wohnung deren Einführung durch Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG oder im Fall vereinbarter Kostenverteilung nach dem 30.11.2020 gemäß § 10 Abs. 2 WEG dann verlangen, wenn ein F...mehr

Ein Fensterladen gilt als Außenanlage und ist daher Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1] Rollläden und somit auch die Rollladengurte stehen im Allgemeinen im Gemeinschaftseigentum. Dem Sondereigentum sind sie aber dann zuzuordnen, wenn die Rollläden nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestaltung montiert und demontiert werden kön...mehr

Die gemeinschaftlichen Flure, Kellergänge und Eingangsbereiche sind grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Ist das Recht des Verwalters zur Amtsniederlegung durch entsprechende Regelung im Verwaltervertrag auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt und liegt ein solcher tatsächlich nicht vor, ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Die 2-Wochenfrist des § 626 Abs. 2 BGB ist insoweit nicht anwendbar. Zu berücksichti...mehr

Existiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch nicht, bestehen zwischen den Käufern auch noch keine Rechtsbeziehungen. Da noch keine Fertigstellungspflicht besteht, kommt grundsätzlich nur die Aufhebung der Gemeinschaft gemäß § 753 BGB in Betracht. Achtung Keine gesicherte Rechtsposition Den Erwerbern steht es natürlich frei, sich – idealerweise unter Einbeziehung und ...mehr

Eine fest mit dem Gebäude verbundene Markise, die ein wesentlicher Bestandteil der Gebäudehülle ist (Sonnenschutzsegel sowie sonstige fest bauseits installierte Sonnenschutzsysteme), gehört zum Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Hauseigentümer sind nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe des Verbrauchs auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Die hierzu erforderlichen Messgeräte sind demnach gemeinschaftlich anzuschaffen und zu betreiben. Diese von der Eigentümergemeinschaft angeschafften Messgeräte sind daher Bestandteil des Gemein...mehr

Bei haustechnischen Installationen für Wasser, Energie etc. handelt es sich um geschlossene Anlagen, deren eigenmächtige Veränderung Auswirkungen auf die Gesamtanlage haben kann. Daher können in diesem Zusammenhang die Anschlussleitungen inklusive der Heizkörper auch innerhalb des Sondereigentums Bestandteile des Gemeinschaftseigentums sein.[1] Im Übrigen aber stehen die Heiz...mehr

Tragendes Mauerwerk ist als konstruktives Element für die Standsicherheit des Gebäudes verantwortlich und deshalb grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, auch wenn es sich im Bereich eines Sonder- oder Teileigentums befindet. Es darf nicht beseitigt oder verändert werden.[1]mehr

Tragendes Mauerwerk ist als konstruktives Element für die Standsicherheit des Gebäudes verantwortlich und deshalb grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, auch wenn es sich im Bereich eines Sonder- oder Teileigentums befindet. Diese darf nicht beseitigt oder verändert werden.[1]mehr

Nach der Bestimmung des § 181 BGB kann ein Vertreter im Namen des Vertretenen kein Rechtsgeschäft mit sich selbst vornehmen. Es sei denn, dies ist ihm gestattet. Eine entsprechende Gestattung im Verwaltervertrag ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Regelung dient lediglich dem Interesse des Verwalters und beachtet die gegenteiligen Interessen der Gemeinschaft der...mehr

Die Isolierschicht eines Gebäudes ist zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1] Dabei ist grundsätzlich ihre Positionierung unerheblich, sodass die Isolierschicht auch dann Gemeinschaftseigentum darstellt, wenn sie im Bereich des Sondereigentums aufgebracht ist.[2]mehr

Der Bodenbelag innerhalb eines Wohn- oder Teileigentums, gleich ob fest mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden oder nicht, ist Zubehör dieser Wohnung und deswegen Bestandteil des Sondereigentums.[1] Eine Folie zur Trittschalldämmung, die unterhalb des Bodenbelags verlegt ist, stellt ebenfalls Sondereigentum und kein Gemeinschaftseigentum dar. Insoweit kann nicht auf die Funk...mehr

Ein innerhalb des Sondereigentums verlegter Estrich ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, da die Wärme- und Schallisolierung zu den konstruktiven und wesentlichen Gebäudemerkmalen zu zählen ist.[1]mehr

Ist ein Wohnungseigentümer mit seiner Hausgeldverpflichtung im Rückstand, muss der Verwalter ein Klageverfahren einleiten. Vielfach ist in Verwalterverträgen eine pauschale Sondervergütung für den Fall der Veranlassung von Klageverfahren, zahlbar vom säumigen Eigentümer vorgesehen. Hinweis Nicht transparente und klare Klausel Ist die Regelung aber nicht auf den jeweiligen Rück...mehr

Mit dem Eigentumswechsel verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte als Mitglied der Gemeinschaft. Er ist z. B. nicht mehr berechtigt, an einer Eigentümerversammlung bzw. an den Beschlussfassungen im Wege der Abstimmung teilzunehmen. Wird der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung nach Eigentumsübergang gef...mehr

Auch die Mitglieder des Verwaltungsbeirats können jederzeit ihr Amt niederlegen.[1] Mit Zugang der entsprechenden Erklärung bei den Wohnungseigentümern endet unmittelbar die Rechtsstellung als Mitglied des Verwaltungsbeirats. Die Entgegennahme der Niederlegungserklärung durch den Verwalter dürfte weiterhin möglich sein. Ist der Beschluss über die Bestellung des Verwaltungsbe...mehr

Eine als Mehrhausanlage bestehende Eigentümergemeinschaft hat eine gemeinsame Verwaltung, die durch Beschlussfassung aller Miteigentümer der beschlussfähigen Eigentümerversammlung bestellt wird. Über die Bestellung des Verwalters ist zwingend innerhalb der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Ein Beschluss über die Bestellung eines "Unterverwalters" für eine Untergemeinschaft ...mehr

Fenster inklusive Rahmen und Verglasung sind grundsätzlich Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. Ein nach innen liegender Fenstergriff kann Sondereigentum darstellen. Vereinbarungen über die Kostentragungspflicht bleiben hiervon unberührt.[1]mehr