Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 154 Gem. § 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG ist der für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung maßgebliche Zeitraum "das Kalenderjahr" (= Zeitraum 1.1. – 31.12.). Wenn nicht die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Wirtschaftsperiode vorgibt oder ermöglicht (was nur selten der Fall ist), ist diese Regelung zwingend. Trotzdem legen viele Verwalter ihrem Rechnungswesen abweichende ...mehr

Rz. 236 § 27 Abs. 1 WEG bestimmt Folgendes: Zitat Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Rz. 237 Di...mehr

Rz. 142 In Anlehnung an das Steuerrecht kann man davon ausgehen, dass geringwertige Wirtschaftsgüter unwesentlich und deshalb nicht anzugeben sind.[246] Die Grenze liegt gem. § 6 Abs. 2 EStG bei derzeit 800 EUR netto bzw. – hier relevant – 952 EUR brutto. Viele diese Wertgrenze übersteigende Vermögensgegenstände wird eine Gemeinschaft im Regelfall nicht haben, denn das Gebäu...mehr

Rz. 131 Welche Vergütung der Verwalter für seine Leistungen beanspruchen darf, ergibt sich aus der Vereinbarung der Parteien, i.d.R. also aus dem Verwaltervertrag. Wenn es keinen Verwaltervertrag gibt und auch der Bestellungsbeschluss die Vergütung nicht regelt, hat der Verwalter Anspruch auf die übliche Vergütung (→ § 10 Rdn 225). Weil die Bezahlung fälliger Verbindlichkeit...mehr

Rz. 168 § 24 Abs. 8 WEG sieht Folgendes vor: "Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben." Wenn es – wie üblich – einen Verwalter gibt, is...mehr

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Rz. 57 Die wiederholte Bestellung eines Verwalters ist selbstverständlich möglich (§ 26 Abs. 2 S. 2 WEG). Sie ist die Regel, nicht die Ausnahme. Erfahrungsgemäß trennt sich eine Gemeinschaft ungern von dem einmal bestellten Verwalter, wofür freilich oft nur eine gewisse Trägheit ursächlich ist. In vielen Fällen wird die Wiederbestellung quasi durchgewunken, weil ohnehin nur ...mehr

Rz. 58 Begrifflich beziehen sich bauliche Veränderungen streng genommen zwingend auf das Gemeinschaftseigentum, weil § 20 Abs. 1 WEG sie als Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum definiert. Nach § 13 Abs. 2 WEG gelten für bauliche Maßnahmen am Sondereigentum aber dieselben Voraussetzungen ("gilt § 20 WEG entsprechend"), sodass man untechnisch eben doch von baulichen Veränderung...mehr

Rz. 63 Das Verbraucherinsolvenzverfahrens steht nur natürlichen Personen (Gegensatz: juristische Personen, also GmbH, AG usw.) offen, die keine oder nur eine geringfügige selbstständige wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Ziel ist die Entlastung der Justiz, indem dem eigentlichen Insolvenzverfahren zwei Stufen vorgeschaltet werden: Zunächst muss der Schuldner auf der Grundlag...mehr

Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Aufl. 2018 Beck’scher Online-Großkommentar Zivilrecht (zitiert: BeckOGK WEG) Beck’scher Online-Kommentar Wohnungseigentumsrecht (zitiert: BeckOK WEG) Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl. 2017 Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, 1. Aufl. 2021 Elzer/Fritsch/Meier (Hrsg.), Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. 2017 Hügel/Elz...mehr

Rz. 9 An zahlreichen Stellen dieses Buches werden Beschlüsse erwähnt, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, z.B. zu den Themen bauliche Maßnahmen (Erhaltung, Gestattung oder Genehmigung baulicher Veränderungen, Rückbauansprüche usw.), Entlastung, Lastschriftverfahren, (Sperr-)Müll auf Gemeinschaftsflächen usw. Die einschlägigen Stellen sind über das Stichwortverzeichni...mehr

Rz. 5 Nach jetzigem Recht wird nicht mehr die Abrechnung, sondern werden Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschlossen (→ § 8 Rdn 21); die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) dient nur der Vorbereitung des Beschlusses.[5] In welcher Höhe Zahlungspflichten bestehen, ergibt sich aber nach wie vor aus den Einzelabrechnungen bzw. aus einer Zusammenfassu...mehr

Rz. 187 Nach h.M. kann ein Verwalter jederzeit die Amtsniederlegung erklären und dadurch sein Verwalteramt beenden.[282] Die Amtsniederlegung ist nach h.M. immer wirksam, also auch dann, wenn kein (wichtiger) Grund dafür vorliegt. Sachlich begründet oder dogmatisch eingeordnet wird das "Rechtsinstitut" der Amtsniederlegung nicht; man beschränkt sich i.d.R. auf die Feststellu...mehr

Rz. 30 Für die hier erörterte streitgenössische Nebenintervention gilt § 100 Abs. 1 ZPO: "Besteht der unterliegende Teil aus mehreren Personen, so haften sie für die Kostenerstattung nach Kopfteilen" (→ § 13 Rdn 22). Der Streithelfer trägt die Kostenerstattung also zusammen mit der unterstützten Partei. Es verhält sich nicht anders, als wenn von vornherein zwei (oder mehr) P...mehr

Rz. 4 Das Gesetz definiert in § 13 Abs. 2 WEG die Erhaltung als Oberbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung. Was unter Erhaltung zu verstehen ist, ergibt sich demnach aus den Definitionen der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung. Nach verbreiteter Definition bezweckt die Instandhaltung die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs und die Beseitigung von Mängeln...mehr

Rz. 18 Wenn zum Zeitpunkt der Versammlung (noch) keine ausreichenden Ausschreibungsergebnisse oder Angebote vorliegen, wird die Maßnahme oft dergestalt beschlossen, dass der Verwalter noch weitere Angebote einholen und das günstigste beauftragen soll, dies ggf. in Absprache oder im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat. Solche Beschlüsse wurden bislang als anfechtbar beurte...mehr

Rz. 95 Gemäß § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 312g Abs. 1 BGB, § 355 BGB steht einem Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht zu. Die Gemeinschaft ist Verbraucher i.S.v. § 13 BGB (→ § 1 Rdn 26). Folglich kann die Gemeinschaft, wenn der Verwaltervertrag außerhalb der Geschäftsräume des gewählten Verwalters, aber in seiner Anwesenheit ...mehr

Rz. 268 Die Pflichten des Verwalters im Zusammenhang mit der gem. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zwingenden Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann man zusammenfassend als Erhaltungsmanagement bezeichnen.[377] Denn der Verwalter hat zusammengefasst folgende Aufgaben: Er muss einen Erhaltungsbedarf feststellen (Kontrollpflicht). Soweit er aufgrund Gesetzes oder aufgrund seines...mehr

Rz. 155 Protokolle entsprechen mitunter nicht der Wahrheit, indem z.B.mehr

Rz. 169 Die Vorschriften des öffentlichen Baurechts (konkret: die Landesbauordnungen, insbesondere die Vorschriften über die Abstandsflächen) gelten nicht für Baumaßnahmen oder Nutzungsänderungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Daher steht weder den Miteigentümern, noch der Gemeinschaft gegen die einem Wohnungseigentümer erteilte Baugenehmigung öffentlich-rechtlicher...mehr

Rz. 258 Der Verwalter muss der Gemeinschaft jederzeit und auch ohne besonderen Anlass auf Verlangen (d.h. nach entsprechender Beschlussfassung) Auskunft über alle Verwaltungsangelegenheiten und alle Fragen zum Rechnungswesen erteilen.[361] Die Fassung eines Abrechnungsbeschlusses auf der Basis der Jahresabrechnung, die Entlastung des Verwalters oder das Ende seiner Amtszeit ...mehr

Rz. 289 Durch die WEG-Reform 2020 sind zahlreiche im alten Recht hochstreitige Probleme im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten entfallen. Das hat zwei Gründe: Zum einen hat der Verwalter gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG ohne Notwendigkeit der Beschlussfassung Vertretungsmacht zur Prozessführung, seien es Aktiv- oder Passivprozesse der Gemeinschaft. Zum anderen sind Beschlussklage...mehr

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Rz. 2 Muster 14.2: Bestätigung der Verwalterbestellung Muster 14.2: Bestätigung der Verwalterbestellung Hiermit bestätigen wir, Frieda Lustig, wohnhaft Musterstraße 16,75234 Musterstadt, Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, Achim Acker, wohnhaft Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, Wohnungseigentümer, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Heinestraße 12, 75234 Musterstadt in der Wo...mehr

Rz. 115 Wird der Rücklage – aus welchen Gründen auch immer, berechtigt oder unberechtigt – Geld entnommen, müssen die betreffenden Ausgaben zwangsläufig in der Gesamtabrechnung auftauchen. Dort wird allerdings nicht zwingend darauf hingewiesen, dass die betreffende Ausgabe aus der Rücklage entnommen wurde. Sinnvollerweise sollten deshalb auch die rücklagenfinanzierten Ausgab...mehr

Rz. 47 Die Mängelansprüche ergeben sich aus den jeweiligen Kaufverträgen (und nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum) und stehen deshalb den (werdenden) Miteigentümern zu. Eine Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft ist zwar meistens sinnvoll, aber nicht i.S.v. § 9a Abs. 2 WEG erforderlich, weshalb eine Zuständigkeit der Gemeinschaft zur Geltendmachung der Mängelrechte (...mehr

Rz. 282 Es kommt immer wieder vor, dass ein Verwalter unter Überschreitung seiner Befugnisse Aufträge für die Gemeinschaft erteilt und bezahlt.[399] Manchmal stellt sich auch bei der Durchführung einer Maßnahme heraus, dass der beschlossene Umfang nicht ausreichte; der Verwalter beauftragt erforderliche Folgemaßnahmen, ohne die Erweiterung vorher beschließen zu lassen.[400] ...mehr

Rz. 77 Vorbemerkungen. Die Rechtsprechung ist meistens nicht kleinlich, wenn es um die Beurteilung von Beschlüssen zum gemeinschaftlichen Vorgehen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geht. Die Beschlüsse sind unter verständiger Würdigung des Gemeinten auszulegen (→ § 2 Rdn 18). Ausreichend ist etwa ein Beschluss, "rechtliche Schritte gegen den Bauträger einzuleiten",[182]...mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit...mehr

Rz. 189 Abgesehen davon, dass die Anfechtung oder Aufhebung von Beschlüssen/gerichtlichen Entscheidungen in der Beschluss-Sammlung "anzumerken" oder die Eintragung zu löschen ist, kann eine Eintragung generell auch dann gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat (§ 24 Abs. 7 S. 6 WEG). Das ist z.B. der Fall, wenn sie...mehr

Rz. 76 Der Bauträger wird in der ersten Zeit nach der Gebäudeerrichtung häufig noch Eigentümer unverkaufter Wohnungen sein. Er muss in diesem Fall genauso wie die anderen (werdenden) Eigentümer zu den Versammlungen der (faktischen) Eigentümergemeinschaft eingeladen werden. Bei der Abstimmung über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen sich selbst ist er aber nicht stimmber...mehr

Rz. 86 Der erste Verwalter wird normalerweise vom teilenden Eigentümer (Bauträger) bestellt, der in diesem Zuge auch einen Verwaltervertrag abschließen kann (Muster (→ § 1 Rdn 14).[142] Und da er ggf. sich selbst zum Verwalter bestellen kann (→ § 10 Rdn 82), kann er auch mit sich selbst einen Verwaltervertrag abschließen. Das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 4 WEG gilt insowe...mehr

Rz. 322 Wenn der Verwalter die Pflichten schuldhaft verletzt, die ihm sein Verwaltervertrag, das Gesetz und die Gemeinschaftsordnung gegenüber der Gemeinschaft auferlegen, ist er gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Den Verwalter kann außerdem eine deliktische Haftung wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten treffen. Völlig anders gelagert ist d...mehr

Rz. 122 In den Varianten a) und b) des obigen Beispiels (→ § 4 Rdn 114) ist Miteigentümer B mit den baulichen Veränderungen (Dachfenster bzw. Wintergarten) nicht einverstanden und möchte den Rückbau erwirken. Aus eigenem Recht kann er den Rückbau nicht durchsetzen, denn eine Störung seines Sondereigentums liegt nicht vor; insbes. stellt die optische Veränderung des Gemeinsch...mehr

Rz. 34 Im Beispielsfall (→ § 5 Rdn 32) hat A hat aus seinem Vertrag mit dem Bauträger einen eigenen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung, und zwar nicht nur in Bezug auf sein Sondereigentum, sondern auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum.[86] Er kann vom Bauträger im Stadium vor der Abnahme Erfüllung gem. §§ 631 Abs. 1, 633 Abs. 1 BGB, im Stadium ...mehr

Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die Textform genügt (→ § 7 Rd...mehr

Rz. 215 Muster 10.19: Klage auf gerichtliche Verwalterbestellung Muster 10.19: Klage auf gerichtliche Verwalterbestellung [Rubrum → § 13 Rdn 56 mit der Maßgabe, dass als Zustellungsempfänger auf Seiten der Gemeinschaft ein bestimmter Wohnungseigentümer angegeben wird] Das Gericht bestellt für die Dauer von mindestens 1–2 Jahren einen Verwalter für die Wohnungseigentümergemeins...mehr

Rz. 124 Der Verwalter ist gem. § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet, die Jahresabrechnung für das Vorjahr aufzustellen. Das gilt im Fall des Verwalterwechsels auch bzw. nur dann, wenn seine Bestellungszeit (sein "Amt") zum 1. Januar begonnen hat. Dann muss er die Abrechnung auf der Basis der Buchhaltung des ausgeschiedenen Vorverwalters fertigen; diese Aufgabe wird ihm dadurch ...mehr

Rz. 27 Muster 9.2: Hausgeldklage Muster 9.2: Hausgeldklage An das Amtsgericht Namens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die WEG-Verwalterin X-Immobilien GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt – Klägerin – erhebe ich Klage gem. § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG gegen 1. Anna Acker, Heine...mehr

Rz. 124 Ein Beschluss hat folgende Voraussetzungen: Eine Beschlussfassung ohne Antrag und Abstimmung (durch konkludentes Handeln) gibt es nicht;[150] allenfalls die Fests...mehr

Rz. 151 Für die Vorbereitung der Beschlussfassung gilt beim Wirtschaftsplan prinzipiell das Gleiche wie bei der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter "aufgestellt", d.h. als Entwurf beschlussfähig vorbereitet. (Zum Rechtsschutz bei Untätigkeit → § 8 Rdn 126). Nach der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat (→ § 11 Rdn 10) muss der Entwurf den Miteigentümern ü...mehr

Rz. 19 Die außergerichtliche und gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen z.B. gegen den früheren Verwalter, gegen Miteigentümer, den Bauträger, den Nachbarn oder andere Dritte entspricht – inklusive Rechtsanwaltsbeauftragung – ordnungsmäßiger Verwaltung, außer wenn die Ansprüche offenkundig nicht in Betracht kommen; dass rechtliche Schritte auch scheitern können, steht de...mehr

Rz. 65 Der Abschluss eines Verwaltervertrags oder zumindest die Vereinbarung der essentialia negotii ("Eckpunkte" Laufzeit, Vergütung) gehören zwingend zu einer ordnungsmäßigen Bestellung (→ § 10 Rdn 40). Das Fehlen eines Verwaltervertrags bzw. der "Eckpunkte" macht einen Beschluss der Verwalterbestellung also anfechtbar. Der Beschluss nachteiliger Regelungen im Verwalterver...mehr

Rz. 11 Gem. § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller (Auftraggeber) eines Werkvertrags verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen; wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Man spricht insoweit von Abnahmereife. Ein Mangel ist dann unwesentlich bzw. das Werk ohne wesentliche Mängel, wenn dem Besteller zugemutet werden kann, die Leistun...mehr

Rz. 47 Die Laufzeit darf bzw. kann bei der Erstverwalterbestellung drei Jahre, im Übrigen fünf Jahre nicht überschreiten (§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG). Da das Gesetz so lange Laufzeiten vorsieht, ist dagegen auch AGB-rechtlich nichts einzuwenden.[49] Durch die mit der WEG-Reform 2020 eingeführte Möglichkeit der jederzeitigen grundlosen Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 3 S. 1 WE...mehr

Rz. 74 Außer den titulierten Ansprüchen, aus denen die Gemeinschaft die Zwangsversteigerung betreibt, kann es noch weitere Hausgeldrückstände geben. Es ist sogar der Normalfall, dass nach der (ersten) Titulierung weitere Außenstände auflaufen. Die Gemeinschaft muss die weiteren Außenstände nicht zwangsläufig titulieren lassen. Denn bei der Erlösverteilung werden alle (nicht ...mehr

Rz. 54 Schließt die Gemeinschaft einen Vergleich mit dem Bauträger, ist dieser für alle Miteigentümer verbindlich.[145] Wenn sich die Gemeinschaft im Wege des Vergleichs für bestimmte Mängel in Geld abfinden ließ, ist sie zwar dem Bauträger gegenüber in der Mittelverwendung frei; unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung ist das Geld aber grundsätzlich zur Mangelbes...mehr

Rz. 91 Manchmal bestimmt eine Teilungserklärung, dass bauliche Maßnahmen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Zum Zustimmungsvorbehalt bei der Nutzung von Sondereigentum → § 3 Rdn 12, 56. Nur ausnahmsweise, wenn die Regelung es deutlich erkennen lässt, ist damit gemeint, dass der Verwalter die alleinige Letztentscheidungsbefugnis haben soll.[112] Im Normalfall handelt es ...mehr

Rz. 48 Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn eine Abstimmung die Ablehnung eines Beschlussantrags zum Ergebnis hat. Die Wirkung eines Negativbeschlusses erschöpft sich in der Ablehnung des gestellten Antrages. "Aus der Ablehnung eines in der Eigentümerversammlung gestellten Antrags kann nicht auf den Willen der Wohnungseigentümer geschlossen werden, das Gegenteil des Antrags ...mehr

Rz. 97 Ein Bestellungsbeschluss entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zugleich über einen Verwaltervertrag – zumindest aber über die "Eckdaten" (Laufzeit und Vergütung) Beschluss gefasst wird (→ § 10 Rdn 40). Nach wohl h.M. ist es aber nicht zu beanstanden, wenn eine bestimmte Person oder ein Gremium – üblicherweise (aber nicht zwingend) der Verwaltungsbeirat ...mehr