Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

1 Leitsatz Besteht Streit über die Zuordnung von Räumen zum gemeinschaftlichen Eigentum, kann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ansprüche geltend machen. Dabei umfasst die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG auch denkbare Ansprüche auf außerhalb des Wohnungseigentumsgesetz liegender Grundlage, wie beispielsweise § 985 BGB, und erstreckt sich auch auf Besitzschutz...mehr

(1) 1Für ein Gebäude, in dem Wohnungs- oder Teileigentum besteht und in dem mindestens eine Etagenheizung zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt ist, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 von dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger die Mitteilung der im Kehrbuch vorhandenen, für die Entscheidung ü...mehr

Problemüberblick Im Fall streiten 2 Wohnungseigentümer, ob es eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung gibt. Wenn ja, ist außerdem streitig, welchen Inhalt diese Vereinbarung hat. Die Verwaltungen können einen solchen Streit nicht entscheiden. Sie können zwar eine Meinung abgeben, wie die Gemeinschaftsordnung zu verstehen ist. Sie können aber keine verbindliche Klärung herbeifüh...mehr

Streiten die Parteien um das Bestehen einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung, bemesse sich die Beschwer des Klägers, dessen Klage auf Feststellung des Bestehens bzw. auf Abschluss einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung abgewiesen worden sei, nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Stattgabe der Klage erfahre. Gleiches gelte, wenn die Parteien zugleich um den U...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wer der Veräußerung des Teileigentums zustimmen muss: Der Verwalter, weil er ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung als zuständige Stelle benannt ist. Oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die seit dem 1.12.2020 das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet und deren bloßes Organ der Verwalter ist. An der Beantwortung dieser...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es – neben anderen Fragen – vor allem darum, ob die Wohnungseigentümer eine Beschlusskompetenz dafür besitzen, einen von ihnen zur Unterlassung oder Beseitigung aufzufordern und ihren Willen insoweit durch Beschluss zu artikulieren. Abmahn-/Aufforderungs-/Vorbereitungsbeschluss Die Wohnungseigentümer haben, wie jetzt noch klarer wird, eine Beschlus...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem darum, ob die Wohnungseigentümer eine Beschlusskompetenz dafür besitzen, einen von ihnen zur Unterlassung oder Beseitigung aufzufordern und ihren Willen insoweit durch Beschluss zu artikulieren. Abmahn-/Aufforderungs-/Vorbereitungsbeschluss Die Wohnungseigentümer haben, wie der BGH unlängst geklärt hat, eine Beschlusskompetenz für eine...mehr

Ohne Erfolg! Das VG habe zu Recht und mit zutreffender Begründung entschieden, dass der Zwangsgeldfestsetzung kein Vollstreckungshindernis entgegenstehe. Ein solches Hindernis liege u. a. dann vor, wenn der Vollstreckungsschuldner einer ihm obliegenden Pflicht nicht nachkommen könne, ohne in die Rechte Dritter (Miteigentümer oder sonstige Nebenberechtigte) einzugreifen; in d...mehr

(1) 1Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. 2Wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Absatz 2 oder Absatz 3 keine fernablesb...mehr

Problemüberblick Zunächst streiten die Wohnungseigentümer über den Inhalt einer Vereinbarung. Das LG meint, der Streit müsse zwischen dem beeinträchtigten Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geführt werden. Daher schwenkt der klagende Wohnungseigentümer auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um. Das LG meint, er tue das Richtige und gibt der Kl...mehr

Der BGH meint, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei die richtige Beklagte! Werde in einer Gemeinschaftsordnung die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht, werde dieser lediglich als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angesprochen. Ein eigenes Zustimmungsrecht stehe ihm nicht – auch nicht als Treuhänder – zu. Entscheidend für die Verp...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt ein Wohnungseigentümer Einsicht in die Originale der Verwaltungsunterlagen. Das LG gibt ihm diesen Anspruch. Zu Recht. Originale der Verwaltungsunterlagen Der Einsichtsberechtigte hat das Recht, die Originale der Verwaltungsunterlagen einzusehen. Allerdings ist vorstellbar, dass die Originalbelege nur digital vorliegen. Nach herrschender Meinun...mehr

Das LG verneint die Frage! Für die Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum selbst sei gem. § 9a Abs. 2 WEG allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausübungsbefugt. Auch in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum bestünden die Pflichten der Wohnungseigentümer nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die daher insoweit auch allein zur Ausübung der Rech...mehr

Problemüberblick Die Entscheidung behandelt, bezogen auf das geltende Recht, das Verhältnis zwischen dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG und einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Der BGH meint, die Bestandskraft schütze den Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht. Falle eine seiner Grundlagen, nämlich ein Umlageschlüssel, müsse neu beschlossen werden. Das ist...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt ein Wohnungseigentümer einen Rechenschaftsbericht. Den schuldet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht. Diese muss nur abrechnen und einen Vermögensbericht vorlegen. Dass das LG meint, dieser Anspruch sei eingeklagt gewesen, ist vertretbar, aber doch eher überraschend. Will ein Wohnungseigentümer einen Vermögensbericht, sollte er besse...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem darum, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einer Störung des Besitzes am gemeinschaftlichen Eigentum nach § 9a Abs. 2 WEG zu einem Tun berufen ist. Besitzschutz Das LG bejaht die Frage mit der herrschenden Meinung. Das Gesetz ist zwar nicht eindeutig. Ich selbst meine aber, das LG habe Recht. Dann aber kann der einzelne Wohn...mehr

Aus Anlass der Brandkatastrophe im Londoner "Grenfell Tower" im Jahr 2017 überprüft die Baubehörde eine Wohnungseigentumsanlage. Es handelt sich um ein 12-geschossiges Hochhaus. In dem im Jahr 1970 errichteten, mehr als 30 m hohen Gebäude gibt es 48 Wohnungen. Die Außenwände sind mit brennbaren Holzwolle-Leichtbauplatten gedämmt und mit Faserzementplatten verkleidet; dazwisc...mehr

Problemüberblick Der Wechsel des Eigentümers an einem Wohnungseigentum ist im Grundbuch einzutragen. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO soll die Eintragung nur vorgenommen werden, wenn die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Gibt es eine Veräußerungsbeschränkung, muss die entsprechende Zus...mehr

Streiten die Parteien um das Bestehen eines "Sondernutzungsrechts" (= Sondernutzungsrechtsvereinbarung), so bemisst sich die Beschwer des Klägers, dessen Klage auf Feststellung des Bestehens bzw. auf Abschluss einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung abgewiesen worden ist, nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Stattgabe der Klage erfährt. Gleiches gilt, wenn d...mehr

Wohnungseigentümer K und die anderen Wohnungseigentümer streiten im Wesentlichen über den räumlichen Umfang einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung, die Inhalt des Sondereigentums des K ist. Vor dem AG nimmt K die übrigen Wohnungseigentümer auf Feststellung in Anspruch, dass er unter Ausschluss der Beklagten und Dritter die näher bezeichnete Fläche ausschließlich zu nutzen be...mehr

Vollstreckt die Bauaufsichtsbehörde gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine bauaufsichtliche Verfügung, die ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) betrifft, bedarf es aufgrund der ausschließlichen Verwaltungsbefugnis der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG) keiner Duldungsverfügungen gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Sowei...mehr

Problemüberblick Im Fall ermächtigen die Wohnungseigentümer den Verwalter zur Führung von Beschlussklagen. Dazu soll er einen Rechtsanwalt aussuchen und mit diesem eine Strategie abstimmen können. Ferner soll er über die Einlegung von Rechtsmitteln entscheiden und mit dem Rechtsanwalt eine Vergütungsvereinbarung schließen können. Diese Entscheidungen müssten die Wohnungseigen...mehr

Problemüberblick Eine Baubehörde gibt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf, wegen angenommener Gefahren die Fassadenverkleidung zu entfernen. Das OVG klärt insoweit, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die richtige Adressatin dieser Verfügung ist. Ferner klärt es, dass gegenüber den Wohnungseigentümern keine Duldungsverfügungen ergehen müssen. Was ist für die V...mehr

Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einerseits von einem Wohnungseigentümer als Bauherrn und andererseits vom bauausführenden Unternehmen sowie Planern Schadensersatz, ist es in der Regel zweckmäßig, das WEG-Gericht sachlich für zuständig zu erklären.mehr

Der Verwalter kann gem. §§ 666, 259 BGB zur Rechenschaft verpflichtet sein. Gläubiger dieses Anspruchs ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der einzelne Wohnungseigentümer kann die Erstellung eines Vermögensberichts von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, als deren Organ der Verwalter verpflichtet ist.mehr

Problemüberblick Im Fall ändern die Wohnungseigentümer den geltenden Umlageschlüssel. Dann gibt es immer Gewinner und Verlierer. Die Entscheidung klärt, dass Verschiebungen grundsätzlich hinzunehmen sind. Ferner zeigt sie die Maßstäbe und Grenzen auf. Mehrbelastung Ein Wohnungseigentümer kann bei einer neuen Kostenverteilung durch eine Mehrbelastung unbillig benachteiligt sein....mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1.12.2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor diesem Datum...mehr

Die Berufung hat keinen Erfolg! Ein Wohnungseigentümer habe einen Anspruch darauf, wiederholt in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen, solange das Einsichtsbegehren nicht treuwidrig sei. Hierfür gebe es keine Hinweise. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe ihrer Pflicht, Einsicht zu gewähren, auch nicht mit der Übersendung der Kopien genügt. Ein Wohnungseigent...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, der Verwalter solle zur Führung von Beschlussklagen befugt sein. Ferner soll er allein einen Rechtsanwalt aussuchen, mit diesem eine Strategie abstimmen, über die Einlegung von Rechtsmitteln entscheiden und mit dem diesem eine Vergütungsvereinbarung schließen können. Wohnungseigentümer K klagt gegen das Recht des Verwalters, die Vergütungs...mehr

Wird ein Beschluss über die Umlage von Kosten, der in einem Altfall einer bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnung zugrunde liegt (Umlage-Beschluss), rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben von der (weiteren) Durchsetzung von Nachschüssen aus der Jahresabrechnung absehen (Nachschuss-Beschluss). Wird ein Uml...mehr

Wohnungseigentümer K nimmt Wohnungseigentümer B auf Gewährung des Zugangs zu den im Aufteilungsplan mit X bezeichneten Räumen im Kellergeschoss in Anspruch. Fraglich ist, ob K prozessführungsbefugt ist.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Rechtsfrage, ob man eine unwirksame Vereinbarung umdeuten kann. Dies ist vorstellbar: Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde (§ 140 BGB). Umdeutung Wird ein wesentlicher Gebäudeb...mehr

Ohne Erfolg! Der Beschluss entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gebe den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, den gesetzlichen oder vereinbarten Umlageschlüssel durch Beschluss zu ändern. Den Wohnungseigentümern stehe dabei ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Der neue Umlageschlüssel müsse zwar sachlich gerechtfertigt sein. Der sachliche Grund ...mehr

Wohnungseigentümer K verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, einen Rechenschaftsbericht für die Jahre 2019 und 2020 vorzulegen. Das AG weist die Klage ab. Dagegen wendet sich die Berufungmehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, die Kosten für die Erhaltung der Außenbeleuchtung, einer Baumentfernung und der Erhaltung von Treppenhausfenstern nicht nach der Größe der Miteigentumsanteile, sondern nach Anzahl der Wohnungseigentumsrechte umzulegen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K will wegen Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum, die durch den Ausbau eines Dachgeschosses verursacht wurden, auf Feststellung vorgehen gegen: B1 und B2, die Wohnungseigentümer, die ein Dachgeschoss ausbauen ließen, B3, den Werkunternehmer, B4, einen Tragwerksplaner und B5, einen Zimmermann. Fraglich ist, welches Gericht auf Antrag...mehr

Die Berufung hat Erfolg! Zwar könne jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG einen Beschluss über das "Ob" privilegierter baulicher Veränderungen verlangen. Er habe aber keinen Anspruch auf eine bestimmte Art und Weise der Durchführung. Darüber entschieden gem. § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach ihrem Ermessen ...mehr

Problemüberblick Im Fall soll eine bauliche Veränderung gestattet werden. Das LG meint, die Gestattung sei nicht ordnungsmäßig, da es keine ausreichenden Direktiven gebe. Das Gesetz verlangt diese aber nicht. Sie sind nur notwendig, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert hat, Direktiven zu geben, mithin Bedingungen/Auflagen zu formulieren. Ich kann d...mehr

Mit Erfolg! K habe gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG gegen B einen Anspruch, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Feuchtigkeitsschaden entgegentrete. Der Feuchtigkeitsschaden und die Notwendigkeit einer Reparatur seien unstreitig. Die Außenwand sei zwingendes gemeinschaftliches Eigentum i. S. v. § 5 Abs. 2 WEG. Ferner könne auch nicht im Wege der Umdeutung angenommen we...mehr

Der BGH meint, die Beschlüsse seien wirksam! Es sei Wohnungseigentümern gestattet, ihren Willen durch Beschluss darüber zu bilden, ob sie einen bestimmten Gebrauch oder bauliche Veränderungen für unzulässig hielten. Dabei dürften sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern, also beispielsweise – wie hier – zu einer Unterlassung ...mehr

Es ist Wohnungseigentümern gestattet, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie einen bestimmten Gebrauch oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist dies dennoch als bloßer Aufforderungs...mehr

Das LG verurteilt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, für das Jahr 2020 einen Vermögensbericht zu erstellen. K könne keine "Rechenschaftslegung" bzw. "Rechnungslegung" über die Jahre 2019 und 2020 verlangen. Nach der Streichung von § 28 Abs. 4 WEG a. F. könne der Verwalter zwar weiterhin gem. §§ 666, 259 BGB zur Rechenschaft verpflichtet sein. Gläubiger dieses Anspruchs...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen zu TOP 17, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, die Entfernung von Abweisblechen an einer Balkondecke durchzusetzen. Der Beschluss lautet wie folgt: "Die Verwalterin wird ermächtigt, die Kanzlei K., Herrn Rechtsanwalt R., mit der Vertretung der Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft … zu beauftragen. Herr R. soll den Auftrag erhalten, ...mehr

Wohnungseigentümer K und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B streiten, ob K ein Einsichtnahmerecht in die Verwaltungsunterlagen in Bezug auf die dort vorhandenen Stimmrechtsübertragungsvollmachten für die Versammlung vom 10.7.2021 zusteht. Das AG bejaht die Frage. Hiergegen richtet sich die Berufung, die sich im Wesentlichen darauf stützt, K seien Kopien der Stimmrecht...mehr

Das LG meint, der Parteiwechsel sei wirksam und führe auch nicht zur Unzulässigkeit der Berufung. In der Sache sei die Klage gerechtfertigt. Die zulässige Berufung führe zur Verurteilung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da in der Sache die Feststellung gerechtfertigt und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch passivlegitimiert sei. Denn der Streit über die Reic...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Eigentümergemeinschaft gestattet dem Miteigentümer (…) die Installation einer elektrischen Ladestation (unter 11 kW) an seinen Tiefgaragenstellplatz unter nachfolgenden Auflagen: Sämtliche Kosten für Installation, Wartung, Instandsetzung, Erneuerung sowie eines möglichen Rückbaus werden durch den beantr...mehr

Problemüberblick Auf die Klageschrift sind nach § 253 Abs. 4 ZPO die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze anzuwenden. Nach § 130 Nr. 1 Hs. 1 ZPO bedarf es deshalb u. a. der Angabe des Wohnorts – das ist auch der Name der Straße und die Hausnummer – der klagenden Partei. Gibt die klagende Partei keine Adresse an und nennt daher auch keine triftigen Grü...mehr

Problemüberblick Für den Rechtsstreit besteht kein für alle Beklagten gemeinsam sachlich zuständiges Gericht. Für die Klage gegen B1 und B2 ist gem. § 23 Nr. 2 Buchstabe c) GVG das AG Augsburg ausschließlich zuständig. Demgegenüber ist für die Klage gegen B3, B4 und B5 die sachliche Zuständigkeit des LG begründet, weil im Verhältnis zu diesen keine dem AG zugewiesene Streitig...mehr

Wohnungseigentümer K greift einen Negativbeschluss an. Sein Gegenstand ist ein Antrag des K, die Verwaltung zu beauftragen, ein Angebot für die Reparatur eines Feuchtigkeitsschadens an der Außenwand seiner Wohnung einzuholen und die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen (= § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das AG weist die Klage ab. Nach der Gemeinschaftsordnung (GO) habe K d...mehr

Jedenfalls wenn die Parteien auch um die Frage streiten, ob Kopien den Anforderungen an die Vertretungsregeln in der Gemeinschaftsordnung genügen, besteht ein Anspruch auf Einsicht in die bei der Gemeinschaft vorhandenen Unterlagen. Ein Wohnungseigentümer muss sich insoweit nicht mit der Überlassung von Kopien zufriedengeben, die die Verwaltung angefertigt hat. Selbst dann, ...mehr