Archiv Seite 57 - Immobilien - Haufe

Ein WEG-Verwalter muss sich bei der Beauftragung eines Anwalts an eine beschlossene Kostenobergrenze halten. Missachtet er dies, haftet er der Gemeinschaft wegen der Mehrkosten auf Schadensersatz.

Ein Vermieter kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch darauf stützen, dass er die Wohnung als Zweitwohnung nutzen will. Dies hat das Bundesverfassungsgericht bestätigt.

Der Vermieter darf die Mietkaution während des Mietverhältnisses nicht verwerten, um streitige Forderungen zu befriedigen. Eine Vereinbarung, die ihm dies gestattet, ist unwirksam.

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten, z. B. die Hausverwaltung, aus den Umständen ergibt. Die Vertretung muss nicht ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter nicht namentlich benannt werden.

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Person, zu deren Gunsten er den Eigenbedarf geltend macht, nicht zwingend namentlich bezeichnen. Es reicht, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen.

Am 1.5.2014 tritt die Novelle der Energieeinsparverordnung in Kraft. Die EnEV 2014 bringt für Bauherren, Verkäufer und Vermieter sowie manchen Eigentümer von Bestandsimmobilien neue Pflichten.

Der Vermieter einer Wohnung kann dem Mieter das Halten oder regelmäßige Nutzen eines Kraftfahrzeugs auch dann nicht generell verbieten, wenn die Wohnung Teil eines autofreien Wohnprojekts ist.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die auf das Abrechnungsjahr entfallenden Kosten aus jahresübergreifenden Rechnungen ermittelt und die hierbei erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

Enthält eine Betriebskostenabrechnung einen offensichtlichen Additionsfehler, kann der Mieter den Vermieter nicht an dem Versehen festhalten, wenn der Vermieter den Fehler kurz nach Ende der Abrechnungsfrist korrigiert hat.

Mit der Jahresabrechnung ist der WEG-Verwalter ohnehin einmal jährlich zur Rechnungslegung verpflichtet. Zusätzlich können die Eigentümer jederzeit Rechnungslegung verlangen.

Hält der Mieter einen Beauftragten des Vermieters grundlos und gegen dessen Willen in der Wohnung fest, rechtfertigt dies die Kündigung des Mietvertrages.

Falsche Angaben des Mieters in einer Vorvermieterbescheinigung können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Allerdings muss der Vermieter schnell handeln, wenn er von der Täuschung erfährt.

Bei Schwarzarbeit hat der Unternehmer keinerlei Anspruch auf Bezahlung seiner Leistung. Das gilt selbst dann, wenn nur ein Teil „schwarz“ bezahlt werden soll.

Ein Vermieter kann den Käufe wirksam zu Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter ermächtigen. Dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch nicht stattgefunden hat, steht dem nicht entgegen.

Sind die Kosten für die Beseitigung von Mängeln an einem Grundstück unverhältnismäßig hoch, ist der Schadensersatzanspruch des Käufers auf den Minderwert des Grundstücks beschränkt, der durch den Mangel verursacht wurde.

Bei der Verschmelzung einer als WEG-Verwalter bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Verwalterstellung und der Verwaltervertrag auf den übernehmenden Rechtsträger über.

Führt die Asbest-Kontaminierung einer Wohnung nur zu einem leicht erhöhten Krankheitsrisiko der Bewohner, haben diese kein Interesse daran, eine Ersatzpflicht des Vermieters für eventuelle Gesundheitsschäden feststellen zu lassen.

Die Errichtung einer Steinmauer auf einer Gartenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, ist eine bauliche Veränderung, für die es der Zustimmung aller übrigen Miteigentümer bedarf.

Auch wenn ein Wohnungseigentümer im Ausland wohnt, ist für Hausgeldklagen gegen diesen Eigentümer das Amtsgericht zuständig, in dem sich die Wohnungseigentumsanlage befindet.

Ist im Mietvertrag keine Wohnfläche genannt, deutet das darauf hin, dass der Vermieter hierzu keine verbindlichen Zusagen machen will. Eine konkludente Vereinbarung über die Wohnfläche kommt in diesem Fall nur zustande, wenn weitere Umstände hinzukommen.

Eine Eigentümerversammlung in der typischen Reisezeit darf der Verwalter nur mit ausreichendem Vorlauf einberufen. Die gesetzliche Mindestfrist von zwei Wochen reicht dafür regelmäßig nicht aus.

Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf ein allgemeines Rauchverbot auf Eigentümerversammlungen. Sie müssen sich nicht darauf verweisen lassen, dies auf jeder Versammlung neu zu beantragen.

Ein Wohnungseigentümer kann dem Bauträger nicht selbst eine Frist zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum setzen, wenn dies mit den Interessen der WEG kollidiert.

Der Verkäufer einer vermieteten Wohnung kann den Käufer ermächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter wie Mieterhöhungen vorzunehmen.

Der Vermieter von Gewerberäumen kann die Nebenkostenvorauszahlungen einseitig anpassen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Anpassung führt nicht dazu, dass der wirksam für mehr als ein Jahr geschlossene Vertrag wegen Verstoßes gegen die Schriftform für unbestimmte Zeit gilt.

Legt der Verwalter einer Vertragskündigung im Namen der WEG keine Vollmachtsurkunde bei, kann der Vertragspartner die Kündigung zurückweisen.

Bezahlt ein Wohnungseigentümer öffentliche Abgaben, die von allen Eigentümern als Gesamtschuldner zu tragen sind, kann er von der Gemeinschaft Erstattung verlangen.

Wird von einer GmbH, die als WEG-Verwalter bestellt ist, der Teilbetrieb „WEG-Verwaltung“ abgespalten, führt dies nicht zu einem Verwalterwechsel. Die GmbH bleibt bestellter Verwalter, selbst wenn sich ihr Geschäftsgegenstand geändert hat.

Der Verkauf einer Eigentumswohnung oder die sonstige Veräußerung eines Wohnungseigentums ist in vielen Eigentümergemeinschaften nur mit Zustimmung des Verwalters oder einer anderen Person zulässig.

Ein Wohnungseigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er einen Prozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und in der Eigentümerversammlung über verfahrensbezogene Maßnahmen abgestimmt wird.

Eine eigenmächtige bauliche Veränderung, die die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erschwert, müssen die anderen Eigentümer nicht hinnehmen, selbst wenn ihnen eine finanzielle Kompensation in Aussicht gestellt wird.

Werden Wohnungen in einem allgemeinen Wohngebiet als Ferienwohnungen genutzt, kann dies gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen und behördlich untersagt werden.

Der Eigentümer oder Mieter eines Stellplatzes darf dessen volle Breite ausnutzen. Er darf auch dann bis zum rechten Rand parken, wenn dem Nutzer des Nachbar-Parkplatzes das Einsteigen erschwert wird.

Stromkunden können vom Netzbetreiber Schadensersatz verlangen, wenn ihre Elektrogeräte durch Überspannung beschädigt werden. Einen Teil des Schadens müssen sie aber selbst tragen.

Eine Schriftformheilungsklausel in einem gewerblichen Mietvertrag hindert den Grundstückserwerber nicht, einen Mietvertrag, in den er eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor vom Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben.

Vereinbaren die Parteien eines von einem Makler vermittelten Grundstückskaufs einen Preisnachlass von über 50 Prozent, besteht kein Anspruch auf Maklerprovision, denn der nachgewiesene und der abgeschlossene Kaufvertrag sind wirtschaftlich nicht gleichwertig.

Ist ein Bauträger mit der Übergabe einer Wohnung längere Zeit in Verzug, kann der Erwerber eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen, wenn ihm anderweitiger, etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht.

Ein Rechtsstreit unter Wohnungseigentümern über Schadensersatz und Schmerzensgeld wegen einer Schlägerei ist keine Wohnungseigentumssache im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG.

Bezeichnet ein Mieter den Vermieter als "Schwein", kann dies die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Eine unwirksame Befristung eines Wohnraummietvertrags kann als beiderseitiger Kündigungsverzicht gelten. Dann ist eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der unwirksam vereinbarten Mietzeit möglich.

Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums sind Wohnungseigentumssachen gemäß § 43 Nr. 1 bzw. Nr. 2 WEG. Daher ist in solchen Verfahren die Nichtzulassungsbeschwerde bis Ende 2014 ausgeschlossen.

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung. Die Verjährung läuft ab Rückgabe der Mietsache.

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist in Teilen Bayerns ab März 2014 genehmigungspflichtig. Damit sollen Mieter vor Verdrängung geschützt werden.

Der neue § 940a Abs. 2 ZPO, der eine einstweiligen Verfügung auf Räumung gegen den Besitzer einer Wohnung ermöglicht, ist nach Auffassung des LG Hamburg auf Gewerbemietverhältnisse anwendbar. Anders sehen dies das KG Berlin und das LG Köln.

Die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungs- und Belüftungsanlage berechtigt den Mieter nicht zur Minderung, wenn die Anlage fehlerfrei arbeitet und dem bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht. Zur Modernisierung einer vertragsgemäßen Anlage ist der Vermieter nicht verpflichtet.

Vereinbarungen, die Wohnungseigentümern die Instandsetzung und -haltung von Teilen des Gemeinschaftseigentums wie Fenstern und Außentüren auf eigene Kosten auferlegen, müssen klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt die Gemeinschaft zuständig.

Die Übernahme eines gewerblichen Mietvertrags im Rahmen eines Asset Deals kann dazu führen, dass die Schriftform des Mietvertrags entfällt. Als Folge wird die Vertragslaufzeit obsolet und das Mietverhältnis ist ordentlich kündbar.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht durch Mehrheitsbeschluss den Betrieb einer Mobilfunkantenne auf dem gemeinsamen Gebäude gestatten. Sämtliche Eigentümer müssen zustimmen.

Das Auslegen mehrerer großer Steine (Findlinge) auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche ist eine bauliche Veränderung. Diese bedarf der Zustimmung sämtlicher Eigentümer.

In 59 Kommunen in Nordrhein-Westfalen sollen Mieten demnächst weniger steigen können als bisher. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen soll dort von 20 auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt werden.