Archiv Seite 63 - Immobilien - Haufe

Der Verwaltungsbeirat ist ein freiwilliges Verwaltungsorgan einer WEG. Er soll den Verwalter unterstützen und kann ein wichtiges Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltung darstellen.

Der Vermieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen nur auf Grundlage einer inhaltlich korrekten Betriebskostenabrechnung erhöhen. Seine anderslautende Rechtsprechung hat der BGH aufgegeben.

Sind alle Wohnungen und Gemeinschaftsräume mit Wasserzählern ausgestattet, muss der Vermieter nach Meinung des AG Köln die Wasserkosten nach Verbrauch umlegen, auch wenn im Mietvertrag ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart ist.

Winterdienst: Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können die einzelnen Eigentümer nicht durch einen Mehrheitsbeschluss zum Schneeräumen verpflichtet werden. Hierfür bedarf es einer Vereinbarung.

Es liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer, ob sie für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen.

Die Eigentümer können den Verwalter nicht generell ermächtigen, Dritten Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu gewähren.

Der Vermieter einer Wohnung kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für eine ihm nahestehende juristische Person benötigt, deren Tätigkeit auch der Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters dient.

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Ein Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung kann verwirkt sein, wenn das gesamte Verhalten des Vermieters darauf hindeutet, dass dieser Betriebskostennachforderungen nicht verfolgt.

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Der Vermieter von Gewerberäumen kann eine Fremdenverkehrsabgabe nur dann als Nebenkosten auf die Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Ein Umlaufbeschluss bietet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, Beschlüsse auch außerhalb einer Eigentümerversammlung zu fassen.

Ein Ersatzzustellungsvertreter hat die Aufgabe, Zustellungen für die Wohnungseigentümer entgegenzunehmen, wenn der Verwalter hieran wegen einer Interessenkollision gehindert ist.

Aus einer Ermächtigung in der Teilungserklärung, dass der teilende Eigentümer an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernutzungsrechte begründen kann, muss eindeutig hervorgehen, auf welche Flächen sich die Befugnis bezieht.

Der Vermieter einer Wohnung kann Kosten für die Anbringung neuer oder den Austausch beschädigter Namensschilder nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Auch eine ausländische Gesellschaft kann als Großvermieter gelten, von dem zu erwarten ist, in mietrechtlichen Routinefällen zum Mahnen und Kündigen ohne Anwalt auszukommen.

Nennt der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen mehr als drei Vergleichswohnungen, ist das Erhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam, weil die Miete einer der genannten Wohnungen unterhalb der geforderten Miete liegt.

Nimmt ein Mieter, der vom Vermieter einen Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln an der Mietsache erhalten hat, die Mangelbeseitigung nicht in Angriff, kann dies den Vermieter zur Kündigung berechtigen.

Der Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer nur ausgeschlossen, wenn die konkrete Gefahr besteht, er werde die Eigentümer nicht sachgerecht informieren. Das ist nicht allein schon dann der Fall, wenn es in dem Verfahren um die Verwalterbestellung geht.

Eine Anfechtungsklage gegen einen Eigentümerbeschluss ist immer gegen sämtliche anderen Miteigentümer zu richten. Das gilt auch für Beschlüsse aus Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz.

Die Miteigentümer eines Hauses mit mehreren Wohnungen haften untereinander nicht verschuldensunabhängig nach den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs.

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam.

Die Heizkostenverordnung gilt auch für WEGs unmittelbar. Deshalb sind die Heizkosten in den Einzelabrechnungen zwingend nach Verbrauch zu verteilen. In die Gesamtabrechnung sind hingegen die tatsächlichen Zahlungen einzustellen. Für Abgrenzungen ist dort kein Raum.

Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters besteht, haben die Eigentümer einen Spielraum, ob sie den Verwalter tatsächlich abberufen.

Eine Farbvorgabe für das laufende Mietverhältnis benachteiligt den Mieter auch dann unangemessen, wenn er bei Mietbeginn eine frisch in weiß gestrichene Wohnung übernommen hat.

Beim Erlöschen eines Erbbaurechts bleiben den Erbbauberechtigten bestellte Wege- und Leitungsrechte bestehen und werden Bestandteil des Erbbaugrundstücks.

Ein WEG-Verwalter, der wegen gravierender Pflichtverletzungen abberufen wurde, darf keine Forderungen der WEG mehr einziehen.

Eine Sondervergütung des Verwalters für die Bearbeitung eines Rechtsstreits gegen einen Wohnungseigentümer gehört jedenfalls dann nicht zu den zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn der Verwalter die Ansprüche der WEG im eigenen Namen geltend macht.

Will ein Mieter die Miete wegen Lärm und ähnlichen Einwirkungen mindern, reicht eine Beschreibung der Beeinträchtigungen und deren ungefährer Zeitpunkt, Dauer und Frequenz aus. Der Mieter muss kein minutiöses Protokoll vorlegen.

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, in einem gegen die WEG gerichteten Vollstreckungsverfahren für die Gemeinschaft die eidesstattliche Versicherung abzugeben.

Will der Vermieter den Winterdienst nach vielen Jahren von Selbstvornahme der Mieter auf Fremdausführung durch eine Firma umstellen, muss er hierfür erhebliche Gründe darlegen.

Bei der Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung der WEG sind die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs im Abrechnungszeitraum anzusetzen. Die Umlage anhand der Vorauszahlungen ist unzulässig.

Ein Grundstückseigentümer muss den Eigentümer des Nachbargrundstücks nicht dafür entschädigen, dass Versorgungsunternehmen das Grundstück über Leitungen versorgen, die über das Nachbargrundstück führen.

Der Anspruch auf Ersatz der zu einer Störungsbeseitigung erforderlichen Aufwendungen kann durch einen Abzug „neu für alt" gemindert sein. Der Betroffene soll durch die Beseitigung der Störung keinen Vorteil erlangen.

Eine Regelung in der Hausordnung eines größeren Objekts, dass nur die Erdgeschossmieter den Winterdienst ausführen müssen, benachteiligt diese unangemessen.

Der Vermieter muss die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen. Eine Abrechnung anhand der Vorauszahlungen widerspricht der Heizkostenverordnung.

Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung ist nicht verpflichtet, rückständige Hausgelder bzw. rückständige Sonderumlagen zu zahlen. Das zählt nicht zu seinem Pflichtenkreis.

Ist für die Abstimmung in der Eigentümerversammlung das gesetzliche Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen, gilt das vereinbarte Stimmprinzip auch für Bestellung und Abberufung des Verwalters. Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert.

Der Besitzer eines privaten Parkplatzes darf unberechtigt abgestellte Fahrzeuge abschleppen lassen. Der Falschparker muss die Abschleppkosten ersetzen, nicht aber die Kosten für die Parkraumüberwachung.

Der Mieter einer Wohnung ist nicht berechtigt, ohne Genehmigung des Vermieters im gemeinschaftlichen Treppenhaus Bilder aufzuhängen.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet auch dann für die Abrechnungsspitze, wenn eine nach Eigentumsübergang beschlossene Jahresabrechnung an den Voreigentümer adressiert ist.

Das Verdichten von Hausmüll ist in vielen Kommunen unzulässig. Die Verbraucherzentrale NRW warnt daher davor, diese Methode einzusetzen, um Müllgebühren zu sparen.

Auch in einer Mehrhausanlage ist eine Anfechtungsklage ausnahmslos gegen sämtliche übrigen Mitglieder der WEG zu richten.

Ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Maßnahme gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmt, ist von den damit verbundenen Kosten befreit. Dabei kommt es nicht darauf an, ob seine Zustimmung erforderlich war oder nicht.

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann ein Mietverhältnis auch wegen Eigenbedarfs von Gesellschaftern kündigen, die erst nach Abschluss des Mietvertrags in die Gesellschaft eingetreten sind. Die bisherige anderslautende Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf.

Wenn ein Energiedienstleister Wärme an einen Kunden liefert, dem die Heizungsanlage gehört, liegt keine Lieferung von Fernwärme vor. Eine Vertragslaufzeit von zehn Jahren ist dann nicht möglich.

Gehört eine Eigentumswohnung zu einem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind die Hausgeldschulden, die während der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.

Ein WEG-Verwalter haftet einem vermietenden Sondereigentümer nicht dafür, dass dieser die Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter rechtzeitig erstellen kann.

Auch bei einer nach dem WEG geteilten Reihenhausanlage darf ein Eigentümer "seine" Gartenfläche mit einer Videokamera überwachen.