Das war 2021: Von A wie Ampel bis Z wie zertifizierter Verwalter

Corona hat die Immobilienwelt auch in diesem Jahr in Atem gehalten, doch es hat sich eine gewisse Normalität eingestellt. Man hat sich irgendwie arrangiert und harte Lockdowns gab es nicht mehr. Dafür sind andere Themen wieder stärker in den Mittelpunkt gerückt. Gesetze wurden angestoßen, die die Branche auch im neuen Jahr noch beschäftigen werden. Andere Regelungen sind (endlich) in Kraft getreten und sorgen für Rechtssicherheit. Das regulierungsfreudige Berlin hat vom Bundesverfassungsgericht "auf den (Mieten-)Deckel gekriegt".

Ein Ereignis, das mit noch mehr Spannung erwartet und verfolgt wurde als die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, war die Bundestagswahl im September. Eine Ampel-Koalition gab es noch nie in Deutschland und eine eigenständiges Bundesbauministerium seit Jahrzehnten nicht. Ob die neue Regierung ihre ambitionierte Wohnungspolitik umsetzen wird? Nun, man wird sehen.

Das wurde 2021 beschlossen und eingetütet

Corona: Sonderregelungen in Verlängerung geschickt

Harte Lockdowns gab es im vergangenen Jahr nicht, aber Corona-Schutzmaßnahmen haben die Immobilienwelt trotzdem "auf den Kopf gestellt": Eigentümerversammlungen mit Präsenz waren nicht immer möglich und die gesetzlichen Möglichkeiten zu Online-Versammlungen sind noch nicht geschaffen. Im September hat der alte Bundestag in seiner letzten Sitzung beschlossen, dass die seit März 2020 geltenden temporären Sonderregeln zu Verwalterbestellung und Wirtschaftsplan über 2021 hinaus bis zum 31.8.2022 verlängert werden: So sollen WEG-Verwalter und Eigentümer trotz aller Einschränkungen handlungsfähig bleiben können, auch wenn die Versammlung ausfällt.

Gewerbe im Lockdown: Frage zum Mietverzicht vor dem BGH

Mit einer Grundsatzfrage zu den Corona-Lockdowns hat sich auch der Bundesgerichtshof (BGH) am 1. Dezember auseinandergesetzt: Wie ist es, wenn ein Gewerbemieter staatlich angeordnet sein Geschäft schließen musste – heißt das für den Vermieter, dass er auf einen Teil der Miete verzichten muss? Die Karlsruher Richter ließen bei der Verhandlung durchblicken, dass sie die Frage nicht pauschal beantworten wollen und die 50:50-Lösung der Vorinstanz wohl ablehnen werden. Sie plädieren für eine Einzelfallprüfung. Die endgültige Entscheidung soll im Januar 2022 fallen.

Berlins Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt

Lange hat er nicht "überlebt": Etwa ein halbes Jahr nach dem ersten Geburtstag hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel im April 2021 kassiert. Das Bundesland hatte keine Gesetzgebungskompetenz, der Deckel verstieß gegen das Grundgesetz und war damit nichtig – und zwar von Anfang an. Vermieter konnten in vielen Fällen Miete nachfordern.

Der Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung

Am 26. September wurde in Deutschland gewählt. Nach wochenlangen Sondierungen stand sie: die erste deutsche Ampel-Koalition. Am 7. Dezember unterzeichneten die Regierungspartner SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP ihren Koalitionsvertrag. Am 8.12. wurde der Sozialdemokat Olaf Scholz Bundeskanzler. Das Regierungsprogramm steht unter dem Titel "Mehr Fortschritt wagen. Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit". Das Thema Wohnen und Bauen nimmt da eine zentrale Rolle ein – eigenständiges Bauministerium inklusive. Das wird künftig von Klara Geywitz (SPD) geleitet. Klimaneutralitität, Mieterschutz, CO2-Preis und vieles mehr stehen auch auf dem Plan. Und für WEG-Verwalter, Mietverwalter und Immobilienmakler wollen die Koalitionäre einen "echten Sachkundenachweis" einführen.

Gesetze und Verordnungen: Was ist in Kraft getreten?

HeizKV: Änderungen für Vermieter

Die Novelle der Heizkostenverordnung (HeizKV) 2021 ist beschlossene Sache. Sie trat zum 1. Dezember in Kraft. Der Bundesrat hatte der Verordnung am 5. November zugestimmt, aber auch eine Bedingung gestellt – nach drei Jahren muss evaluiert werden. Für Vermieter ändert sich viel: Ab 2022 müssen sie ihren Mietern zum Beispiel die Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen monatlich mitteilen und ab 2026 müssen alle Messgeräte fernablesbar sein.

TKG-Novelle: Aus für Nebenkostenprivileg

Bislang dürfen Vermieter die Kosten für die Nutzung des TV-Kabelanschlusses den Mietern in Rechnung stellen. Damit ist bald Schluss. Am 1. Dezember ist das Telekommunikationsgesetzes (TKG) in Kraft getreten, das diese Praxis ab Juli 2024 verbietet. So lange dürfen Vermieter das Nebenkostenprivileg noch nutzen. Der BGH hat die Übergangsfrist in einem Rechtsstreit der Wettbewerbszentrale gegen ein Wohnungsunternehmen bestätigt.

Baulandmobilisierungsgesetz mit "Umwandlungsverbot"

Schwieriger wird es künftig werden, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Das bringt das Baulandmobilisierungsgesetz mit sich, das am 23. Juni in Kraft getreten ist – wirklich verboten wird die Umwandlung nicht, aber in vielen Fällen müssen Eigentümer in Gebieten mit „angespannten“ Wohnungsmärkten eine Genehmigung einholen. Welche das sind, können die Bundesländer in Rechtsverordnungen bestimmen. Die Regeln des dafür angepassten § 250 Baugesetzbuch (BauGB) gelten vorerst befristet bis Ende 2025.

GEIG: Ladesäulen vor der Haustür

Am 25. März ist das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) in Kraft getreten. Es verpflichtet Immobilieneigentümer, bei Wohnhäusern mit mehr als fünf Stellplätzen verpflichtend Ladepunkte und Schutzrohre für Elektrokabel zu installieren. Das gilt, wenn neu gebaut wird oder bei "größeren Renovierungen" von Bestandsgebäuden. Ausnahme: Wenn die Kosten für die Lade- und Leitungsinfrastruktur sieben Prozent der Gesamtkosten überschreiten, gilt die Pflicht nicht. Bei Nichtwohngebäuden muss bei mehr als sechs Stellplätzen jeder dritte ausgestattet werden. Ausnahmen gelten bei Bestandsgebäuden.

Das wird uns auch 2022 noch beschäftigen

Zertifizierter Verwalter

Im Zuge der WEG-Reform war anstelle eines Sachkundenachweises ein Anspruch von Wohnungseigentümern auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters eingeführt worden – auf den haben Wohnungseigentümer ab Dezember 2022 einen Anspruch. Einer Rechtsverordnung, die die Zertifizierung regelt, hat der Bundesrat am 26. November zugestimmt, mit geringfügigen Änderungen. Wenn die Bundesregierung diese Änderungen akzeptiert, kann die Verordnung im Bundesgesetzblatt verkündet werden und alsbald in Kraft treten.

ImmoWertV: Novellierung des Wertermittlungsrechts

Die Novelle der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) ist am 19.7.2021 im Bundesgesetzblatt verkündet worden und tritt am 1.1.2022 in Kraft. Ziel der Neuregelung ist, stärker als bisher sicherzustellen, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt. Inhaltliche Änderungen gegenüber den bisherigen Vorgaben gibt es kaum.

Grundsteuerreform auf der Zielgeraden

Ein Dauerbrenner ist die Reform der Grundsteuer. Die Novelle wurde bereits – wie vom Bundesverfassungsgericht gefordert – Ende 2019 im Bund verabschiedet und soll am 1.1.2025 in Kraft treten. Es war seitdem Sache der Länder, entweder ein eigenes Gesetz zu verabschieden oder das Bundesmodell zu übernehmen. Im Laufe des zu Ende gehenden Jahres haben sich alle 16 Länderregierungen für einen Weg zur Grundsteuerreform entschieden. Die erste Hauptfeststellung soll am 1.1.2022 erfolgen – das heißt, das Finanzamt legt dann den Wert des Grundbesitzes fest, den er Ende 2021 hat. Für die Umsetzung der Neubewertung haben die Länder aber noch Zeit bis Ende 2024.

Klimaschutz: Streit um Solarpflicht für Wohngebäude

Das Thema Klimaschutz hat im Jahr 2021 nicht nur den Bund beschäftigt, sondern war auch in den Ländern dominant. Besonders umstritten: Die Einführung einer generellen Solardachpflicht – für alle Dächer, auch für Wohngebäude. Bayerns Ministerpräsident Markus Söder (CSU) konnte sich mit so ambitionierten Plänen im November im Kabinett nicht durchsetzen, die parlamentarische Beratung steht noch aus. Auch andere Bundesländer sind zum Teil dabei, ihre Klimaschutzgesetze zu überarbeiten. In Baden-Württemberg etwa soll ab Mai 2022 eine Solaranlage aufs Dach bei neuen Wohnhäusern – ab Januar 2023 auch bei "grundlegenden" Dachsanierungen.