Fachbeiträge & Kommentare zu Außerordentliche Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch dann kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale in Verzug ist und der Rückstand insgesamt 2 Monatsmieten erreicht. Die fristlose Kündigung ist also auch dann möglich, wenn der Mieter mit der Grundmiete nicht in Rückstand ist. Bemessungsgrundlage ist auch hier die Grundmiete...mehr

Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines (i. d. R. gewerblichen) Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter (i. d. R. Bewohner) ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete in der geschuldeten Höhe an den Hauptvermieter (i. d. R. Eigentümer) weiterzuleiten. Erklärt er dennoch, er werde die ...mehr

Die fristlose Kündigung kann im Fall der Verursachung einer Brandgefahr trotz Abmahnung und Feuerbeschau drohen.[1] Dies gilt allerdings nicht im Fall eines einmaligen Wohnungsbrands[2] oder einem von Kindern verursachten Wohnungsbrand.[3] Auch das Lagern von Waffen und Munition in der Wohnung stört bereits den Hausfrieden,[4] was auch für leicht entzündbare oder explosive Fl...mehr

Liegen die nachfolgenden Voraussetzungen vor, kann ein Wohnraummietverhältnis auch durch Anfechtung beendet werden.[1] Die Anfechtung des Mietvertrags kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn der Mieter den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags arglistig getäuscht hat. Eine arglistige Täuschung liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter auf eine zulässige Frage im Rah...mehr

Was Mietrückstände gegenüber dem aktuellen Vermieter des Mietinteressenten betrifft, ist dieser nur insoweit zur Aufklärung verpflichtet, als es sich um berechtigte und noch offene Zahlungsverpflichtungen handeln muss.[1] Im Übrigen aber kann der Vermieter vom Mieter die Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung verlangen, die Angaben über die Dauer des Vormietverhältnisses un...mehr

Keine Probleme entstehen insoweit, wenn der Vermieter selbst den Gerichtsvollzieher mit der Zustellung der Kündigung beauftragt. Denn in seinem Auftrag – egal, ob er ihn an den Gerichtsvollzieher persönlich richtet oder über die Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim zuständigen Amtsgericht – kommt gerade die Bevollmächtigung zur Zustellung zum Ausdruck. Die S...mehr

Kinderlärm ist als Ausprägung sozialüblichen Verhaltens zwar nicht grenzenlos, aber in großzügigem Maß zu dulden. Freilich müssen die Eltern erzieherisch auf ihre Kinder einwirken, um übermäßige Lärmentwicklungen zu verhindern.[1] Andere Mieter können grundsätzlich nicht erwarten oder davon ausgehen, dass ein Mehrparteienhaus per se kinderlos zu sein hat.[2] Handelt es sich ...mehr

Nach Ablauf der Kündigungsfrist bzw. nach Ablauf einer im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung gewährten Ziehfrist kann der Vermieter keinesfalls eigenmächtig das Schloss zur Wohnungstür auswechseln. Zwar hat die Kündigung das Mietverhältnis zunächst beendet, es steht zu diesem Zeitpunkt aber nicht sicher fest, dass die Kündigung auch tatsächlich wirksam und das M...mehr

Insbesondere von psychisch kranken Mietern können erhebliche Hausfriedensstörungen ausgehen. Der Vermieter muss zwar in gewissen Grenzen krankheitsbedingte Auffälligkeiten hinnehmen. Jedenfalls ist im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.[1] Die Grenzen sind aber dann überschritten, wenn nach Abwägung alle...mehr

Hat der Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens.[1] Grundsätzlich ist der geschädigte Vermieter so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Vertrag fortgeführt worden wäre. Hin...mehr

Nach den Bestimmungen der §§ 569 Abs. 2a Satz 4, 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution ausgeschlossen, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird". Praxis-Beispiel Fehlerhafte Kündigung Die Mietvertragsparteien haben eine Kaution in Höhe von 3 Monatsgrundmieten zu jeweils 800 EUR, also in einer Gesamthöhe von 2.400 EUR vereinbart. Der Mieter ha...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH[1] stellen im Zusammenhang mit dem Abschluss eines gewerblichen Miet- oder Pachtvertrags gemachte Angaben über Umsätze oder Erträge eines Unternehmens i. d. R. weder einen Sachmangel noch eine zugesicherte Eigenschaft i. S. v. § 536 Abs. 2 BGB dar, es sei denn, der Verpächter hätte dies ausdrücklich garantiert. Es kommt jedoch eine Haftung weg...mehr

Der Brandschutz ist stets ganz erheblich beeinträchtigt, wenn der Mieter leicht entzündliche Substanzen in seiner Wohnung lagert. Der Brandschutz ist aber bereits dann nicht mehr ausreichend gesichert, wenn der Mieter in der Wohnung stapelweise Papier, Kartons und sonstige Papiererzeugnisse in unmittelbarer Nähe von hitzeerzeugenden Gegenständen wie Lampen oder Herden lagert...mehr

Soweit es dem Vermieter überhaupt gelungen ist, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter zu übertragen – formularvertragliche Vereinbarungen stehen vor dem "Aus"[1] –, kann die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung aufgru...mehr

Auch im Fall einer begründeten Strafanzeige gegen den Vermieter kann der Mieter den Bestand des Mietverhältnisses aufs Spiel setzen. Zwar gilt auch im Mietrecht der Grundsatz, dass es mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar ist, wenn die Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte im Rahmen eines Strafverfahrens zu zivilrechtlichen Nachteilen führt.[1] Allerdings steht die Kün...mehr

Nach der Bestimmung des § 721 Abs. 1 ZPO kann das Gericht dem Mieter auf seinen Antrag eine Räumungsfrist gewähren. Auch ohne entsprechenden Antrag kann das Gericht dem Mieter von Amts wegen eine Räumungsfrist gewähren. Entsprechend der "Ziehfrist" nach der außerordentlichen fristlosen Kündigung muss dem Mieter auch nach verlorenem Räumungsrechtsstreit die Möglichkeit einger...mehr

Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, obwohl kein Kündigungsgrund vorliegt, muss er dem Mieter den durch die Kündigung entstehenden Schaden ersetzen.[1] Voraussetzung ist, dass der Vermieter schuldhaft gehandelt hat. Hierbei genügt einfache Fahrlässigkeit. Das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechtslage trägt der Vermieter; deshalb ist der Vermieter auch dann zu...mehr

Der Vermieter muss darlegen, dass ein Mietverhältnis bestanden hat und dass dieses Mietverhältnis mittlerweile beendet ist. Bei der Beendigung durch Kündigung muss mitgeteilt werden, dass eine Kündigungserklärung erfolgt ist und welche Gründe für die Kündigung maßgeblich waren. Die entsprechenden Beweismittel (vor allem Mietvertrag, Kündigung) sollten benannt und als Beweism...mehr

In den Fällen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bedarf es vor der fristlosen Kündigung nur ausnahmsweise einer Abmahnung: Das Mietverhältnis besteht schon sehr lange, der Mieter hatte überwiegend pünktlich gezahlt und es besteht die Aussicht, dass die Zahlungsprobleme alsbald behoben werden können. Der Vermieter hat Mietrückstände rügelos längere Zeit hingenommen. Mieter und Vermieter...mehr

Hatte der Vermieter bereits vor dem Eröffnungsantrag gekündigt, bleibt die außerordentliche fristlose Kündigung wirksam. Zu beachten ist jedoch, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädi...mehr

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein. Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung! Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt...mehr

Sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, muss sich der Mieter Verzögerungen von Sozialamt oder Jobcenter nicht zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.[1] Der BGH[2] hat für diese Konstellation klargestellt, dass das Jobcenter/Sozialamt, das die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllung...mehr

Kommt es während eines Streitgesprächs zwischen Mieter und Vermieter zur Beleidigung des Vermieters, ist die Rechtsprechung nicht einheitlich: So soll etwa eine einmalige schwerwiegende Beleidigung bei einem Streitgespräch in aller Regel nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.[1] Andererseits soll die während eines Streits ausgesprochene schwere Beleidigung ("Du...mehr

Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der 2 Mon...mehr

Nach der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nach einer Mieterhöhung erst 2 Monate nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters zur Zahlung der erhöhten Miete kündigen. Etwas anderes gilt freilich, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Gemäß § 5...mehr

Da der Vermieter Wohnraum nur dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 BGB geltend machen kann, ist es für die Wirksamkeit der Kündigung auch erforderlich, die Kündigungsgründe anzugeben. § 573 Abs. 3 BGB ordnet insoweit ein Begründungserfordernis an. Auch für die außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses er...mehr

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter auch außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung. Praxis-Beispiel Verzug über mehr...mehr

Insbesondere im Vorfeld einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, die nicht auf Zahlungsverzug des Mieters beruht, ist der Mieter abzumahnen. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder dem Mieter derart erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind, dass dem Vermieter eine Abmahnung vor der Kündigung nicht zumutb...mehr

Die Ausübung der Prostitution in einer im gleichen Haus wie der Mietwohnung gelegenen Wohnung begründet wegen der immanent drohenden Gefahr einer Belästigung durch Freier bzw. der für weibliche Mieter drohenden Gefahr einer Einschätzung als Prostituierte einen außerordentlichen Kündigungsgrund.[1] In diesem Fall ist es dem Mieter auch nicht zuzumuten, zuvor ein fristgebunden...mehr

Die Anfechtung bewirkt, dass das noch nicht vollzogene Mietverhältnis so zu betrachten ist, als sei der Mietvertrag von Anfang an nichtig. Der Mietinteressent hat also keinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Bei bereits vollzogenem Mietverhältnis sind die Wirkungen der Anfechtung streitig: Nach einer Ansicht wird die Befugnis zur Anfechtung nach Überlassung der Mietsache...mehr

Die Sozialklausel gilt nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mi...mehr

Katzen haben es in Mietwohnungen leichter als Hunde, weil die Gerichte in ihnen keine störenden Hausgenossen sehen und anerkennen, dass sie bei regelmäßiger Reinigung ihres Katzenklos reinlich sind und keine ernsthaften Schäden in der Mietwohnung anrichten.[1] Wenn allerdings Katzengestank durch Urin und Kot zu Belästigungen anderer Mieter führt, kann dies eine fristlose Künd...mehr

Zwar erteilt auch der Verwalter den Zustellungsauftrag in Schriftform. Hiermit ist aber noch nicht nachgewiesen, dass er entsprechend auch vom Vermieter beauftragt wurde. Der Verwalter wird also seinem Zustellungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auch die Vermietervollmacht beifügen, um auf der sicheren Seite zu sein. Musterschreiben: Gerichtsvollzieherauftrag des Verwalters...mehr

Modernisierungsabsichten hat der Vermieter seinem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn anzukündigen.[1] Der Mieter hat diese Maßnahmen dann zu dulden[2], wenn er keine Härtegründe einzuwenden hat. Er kann aber von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen. Damit kann er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, zu...mehr

Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen Unterrichtsanstalten können im Fall der Versetzung nach einem anderen Ort das Mietverhältnis in Ansehung der Räume, welche sie für sich oder ihre Familie an dem bisherigen Garnisons- oder Wohnort gemietet haben, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (3 Monate) außerordentlich kündigen.[1] § 570 BGB a. F. ist dur...mehr

Bei Vorliegen einer Staffelmietvereinbarung kann der Mieter auch ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig kündigen, frühestens jedoch zum Ablauf von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung.[1] Hinweis Beginn 4-Jahres-Zeitraum Der 4-Jahres-Zeitraum beginnt – wie sich aus dem klaren Wortlaut der gesetzlichen Regelung ergibt – bereits mit Abschl...mehr

Beim Tod des Mieters ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag nur mit dem Verstorbenen oder mit mehreren Personen abgeschlossen war. War ein Wohnungsmietvertrag nur mit dem Verstorbenen abgeschlossen, tritt der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, in das Mietverhältnis ein. Ist dies nicht der Fall bzw. ist ein Ehegatte nicht vorhanden, treten andere ...mehr

Versicherungszeiträume Versicherungsverträge sind grundsätzlich für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Man unterscheidet unterjährige Verträge mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr (z. B. Ausstellungsversicherung), ein- oder mehrjährige Verträge (z. B. Hausratversicherung) und Verträge mit festem Ablauftermin (z. B. Lebensversicherung). Freigabe der Versicherung E...mehr

Nicht zwingend erforderlich ist, dass die Kündigung im Vorfeld einer Räumungs- oder Zahlungsklage erfolgt. Die Kündigung kann auch im Prozess durch einen Schriftsatz des Vermieter(anwalt)s erfolgen. Aus dem entsprechenden Schriftsatz muss sich jedoch klar und eindeutig ergeben, dass neben der Prozesshandlung – also insbesondere Klageerhebung wegen Zahlungsrückstands und/oder...mehr

Rz. 12 In Betrieben mit Betriebsrat beginnt die Amtszeit des neu gewählten Betriebsrats im Normalfall am Tag nach Ablauf von dessen Amtszeit. Nach § 21 S. 3 BetrVG beginnt die Amtszeit jedoch spätestens am 1.6. des Wahljahres, wenn zu diesem Zeitpunkt das Wahlergebnis bekannt gegeben ist. Rz. 13 War jedoch in den Fällen des § 13 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 der alte Betriebsrat nur noc...mehr

Der Fortsetzungsanspruch nach § 563a BGB setzt voraus, dass die mehreren Mieter zu dem in § 563 BGB bezeichneten Personenkreis gehören. In Betracht kommen der Ehegatte, der Lebenspartner, die Familienangehörigen und die sonstigen Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt geführt haben. Achtung Ein-Monatsfrist beachten Die überlebenden Mieter können das M...mehr

Im Gegensatz zur Kündigung des Wohnraummietverhältnisses bedarf die Anfechtung eines Wohnraummietvertrags keiner Form. Gleichwohl ist bereits zu Beweiszwecken die schriftliche Anfechtungserklärung dringend zu empfehlen. Da daneben auch dringend zur hilfsweisen außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu raten ist, muss die Schriftform ohnehin eingehalten werden, sol...mehr

Der Vermieter schuldet nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag grundsätzlich eine angemessene Beheizung der Mietsache.[1] Seinen Erfüllungsanspruch auf Beheizung kann der Mieter gerichtlich geltend machen, notfalls im Wege einstweiliger Verfügung.[2] Eine mangelhafte Beheizung stellt eine erhebliche Störung des Mietgebrauchs und einen wichtigen Grund für eine außero...mehr

Wegfall des versicherten Interesses Wenn das versicherte Interesse nach dem Beginn der Versicherung wegfällt, endet das Versicherungsverhältnis. Dem Versicherer gebührt dann die Prämie, die er hätte erheben können, wenn die Versicherung nur bis zu dem Zeitpunkt beantragt worden wäre, zu dem der Versicherer von dem Wegfall des Interesses Kenntnis erlangt. Die Abrechnung erfol...mehr

Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter regelt § 573 BGB. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung des Vermieters ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im hier maßgeblichen Bereich, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zwar sind die zur Kündigung führenden Gründe im Kündigungsschreiben gemäß § 573 A...mehr

Hat der Arbeitgeber den dringenden Verdacht, dass sein Arbeitnehmer eine strafbare Handlung im Betrieb begangen hat und ist aufgrund des dringenden Verdachts das notwendige Vertrauen in den Arbeitnehmer zerstört, kann er unter bestimmten Voraussetzungen eine ordentliche oder außerordentliche Verdachtskündigung aussprechen.[1] Voraussetzungen für die (außerordentliche) Verdach...mehr

Vertragsverstöße des Mieters können eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB [1] nur begründen, wenn diese schuldhaft erfolgt sind. Liegt ein Verschulden nicht vor (z. B. bei Handlungen durch schuldunfähige Personen), kann eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB erfolgen, da diese Vorschrift ein Verschulden[2] nicht voraussetzt. Zum Ausgleich ist jedoch ein verstärktes Maß an U...mehr

Die Anfechtung führt zur rückwirkenden Nichtigkeit des Mietvertrags, die Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Für den vor die Wahl gestellten Vermieter stellt sich hier natürlich die Frage, welche Rechtsausübung im Einzelfall vorteilhafter für ihn ist. Wie beim grundsätzlichen Recht zur Kündigung bzw. Anfechtung kommt es hier auch stets auf die Umstände des ...mehr

Bei Zeitmietverträgen gem. § 575 BGB ist die Anwendung der Sozialklausel stark eingeschränkt. Grundsätzlich gilt sie aufgrund ihrer Stellung im Untergliederungspunkt "Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit" nicht bei Zeitmietverträgen. Eine Ausnahme ergibt sich nur für den Fall, dass ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, außerordentlich mit der gesetzlic...mehr

Praxis-Beispiel Muster einer Ausschlussvereinbarung Eine wirksame Ausschlussvereinbarung könnte folgenden Wortlaut haben: Beide Parteien verzichten auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 4 Jahren. Eine ordentliche Kündigung kann frühestens zum Ablauf dieser Zeit erklärt werden. Dabei sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Das Recht beider Part...mehr