Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsren...mehr

Selbstverständlich muss sich der Vermieter auch unpünktliche Zahlungen seines Mieters nicht gefallen lassen. Hier bedarf es aber einer vorausgegangenen Abmahnung.[1] Bei einer einmaligen, nur um einen einzigen Tag verspäteten Zahlung der Miete nach Abmahnung handelt es sich um einen Bagatellfall, der auch eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigt.[2] Anders verhält sich ...mehr

Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt. Hinweis Mangel = Fehler der Mietsache Ein...mehr

Die Beurteilung der Frage, ob dem Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die im Rahmen des § 573 Ab...mehr

Rz. 18 Die Pflichtverletzung muss vom Betriebsrat als solchem begangen worden sein. Die Auflösung des Betriebsrats setzt die Untragbarkeit der weiteren Amtsausübung voraus.[1] Rz. 19 Nicht ausreichend sind (auch parallele) Pflichtverstöße einzelner Betriebsratsmitglieder. Hinweis Verstoßen die Betriebsratsmitglieder unabhängig voneinander und unabgestimmt gegen die Geheimhaltu...mehr

Wer daran denkt, sein Grundstück einzufrieden[1], findet zu diesem für die nachbarlichen Beziehungen nicht unwichtigen Thema keine Regelungen im BGB. Nach dem Recht des BGB kann der Eigentümer vielmehr mit seinem Grundstück grundsätzlich nach Belieben verfahren (§ 903 BGB). Er kann es deshalb einfrieden, ist dazu aber nicht verpflichtet. Auf seinem Grundstück befindliche Ein...mehr

Auf Bundesebene ist das Betreten der freien Landschaft auf Straßen und Wegen sowie auf ungenutzten Grundflächen zum Zwecke der Erholung nach § 59 Abs. 1 BNatSchG jedermann gestattet. Gleiches gilt für das Betretungsrecht der Wälder, das in § 14 Bundeswaldgesetz geregelt ist. Die Bundesländer regeln das Betretensrecht ebenfalls. Übersicht zu den Regelungen der Bundesländermehr

Der Vermieter kann solche inhaltlichen Fehler auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren und ist mit Nachforderungen nicht ausgeschlossen.[1] Allerdings muss die Nachbesserung (z. B. durch Erläuterungen) innerhalb angemessener Frist erfolgen.[2] Hinweis Neue Abrechnung statt Korrektur Anstelle einer Korrektur kann der Vermieter zwar auch eine neue Abrechnung erstell...mehr

Öffentliches Recht Die Bauordnungen der Länder formulieren nahezu gleichlautend, dass die Abgase von Feuerstätten durch Abgasleitungen, Schornsteine und Verbindungsstücke (Abgasanlagen) so abzuführen sind, dass keine Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen entstehen: Baden-Württemberg: § 32 Abs. 3 LBO BW Bayern: Art. 40 Abs. 3 BayBO Berlin: § 42 Abs. 3 BauOBln Brandenburg: § 42 ...mehr

Praxis-Beispiel Abriss 2-Fam.-Haus und Neubau 6-Fam.-Haus Nach Auffassung des LG Mannheim[1] kann der Vermieter ein Miet­verhältnis wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kündigen, wenn er ein sanierungsbedürftiges 2-Familien-Haus abreißen und auf dem Grundstück ein 6-Familien-Haus errichten will, weil er die bereits bestehenden Hypotheken in Höhe von ...mehr

Bei der Ermittlung und Feststellung (d. h. der amtlichen Bestätigung) von Grundstücksgrenzen sowie ihre Abmarkung durch örtlich erkennbare Grenzmarken oder Grenzzeichen kommt dem Liegenschaftskataster eine zentrale Bedeutung zu. Das Liegenschaftskataster ist keine bundesweite katastermäßige Erfassung der Liegenschaften, sondern es handelt sich entgegen dem Sprachgebrauch um 1...mehr

Wohnrecht an einer Wohnung Bezieht sich das Wohnrecht nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf eine bestimmte Wohnung, so darf der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen – auch solche, die sich außerhalb des Gebäudes befinden[1] –, mitbenutzen.[2] Praxis-Beispiel Übertragung eines Grundstücks im Familienkreis In d...mehr

Der Anspruch des Kündigenden auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens entfällt, wenn der Gekündigte ebenfalls zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. In einem solchen Fall könnte der Gekündigte dem Kündigenden den geltend gemachten Schaden auch rechtmäßig zufügen. Es ist nicht erforderlich, dass der Gekündigte die Kündigung ausspricht; vielmehr genügt es, dass das Kündigungsr...mehr

Regelmäßig haben die Städte und Gemeinden im Wege einer Satzung die Pflicht zur Reinigung der Gehwege einschließlich der Schneeräumung auf die Anlieger öffentlicher Straßen übertragen. Die Verantwortlichkeit der Straßenanlieger für den Winterdienst ist verfassungsgemäß. Bei Beauftragung eines Dritten zur Durchführung des Winterdienstes umfasst die ordnungsrechtliche Verantwo...mehr

Projektentwickler müssen sich fragen, wie die Städter der Zukunft wohnen und arbeiten wollen – nur so können sie das Richtige bauen. Impulsgeber ist die jüngere Generation: Der Trend geht zum grünen Quartier der kurzen Wege, wie eine Studie zeigt. Viele würden für nachhaltige Immobilien auch mehr zahlen. Autoarme Innenstädte, Co-Living und Co-Working, ein gut ausgebautes ÖPNV...mehr

Hat der Veräußerer vor dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhungserklärung abgegeben, tritt der Erwerber in die sich hieraus ergebenden Rechte ein. Nach dem Eigentümerwechsel kann der Erwerber ein eigenes Erhöhungsrecht geltend machen; selbstverständlich muss er hierbei auch die Kappungsgrenze beachten.[1] Im Veräußerungsvertrag kann vereinbart werden, dass dem Erwerber die Rec...mehr

Nicht selten erleben Vermieter nach erstrittenem Räumungstitel gegen ihren Mieter die unliebsame Überraschung, dass nicht nur der Mieter in der Wohnung lebt, sondern noch eine weitere Person. Vor dem Hintergrund einer gegen ihn erhobenen Räumungsklage kann der Mieter jedenfalls durchaus auf die findige Idee kommen, endlich mit seiner Lebensgefährtin zusammenzuziehen, um dem ...mehr

Mehr noch als über den Standort einer Einfriedung können die Nachbarn über deren Beschaffenheit in Streit geraten. Das verwundert nicht, wenn man bedenkt, dass beim heutigen kleinräumigen Grundstückszuschnitt in Doppel- und Reihenhaussiedlungen etwa eine 2 m hohe Einfriedungsmauer aus Beton dem Nachbarn durchaus das Gefühl einer gefängnisartigen Abschottung vermitteln kann, ...mehr

Sind Schönheitsreparaturen erforderlich, weil die Mietsache ohne Verschulden des Mieters beschädigt worden ist, z. B. durch Einwirkung von Wasser oder Feuer, durch Fogging[1], durch Umbaumaßnahmen oder Reparaturarbeiten durch den Vermieter, ist zu unterscheiden: a) Schönheitsreparaturen sind fällig Wichtig Mieter renoviert Waren die Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Schad...mehr

Bei Geschäftsräumen liegt ein Sachmangel vor, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind: Die behördliche Maßnahme muss ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache haben; Maßnahmen, die aufgrund der persönlichen Verhältnisse des Mieters ergriffen werden oder die wegen der Art und Weise des Geschäftsbetriebs ergehen, scheiden aus.[1] Der Vermieter muss aufgrund de...mehr

Für den Begriff der Schönheitsreparaturen gilt auch für die gewerbliche Miete die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV.[1] Allerdings ist streitig, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in weitergehendem Umfang als bei der Wohnraummiete auf den Mieter abgewälzt werden kann. Die Frage wird zum Teil bejaht[2], zum Teil verneint.[3] Nach der hier ver...mehr

Ist der Kündigung keine Originalvollmacht beigefügt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Mieter kann sie deshalb nur unverzüglich zurückweisen. Das fehlende Vollmachtsexemplar hat überhaupt keine Konsequenzen, wenn der Mieter die Kündigung wegen des Vollmachtmangels nicht nach § 174 BGB zurückweist. Besonderheiten bei gesetzlicher Vertretung Der gesetzliche ...mehr

Der Mieter kommt, wenn er nicht termingerecht zahlt, ohne Mahnung in Verzug.[1] Keine Abmahnung nötig Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf daher grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung.[2] Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kü...mehr

Baumschutzsatzungen und Baumschutzverordnungen Die Vorschrift des § 29 Abs. 1 Satz 1 BNatSchG verlangt, dass die Festsetzung des Baumschutzes in Städten und Gemeinden in rechtsverbindlicher Form geschieht. Die Bundesländer haben diese Möglichkeit aufgegriffen und die Städte und Gemeinden zum Erlass von gemeindlichen Baumschutzsatzungen oder naturschutzbehördlichen Baumschutzv...mehr

Praxis-Beispiel Endrenovierungsklausel "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben." Im Unterschied zur Renovierungsklausel[1] verstößt eine Vereinbarung gegen § 307 BGB, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Sc...mehr

Ist das Mietverhältnis beendet, so ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr verpflichtet, die Mietsache mit Wärme zu versorgen.[1] Nur ausnahmsweise kann eine derartige Verpflichtung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben[2] hergeleitet werden. Dies setzt voraus, dass das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung der Versorgung das Interesse des Vermieters an der Vers...mehr

Tätlichkeiten des Mieters, egal ob sie sich gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richten, berechtigen den Vermieter in aller Regel ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Ein Vermieter muss in der Lage sein, u. a. einen Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten in seinem Haus zu beauftragen,...mehr

Der Vermieter kann nach seiner Wahl vom Mieter Schadensbeseitigung oder Geldersatz verlangen. Lässt der Vermieter den Schaden reparieren, so sind die Reparaturkosten erstattungsfähig. Maßgeblich ist grundsätzlich derjenige Betrag, der dem Vermieter selbst in Rechnung gestellt worden ist; es kommt also nicht darauf an, ob die Reparatur von einem anderen Unternehmer kostengüns...mehr

Private Grillparties können den Nachbarfrieden erheblich stören: Der eine freut sich an seinem brutzelnden Steak, dem anderen stinkt der Grilldunst ganz gewaltig. Das Gesetz ist hier keine große Hilfe. Spezielle Vorschriften, die den Betrieb von Grillgeräten regeln, fehlen weitgehend. Einfacher haben es die Nachbarn in Brandenburg[1] und Nordrhein-Westfalen[2]. Es sind die ei...mehr

Vereitelt der Mieter mehrfach angekündigte Besichtigungstermine ohne Alternativtermine zu nennen, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung.[1] Entsprechendes gilt, wenn der Mieter zahlreiche Mängel rügt, sich gleichwohl aber über einen langen Zeitraum weigert, dem Verwalter und dem Rechtsanwalt des Vermieters Zutritt zwecks Besichtigung zu gewähren.[2]mehr

Begriff der Schönheitsreparaturen Zu den Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich die in § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV und – damit übereinstimmend – in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizk...mehr

Wegen der ökologischen Bedeutung der innerstädtischen Grünbestände haben viele Städte und Gemeinden Baumschutzregelungen erlassen. Derartige Regelungen ergehen entweder in Form von Rechtsverordnungen (so in Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen) oder als Satzungen (so in Baden-Württemberg, Brandenburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfale...mehr

Wachsen auf einem Grundstück Bäume, Sträucher oder Hecken in einem geringeren Grenzabstand, als in den Nachbarrechtsgesetzen vorgeschrieben, hat der Nachbareigentümer einen Anspruch auf Beseitigung oder Rückschnitt dieser Gehölze. Der Anspruch ergibt sich aus § 1004 BGB i. V. mit der verletzten Grenzabstandsvorschrift bzw. unmittelbar aus den nachbarrechtlichen Vorschriften,...mehr

Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Vermieter die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZP...mehr

Das Hammerschlags- und Leiterrecht gestattet zum einen das Aufstellen von Leitern und Gerüsten auf dem Nachbargrundstück, soweit diese zur Durchführung von Bauarbeiten auf dem eigenen Grundstück benötigt werden. Zum anderen ist es zulässig, die für die Bauarbeiten benötigten Baumaterialien und Baugeräte über das Nachbargrundstück zu transportieren und zu diesem Zweck das Nac...mehr

Bei dem in der Praxis wohl häufigsten Modell sind alle Mitglieder der Wohngemeinschaft Partei des Mietvertrags. Beim Abschluss des Mietvertrags ist die Mitwirkung aller Mitglieder der Gemeinschaft erforderlich. Soll ein einzelnes Mitglied der Gemeinschaft zur Vertretung der übrigen befugt sein, so muss dies vereinbart werden. Hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag sin...mehr

Untersagt die Hausordnung das Grillen auf dem Balkon, so kann nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen.[1] Im Übrigen ist dem Mieter jedoch gelegentliches Grillen auf dem Balkon erlaubt.[2]mehr

Untervermietung zulässig Im Einzelfall ist der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte berechtigt oder sogar verpflichtet, einzelne Räume unterzuvermieten, um die finanziellen Lasten zu minimieren. Dem anderen steht ein Anspruch auf Unterlassung der Vermietung eines Zimmers in der im gemeinsamen Eigentum stehenden Wohnung der Beteiligten nicht zu.[1]mehr

Angemessene wirtschaftliche Verwertung Zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum im Zusammenhang mit Problemen der Zweckentfremdung ist Folgendes auszuführen: Eine Kündigung ist dann möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erlei...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Abmahnung erforderlich Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei unpünktlicher Zahlung[1] Gefährdung der Mietsache[2] Vermüllung/Verwahrlosung[3] Ausübung der Prostitution[4] Lärmbelästi...mehr

Belästigungen durch andere Hausbewohner [1] oder durch Immissionen aus der Nachbarschaft[2] stellen einen Mangel dar. Gleiches gilt, wenn der Mieter durch den Hauswart beschimpft oder bedroht wird.[3] Vermieter in Auswahl der Mieter frei Jedoch ist zu beachten, dass der Vermieter ohne besondere Absprachen nicht verpflichtet ist, auf ein bestimmtes "Milieuniveau" zu achten. Wicht...mehr

Das Füttern frei lebender Tiere ist ebenfalls keine Tierhaltung; gleichwohl kann dem Mieter diese Tätigkeit untersagt werden, wenn damit eine Belästigung anderer Bewohner oder eine Gefährdung des Gebäudes verbunden ist.[1]mehr

Ein Mieterdarlehen, das der Mieter dem Veräußerer gewährt hat, muss der Erwerber nicht gegen sich gelten lassen.[1] Ist vereinbart, dass das Darlehen durch monatliche Verrechnung mit der Miete oder einem Teil der Miete getilgt werden soll, so kann hierin eine Mietvorauszahlung liegen; hierfür gilt § 566c BGB. Wurde die Mietvorauszahlung als Baukostenzuschuss geleistet, so mus...mehr

Der Begründung des Gesetzgebers kann entnommen werden, dass die Gesetzesfassung den "gewerblichen Zwischenvermieter" im Auge hat, wie er insbesondere bei der Vermietung von Wohnungen eingeschaltet wird, die im sog. Bauherrenmodell errichtet worden sind. An diesem Leitbild muss sich die Auslegung orientieren. Hinweis Gewerbsmäßig Danach handelt gewerblich (gewerbsmäßig), wer si...mehr

Der Vermieter muss in der von ihm selbst bewohnten Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt haben.[1] Allerdings ist wegen des Normzwecks eine Nutzungsintensität zu fordern, die die Gefahr erhöhter Spannungen möglich erscheinen lässt. Insoweit dürfte eine Nutzung lediglich an den Wochenenden bereits ausreichen. Bereits sachlogisch kann das Sonderkündigungsrecht dann nicht ausg...mehr

Eine Betriebspflicht kann auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden.[1] Nach anderer Ansicht ist zu unterscheiden: Eine formularvertragliche Vereinbarung ist möglich, wenn das Mietobjekt Teil eines umfassenden Vermarktungskonzepts ist. Dies gilt etwa für Ladenräume in einem Einkaufscenter. Bei Einzelobjekten kann die Betriebspflicht grundsätzlich wirksam nur...mehr

Mehrere Grundstücke desselben Eigentümers können im Grundbuch in der Weise verbunden werden, dass sie im Wege der Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB) oder Zuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) als ein Grundstück im Grundbuch eingetragen werden. Achtung bei Belastungen Im Fall der Vereinigung bleiben die an den bisher selbstständigen Grundstücken eingetragenen Belastungen unverändert best...mehr

Grundsätzlich ist der Vermieter in seiner Lebensplanung frei. Die Gerichte können ihm auch nicht in seine Vorstellungen von für ihn angemessenes Wohnen hineinreden. Der vom Kündigenden geltend gemachte Bedarf an Wohnfläche ist jedenfalls nicht vom Gericht auf Angemessenheit zu prüfen, solange kein evident überhöhter Bedarf geltend gemacht wird.[1] Der Vermieter kann daher dem...mehr

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, kann nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache jede Partei das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Hinweis Verträge von bestimmter Dauer Das Kündigungsrecht gilt nur bei Verträgen von bestimmter Dauer über 30 Jahre, nicht aber für Mietverhältnisse von unbestimmter D...mehr

Nach allgemeiner Ansicht kann § 545 BGB durch Formularvertrag ausgeschlossen werden[1]; die Ausschlussklausel muss bei der Wohnraummiete allerdings so formuliert sein, dass ein rechtlich nicht vorgebildeter Vertragspartner den Sinn der Regelung erkennen kann.[2] Praxis-Beispiel Wirksame Formularklausel Wirksam ist die Klausel "Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach A...mehr