Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass in den Mietvertrag keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso muss unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen das Gemeinschafts- oder das Sonder...mehr

Findet eine förmliche Abnahme nicht statt, kann eine Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten und somit konkludent seitens der einzelnen Erwerber erfolgen: Durch Einzug in seine Wohnung nimmt der jeweilige Wohnungseigentümer die Werkleistung des Unternehmers körperlich entgegen. Weiterer Bestandteil der Abnahme ist die Billigung des Werks durch den Wohnungseigentümer. Eine k...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der ihm selbst obliegenden Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Kein Eigentümer kann sich also durch Überlassung des Sondereigentums an einen Dri...mehr

Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit ...mehr

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WEMoG A – Z (Lexikon) WEMoG: Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, Kostenamortisation, Kostenverteilung WEMoG: Beschlussfassung – Beschlussfähigkeit, Umlaufverfahren, Beschluss-Sammlung WEMoG: Betriebskostenabrechnung bei vermietetem Wohnungseigentum WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen D...mehr

Auch was die Ermächtigung des Verwalters zur eigenständigen Auftragsvergabe im Rahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, also seiner Instandhaltung- und Instandsetzung, betrifft, ist wiederum die Größe bzw. das zur Verfügung stehende Finanzvolumen der jeweils verwalteten Gemeinschaft von Bedeutung. Auch insoweit empfiehlt es sich, bereits in der Gemeinschaftsordnung f...mehr

Generalklausel der Kostenverteilung bleibt § 16 Abs. 2 WEG n. F., wobei die eigentliche Kostenverteilung künftig in Satz 1 geregelt sein wird und die Möglichkeit einer Änderung der Kostenverteilung in Satz 2, ergänzt durch § 16 Abs. 3 WEG n. F. hinsichtlich der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums.mehr

Daneben muss der Vermögensbericht eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Das wesentliche Vermögen umfasst insbesondere alle Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einzelne Wohnungseigentümer und Dritte; alle Verbindlichkeiten; sonstige Vermögensgegenstände. Zu 1: Forderungen der Gemeinschaft In erster Linie sind sämtliche Forderunge...mehr

Neu: Eine zentrale Norm In Zukunft gibt es nur noch eine zentrale Norm für eine Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. Nur für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Maßnahmen baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG n. F. auf die Spezialregelung in § 21 WEG n. F. [1] Die derzeit noch geltenden R...mehr

Da künftig Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung gemäß § 22 Abs. 3 WEG a. F. ebenfalls bauliche Veränderungen im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG n. F. darstellen, kann die Beantwortung der Frage einer Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nicht vom Erreichen eines bestimmten Mehrheitsquorums abhängig gemacht werden. Vielmehr haben derartige mit der Mehrheit der ...mehr

Gemäß § 15 Nr. 1 WEG n. F. soll der Drittnutzer zunächst verpflichtet sein, Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Erhaltungsmaßnahmen sind sämtliche Maßnahmen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen. Dies bringt für das Mietrecht § 555a Abs. 1 BGB zum Ausdruck, das WEMoG übernimmt den Begriff der "Erhaltung" in § 13 Abs. 2 WEG n. F. Voraussetzung...mehr

§ 43 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. ordnet an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht hat, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Nach der zivilprozessualen Vorschrift des § 17 ZPO richtet sich der allgemeine Gerichtsstand juristischer Personen und rechtsfähiger Personengesellschaften nach dem Ort der Verwaltung. Nun könnte man ...mehr

Die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sieht eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Dieser gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel kann selbstverständlich durch Vereinbarung abbedungen werden, er kann auch auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten durch Beschluss geändert werden. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2...mehr

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Jeder Wohnungseigentümer oder ein Dritter, den ein Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt hat, hat gemäß § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG das Recht, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen. Beim Einsichtsrecht nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG gelten dieselben Grundsätze wie im Fall des Einsichtsrechts nach § 18 Abs. 4 WEG.[1] So muss der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interes...mehr

Unter Geltung des WEMoG ist über jede Baumaßnahme ein Beschluss zu fassen – egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Maßnahme oder eine Individualmaßnahme handelt.[1] Beschlüsse, die eine bauliche Veränderung auf Grundlage des § 20 WEG n. F. zum Gegenstand haben, müssen ebenfalls – wiederum egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Baumaßnahme oder eine Individualmaßnahme...mehr

Werden Sondernutzungsrechte begründet, sollten dem Sondernutzungsberechtigten die Erhaltung und die Verkehrssicherung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums in eigener Verantwortung auferlegt werden. Zwar umfasst eine derartige Regelung automatisch auch eine entsprechende alleinige Kostentragungspflicht des sondernutzungsberechtigte...mehr

Gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. sind die Wohnungseigentümer untereinander zunächst verpflichtet, das Sondereigentum nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigten. Dieser Unterlassungsanspruch ergänzt die insoweit im allgemeinen Zivilrecht verankerte Vorschrift des § 1004 BGB. Allerdings ist ihr Anwendungsbereich nicht sehr groß, da ...mehr

Die Gemeinschaftsordnung sollte eine Regelung für den Fall enthalten, dass ein Verwalter fehlt oder zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt ist. Dann nämlich vertreten nach der Bestimmung des § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter die Gemeinschaft, was insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften zu erheblichen...mehr

Das WEMoG wird im Hinblick auf bestehende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, insbesondere solche in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen, vielfach zu Widersprüchen zwischen Gesetz und Vereinbarung führen. Zu differenzieren sind insoweit 2 Ausgangssituationen: Besteht die Vereinbarung aus der schlichten Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder handelt es sich um eine v...mehr

Für Baumaßnahmen, insbesondere solche einer energetischen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, existieren mannigfaltige Förderprogramme. Vom Verwalter wird man hier nicht verlangen können, dass er die für die konkrete Maßnahme infrage kommende günstigste Fördermöglichkeit selbst ermittelt. Dies dürfte auch vor dem Hintergrund der damit verbundenen Haftungsrisiken kaum ...mehr

Der Gebrauch eines Teileigentums zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Dies ist der Fall, wenn er bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als der nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Gebrauch.[1] Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist allerdings in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender B...mehr

Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer. Unabhängig ...mehr

Vorerwähnte Grundsätze gelten auch mit Blick auf eine erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Diese Kosten können nicht exklusiv den von der planwidrigen Errichtung betroffenen Wohnungseigentümern auferlegt werden. Bedarf es etwa einer erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung einer Mehrhausanlage, kann nicht nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. beschlossen wer...mehr

Auch wenn es künftig möglich sein wird, Sondereigentum an Stellplätzen zu begründen und Sondereigentum auf Außenbereiche der Wohnanlage zu erstrecken, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass es nicht mehr möglich wäre, Sondernutzungsrechte auch an Außenflächen begründen zu können. Dieser Gedanke könnte sich auf Grundlage der Gesetzesbegründung aufdrängen, weil der Gesetzg...mehr

Wie bei größeren Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung künftig in erster Linie solche der modernisierenden Instandsetzung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Baumaßnahmen in diesem Größenumfang können selten ...mehr

Neu: Anspruch auf bauliche Veränderung zum Einbruchschutz § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG n. F. verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchschutz dient. Einbruchschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage in...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Verpflichtet ist hiernach derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein". Zum Adressatenkreis des § 15 WEG gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseig...mehr

Durch Gebrauchsregelung können die Wohnungseigentümer zwar die Nutzung des Sondereigentums näher ausgestalten. Weder durch Vereinbarung noch durch vereinbarte Öffnungsklauseln kann in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. Seit In...mehr

Ein Verstoß gegen das Verbot der unbilligen Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.[1] Darüber hinaus ist notwendig, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseig...mehr

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Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Laden" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1] Bistro Die Nutzung eines "Ladens" als "Bistro" kann im Einzelfall zulässig sein. Die von dem betriebenen Bistro ausgehenden Störungen sind nicht gravierender, als die, die nach einer typisierenden, verallgemeinernden Betrachtungsweise von einem Laden ausgehen; dies gilt jedenfalls bei ...mehr

Nach bislang geltender Rechtslage sind Partner des Verwaltervertrags der Verwalter und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hieran wird sich auch in Zukunft nichts ändern. Nach herrschender Meinung handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer.[1] Der "Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter...mehr

Ist mit der baulichen Veränderung kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil für die Wohnungseigentümer verbunden und besteht auch nicht die konkrete Gefahr eines derartigen Nachteils, hat der bauwillige Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Maßnahme durch Beschluss nach § 20 Abs. 3 WEG n. F. Auch wenn mit der b...mehr

Erleidet ein Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden ist oder im Bereich eines ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Teils des Gemeinschaftseigentums.[1] Der Anspruch wird nach derzeit noch geltender Rechtslage dem § 904 Satz 2 BGB entl...mehr

Künftig wird § 28 Abs. 3 WEG n. F. in Übereinstimmung mit der bislang noch geltenden Bestimmung in § 21 Abs. 7 WEG a. F. beschlussweise Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen regeln. Durch Beschluss kann also der unbare Zahlungsverkehr eingeführt werden, auch wenn dies wohl am wenigsten praxisrelevant sein dürfte, da es kaum Gemeinschaften geben dürfte, in denen die...mehr

Grundsätzlich zu beachten ist, dass nicht jede Abweichung von der in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegten Zweckbestimmung einen Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder konkret beeinträchtigter Wohnungseigentümer begründet. Erforderlich ist vielmehr, dass die abweichende Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise mit größere...mehr

Überblick Im ursprünglichen "Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität" (BT-Drs. 19/401) waren Anfang 2018 die vorrangigen Ziele einer neuerlichen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes die Barrierefreiheit und E-Mobilität. Was nunmehr herausgekommen ist, stellt die...mehr

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG (alter wie neuer Fassung) ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist abhängig von der Bedeutung des Beschlussgegenstands.[1] Zwar genügt grundsätzlich die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands. Je bedeutsamer der Gegenst...mehr

Speziell für das Bauvertragsrecht wurde mit der neuen Regelung in § 650g BGB die sog. "Zustandsfeststellung" in das Gesetz aufgenommen. Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Achtung Nur Bauverträge ab 1. Januar 2018! Die Regelung gilt allein für ...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. wird jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet sein, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, au...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Kreditaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder der privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG n. F. ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber es den Wohnungseigentümern erleichtern wollte, ihre Wohnanlage in wirtschaftlich vernünftiger Weise an die Erfordernisse der Zei...mehr

Im Zuge der WEG-Reform 2007[1] waren Einzelregelungen in den §§ 12 Abs. 4 Satz 2, 16 Abs. 5 und 22 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. in das Gesetz aufgenommen worden. Mit diesen Regelungen sollte sichergestellt werden, dass die entsprechend geschaffenen Beschlusskompetenzen der Vorschriften § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG a. F. – Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkung, § 16 Abs. 3 WEG a...mehr

Fungiert der Verwalter bislang noch als "Diener zweier Herren", nämlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der einen und der Wohnungseigentümer auf der anderen Seite, wird ihm das WEMoG gegenüber den Wohnungseigentümern keine Rechte und Pflichten mehr einräumen. Neu: Stellung des Verwalters wird im Außenverhältnis gestärkt und im Innenverhältnis geschwächt Die Stellu...mehr

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Was Nutzung und Gebrauch des Sondereigentums betrifft, regelt § 13 Abs. 1 WEG n. F. – in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtslage – das Recht eines jeden Wohnungseigentümers, "mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen" zu können. Diese Reg...mehr

Im Fall der Begründung durch Teilung nach § 8 WEG wird auf Grundlage der Neuregelung in § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG im Zuge der Anlegung der Wohnungsgrundbücher zunächst eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" entstehen, bestehend aus dem teilenden Eigentümer, bei dem es sich vielfach um einen Bauträger handeln wird. Die künftig geltende Rechtslage hat klare Vorteile gegenüber der bishe...mehr

Gegenstand einer Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. stellen die Vorschüsse zur Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG n. F., zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F. sowie zu möglichen weiteren beschlossenen Rücklagen dar. Dies korrespondiert mit der derzeitigen Rechtslage in § 28 Abs. 1 WEG a. F. Allerdings bezieht sich der entsprechende ...mehr

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