Fachbeiträge & Kommentare zu Instandhaltungsrücklage

Leitsatz Gültiger Beschluss auf Erhebung einer Umzugskostenpauschale für jeden Nutzerwechsel als "besondere Nutzung" im Fall der Vermietung an ständig wechselnde Personen (mit Revisionszulassung) Normenkette § 21 Abs. 7 WEG Kommentar Nach § 21 Abs. 7 WEG kann mit einfacher Mehrheit eine Umzugskostenpauschale (hier: von 50 EUR) für jeden Nutzerwechsel beschlossen werden. Die Ve...mehr

Leitsatz Beschließen Eigentümer 1983 mehrheitlich, dass jeder Eigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen hat und stellt sich diese Beschlussfassung mit Rücksicht auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 als nichtig heraus, nachdem bereits mehrere Eigentümer auf ihre Kosten i...mehr

Leitsatz Pauschale Kostenerstattungsansprüche können auch heute noch von Eigentümern gegen die Gemeinschaft geltend gemacht werden, die aufgrund nachträglich durch den BGH für nichtig erklärter Beschlüsse zur Änderung der Kostenverteilung im Vertrauen auf die Gültigkeit der Beschlüsse Fenstererneuerungen selbst finanziert hatten Normenkette §§ 14, 21 Abs. 4 u. 25 Abs. 5 WEG; ...mehr

Leitsatz Auch Zinserträge aus der Anlage einer Instandhaltungsrücklage müssen als voraussichtliche Einnahmen in einen Wirtschaftsplan aufgenommen werden Normenkette § 28 Abs. 1 WEG Kommentar Die in den Wirtschaftsplan aufzunehmenden voraussichtlichen Einnahmen umfassen auch die Zinserträge aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage. Fehlen diese im Wirtschaftsplan, so erfüllt ...mehr

Leitsatz Die durch das WEG-Änderungsgesetz (v. 26.3.2007, BGBl I S. 370, seit 1.7.2007 in Kraft) geschaffene Bestimmung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG findet auch auf Verfahren Anwendung, die am 1.7.2007 bereits anhängig waren. Fakten: Vorliegend begehrte ein Wohnungseigentümer die Änderung der in der Teilungserklärung erfolgten Bestimmung der Miteigentumsanteile. Denn durch die ...mehr

Leitsatz Objektive Auslegung des Beschlusses über eine Jahresabrechnung (auch mitbeschlossene Einzelabrechnungen?) Ungültige Klauseln eines Muster-Verwaltervertrags; Anfechtung des Beschlusses über die Ermächtigung des Beirats zum Vertragsabschluss Beschlussfassung über die Erneuerung einer gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage mit gleichzeitigem Austausch defekter Heizkörp...mehr

Leitsatz Bei der Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung ist zu berücksichtigen, welche absehbaren Instandsetzungsmaßnahmen in der nächsten Zeit anstehen und welchen Kapitaleinsatz sie erfordern, ferner, welche Aussichten vorhanden sind, einerseits die Rückstände noch einzutrei...mehr

Leitsatz 1. Erzielt ein Grundstücksunternehmen Zinseinkünfte aus der Anlage von Mieterträgen, so handelt es sich um Erträge aus der Nutzung von Kapitalvermögen, die nicht von der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erfasst werden. Das gilt auch für Zinsen aus der Anlage von Mieten, die ein Mieter unter Vorbehalt gezahlt hat und mit deren Rückz...mehr

Leitsatz In der Neubestellung eines Verwalters liegt im Regelfall zugleich die Abberufung des bisherigen Verwalters Auch nach Bestandskraft eines Abberufungsbeschlusses kann sich der abberufene Verwalter auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen und seine vertraglichen Rechte geltend machen Normenkette §§ 393, 626, 823 Abs. 2 BGB; § 266 StGB Kommentar Der Verwalter, der nach ...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Abrechnung einer Sonderumlage als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar Es widerspricht einer ordnungsgemäßen Abrechnung, eine Sonderumlage für konkrete Sanierungsmaßnahmen, die im gleichen Wirtschaftsjahr erhoben und zweckentsprechend verbraucht wurde, als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" in der Jahresabrechn...mehr

Leitsatz Die Jahresabrechnung muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen nachprüfbar sein. Dazu gehört unter anderem, dass sogenannte durchlaufende Posten in der Mittelverwendungsrechnung unter einer zusammenfassenden Position gesondert ausgewiesen und erläutert werden. Eine formelle Unvollständigkeit der Jahresabr...mehr

Leitsatz Anforderungen an die Jahresabrechnung (Nachprüfbarkeit, gesonderte Ausweisung einer Mittelverwendungsrechnung hinsichtlich sog. durchlaufender Posten, Ergänzungsansprüche, vereinbarte Teilabschnittsabrechnung in Mehrhausanlage, Ungültigkeit einzelner Positionen) Normenkette § 28 WEG Kommentar Eine Jahresabrechnung muss für jeden Eigentümer auch ohne Zuziehung eines Bu...mehr

Leitsatz Eine fehlerhafte Information des Verwalters zur Höhe der Einlagensicherung der auf einem offenen Treuhandkonto geführten Instandhaltungsrücklage begründet nicht zwingend das Vorliegen eines wichtigen Grunds für eine vorzeitige Abberufung. Link zur Entscheidung OLG München, Beschluss vom 22.02.2006, 34 Wx 118/05mehr

Leitsatz Falsche Information zum Rücklagekonto begründet nicht zwingend einen wichtigen Abberufungsgrund des Verwalters Normenkette § 26 Abs. 1 WEG; § 626 BGB Kommentar Eine fehlerhafte Information des Verwalters zur Höhe der Einlagensicherung der auf einem offenen Treuhandkonto geführten Instandhaltungsrücklage begründet nicht zwingend das Vorliegen eines wichtigen Grundes fü...mehr

Leitsatz Ausweisung der Instandhaltungsrücklage – vor erfolgten Entnahmen – als Gesamtbetrag in der Abrechnung einer Mehrhausanlage Normenkette §§ 10, 28 WEG Kommentar Ist in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass für verschiedene Gebäude einer einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten getrennt zu tragen sind, so widerspricht ein Beschluss über die Genehmigung...mehr

Leitsatz Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass für verschiedene Gebäude einer einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten getrennt zu tragen sind, so widerspricht ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Abrechnung nur den Gesamtbetrag der Instandhaltungsrücklage ausweist, solange aus der Instandhaltun...mehr

Leitsatz Im Fall anstehender größerer Instandsetzungsmaßnahmen (hier: Maßnahmen nach dem Bundesbodenschutzgesetz wegen eines kontaminierten Grundstücks) können beschlussgemäß ein technischer Sachverständiger und ein Rechtsanwalt zu Beratungszwecken beauftragt werden Die Honorare für diese Sonderfachleute können grds. auch der Instandhaltungsrücklage entnommen werden Normenket...mehr

Leitsatz Hebebühnen einer Doppelstockgarage als konstruktiver Gebäudeteil sind zwingend Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig Normenkette §§ 5 Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der regelt, dass die anfallenden Instandsetzungskosten in Bezug auf einzelne Hebebühnen einer Doppelstockgarage nicht nur die betreffenden Stellplat...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über die Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen durch die Aufnahme von Fremddarlehen entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Fakten: In einer großen Wohnanlage wurden Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung in einer Größenordnung von ca 1,5 Mio. Euro beschlossen. Gleichzeitig wurde beschlossen, dass die Finanzierung der Sanierungsmaßnahm...mehr

Leitsatz Zu den notwendigen Bestandteilen einer Jahresabrechnung und eines Wirtschaftsplans Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen durch Aufnahme von Fremddarlehen entspricht grds. nicht ordnungsgemäßer Verwaltung Abrechnungsergänzungsanspruch Normenkette §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 4, 5 sowie 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 4 sowie 28 Abs. 1, 3 WEG Kommentar Ein ordnungsgemäßer Eig...mehr

Leitsatz Die zum Zeitpunkt der Ehescheidung bestehende rechnerische Grundlage des nachehelichen Unterhalts bleibt von nachträglichen Änderungen der Verhältnisse grundsätzlich unberührt (vgl. BGH v. 16.01.1985 - IVb ZR 62/83, MDR 1985, 561 = FamRZ 1985, 582). Die Feststellung einzelner Bedarfsposten beruht auf der Lebensführung während der bestehenden Ehe. Entwickeln sich nac...mehr

Leitsatz Dem Beschlussanfechtungsantrag ist eine Eigentümerliste zur hinreichenden Bestimmbarkeit der Verfahrensbeteiligten auf Antragsgegnerseite beizufügen Die erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung ist im Allgemeinen eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und – wie hier – keine modernisierende Instandsetzung An den entstandenen Kost...mehr

Leitsatz Erneut: Versorgungssperre in Ausübung des Zurückbehaltungsrechts einer Gemeinschaft gegenüber einem zahlungssäumigen Eigentümer sowie Zutrittverschaffung zur Wohnung des Schuldners Normenkette § 14 WEG; § 273 BGB Kommentar Durch einen bestandskräftigen Eigentümerbeschluss (die Anfechtung hiergegen blieb ohne Erfolg, vgl. BayObLG v. 3.11.2004, 2Z BR 188/04), der die Ve...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 5 WEG in dem Fall vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft mit ihm zum Gegenstand hat, auch wenn es sich lediglich um ein deklaratorisches Rechtsgeschäft handelt. Fakten: Vorliegend kam es zu Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, die ihren Ursprung in Mängeln des Gemeinschaft...mehr

Leitsatz Verwalterhonorar darf nicht der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden Ungültige Honorarerhöhungs-Spannungsklausel in einem Verwaltervertrag Normenkette §§ 26, 27 WEG; § 307 Abs. 1 BGB Kommentar Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Verwalter sein Honorar der Instandhaltungsrücklage entnimmt. Die Gelder der Rücklage sind zweckgebund...mehr

Leitsatz Die Entlastung des Verwalters widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn er es versäumt, der Jahresabrechnung eine Übersicht über die Konten der Eigentümergemeinschaft beizufügen. Fakten: Nach der Rechtsprechung des BGH steht ein Entlastungsbeschluss nicht grundsätzlich in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern lediglich dann, wenn die Entl...mehr

Leitsatz Zurückweisung einer Vertretungsstimme kann im Fall der Erheblichkeit zu erfolgreicher Beschlussanfechtung führen Eine Abrechnung ist nur dann vollständig, wenn auch der Stand der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Rücklage und der Zinserträge ausgewiesen ist; über Ergänzungsanspruch sind die fehlenden Angaben nachholbar Auch Entlastung des Verwaltungsbeirats ...mehr

Leitsatz Nichtigkeit einer formlosen "Verwalterbestellung" bei einem "Käufertreffen"; Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Nichtigkeit Beschlussanfechtung auch ohne besonderes Rechtsschutzinteresse, soweit keine Rechtsmissbräuchlichkeit vorliegt Verneintes Rechtsschutzbedürfnis für Anfechtung eines Rücklagebeschlusses Normenkette §§ 26, 28, 43 WEG; § 256 ZPO Kommentar W...mehr

Leitsatz Mithaftung des Verwalters bei Verlust der Instandhaltungsrücklage infolge spekulativer Vermögensanlage (hier: Arbitrage-Anlage im Ausland) Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 4 WEG Kommentar Auf Initiative des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden (Geschäftsführer einer Vermögens-Treuhand GmbH) hatte eine Gemeinschaft einstimmig beschlossen, DM 100.000,- von der Instandha...mehr

Leitsatz Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft einer aus mehreren Häusern bestehenden Anlage über 20 Jahre lang eine einheitliche Instandhaltungsrücklage nach Gebäudekomplexen in Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne eingestellt und entsprechend erhoben, so kann hierin eine konkludent zustande gekommene schuldrechtliche Vereinbarung dann liegen, wenn der jahrelangen Hand...mehr

Leitsatz Eine Jahresabrechnung ist nicht hinreichend transparent und deshalb nicht genehmigungsfähig, wenn nicht erkennbar ist, aus welchen Mitteln die die Einnahmen übersteigenden Ausgaben getätigt worden sind, sie unklare Positionen enthält, in der Darstellung der Entwicklung der "planmäßigen" Instandhaltungsrückstellung Elemente aus einer Jahresabrechnung, einer Gewinn- u...mehr

Leitsatz Hat die Beratung des Verkäufers den Erwerb und die Unterhaltung einer Immobilie zum Gegenstand, darf sich die Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht auf das Jahr der Anschaffung beschränken, wenn eine Veränderung der Mieteinnahmen oder der Unterhaltungskosten abzusehen ist. Fakten: Ein Ehepaar hatte von einem Bauträger eine Eigentumswohnung erworben. Mit dem ...mehr

Leitsatz Eine Öffnungsklausel, die sich auf die in einem vorangegangenen Absatz geregelte Kostenverteilung für die "Betriebskosten" bezieht, derzufolge bestimmte Kostenarten nach Verbrauch, die übrigen Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden sollen, ist dahin auszulegen, dass sie sich auch auf Instandsetzungskosten erstreckt. Fakten: In der Teilungs...mehr

Leitsatz Es liegt im pflichtgemäßen Ermessen einer Gemeinschaft, ob größere Sanierungen (hier: an Balkonverkleidungen) aus einer Rücklage oder über eine Sonderumlage finanziert werden Normenkette (§ 21 Abs. 3 WEG) Kommentar Ob größere Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum aus der hierfür gebildeten und im vorliegenden Fall vermutlich ausreichenden Rücklage bezahlt werden ...mehr

Rz. 8 Bei Vermietung/Verpachtung einer Immobilie wird der Überschuss aus Einnahmen und den hierauf entfallenden notwendigen Ausgaben zur Erzielung als Einkommen angesetzt. Abzugsfähig sind Schuldzinsen, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, Grund- und Gebäudesteuern, öffentliche Abgaben (z.B. für Straßen- und Schornsteinreinigung, Müllabfuhr, Kanalbenutzung) und Versic...mehr

Leitsatz Vereinbarte Trennung der Kostentragung für Gebäude und Tiefgarage Beschluss auf künftige Bildung nur einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage als Kostenverteilungsänderung nichtig Befristung der Anschlussrechtsbeschwerde durch ZPO-Reform (Auswirkungen bleiben hier offen) Normenkette (§§ 16 Abs. 2, , 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 4 WEG; , § 574 Abs. 4 ZPO n.F. Kommentar In...mehr

Leitsatz Verneinte Auslegung eines Eigentümerbeschlusses "auf Erlass von Wohngeldschulden" Normenkette (§ 23 WEG) Kommentar Ein Eigentümerbeschluss, nach dem sich ein bestimmter Wohnungseigentümer "ab sofort an der Rücklagenbildung zu beteiligen hat", kann nicht so ausgelegt werden, dass bis zum Zeitpunkt der Beschlussfassung angefallene Schulden dieses Eigentümers, die sich a...mehr

Leitsatz Angemessene Höhe einer Instandhaltungsrücklage unter Beachtung der Grenzen der II. Berechnungsverordnung Normenkette (§ 21 Abs. 5 Ziff. 4 WEG; , § 28 Abs. 2 II. BV) Kommentar Nur die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wobei sich die Angemessenheit nach den besonderen Umständen des Einzelfalls bestimmt. Bei ...mehr

Leitsatz Die Höhe einer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu bildenden Instandhaltungsrücklage (hier: 18 DM/qm und Jahr) überschreitet den der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzubilligenden weiten Ermessensspielraum regelmäßig nicht, wenn die Grenzen des § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) eingehalte...mehr

Leitsatz Kostenverteilung nach Erneuerung einer Zentralheizungsanlage ohne erfolgte allstimmige Zustimmung Normenkette (§§ 16 Abs. 3, , 21 Abs. 4, , 28 Abs. 5 WEG) Kommentar An den für eine bauliche Veränderung entstandenen Kosten hat sich gem. § 16 Abs. 3 WEG derjenige Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen, der der Maßnahme nicht zugestimmt hat. Vorliegend fehlte die Zustimm...mehr

Leitsatz KG klärt - u.a. - weitere Streitfrage im Anschluss an die BGH-Entscheidung vom 20.9.2000: Beschlussfassung jedenfalls vor Ende 2000 auf Verschiebung der Wirtschafts- und Abrechnungsperiode in Abweichung zum Kalenderjahr entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und scheitert nicht an mangelnder Beschlusskompetenz (Vertrauensschutz für Altfälle!) Normenkette (§ 28 Abs. 1, ...mehr

Leitsatz Vereinbarung zugunsten eines Sondernachfolgers auch ohne Eintragung in das Grundbuch wirksam Hinfälligkeit einer solchen Vereinbarung bei Eintritt eines Sondernachfolgers in die Gemeinschaft, wenn sie zu dessen Ungunsten wirken würde Normenkette (§§ 10 Abs. 1, Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG) Kommentar 1. In einer ersten Eigentümerversammlung, in der alle damaligen Eigentümer an...mehr

Leitsatz Anspruch eines Eigentümers auf Erhebung einer zusätzlichen Sonderumlage in allen drei Instanzen zurückgewiesen! Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Nach unbestrittener Konkurseinstellung mangels Masse gegen einen Wohngeldschuldner (mit rückständiger Schuld von noch DM 2.873,-) beantragte ein anderer Eigentümer zum Ausgleich des rückständigen W...mehr

Leitsatz Mitteilungen über Wohngeldrückstände aus Vorjahren und die Verrechnung von Zahlungen hierauf gehören nicht in die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung. Fakten: Die vom Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG aufzustellende und von den Wohnungseigentümern nach § 28 Abs. 5 WEG zu beschließende Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche und selbstverständlich zutreffen...mehr

Leitsatz Berücksichtigung von Schriftsätzen vor der Hinausgabe der Gerichtsentscheidung Normenkette § 23 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 1 WEG, § Abs. 5 WEG Kommentar 1. Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung bezeichnet ist. Dazu genügt es, dass die Eigentümer vor Überraschungen...mehr

Leitsatz Die Bezeichnung des Beschlussgegenstands "Wirtschaftsplan" in der Einladung zur Eigentümerversammlung deckt grundsätzlich auch die Beschlussfassung über eine Erhöhung der jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Fakten: In der Einladung zu einer Eigentümerversammlung war u.a. folgender Tagesordnungspunkt genannt: "3. Wirtschaftsplan 1999 - Die Verwaltung sch...mehr

Leitsatz Zahlungs- und Abrechnungspflichten einer "unechten" Wohnungseigentumsverwaltung durch den teilenden Eigentümer im Vorstadium bis zu ordnungsgemäß bestellter und beginnender WEG-Verwaltung Individuelle Abrechnungspflichten des nach Auftragsrecht handelnden teilenden Eigentümers Verneinte Aufrechnungsberechtigung des Teilenden gegenüber Wohngeldvorschüssen für die hi...mehr

Leitsatz Einsichtsrecht der Eigentümer in Abrechnungsbelege kann nicht unter Hinweis auf tatsächliche Schwierigkeiten ("Überforderung") durch den Verwalter verweigert werden Aus dem Einsichtsrecht folgt auch ein Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien (gegen Kostenerstattung an den Verwalter) Ungültiger Beschluss, in Abrechnungen bei "wichtigen" Ausgabenpositionen sog. Rechnu...mehr

Leitsatz Ersetzung eines Breitbandkabelanschlusses durch eine Gemeinschafts-Satelliten-Empfangsanlage im vorliegenden Fall keine nachteilige bauliche Veränderung Teilanfechtung eines Beschlusses Normenkette § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar 1. Mit großer Mehrheit wurde ein Beschluss gefasst, eine Gemeinschafts-Satel...mehr

Normenkette § 48 Abs. 3 WEG, § 14 Abs. 3 KostO, § 31 Abs. 3 KostO Kommentar 1. Für die Finanzierung einer Balkonsanierung wurde eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt DM 2 Mio beschlossen. In gleicher Versammlung wurde auch die Sanierung selbst beschlossen (unter Hinweis auf erwartete Kosten zwischen DM 2,35 Mio und DM 2,5 Mio). Der Sonderumlagebeschluss wurde von einem Eige...mehr