Fachbeiträge & Kommentare zu Leerstand

Rz. 672 Einkünfte im Sinne des § 21 Abs. 1 EStG erzielt derjenige, der mit Rechten und Pflichten eines Vermieters Sachen und Rechte im Sinne des § 21 Abs. 1 EStG an andere zur Nutzung gegen Entgelt überlässt.[433] Die Einkünfte sind die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten. Besondere einkommensteuerrechtliche (und familienrechtliche) Regelungen gelten für den Nießbrauch und ...mehr

Rz. 94 Es müssen Lieferungen oder sonstige Leistungen für das Unternehmen des Abzugsberechtigten ausgeführt worden sein. Das bedeutet, dass die Vorumsätze der unternehmerischen Betätigung unmittelbar oder mittelbar dienen müssen und der Unternehmer der Leistungsempfänger ist. Diese Voraussetzung muss als Erstes zweifelsfrei feststehen.[1] Rz. 94a Der BFH sieht im Regelfall de...mehr

Rz. 155 Der Vorsteuerabzug ist zeitlich unabhängig von entsprechenden Umsätzen des Unternehmers. Es gilt das schon in Rz. 102 erläuterte Prinzip des Sofortabzugs. Zur Einschränkung beim Leistungsempfänger im Fall der Ist-Versteuerung durch den leistenden Unternehmer s. das in Rz. 102a erwähnte EuGH-Urteil v. 10.2.2022.[1] Die Berechtigung zum Vorsteuerabzug besteht auch, wen...mehr

Zu beachten sind für das Ertragswertverfahren die gleichlautenden Ländererlasse v. 20.3.2023.[1] Für das Formular BBW 2/23 können auch die Erläuterungen in 2.6.2 herangezogen werden. Beim Ertragswertverfahren sind getrennt voneinander ein Bodenwert und ein Gebäudeertragswert zu ermitteln. Anschließend werden beide Werte zusammengerechnet und ergeben somit den Ertragswert für d...mehr

Wichtig Zeitliche Anwendung Die folgenden Ausführungen betreffen das Formular BBW 2/16 – für den Zeitraum bis zum 31.12.2022. Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Beim...mehr

Die Zeilen 65 bis 92 (im Formular BBW 2/16) bzw. 89 bis 119 (im Formular BBW 2/23) betreffen das Sachwertverfahren, das für die Bewertung der sonstigen bebauten Grundstücke zugrunde gelegt wird. Das Sachwertverfahren ist auch heranzuziehen, wenn auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke ermittelt werden ...mehr

I. Muster: Informationsanforderung Rz. 9 Muster 15.7: Bitte um Informationserteilung Muster 15.7: Bitte um Informationserteilung _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________, Ihre Gebäudeversicherung hat hinsichtlich des geltend gemachten Schadens eingewandt, dass Sie Ihrer Obliegenheit, den Leerstand des Gebäudes mitzuteilen, nicht nach...mehr

Werden die sog. "kalten" Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Anteil der betreffenden Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Anwesens umgelegt, hat der Vermieter die auf die leer stehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen, da er das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt. Dies gilt nicht nur...mehr

Rz. 9 Muster 15.7: Bitte um Informationserteilung Muster 15.7: Bitte um Informationserteilung _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________, Ihre Gebäudeversicherung hat hinsichtlich des geltend gemachten Schadens eingewandt, dass Sie Ihrer Obliegenheit, den Leerstand des Gebäudes mitzuteilen, nicht nachgekommen sind. Außerdem wirft sie ...mehr

Die einseitige Änderung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels durch den Vermieter ist gem. § 556a Abs. 2 BGB nur dann zulässig, wenn der Vermieter bestimmte Betriebskosten künftig nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch bzw. der erfassten unterschiedlichen Verursachung umlegen will (z. B. nach Einbau von Kaltwasserzählern in jede Wohnung oder Bereitstellung vo...mehr

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu ei...mehr

Rz. 10 § 28 VVG bestimmt, dass bei Obliegenheitsverletzungen der Versicherer dieses Verhalten grundsätzlich sanktionieren kann. Bei Verletzung einer vorvertraglichen Obliegenheit kann der Versicherer den Vertrag innerhalb eines Monats, nachdem er Kenntnis erlangt hat, fristlos kündigen. Soweit die Verletzung nicht auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruht, ist dieses Rech...mehr

Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch (z. B. durch Wasserzähler) oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen (z. B. durch separate Müllgefäße), sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter ist somit verpflichtet, verbrauchsabhä...mehr

Rz. 99 [Autor/Stand] Art. 2 BayGrStG regelt die für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge maßgeblichen Gebäudeflächen. Die Fläche des Grund und Bodens wird im BayGrStG nicht definiert, ist aber nach dem Sprachgebrauch allgemein bekannt und regelmäßig Synonym für die Flurstückfläche. Die Fläche des Grund und Bodens wird in Nr. 3.2.6 AEBayGrSt definiert: „Die Fläche des Grund un...mehr

Tz. 16 Stand: EL 133 – ET: 08/2023 Von der gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit (d. h. den unternehmerischen Tätigkeiten) sind die nichtunternehmerischen Tätigkeiten zu unterscheiden. Diese Tätigkeiten sind zu unterteilen in die nichtwirtschaftlichen Tätigkeiten im engen Sinne (nicht wirtschaftliche Tätigkeiten i. e. S.) und die unternehmensfremden ("privaten") Tätigkeiten...mehr

Rz. 168 [Autor/Stand] Art. 4 Abs. 4 BayGrStG sieht ermäßigte Grundsteuermesszahl für den sozialen Wohnungsbau vor. Die Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird demnach um 25 % ermäßigt, soweit (Nummer 1) die Wohnflächen den Bindungen des sozialen Wohnungsbaus aufgrund einer staatlichen oder kommunalen Wohnraumförderung unterliegen oder (Nummer 2) die...mehr

Rz. 67 Muster 6.8: Anschreiben an den Energieversorger Muster 6.8: Anschreiben an den Energieversorger An _________________________ Nachlassangelegenheit _________________________ Sehr geehrte Damen und Herren, durch das Amtsgericht _________________________ bin ich zum Nachlasspfleger für die unbekannten Erben des am _________________________ in _________________________ verstor...mehr

Rz. 68 Muster 6.9: Sicherungsmaßnahmen bei einer Eigentumswohnung/einem Einfamilienhaus Muster 6.9: Sicherungsmaßnahmen bei einer Eigentumswohnung/einem Einfamilienhaus Nachlasssache: AZ:mehr

Ist ein Umbau oder eine Sanierung des Gebäudes beabsichtigt, ergibt sich hierdurch möglicherweise das Risiko einer Gefahrerhöhung, die dem Versicherer anzuzeigen ist. So ist z. B. die Entfernung des Blitzschutzes oder die Öffnung der Dachhaut (Folienabdeckung) im Vorfeld einer Dachsanierung ebenso bedeutsam wie die Einrüstung des Gebäudes oder die zeitweise Entfernung der Br...mehr

Das LG hat die Klage zu Recht abgewiesen. I. Dem Kl. steht … kein vertraglicher Zahlungsanspruch gegen die Bekl. aus dem Versicherungsvertrag zu. Mangels Versicherung des Risikos "Leitungswasser" ist kein bedingungsgemäßer Versicherungsfall eingetreten. Entgegen der Ansicht des Kl. ergibt sich die – automatisch einsetzende – Versicherung des Risikos "Leitungswasser" bei Beendi...mehr

1. Die Vertragsverhandlungen vorbereitende Erklärungen zur Aufrechterhaltung einer Wohngebäudeversicherung zu den mit einem Voreigentümer vereinbarten Konditionen stellen keine mündliche Ergänzung eines späteren Antrags dar. 2. Macht ein VR in dem von ihm formulierten Antrag deutlich, dass im Hinblick auf den Leerstand eines Gebäudes lediglich für die Risiken Feuer und Sturm ...mehr

Ohne Genehmigung der zuständigen Stelle darf der Vermieter eine Wohnung nicht leer stehen lassen, wenn eine Vermietung möglich wäre. Ein Leerstand bis zu 3 Monaten, etwa zur Instandsetzung oder Modernisierung, ist genehmigungsfrei.[1] Vielmehr hat er sie auf Verlangen der zuständigen Stelle einem Wohnungssuchenden zum Gebrauch zu überlassen. Die zuständige Stelle kann diese ...mehr

Keine Zweckentfremdung war nach der früheren Rechtsprechung die Umwandlung eines Wohnraums in einen Nebenraum, insbesondere einen Baderaum; wenn Wohnraum, der nach dem 31.5.1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus anderen als Wohnzwecken dienenden Räumen geschaffen wurde, zu anderen als Wohnzwecken vermietet wird. Umwandlung von Wohnraum in Geschäftsraum Den in der Praxis bedeutsa...mehr

Umlagefähig ist nur derjenige Steuerbetrag, der dem Vermieter tatsächlich entsteht. Dem Gebäudeeigentümer wird ein Teil der Grundsteuer erlassen, wenn der Rohertrag des Grundstücks im Veranlagungszeitraum ohne Verschulden des Eigentümers gemindert ist.[1] Praxis-Beispiel Verringerter Grundstücksrohertrag Dazu zählt der Leerstand einer Mietwohnung. Nach § 34 Abs. 1 GrStG gilt fol...mehr

Häufig gibt es in Gewerbemietverträgen Abreden, die den Mieter an ein bestimmtes Sortiment binden. Eine Sortimentsbindung dient, nach Auffassung der Rechtsprechung im Interesse aller Mieter, dem Erhalt eines für die Attraktivität eines Einkaufzentrums wichtigen "Branchenmix". Die Vereinbarung einer Sortimentsbindung ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn zugleich der Aussc...mehr

Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung oder des Grundstücks muss durch das bestehende Mietverhältnis gehindert sein. Erforderlich ist also, dass die wirtschaftliche Verwertung nur dann möglich ist, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Insoweit ist bei umfassenden Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen zunächst zu beachten, dass der Vermieter ggf. lediglich den Duldun...mehr

Im Gebäude dürfen nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sein. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist wiederum die Verkehrsanschauung maßgebend. Auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbststä...mehr

Der vertragswidrige Gebrauch muss die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzen. Die Frage nach der Erheblichkeit lässt sich nur von Fall zu Fall beantworten. Praxis-Beispiel Beispiele für vertragswidrigen Gebrauch Die Nutzung der Mietsache zu anderen als im Vertrag vorgesehenen Zwecken (gewerbliche Nutzung bei Wohnraumvermietung, Nutzung zu Wohnzwecken bei Geschäfts...mehr

Die Verantwortlichen im Corporate Real Estate Management (CREM) der deutschen Industrieunternehmen entwickeln sich immer mehr zu strategischen Partnern für andere Ressorts, wie z. B. Human Ressources. Dabei zeichnet sich ein Trend hin zu zentral organisierten Immobilienorganisationen ab, wie die Trendstudie "Real Estate in der Industrie 2023" des Beratungsunternehmens Drees ...mehr

Eine Grunddienstbarkeit in Form eines dinglichen Wohnrechts setzt voraus, dass die Nutzung des Grundstücks für den Berechtigten einen Vorteil bietet.[1] Deshalb erlischt das Wohnrecht kraft Gesetzes, wenn es dem Berechtigten auf Dauer keinen Vorteil mehr bietet, etwa weil es aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht mehr ausgeübt werden kann. Wichtig Straftat hindert n...mehr

Verschiedene Bundesländer haben von dieser Kompetenz Gebrauch gemacht. In Baden-Württemberg gibt es ein Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum.[1] Das Gesetz erlaubt es Gemeinden, Satzungen zu erlassen, nach denen Wohnraum nur mit einer Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden darf. Für nicht nur vorübergehende gewerblich oder gewerblich veranlas...mehr

Die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB sind nur erfüllt, wenn das Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen hat. Ob in einem Gebäude (nicht) mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach ist eine Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Praxis-Beispiel Einl...mehr

Während der Corona-Einschränkungen oder auch allgemein zukünftigen Pandemie-Einschränkungen stellt sich die Frage, welche Besichtigungsmöglichkeiten für den Vermieter oder auch einen Makler bei einem möglichen Verkauf noch bestehen. Grundsätzlich hat die Rechtsprechung inzwischen klargestellt, dass Wohnungsbesichtigungen grundsätzlich stattfinden dürfen, wenn sie unbedingt not...mehr

Zu den Mängeln zählen auch Beeinträchtigungen infolge einer negativen Veränderung des Umfelds der Mietsache (sog. Umfeldmängel). Teilweise sind die Umfeldmängel dem zur Gewährleistung verpflichteten Vermieter zuzurechnen. Teilweise gehören sie aber auch zum allgemeinen Lebens- und Geschäftsrisiko, das der Mieter zu tragen hat. Zum Zweck der Abgrenzung wurde von der Rechtspre...mehr

Ehrverletzende Äußerungen des Mieters über den Vermieter rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn die Äußerung des Mieters weder in Wahrnehmung berechtigter Interessen nach § 193 StGB erfolgt, noch es sich bei ihr um eine vom Grundrecht auf freie Meinungsäußerung nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Meinungsäußerung handelt.[1] Beleidigung im Rechtsstreit Großzügig ist d...mehr

Erstmals zum 1.1.2009 wurde eine Steuerbefreiung für den Erwerb von Todes wegen bei selbstgenutztem Wohneigentum vom Ehepartner oder vom Lebenspartner eingeführt. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG ist der Erwerb von Todes wegen an einem im Inland, in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück zw...mehr

Nichtwirtschaftliche Tätigkeiten i. e. S. sind alle nichtunternehmerischen Tätigkeiten, die nicht unternehmensfremd (privat) sind, z. B.:[1] unentgeltliche Tätigkeiten eines Vereins, die aus ideellen Vereinszwecken verfolgt werden, hoheitliche Tätigkeiten juristischer Personen des öffentlichen Rechts, bloßes Erwerben, Halten und Veräußern von gesellschaftsrechtlichen Beteiligun...mehr

Beim horizontalen (internen) Verlustausgleich werden Verluste mit Gewinnen derselben Einkunftsart grundsätzlich unbegrenzt verrechnet. Praxis-Beispiel Steuerpflichtiger als Eigentümer mehrerer Immobilien Der Steuerpflichtige erzielt mit seinem vermieteten Haus (8 Wohnungen) in München einen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG i. H. v. 15.000 EUR. Mit einem...mehr

Nach den Umständen des Beispielsachverhalts, wonach die Hans Groß-GmbH bereits im Jahr 03 aus den Mietgarantien i. H. v. 50.000 EUR in Anspruch genommen wurde, musste sie damit rechnen, aus den getroffenen Vereinbarungen auch in den Folgejahren in Anspruch genommen zu werden. Für die Dauer der Mietgarantie, war es auch zukünftig möglich und wahrscheinlich, dass die Hans Groß-...mehr

Eine Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten ist i. H. d. Erfüllungsbetrags zu bewerten. Das ist der Betrag, den der Bilanzierende im Erfüllungszeitpunkt unter Berücksichtigung der im Zeitablauf vorzunehmenden Verzinsung aufwenden muss. Zur Ermittlung ist der nominelle Verpflichtungsbetrag im Erfüllungszeitpunkt auf den Bilanzstichtag abzuzinsen. Im Fall der Rückstellung...mehr

Rz. 406 Mietwohngebäude i. S. d. § 7 Abs. 5 S. 1 Nr. 3 EStG liegen vor, wenn das Gebäude Wohnzwecken dient. Es darf sich nicht um Wirtschaftsgebäude i. S. d. § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG handeln (Rz. 399ff.). Außerdem muss es aufgrund eines nach dem 28.2.1989 gestellten Bauantrags hergestellt oder aufgrund eines nach dem 28.2.1989 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen ...mehr

Kommentar Selbstständige Kindertagesmütter und -väter können ab 2023 eine höhere Betriebsausgabenpauschale abziehen. Die Finanzämter erkennen nun 400 EUR pro betreutem Kind und Monat an. Das BMF hat in einem neuen Schreiben die Details dargelegt. Die Kindertagespflege ist als familiennahe Betreuungsform in Deutschland nicht mehr wegzudenken. Insbesondere für die Betreuung gan...mehr

Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG bei Aufgabe nur einer von mehreren Tätigkeiten; Veröffentlichung des EuGH-Urt. v. 9.7.2020 – C-374/19 – Finanzamt Bad Neuenahr-Ahrweiler, und des BFH-Urt. v. 27.10.2020 – V R 20/20 (V R 61/17): Auf ein Vorlageersuchen des BFH hat der EuGH entschieden, dass das Unionsrecht einer nationalen Regelung nicht entgegenstehe, nach der ein Steuer...mehr

Aufwendungen für ein Gebäude nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung sind als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkunftserzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Immobilie nicht endgültig aufgegeben hat.[1] Eine solche endgültige Aufgabe ist nicht anzunehmen, solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um ...mehr

In zahlreichen Gemeinschaftsordnungen sind vom Gesetz abweichende Kostenverteilungsschlüssel vereinbart. Diese Vereinbarungen sind gegenüber der gesetzlichen Regelung vorrangig. Wiederum aber können die Wohnungseigentümer auch eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung über die Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG abändern. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um...mehr

Begriff Oft stehen Eigentumswohnungen über einen längeren Zeitraum leer, sei es, dass der Bauträger sie nicht fertiggestellt hat, sei es, dass er sie trotz Bezugsfertigkeit noch nicht verkaufen konnte oder sei es, dass der Eigentümer für die Wohnung keine Mieter findet. In allen diesen Fällen stellt sich die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein solcher Leerstan...mehr

Die Selbstkosten umfassen gemäß Definition alle Kosten – auch anteilige Fremdkapitalkosten –, die anteilig auf eine Produkteinheit bezogen sind. Betrachtet man ein einzelnes Servicecenter, stellt sich die Frage, wie zentrale Kosten dorthin gelangt sind. Über Umlagen? Besser wäre es, nur ›Nutzen stiftende Leistungen‹ in Form von Kosten zu belasten. Das entspräche dem steuerli...mehr

Rz. 17 [Autor/Stand] Eine Vermietung zu Wohnzwecken setzt eine Wohnung i.S.d. § 181 Abs. 9 BewG voraus. Darunter wird eine baulich abgetrennte, in sich geschlossene Wohneinheit mit selbständigem Zugang verstanden, die über eigene Nebenräume wie Küche, Bad bzw. Dusche und Toilette verfügt und eine Mindestwohnfläche von 23 qm aufweist.[2] Die Überlassung von Räumen für betreut...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Nach dem Wortlaut des § 13d Abs. 3 Nr. 1 ErbStG gilt die Begünstigung für Grundstücke, die zu Wohnzwecken "vermietet werden". Dieser Begriff umfasst sowohl Grundstücke, die im Zeitpunkt der Entstehung der Steuer bereits vermietet sind, als auch solche, die zur Vermietung bestimmt sind. Im Fall des Leerstandes im Zeitpunkt der Übertragung – z.B. bei Miete...mehr

Die Bestimmung des § 577a BGB kann im Einzelfall eine sehr hohe Hürde für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses darstellen. Ist nämlich an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst n...mehr