Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Im Gegensatz zu einer Wertsicherungsklausel kann ein Leistungsvorbehalt auch bei Verträgen mit einer Laufzeit unter 10 Jahren vereinbart werden. Der Nachteil gegenüber der Wertsicherungsklausel liegt darin, dass bei der Letzteren nur die amtliche Statistik herangezogen zu werden braucht und daraus die neue Miete ohne Weiteres und leicht erfassbar errechnet werden kann. Wie die...mehr

Der vermietende Eigentümer darf von seinem Mieter nicht verlangen, dass dieser das an die Verwaltung zu zahlende Wohngeld entrichtet und den sich aus der jährlichen Verwalterabrechnung ergebenden Betrag bezahlt. § 556 Abs. 1 BGB bestimmt, dass Nebenkostenvorauszahlungen lediglich für Betriebskosten vereinbart werden dürfen. Diese Betriebskosten sind in § 2 Betriebskostenvero...mehr

Der Versicherer ersetzt den Mietausfall (einschließlich etwaiger fortlaufender Mietnebenkosten), wenn Mieter von Wohnräumen infolge eines Versicherungsfalls zu Recht, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise verweigert haben; den ortsüblichen Mietwert von Wohnräumen einschließlich fortlaufender Nebenkosten, die der Versicherungsnehmer selbst bewohnt und die infolge eines Vers...mehr

Vertragliche Lösungsklauseln für den Fall der Mieterinsolvenz sind bei der Wohnraummiete unzulässig. Praxis-Beispiel Klauselformulierung "Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet wird." Für die Geschäftsraummiete wird die Zulässigkeit von Lösungsklauseln vom BGH verneint.[1]mehr

Grundsätzlich ist im Bereich der Wohnraummiete zu beachten, dass die Höchstgrenze einer Sicherheitsleistung von maximal 3 Monatsmieten nicht überschritten werden darf. Dies gilt auch mit Blick auf eine Kumulation von Sicherheiten. Praxis-Beispiel Bürgschaft neben Barkaution Der Vermieter kann nicht z. B. die Leistung einer Barkaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen und da...mehr

Überblick Verletzungen der Pflichten aus dem Mietvertrag können Schadensersatzansprüche sowohl des Mieters als auch des Vermieters begründen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung In § 280 Abs. 1 BGB ist die grundsätzliche Schadensersatzpflicht wegen Pflichtverletzung geregelt. Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Vorau...mehr

Hinweis Erlöschen der Dienstbarkeit Im Mietvertrag kann geregelt werden, dass die Dienstbarkeit erlischt, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt. Fraglich kann sein, ob die Insolvenz des Mieters als auflösende Bedingung für den Bestand der Dienstbarkeit vereinbart werden kann. Das Problem folgt aus § 112 InsO. Nach dieser Regelung ist die Kündigung des Mietverhältnisses durch d...mehr

In extremen Ausnahmefällen kann sich ein Betretungsrecht aus einer Notstandssituation ergeben.[1] Eine Notstandslage liegt vor, wenn von der Wohnung des Mieters eine Gefahr für das Gebäude, andere Wohnungen oder deren Nutzer ausgeht. Praxis-Beispiel Wohnungsbrand Bricht in der Wohnung eines Mieters ein Feuer aus, darf jedermann die Wohnung betreten, wenn und soweit dies zur Br...mehr

Das Widerspruchsrecht des Mieters kann nicht durch Vertrag eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Nach Erhalt einer Kündigung durch den Vermieter können die Vertragsparteien wirksam einen Mietaufhebungsvertrag abschließen.mehr

In Mietverhältnissen, in denen die vermieteten Räume mittels einer Wärmepumpe oder einer Stromheizung beheizt werden und in denen, wie es vorstehend näher dargestellt ist, die Vorauszahlungen des Mieters für Betriebskosten aufgrund der steigenden Kosten für Strom seit dem 1.1.2022 erhöht wurden oder seit dem 1.1.2022 Betriebskostenvorauszahlungen für Strom erstmalig vereinbart...mehr

Überblick In einzelnen Fällen besteht kein Kündigungsschutz des Mieters. Diese 6 Ausnahmefälle behandelt der Beitrag.mehr

1.3.1 Anspruch auf Zahlung der Kaution Bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens gibt es keine Besonderheiten. Nach Insolvenzeröffnung ist strittig, ob der Anspruch als Forderung angemeldet werden kann oder nicht. Wichtig ist, dass nach Freigabe des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalters (dazu noch später) der Anspruch wieder, unabhängig vom laufenden Insolvenzverfah...mehr

2.2.1 Unerlaubtes Betreten der Wohnung Verbotene Eigenmacht liegt vor, wenn der Vermieter oder ein Dritter gegen den Willen des Mieters ohne rechtfertigenden Grund die Mietwohnung betritt. Praxis-Beispiel Dringende Fälle für Zutritt Ein rechtfertigender Grund kann vorliegen, wenn während der Abwesenheit des Mieters in der Wohnung ein Schaden auftritt und der sofortige Zutritt z...mehr

Da es sich bei einer Kündigung um eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung des Mieters oder Vermieters handelt, kann sie ihre Wirkung nur dann entfalten, wenn sie dem Vertragsgegner auch zugeht. Nach der Bestimmung des § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, in dessen Abwesenheit dann wirksam, wenn sie ihm zug...mehr

In Mietverhältnissen, in denen die vermieteten Räume mittels einer Wärmepumpe oder einer Stromheizung beheizt werden und in denen die Vorauszahlungen des Mieters für Betriebskosten aufgrund der steigenden Kosten für Strom seit dem 1.1.2022 erhöht wurden[1] oder seit dem 1.1.2022 Betriebskostenvorauszahlungen für Strom erstmalig vereinbart wurden, hat der Vermieter nach dem Z...mehr

Gemäß § 11 Abs. 3 EnEV sind die Heizungs- und Warmwasseranlagen sachgerecht zu warten und instand zu halten. Die dafür anfallenden "Wartungskosten" sind umlegbar. Wartungskosten und Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung Von den Wartungskosten streng zu unterscheiden sind die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die nicht umlegbar sind. So kann die Reparatur ein...mehr

Gegen Lärmbelästigungen einer Sportanlage können Sie sich mithilfe der öffentlich rechtlichen Unterlassungsklage zur Wehr setzen, wenn es sich um den Lärm einer öffentlich-rechtlich und schlicht hoheitlich betriebenen Anlage etwa einer Gemeinde oder eines Bezirks handelt. Nachbar i. S. d. Immissionsschutzrechts sind Sie nicht nur als Inhaber dinglicher Rechte an einem dem Lär...mehr

Anders ist die Rechtslage daher, wenn die Untervermietung nicht nur dem Interesse des Eigentümers, sondern auch oder sogar vorrangig dem Interesse des Zwischenmieters oder der in der Wohnung unterzubringenden Person dient. Praxis-Beispiel Vermietung an karitativen gemeinnützigen Verein Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer eine Wohnung an einen karitativ tätigen gemeinnützige...mehr

Nach Eingang des Antrags prüft der Schlichter dessen Zulässigkeit. Das Gesetz regelt die Ablehnungsgründe.[1] Diese liegen nach § 14 Abs. 1 VSBG vor, wenn die Schlichtungsstelle (sachlich oder örtlich) unzuständig ist.[2] Eine Vereinbarung zwischen den Parteien zur Zuständigkeit ist nicht möglich[3]; der Mieter den Anspruch nicht zuvor gegen den Vermieter geltend gemacht hat.[...mehr

§ 2 Nr. 13 BetrKV Zitat die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; Sachversicherungen Neben den in § 2 Nr. 13 BetrKV namentlich erwähnten Versicherung...mehr

Umlegbar sind nur diejenigen Kosten für Gas, Heizöl, Holzpellets, Kohle etc., die in der Abrechnungsperiode tatsächlich geliefert und verbraucht wurden (Leistungsprinzip): Ölbefeuerte Heizungsanlage: "First in – first out" Bei einer Heizungsanlage, die mit Heizöl befeuert wird, sind die Anfangs- und Endbestände des Brennstoffs zu Beginn und Ende der Abrechnungszeiträume fest...mehr

Fraglich ist, ob ein vor Beendigung des Mietverhältnisses entstandenes, vom Veräußerer aber nicht ausgeübtes Kündigungsrecht mit dem Eigentumsübergang erlischt. Dies ist wegen der durch den Eigentümerwechsel entstehenden Zäsur im Grundsatz zu bejahen.[1] Allerdings sind einige Ausnahmen angebracht, die aber leider umstritten sind und daher keine Rechtssicherheit bieten: Hinw...mehr

Bei der Stallhaltung von Haustieren handelt es sich im Fall von Geräusch- oder Geruchsbelästigungen der Nachbarschaft um Einwirkungen, die von einer bau- und/oder immissionsschutzrechtlich relevanten Anlage verursacht werden. Hinweis Tierhaltung Einmal abgesehen von einem kleinen Holzverschlag im Garten, in dem etwa Kaninchen untergebracht sind und der die baurechtliche Genehm...mehr

Soweit es nach dem Immissionsschutzrecht um den Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen in Form erheblicher Belästigungen durch Lärm und Gerüche im Sinne des § 3 Abs. 1 und 2 BImSchG geht, ist nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts auch im Gaststättenrecht auf den in dieser Vorschrift verwendeten Begriff der Nachbarschaft abzustellen.[1] Dieser Begriff soll den Krei...mehr

Gegen wesentliche Lärmbelästigungen durch eine privatrechtlich betriebene Freizeitanlage können Sie sich als betroffener Grundstückseigentümer nach den §§ 1004 Abs. 1, 906 BGB und als betroffener Mieter oder Pächter nach den §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 2, 906 analog BGB mit der zivilrechtlichen Unterlassungsklage (auch nachbarrechtliche Abwehrklage genannt) zur Wehr setzen. Mit d...mehr

Grundwasserverunreinigung Wer gewässerschädliche Stoffe lagert und verwendet, hat dafür Sorge zu tragen, dass durch diese Substanzen kein Gewässer (z. B. das Grundwasser) verunreinigt wird. Denn infolge einer Gewässerverunreinigung können erhebliche Personen-, Sach- und vor allem Vermögensschäden entstehen (z. B. Beeinträchtigung von Fischereirechten). Die Einhaltung entsprech...mehr

Der Grundsatz, dass die Verkehrssicherungspflicht nur gegenüber befugten Personen besteht, wird allerdings in Ausnahmefällen durchbrochen, insbesondere wenn es um den Schutz von Kindern geht.[1] Der Sicherungspflichtige muss damit rechnen, dass Kinder aufgrund ihrer Unerfahrenheit und ihres Spieltriebs in Gefahrenbereiche gelangen, die ihnen gegenüber durch bloße Hinweisschi...mehr

Das Gericht kann seine Entscheidung über die Begründetheit der Mieterhöhung allein auf den Mietspiegel stützen. Es ist nicht verpflichtet, zur Ermittlung der ortsüblichen Miete einen Sachverständigen einzuschalten; das Gericht ist hieran allerdings nicht gehindert. Liegt ein sog. Tabellenmietspiegel vor, ist die Zuordnung der Wohnung zu einem Wert innerhalb der Spanne Aufgab...mehr

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück besitzt oder ein Einfamilienhaus vermietet – und für den deshalb der durch die Privathaftpflichtversicherung gebotene Versicherungsschutz nicht ausreicht – sollte eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen. Letztere wäre grundsätzlich auch für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, die rec...mehr

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird zwischen Eigentum und Besitz häufig nicht unterschieden. So wird etwa von Immobilienbesitz gesprochen, obwohl das Immobilieneigentum gemeint ist. Zwischen beiden bestehen aber ganz erhebliche Unterschiede, die für das Nachbarrecht von Bedeutung sind. Eigentum Das Eigentum ist das umfassendste Recht zur tatsächlichen (Bebauung, Bepflanzung) un...mehr

Grundsatz Einen Erstattungsanspruch für erhöhte bauliche Schallschutzmaßnahmen etwa in Form von Schallschutzfenstern gewährt das FluglG nur für mit Wohngebäuden oder schutzbedürftigen Einrichtungen bebaute Grundstücke, die in der Tag-Schutzzone 1 oder in der Nachtschutzzone liegen (§ 9 Abs. 1 und 2 FluglG). Voraussetzung ist, dass die Grundstücke bei der Festsetzung eines Lär...mehr

Gegen Lärmbelästigungen und ebenso Lichteinwirkungen einer privatrechtlich etwa durch einen Verein betriebenen Sportanlage können Sie sich als Eigentümer, Erbbauberechtigter oder Nießbraucher eines diesen Einwirkungen ausgesetzten Wohngrundstücks mit dem Unterlassungsanspruch nach den §§ 1004 Abs. 1, 906 BGB und als Mieter oder Pächter mit dem Unterlassungsanspruch nach den ...mehr

Auf dem Vormarsch In zunehmendem Maß entscheiden sich Paare für eine nichteheliche Partnerschaft, weil sie aus bestimmten Gründen (noch) nicht heiraten wollen oder – etwa bei noch verheirateten Partnern – nicht heiraten können.[1] Die Statistik zählt inzwischen über 3 Mio. Paare, davon rund ein Drittel mit Kindern im Haushalt.[2] Damit hat die tatsächliche Bedeutung der nichte...mehr

Der Untermieter (Endmieter) kann von seinem Vermieter (Zwischenmieter = Hauptmieter), der wegen des Kündigungsschutzes den Wohnungsmietvertrag nicht kündigen könnte, Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn das Hauptmietverhältnis vor dem Untermietverhältnis endet und der Eigentümer von ihm Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt.[1] Dem Untermieter (Endmieter...mehr

Bei solchen Zwischenmietverhältnissen tritt der Eigentümer nach Kündigung des Zwischenmietvertrags auch nicht in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein, da § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in diesen Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist.[1] Eine unmittelbare Anwendung des § 565 BGB scheidet aus, da diese Vorschrift verlangt, dass der Zwischenmieter bei Abschluss d...mehr

Das folgende Klagemuster hat eine Räumungsklage nach vorangegangener Kündigung wegen Zahlungsverzugs zum Gegenstand. Das Klagebegehren beschränkt sich auf die Räumung. In der Klageschrift wird dem Mieter nochmals die Kündigung erklärt. Musterschreiben: Isolierte Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs Amtsgericht Düsseldorf Werdener Straße 1 40227 Düsseldorf der Frau Martina ...mehr

Die Parteien können schuldrechtlich etwas Abweichendes vereinbaren. Häufig wird festgelegt, dass der Berechtigte ein bestimmtes monatliches Entgelt oder die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu tragen hat. Eine ausdrückliche Regelung im Vertrag ist empfehlenswert. Mit einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung gelten für die Abrechnung über die Betriebskosten d...mehr

Mit der öffentlich-rechtlichen Unterlassungsklage (auch öffentlich-rechtliche Immissionsabwehrklage genannt) können Sie sich als Nachbar zur Wehr setzen, wenn es um die Abwehr erheblicher Lärmbelästigungen durch eine schlicht-hoheitlich betriebene kommunale Anlage etwa in Form eines gemeindlichen Bürgerhauses oder eines von der Gemeinde organisierten Volksfestes geht. Beim öf...mehr

Eine Pflicht zum Räumen und Streuen des Gehwegs besteht nur insoweit, als dies für den sicheren Fußgängerverkehr notwendig ist. Hierzu ist es i. d. R. nicht erforderlich, die gesamte Breite zwischen Hauswand und Bordstein zu streuen. Ausreichend ist vielmehr eine Gehbahn für Fußgänger, deren Breite allerdings nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessen sein wird. So soll e...mehr

Die Errichtung von Anlagen Die Errichtung von Hochfrequenz- und Niederfrequenzanlagen, die gewerblichen Zwecken dienen oder im Rahmen wirtschaftlicher Unternehmungen Verwendung finden, wird durch die 26. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchV) [1] vom 16.12.1996[2] geregelt. Die Verordnung enthält Regelungen zum Schutz der Allgemeinheit und de...mehr

Der durch den Betrieb von Gast- und Vergnügungsstätten Lärm- und Geruchsbelästigungen ausgesetzte Nachbar ist nicht auf den Rechtsschutz nach öffentlichem Recht beschränkt, sondern kann einen solchen auch nach Zivilrecht geltend machen. Als Anspruchsgrundlage für einen nachbarrechtlichen Abwehranspruch gegen Lärm- und Geruchsbelästigungen kommt für den Nachbar als Eigentümer ...mehr

Verkehrssicherungspflichten dienen nur der Beseitigung von Gefahren, die für einen sorgfältigen Benutzer nicht rechtzeitig erkennbar sind. Offensichtliche Gefahren, vor denen man sich ohne Weiteres selbst schützen kann, lösen keine Verkehrssicherungspflichten aus. Die Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen kann wegen Mitverschuldens ausgeschlossen sein, wenn das Handeln d...mehr

Im Grunde genommen stellt es keinen Eingriff in die Rechte des Nachbarn dar, wenn jemand auf seinem Grundstück Bäume, Sträucher oder Hecken anpflanzt, eine bunte Wiese anstelle eines gepflegten Rasens ansät oder gegen einen natürlich gewachsenen Pflanzenbestand auf seinem Grundstück nichts unternimmt. Hierzu ist er als Grundstückseigentümer aus eigenem Recht und als Grundstü...mehr

Für gewerbliche Miet- und für Pachtverträge verbleibt es bei den bisherigen Bestimmungen. Für Wohnraummietverträge gilt ausschließlich § 557b BGB. Gleitklauseln gelten als genehmigt, wenn sie folgende Voraussetzungen einhalten: Der Vermieter muss für mindestens 10 Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten oder der Mieter muss das Recht haben, die Vertragsdauer ...mehr

Baumaßnahmen im Grenzbereich zu Ihrem Grundstück oder im Grenzbereich zu einer von Ihnen benötigten Zufahrt (durch Grunddienstbarkeit gesichert oder als Sondernutzungsfläche einer Wohnungseigentumsanlage ausgewiesen) sollten Sie besonders sorgfältig im Auge haben. In solchen Fällen ist es immer möglich, dass eine Grenzverletzung vorkommt. Wenn Sie nicht sofort vor oder nach ...mehr

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gem. § 305 Abs. 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis b...mehr

Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters regelt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hiernach sind 3 Konstellationen zu unterscheiden: Verzug mit 2 aufeinander folgenden Mietzahlungen; innerhalb zweier Monate nicht unerheblicher Mietrückstand; Verzug über längeren Zeitraum in Summe von 2 Monatsmieten. 3.41.1.1 Verzug In Verzug befindet...mehr

Aus der speziellen Ausgestaltung des § 555d Abs. 2 und 3 BGB folgt, dass der Anspruch auf Duldung einer Modernisierung und die Befugnis des Mieters zur Kündigung des Mietverhältnisses im Modernisierungsfall auf das Vertragsverhältnis zugeschnitten sind. Deshalb kann der Duldungsanspruch nur vom Vermieter, nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.mehr

Zunächst einmal dient die Abmahnung dem Schutz des Mieters. Dieser soll vor einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung geschützt werden, indem ihm sein Fehlverhalten vor Augen geführt wird. Ihm wird durch die Abmahnung die Möglichkeit gegeben, sein Verhalten zu ändern. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich um eine einseitige und empfangsbedürftige Erklärung. Wi...mehr