Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Leitsatz Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtu...mehr

Leitsatz a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind ...mehr

Leitsatz Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werde...mehr

Leitsatz Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. Normenkette BGB §§ 554 Abs. 3; 559b Abs. 2 Kommentar Der Vermieter hatte mit Schreiben vom 18.8.2004 angekündigt, dass er das fünfgeschossige Wohngebäude mit ei...mehr

Leitsatz Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind. Fakten: Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichs...mehr

Leitsatz Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 S. 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil v. 28.4.2004, VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088). Normenkette BGB § 558 Abs. 1 Kommentar Zwischen den P...mehr

Leitsatz Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, ist in einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt. Sachverhalt Im vorliegenden Fall hatte der Mieter vom Vermieter eine Wohnung gemietet, zu deren Fläche im Mietvertrag ...mehr

Leitsatz Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Fakten: Das Sachverständigengutachten hatte festgestellt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die vereinbarte Miete liegt. Der Vermieter verla...mehr

Leitsatz Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete d...mehr

Leitsatz Die Erbengemeinschaft ist weder mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts noch mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vergleichbar und damit weder rechts- noch parteifähig. Sachverhalt Die Kläger, Mitglieder einer Erbengemeinschaft, verlangen von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Zeitpunkt der Klagezustellung hatte eine Klägerin ihren Wohnsit...mehr

Leitsatz Eine Erbengemeinschaft ist weder rechts- noch parteifähig. Die entsprechenden Grundsätze für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie die Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht auf die Erbengemeinschaft zu übertragen. Sachverhalt In dem vorliegenden Fall hatte der BGH über die Rechts- und Parteifähigkeit einer Erbengemeinschaft zu entscheiden. Der Anlass, über d...mehr

Kommentar Haben die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart, so kann der Vermieter eine Mieterhöhung gleichwohl mit einem Mietspiegel begründen, in dem die Nettomieten ausgewiesen sind. Die ortsübliche Brutokaltmiete kann der Vermieter nachweisen, indem er zu den Mietspiegelwerten die aktuellen Betriebskostenanteile hinzurechnet. Hinweis Der Vermieter muss in der Mieterhöhung...mehr

Leitsatz Eine ursprünglich in einem Mietvertrag einer Wohnungsgenossenschaft vereinbarte Kostenmietklausel schließt eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB nach der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weder aus noch wird sie beschränkt. Sachverhalt Eine ehemals gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft verlangte von einer Mieterin die ...mehr

Leitsatz Die in den Mietverträgen der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen enthaltene Kostenmietklausel ist ergänzend dahingehend auszulegen, dass die Parteien nach der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes eine Mieterhöhung nach den allgemeinen Vorschriften des § 2 MHG bzw. des § 558 BGB ohne Beschränkung auf die Kostenmiete für zulässig erachtet hätten. Nor...mehr

Leitsatz Handelt der Mietverwalter seiner vertraglichen Pflicht, Mieterhöhungen durchzusetzen zuwider, so steht dem Gläubiger für jeden Monat der ausgefallenen Mieterhöhung ein Schadensersatzanspruch zu. Fakten: Der Eigentümer macht gegen den Verwalter Ansprüche aus einem gekündigten Mietverwaltungsvertrag geltend. Die Parteien hatten einen "Geschäftsbesorgungsvertrag" geschl...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 33 zu § 27 Abs. 2 der II. BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf ...mehr

Leitsatz Leitsatz: Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferun...mehr

Leitsatz Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand de...mehr

Leitsatz Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen. Link zur Entscheidung BGH, Urteil vom 26.10.2005, VIII ZR 41/05mehr

Leitsatz Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt anfallenden Betriebskosten zu beurteilen. Sachverhalt Mit dem Urteilsfall klärte der BGH die grundsätzliche Vorgehensweise bei Mieterhöhungen, die der Vermieter aufgrund eines Mietspiegels verlangt....mehr

Leitsatz Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (amtlicher Leitsa...mehr

Leitsatz Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser – nach § 557 Abs. 4 BGB – unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein...mehr

Leitsatz Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn der Vermieter ein falsches Rasterfeld des Mietspiegels angibt. Will der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen, muss er unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels alle Werte der dort genannten Mietspannen angeben. Link zur En...mehr

Leitsatz Zum stillschweigenden Eintritt eines Ehegatten als weiterer Mieter in den von seinem Ehepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag. Fakten: Die Eheleute bewohnten aufgrund eines Mietvertrags von 1984 eine Wohnung des Vermieters. Die Mieterin hielt sich damals mehrere Monate im Ausland auf, der Ehemann hatte im Mietvertragsformular handschriftlich seinen eige...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette BGB § 558 Kommentar Die Ausgangsmiete betrug 5,90 EUR/qm. Der Vermieter forderte unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel Zustimmun...mehr

Leitsatz Der Vermieter kann auf die Angabe aller Werte der Mietspanne in der entsprechenden Mietspiegelkategorie nur verzichten, wenn er dem Mieterhöhungsverlangen den Auszug des Mietspiegels beifügt, aus dem sich die Spanne ergibt. Link zur Entscheidung LG Berlin, Urteil vom 30.06.2005, 62 S 378/04mehr

Leitsatz Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er nach dem Mietspiegel eine höhere Miete schulde und wird der Mieter zugleich aufgefordert, seinen Dauerauftrag zu ändern, so kommt durch die Zahlung der erhöhten Miete eine freiwillige Erhöhungsvereinbarung zustande. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter in der Erhöhungsmitteilung aufgefordert wird, einer Mieterhöhung ...mehr

Leitsatz Da bei Mietverhältnissen eine Mietanpassung nur für die Zukunft in Betracht kommt, bleibt eine Mieterhöhungsvereinbarung auch dann wirksam, wenn sich später herausstellt, dass die Wohnfläche neun Prozent kleiner ist als im Mietvertrag geschuldet. Fakten: Ein Mietminderungsrecht ohne Nachweis einer durch die Wohnflächenabweichung verursachten erheblichen Beeinträchtig...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel ist zwar formell wirksam, wenn die durchschnittlichen Betriebskosten abgezogen werden. Im Rechtsstreit ist der Anspruch auf Mieterhöhung aber nur begründet, wenn der Vermieter die konkreten Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Verlangens darlegt. Fakten: Der Vermiete...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen, das sich auf einen Mietspiegel stützt, der keine vergleichbaren Wohnungen enthält, ist unwirksam. Fakten: Der Vermieter fordert die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete. Er begründet das Mieterhöhungsverlangen mit dem Feld G3 des Berliner Mietspiegels 2002. Die Wohnung ist 1918 erbaut, hat 60 qm und hat Zentralheizung, aber kein Bad ...mehr

Leitsatz Höhere Kapitalkosten bei Kappungsgrenze beachtlich Fakten: Die Parteien streiten, ob die Kostenmieterhöhung in die Berechnung der Kappungsgrenze einzubeziehen ist. Nachdem ein öffentlicher Zinszuschuss der preisgebundenen Wohnung infolge planmäßiger Tilgung eines Darlehens entfallen war, erhöhte der Vermieter 2000 die Miete wegen gestiegener Kapitalkosten. Nachfolgen...mehr

Leitsatz Auch gegen ausgezogenen Ehegatten nötig? Fakten: Der Mieter und seine frühere Ehefrau hatten die Wohnung gemeinsam gemietet. Nachdem die Eheleute sich getrennt hatten, zog die Ehefrau aus der Wohnung aus und kündigte das Mietverhältnis. Zudem vereinbarte sie mit dem Vermieter, dass das Mietverhältnis zwischen ihnen beendet sei. Der Ehemann bewohnte die Wohnung allein...mehr

Leitsatz Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparung von Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern). Fakten: Vorhandene Holzfenster sollten gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden; die monatliche Mehrbelastung wurde auf Grundlage von bezif...mehr

Leitsatz Bei der Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete ist nicht die Nettomiete zugrunde zu legen. Fakten: Der Mietvertrag sieht eine Miete von 800 DM inkl. der Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten vor, für die monatlich 100 DM zusätzlich zu leisten sind. Der Vermieter begehrt vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete und legt bei der Berechnung ...mehr

Leitsatz Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht. Fakten: Der Mietspiegel sah für vergleichbare Wohnungen eine Mietspanne von 10-14 DM/m² vor. Der Vermieter hatte eine Mieterhöhung von 14,04 DM/m² verlangt. Der Mieter...mehr

Leitsatz Zur Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungsmaßnahmen vertraglich vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen, wenn der neue Vermieter das Wohnhaus in der Zwangsversteigerung erwirbt, ohne die Verpflichtung aus dem öffentlich-rechtlichen Fördervertrag vom Rechtsvorgänger zu übernehmen. Fakten: In den Jahren 1996 bis 1998 führte der damalige...mehr

Leitsatz Ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen, in dem eine Mieterhöhung und die ordentliche Kündigung auf Lebenszeit des Mieters ausgeschlossen sind, hält dem Fremdvergleich nicht stand. Er ist daher steuerlich nicht anzuerkennen. Sachverhalt Zu Gunsten der Mutter des Klägers wurde im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen. Durch N...mehr

Leitsatz Ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung mangels Begründung unwirksam, kommt auch durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage über einen Zeitraum von 29 Monaten kein Änderungsvertrag über die Miethöhe zustande. Fakten: Der Mieter hatte 29 Monate vorbehaltlos die wegen Modernisierung erhöhte Miete vollständig bezahlt. Der Vermieter hatte seine Modernis...mehr

Leitsatz Zur Benennung von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen Fakten: Der Mieter verweigert die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zur Anpassung an die Vergleichsmiete. In seiner Begründung hatte der Vermieter auf die höhere Miete dreier Wohnungen verwiesen, die im Erdgeschoss, im ersten und im zweiten Obergeschoss eines Hauses in derselben Straße gelegen sind. In di...mehr

Leitsatz Ist vertraglich vereinbart, dass die Mieterhöhung von der Entwicklung des Lebenshaltungsindexes abhängt und nur bei Benachteiligung einer der Parteien die Entwicklung der örtlich vergleichbaren Gewerbemieten maßgeblich ist, so ist hinsichtlich dieser Ausnahme nicht auf einen bundesweiten Index abzustellen. Fakten: Der Gewerbemietvertrag enthielt eine Klausel zur Erhö...mehr

Leitsatz Ein durch vorbehaltlose Mietzahlung verwirktes Minderungsrecht des Mieters lebt nach einer Mieterhöhung mit der Minderungsquote für den Erhöhungsbetrag wieder auf. Das Wiederaufleben des verwirkten Minderungsrechts in unbegrenzter Höhe oder zumindest im Rahmen des Erhöhungsbetrags kommt nicht in Betracht. Fakten: Der Badewannenabfluss funktioniert nicht ordnungsgemäß...mehr

Leitsatz Die Gewährung einer Investitionszulage nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvZulG 1999 für Erhaltungsarbeiten an einem Gebäude setzt kein zivilrechtliches oder wirtschaftliches Eigentum an dem Gebäude voraus. Unter den weiteren Voraussetzungen dieser Vorschrift ist auch der Nießbraucher anspruchsberechtigt, wenn er die Erhaltungsarbeiten auf eigene Rechnung und Gefahr dur...mehr

Leitsatz Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen der Durchführung baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung. Fakten: Der Vermieter kündigte schriftlich die Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen an. Die nach Abschluss der Arbeiten sc...mehr

Leitsatz Hat der Vermieter dem Mieter eine Werkmietwohnung zu einer Miete überlassen, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann daraus allein nicht geschlossen werden, dass Vermieter bei einer Mieterhöhung zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete den ursprünglichen proportionalen Abstand zwischen Ausgangsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete e...mehr

Leitsatz Teilt der Vermieter dem Mieter in einem Ankündigungsschreiben über beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen mit, dass infolge dieser Maßnahmen keine Erhöhung der Miete erfolgt, muss er keine Angaben über eine theoretisch mögliche Mieterhöhung machen. Fakten: Der Vermieter kündigte dem Mieter den beabsichtigten Austausch der Fenster an und forderte ihn zur Duldung der A...mehr

Leitsatz Der Einbau isolierverglaster Fenster in einen Altbau stellt keine umlegungsfähige Modernisierung dar, wenn die auszutauschenden Fenster über 60 Jahre alt und einfachverglast waren und der Mietenspiegel bei vergleichbaren Wohnungen für die fehlende Isolierverglasung Abzugsmöglichkeiten vorsieht. Fakten: Der Vermieter macht einen Modernisierungszuschlag in Höhe von kna...mehr

Leitsatz Der Erwerber eines Grundstücks, der in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen w...mehr

Leitsatz Sind einzelne, bereits gezahlte Staffeln einer Staffelmietvereinbarung wegen wesentlicher überschreitung des üblichen Entgelts (§ 5 Abs. 2 WiStrG) teilweise nichtig, ist die Staffelmietvereinbarung insgesamt nichtig. Fakten: Mit den nichtigen - überzahlten - Staffeln entfallen auch die für die Zukunft vereinbarten Staffelabreden ersatzlos. Der Vermieter kann dann in ...mehr

Leitsatz Eine Mieterhöhung nach Modernisierung (hier: Wärmedämmung der Haus-Außenfassade) kann der Vermieter nur verlangen, wenn der Mieter zur Duldung der Maßnahme verpflichtet war. Der Mieter ist zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme nur verpflichtet, wenn der Vermieter ihn vorher schriftlich über die beabsichtigte Maßnahme sowie über die zu erwartende Mieterhöhung infor...mehr