Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Leitsatz Der Einbau isolierverglaster Fenster in einen Altbau stellt keine umlegungsfähige Modernisierung dar, wenn die auszutauschenden Fenster über 60 Jahre alt und einfachverglast waren und der Mietenspiegel bei vergleichbaren Wohnungen für die fehlende Isolierverglasung Abzugsmöglichkeiten vorsieht. Fakten: Der Vermieter macht einen Modernisierungszuschlag in Höhe von kna...mehr

Leitsatz Der Erwerber eines Grundstücks, der in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen w...mehr

Leitsatz Sind einzelne, bereits gezahlte Staffeln einer Staffelmietvereinbarung wegen wesentlicher überschreitung des üblichen Entgelts (§ 5 Abs. 2 WiStrG) teilweise nichtig, ist die Staffelmietvereinbarung insgesamt nichtig. Fakten: Mit den nichtigen - überzahlten - Staffeln entfallen auch die für die Zukunft vereinbarten Staffelabreden ersatzlos. Der Vermieter kann dann in ...mehr

Leitsatz Eine Mieterhöhung nach Modernisierung (hier: Wärmedämmung der Haus-Außenfassade) kann der Vermieter nur verlangen, wenn der Mieter zur Duldung der Maßnahme verpflichtet war. Der Mieter ist zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme nur verpflichtet, wenn der Vermieter ihn vorher schriftlich über die beabsichtigte Maßnahme sowie über die zu erwartende Mieterhöhung infor...mehr

Leitsatz Ein Mietvertrag über ein Grundstück, den eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin abgeschlossen hat, wird nach einem Gesellschafterwechsel jedenfalls dann ohne weiteres mit der Gesellschaft in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt, wenn die ursprünglichen Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk (§ 47 BGO...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf ein Sachverständigengutachten Bezug nimmt, das älter als zwei Jahre ist, entspricht nicht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG. Sachverhalt Als der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangte, war das Sachverständigengutachten, auf das er sie stützte, über zwei Jahre alt. Entscheidung Der Mieter muß ...mehr

Leitsatz 1. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung in einem Wohnungsmietvertrag schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG aus. 2. Der Mieter kann auch teilweise einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG zustimmen. In diesem Fall kann der Vermieter sein Zustimmungsverlangen auf den verbleibenden Rest der begehrten Mieterhöhung beschränken. 3. Hat der Mieter die aufgrun...mehr

Leitsatz Bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG bleiben Mieterhöhungen nach §§ 3-5 MHG, die innerhalb des in § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG genannten Drei-Jahres-Zeitraums erfolgt sind, außer Betracht. Dagegen sind Erhöhungen nach den §§ 3- 5 MHG, die länger als drei Jahre zurückliegen, bei der Berechnung der Kappungsgrenze aus dem Ausgangsmietzins nicht herau...mehr

Leitsatz Zur Frage der Verwirkung des Anspruchs auf Zahlung von erhöhtem Mietzins infolge des Wirksamwerdens einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel. Sachverhalt Die Vermieter hatten 1976 im Mietvertrag eine von der Landeszentralbank genehmigte Wertsicherungsklausel vereinbart. Aufgrund dieser Klausel verlangten sie 1981 und 1985 umgehend schriftlich indexbedingt...mehr

Leitsatz a) Hat sich der Eigentümer einer Mietwohnung im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel für Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen verpflichtet (§ 14 Abs. 1 ModEnG), so begründet dies lediglich eine vertragliche Bindung gegenüber der Förderstelle und keine gesetzliche Mietpreisbindung. b) Veräußert der E...mehr

Leitsatz Es liegt im freien richterlichen Ermessen, zur Feststellung der ortsüblichen Netto-Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen oder die im Mietspiegel verzeichneten Bruttomietwerte umzurechnen (nichtamtlicher Leitsatz, Anm. der Red.) Sachverhalt Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 18 % der Nettomiete. Die Miete sol...mehr

Leitsatz 1. Die Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn sie lediglich einen erhöhten Quadratmetermietzins für jeweilige Geltungszeiträume bezeichnet. Während dieser Zeiträume ist aber auch eine Mieterhöhung nach §§ 2, 3 MHG ausgeschlossen. 2. Der Hausverwalter ist grundsätzlich nicht zur Prozeßführung gegen den Mieter im eigenen Namen (gewillkürte Prozeßstandschaft) befug...mehr

Zusammenfassung Hinweis: Der zweiteilige Beitrag befasst sich mit den Fallstricken bei der Mieterhöhung, die im mietrechtlichen Mandat zu umgehen sind. Der Verfasser erläutert in diesem Beitrag (Teil 1) die einzelnen rechtlichen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach §§ 558-558e BGB anhand des aktuellen Rechtsprechungs- und Literaturstands. In Teil 2 (demnächst in ZAP 2023) bil...mehr

Zusammenfassung Hinweis: Der zweiteilige Beitrag befasst sich mit den Fallstricken bei der Mieterhöhung, die im mietrechtlichen Mandat zu umgehen sind. Der Verfasser erläutert in diesem Beitrag (Teil 2) die Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung gem. der §§ 559–559d BGB . Im bereits erschienenen Teil 1 (Caspers, ZAP F. 4, 2077) wurden die einzelnen rechtlichen Vorausse...mehr

Bei einvernehmlichen Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB gelten die gleichen Grundsätze, sodass der Fristbeginn bei einer rückwirkenden Mieterhöhung mit dem rückdatierten Fälligkeitszeitpunkt anzunehmen ist (BGH, Urt. v. 28.4.2004 – VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545). Bei Modernisierungsmieterhöhungen oder einer Erhöhung der Betriebskosten nach §§ 559, 560 Abs. 1, Abs. 4 BGB gi...mehr

1. Informationsschreiben Hat der Mandant (Vermieter) bereits selbst eine Mieterhöhung oder eine Betriebskostenabrechnung erstellt und dem Mieter zugeschickt und wehrt sich der Mieter dagegen, – entweder persönlich, durch den Mieterverein oder durch einen Rechtsanwalt –, ist der Verfahrensgegner nicht über die Erhebung seiner Daten zu informieren (Art. 14 Abs. 5 Buchst. d DSGV...mehr

a) Wirtschaftliche Härtegründe Das MietRÄndG 2013 hat zu einer Entkoppelung der Duldungspflicht von der Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen geführt (Derleder PiG 95 [2013], 1). Dazu wurde im BGB das Kap. 1 a "Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen" in den §§ 555 a – 555 f BGB neu eingeführt. Der Mieter kann sich jetzt nicht mehr gegenüber dem Duldungsanspruch auf wirt...mehr

a) Rauchwarnmelder Rauchwarnmelder waren in den letzten Monaten mehrfach Gegenstand von Revisionsentscheidungen des BGH, z.B. ob die Anmietkosten (BGH WuM 2022, 428 = GE 2022, 685 = MDR 2022, 812 = NJW-RR 2022, 877 = DWW 2022, 266 = ZMR 2022, 700 = NZM 2022, 755) oder die Service- und Wartungskosten (BGH NZM 2022, 949 = GE 2022, 1205 = NJW-RR 2022, 1593 = WuM 2022, 733 = DWW ...mehr

Strittig ist, wie eine Klage aufgrund einer Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsarbeiten zu bewerten ist. Hinweis: Zunächst einmal ist darauf hinzuweisen, dass in diesem Fall eine Leistungsklage auf zukünftige wiederkehrende Leistungen nach § 259 ZPO zu erheben ist. Mit der Erklärung des Vermieters erhöht sich die Miete kraft Gesetzes (559b Abs. 2 BGB). Eine Klage...mehr

Das Mieterhöhungsverlangen muss von der Person abgegeben werden, die im Mietvertrag als Vermieter genannt und aufgeführt ist. Die Eigentümerstellung ist also nicht relevant. Im Fall eines Rechtsübergangs nach § 566 BGB kommt es auf den Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch an, wobei die Eintragung bereits bei Abgabe der Mieterhöhung und nicht erst bei dessen Zugang vorliegen...mehr

Der Streitwert einer Klage auf Mieterhöhung nach § 558 BGB richtet sich nach § 41 Abs. 5 GKG. Maßgebend ist der Jahresbetrag der verlangten Erhöhung (AG Reutlingen WuM 2016, 189). Nicht zu verwechseln ist der Gebührenstreitwert mit dem Wert der Beschwer. Dieser richtet sich nach § 9 ZPO und beläuft sich auf den 3½-fachen Jahreswert (42 Monate). Beispiel: Der Vermieter verlangt...mehr

1 Leitsatz Ein Vermieter kann ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nachträglich reduzieren, etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Er muss kein neues Verlangen stellen, um eine geringere Mieterhöhung zu fordern. 2 Das Problem Die Vermieterin einer Wohnung fordert von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 490 EUR monatl...mehr

Wird die vermietete Immobilie energetisch ertüchtigt, so sind folgende Mieterhöhungsmöglichkeiten denkbar: eine Mieterhöhung im Vergleichsmietensystem, basierend auf dem modernisierten Wohnungszustand, bezogene Förderungen müssen als Drittmittel angerechnet werden (§ 558 Abs. 5 BGB); eine Mieterhöhung im Vergleichsmietensystem, basierend auf dem nicht modernisierten Wohnungszu...mehr

1. Inhalt des Mieterhöhungsverlangens bei Teilinklusivmiete Das Erhöhungsverlangen muss in formeller Hinsicht Angaben über diejenigen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansa...mehr

1. Auf die ortsübliche Vergleichsmiete a) Stichtagsdifferenz Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gilt, zu. Da die ortsübliche Vergleichsmiete immer aus den Mieten der letzten vier Jahre, gerechnet vom Zugangszeitpunkt d...mehr

1. Indexmiete Indexmieten sind in der Wohnraummiete immer noch sehr selten. Der BGH musste sich in den letzten Jahren aber schon mehrfach mit solchen Klauseln und der anschließenden Mieterhöhungserklärung beschäftigen. Soweit die Indexmiete in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung vereinbart wurde, stellt sich die Frage, ob es sich dabei um eine Preishaupt- oder -nebenabr...mehr

1. Widerrufsrecht Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgt durch eine freiwillige oder durch das Gericht ausgesprochene Vertragsänderung. Es handelt sich, wenn der Vermieter unternehmerisch tätig ist (dazu Fervers NZM 2018, 640), um einen Verbrauchervertrag, für den ansonsten die Widerrufsrechte bei Fernabsatzverträgen Anwendung finden. Seit der Umsetzung ...mehr

1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zustimmungsprozess hängt u.a. davon ab, ob es in der Gemeinde einen qualifizieten Mietspiegel gibt oder nicht. In Köln gibt es nur einen einfachen Mietspiegel. Es begegnet dort keinen Bedenken, dass sich das Gericht seine Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen ...mehr

I. Vorbemerkung Seit dem 25. Mai 2018 gilt mit der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und den Neuregelungen im Bundesdatenschutzgesetz (BDSG-2018) ein neues Datenschutzrecht mit Auswirkungen auch für bestehende Mietverhältnisse. Der vorliegende Beitrag konzentriert sich auf datenschutzrechtliche Fragen im Zusammenhang mit Mieterhöhungen in Form eines Zustimmungsbegehrens ...mehr

Ein Vermieter kann ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nachträglich reduzieren, etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Er muss kein neues Verlangen stellen, um eine geringere Mieterhöhung zu fordern.mehr

1 Leitsatz Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, muss dieser einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er nur gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist. 2 Das Problem Die Vermieterin einer Wohnung in Nürnberg verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im November 2018 forderte die Vermiet...mehr

1 Leitsatz Eine Erhöhung der Miete für eine modernisierte Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete schließt eine anschließende Modernisierungsmieterhöhung nicht aus. Allerdings ist die erste Mieterhöhung bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen. 2 Das Problem Die Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete. Im Jahr 20...mehr

Der Mieter hat im Gegenzug die Sicherheit, bei Ausschöpfen des Maximalbetrags in den nächsten fünf Jahren keine weiteren Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zahlen zu müssen. Jedoch hat der Gesetzgeber zwei Ausnahmen zugelassen, wann doch noch zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung möglich sein soll: aa) Gesetzliche Verpflichtung Eine Ausnahme besteht, so...mehr

So wie einerseits die Miete von beiden Ehegatten gesamtschuldnerisch aufzubringen ist, so muss andererseits auch die Mieterhöhung nicht nur dem die Wohnung weiternutzenden Ehegatten, sondern auch dem ausgezogenen Ehegatten zugestellt werden, um wirksam zu werden. Ein nur an den in der Wohnung verbliebenen Ehegatten gerichtetes Erhöhungsverlangen ist unwirksam (BayObLG 1983, ...mehr

Das Gesetz erlaubt dem Mieter nach einer Mieterhöhung außerordentlich fristgerecht zu kündigen. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um eine freifinanzierte Wohnung oder um preisgebundenen Wohnraum handelt. aa) Freifinanzierter Wohnungsbau Dem Mieter wurde vom Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht in § 561 BGB eingeräumt. Danach kann der Mieter sowohl nach Zugang eines Miete...mehr

Die Vermieterin einer Wohnung fordert von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 490 EUR monatlich. Im Oktober 2018 forderte die Vermieterin die Mieter auf, einer Mieterhöhung zum 1.1.2019 um 66 EUR auf 556 EUR monatlich zuzustimmen. Zur Begründung bezog sich die Vermieterin auf den örtlichen Mietspiegel. Bei der Berechnung der ver...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff. BGB ist ein gesetzesgestütztes Zustimmungsverfahren. Die Mieterhöhung kommt mit der Zustimmung des Mieters, auf die der Vermieter ggf. einen Anspruch hat und die er einklagen kann, zustande. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu, so kommt hierdurch unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren gem. § ...mehr

Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, seine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen. Ein Weg ist die Vorlage eines vorprozessualen Sachverständigengutachtens. Dazu ist üblicherweise eine Wohnungsbesichtigung erforderlich. Den Mieter trifft nach Ansicht des BGH eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht, dem Vermieter – nach ents...mehr

Der Vermieter kann nach dem Gesetzeswortlaut eine Erhöhung der jährlichen Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewandten Kosten verlangen, was eine Ermittlung der jährlichen Miete und die auf das konkrete Mietobjekt entfallenden Modernisierungskosten voraussetzt. Mit der erklärten Modernisierungsmieterhöhung wird der Erhöhungsbetrag Teil der geschuldeten Miete und stellt nich...mehr

Der Vermieter kann in Modernisierungsfällen sein Vorgehen auch kombinieren und eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB vornehmen, wobei es nicht darauf ankommt, ob die bauliche Modernisierungsmaßnahmen bereits beendet wurden, sofern er für die Erhöhung auf § 558 BGB auf den Zustand vor Modernisierung abstellt. In diesem Fall kann der Vermieter parall...mehr

Bei einer auslaufenden Staffel- oder Indexmiete beginnt die Sperrfrist mit der Fälligkeit der letzten Mietstaffel oder vorausgehenden Indexmieterhöhung (Müko-BGB/Artz, 8. Aufl. 2020, § 558 BGB Rn 64). Beruhte die letzte Mieterhöhung auf einem früheren Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, so beginnt die Jahressperrfrist mit Ablauf des Tages, an welchem diese nach § 558b Abs...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren im frei finanzierten Wohnungsbau ist bekanntlich zweistufig ausgestaltet. Zunächst muss der Vermieter seinen Anspruch außergerichtlich geltend machen und vor allem gem. § 558a Abs. 1 BGB begründen. Hierzu kann er auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Nun gibt es – leider – nicht in allen Gemeinden einen (aktuellen) Mietspiegel. Deshalb musste der BGH...mehr

Der BGH teilt den Einwand der Mieter nicht und gibt der Vermieterin Recht. Bei einem Mieterhöhungsverlangen handelt es sich um einen Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags. Mit der Zustimmung des Mieters kommt eine vertragliche Vereinbarung über die Erhöhung der Miete zustande. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gegenüber in Textform zu erklären und zu begründen (...mehr

(BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 86/13) • Eine Mieterhöhungserklärung kann unwirksam sein, wenn der Vermieter die Mieterhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht hat, dass er die durch Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhält. Eine Mieterhöhungserklärung ist – wie jede Gestaltungserklärung – bedingungsfeindlich. Allerdi...mehr

Die Vermieterin einer Wohnung in Nürnberg verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im November 2018 forderte die Vermieterin den Mieter auf, einer Mieterhöhung um 15 % von 490 EUR auf 563,50 EUR monatlich zuzustimmen. Zur Begründung der Mieterhöhung bezog sie sich auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und wies darauf hin, dass dieser bei ihr eingesehen werden k...mehr

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1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Das Mieterhöhungsverfahren im frei finanzierten Wohnungsbau ist bekanntlich zweistufig ausgestaltet. Zunächst muss der Vermieter seinen Anspruch außergerichtlich geltend machen und vor allem gem. § 558a Abs. 1 BGB begründen. Hierzu kann er auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Nun gibt es – leider – nicht in allen Gemeinden ei...mehr

1. Indexmiete Anders als bei der Staffelmiete muss der Vermieter bei der Indexmiete noch eine Gestaltungserklärung abgeben, damit die Mieterhöhung wirksam wird. Nach § 557b Abs. 3 BGB müssen in der Erklärung die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden. Nach Ansicht des BGH (NJW 2018, 700 = NZM 201...mehr

1. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigen Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Es handelt sich um einen normativ empirischen Wert, der sowohl rechtliche Vorgaben als auch empirische Feststellungen enthält. Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Abs. 2 BGB. Im Zustimmungsprozess muss das Gericht mit ...mehr

1. Mieterhöhungsverlangen Ein Mieterhöhungsverlangen muss gem. § 558a Abs. 1 BGB in Textform erfolgen. Dazu ist nach § 126b BGB sowohl in der bis 13.6.2014 wie auch in der seither geltenden Fassung erforderlich, dass die "Person des Erklärenden genannt" wird. Umstritten war, welche Angaben hierfür bei einer Erklärung einer juristischen Person erforderlich sind. Muss jeweils e...mehr