Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Bei einem beruflich veranlassten Umzug kann der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer die tatsächlichen Umzugskosten bis zur Höhe der Beträge steuerfrei erstatten, die nach dem Bundesumzugskostenrecht höchstens gezahlt werden können. Arbeitgeber können die folgenden Beträge steuerfrei erstatten: die tatsächlichen Auslagen für den Transport von Möbeln, Hausrat, Kleidung usw.; Reisekosten...mehr

Begriff Musizieren in der eigenen Wohnung gehört zum Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit. Grundsätzlich darf der Mieter in seiner Mietwohnung musizieren. Einer besonderen Erlaubnis hierzu bedarf es nicht. Das Musizieren sowie das Hören von Musik in der Wohnung gehören als sozial übliches Verhalten selbstverständlich zum Wohngebrauch.[1] Der Mieter hat jedoch a...mehr

Die Pflichtverletzung und Störung muss für den anderen Vertragsteil unzumutbar sein. Das ist i. d. R. nicht der Fall, wenn der Kündigende durch sein eigenes Verhalten die Reaktion des anderen Teils veranlasst hat. Hinweis Provozierendes Verhalten Das Kündigungsrecht schlägt somit nicht durch, wenn das provozierende Verhalten eines Vertragsteils Ursache für das Verhalten des an...mehr

Von den unbeschränkt abziehbaren Betriebsausgaben sind zunächst einige Positionen hervorzuheben, die erst nachträglich in die Anlage EÜR eingefügt wurden, daher aus der Sicht der Finanzverwaltung wohl von besonderer Bedeutung sein dürften: Zeile 46: Erhaltungsaufwendungen, ausgenommen Aufwendungen für Gebäude (Zeile 40), für Kraftfahrzeuge (Zeile 67) und für EDV (Zeile 48), s...mehr

Rz. 66 Information für Eltern und sonstige Sorge-, Erziehungs- bzw. Leistungsberechtigte Sehr geehrte Eltern und sonstige Sorge-, Erziehungs- bzw. Leistungsberechtigte, Sie haben beim Jugendamt der Stadt … für sich/Ihr Kind/Ihren Pflegling die Gewährung von Leistungen der Jugendhilfe beantragt. Damit Ihnen/Ihrem Kind/Ihrem Pflegling die richtige Hilfe zuteilwerden kann, ist das...mehr

Rz. 17 Formularmäßige Vereinbarungen über die Umlage von Betriebskosten müssen bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein (BGH, Urteil v. 8.4.2020, XII ZR 120/18, GE 2020,732; OLG Hamm, Urteil v. 8.3.2019, I-30 U 78/18, ZMR 2019, 581). Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters (§ 305c). In Wohnraummietverträgen ist durch die Vereinbarung, dass der Mieter di...mehr

Rz. 77 Maßgebend ist primär der vereinbarte Umlagemaßstab, wenn er nicht unbillig ist. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50 % der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt jedoch den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zugunst...mehr

Rz. 149 § 2 Nr. 4c BetrKV Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a. Dabei handelt es sich um die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung, wozu neben der herkömmlichen Fernwärme auch ...mehr

Rz. 3 Der Vermieter von Räumen ist verpflichtet, die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten selbst zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3). Zu diesen auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten gehören zumindest teilweise auch die Betriebskosten. Im Zusammenspiel dieser Vorschrift mit derjenigen des § 556 Abs. 1 ergibt sich, dass die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter gesonde...mehr

Rz. 68 Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der...mehr

Rz. 1 Voraussetzung für den Aufwendungsersatzanspruch nach § 539 ist zunächst, dass ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen ist; denn nur der Mieter als berechtigter Besitzer gegenüber dem Vermieter hat Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen auf die Mietsache. Ist der Mieter gleichzeitig Miteigentümer der Mietsache, ist entscheidend, im Rahmen welchen Rechtsverhältnisses (...mehr

Rz. 213 § 2 Nr. 17 BetrKV Sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. Sonstige Betriebskosten sind nur umlegbar, wenn sich der Mieter – ausdrücklich oder konkludent – verpflichtet hatte, die Betriebskosten i. S. d. §§ 1, 2 BetrKV neben der Miete zu tragen und darüber hinaus die sonstige Betriebskoste...mehr

Rz. 11 Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass in der vereinbarten Miete für die Betriebskosten gesondert eine Pauschale ausgewiesen wird (Pauschalmiete). Von der Bruttokaltmiete unterscheidet sich diese Miete dadurch, dass die Betriebskosten getrennt von der übrigen Miete ausgewiesen werden und die Wohnraummiete bei gestiegenen Betriebskosten unabhängig von dem An...mehr

Rz. 25 Zwar ist in § 1 Abs. 1 BetrKV die Rede davon, dass es sich um Kosten des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten handeln muss. Durch die Verwendung des Begriffs der Betriebskosten ist jedoch klargestellt, dass es auf die Betriebskosten ankommt, die dem Vermieter (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176) tatsächlich entstanden sind (so wohl GH, Hinweisbeschluss...mehr

Rz. 62 Die Vereinbarung über die Umlage der im Einzelnen aufgezählten Betriebskosten gem. § 2 BetrKV bedeutet noch nicht, dass der Mieter darauf Vorschüsse zu zahlen hat (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 105; von Seldeneck, Rn. 3901). Vielmehr bedarf es dazu ebenfalls einer ausdrücklichen Vereinbarung des Vermieters mit dem Mieter (§ 556 Abs. 2 Satz 1). Diese Vere...mehr

Rz. 78b Fehlt die Berechnung, weil insgesamt nur die auf den Mieter entfallenden Betriebskosten angegeben sind, ist die Abrechnung insgesamt unwirksam. Die Abrechnung ist auch dann formell unwirksam, wenn sie unverständlich ist, z. B. wenn die Rechenschritte nicht nachvollziehbar sind, weil rechnerische Zwischenschritte fehlen (AG Leipzig, Urteil v. 11.5.2004, 168C 12477/03)...mehr

Rz. 206 § 2 Nr. 15b BetrKV Die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30.6.2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse. Die Kabelkosten sind umlagefähig, wenn deren Umlage vereinbart worden ist (...mehr

Rz. 30 Die Umlage anderer Kosten als der in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist unzulässig (OLG Koblenz, Beschluss v. 7.1.1986, 4 W-RE 720/85, WuM 1986, 50; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 6.5.1988, 9 RE-Miet 1/88, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261 = WuM 1988, 204). Kapitalkosten wie Erbbauzinsen sind daher als Betriebskosten nicht auf den Wohnraummieter...mehr

Rz. 23a Eine Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt (LG Itzehoe, Urteil v. 30.10.2009, 9 S 20/08 = ZMR 2010, 365). Für e...mehr

Rz. 13 Die Mietvertragsparteien können auch eine Miete vereinbaren, mit der alle Betriebskosten abgegolten werden. In diesem Fall besteht keine Möglichkeit, die Miete allein wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Die Miete setzt sich dann aus der Miete für die Gebrauchsüberlassung nebst einem kalkulierten, aber nicht ausgewiesenen Betrag für die Betriebskosten zusammen,...mehr

Rz. 12 Die Mietvertragsparteien können auch vereinbaren, dass neben der Miete nur ein Teil der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt wird. Hinsichtlich dieses Teils der auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten werden entweder Vorauszahlungen oder eine Pauschale ausgewiesen und eine Erhöhung der Pauschalmiete bei Steigerung dieser Betriebskosten vereinbart. Dann handelt es s...mehr

In dem vom KG Berlin zu entscheidenden Fall wurden Räume zum Betrieb einer Kindertagesstätte angemietet. Die behördlichen Anforderungen an 2 voneinander unabhängigen Flucht- und Rettungswegen waren nicht erfüllt. Die Mietsache war nach Auffassung des KG Berlin daher mangelhaft. Da der Mietvertrag keine abweichenden Vereinbarungen enthielt, wonach die Mieterin für die Einhaltu...mehr

Rz. 83 Die Abrechnungsfrist ist diejenige Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, innerhalb derer der Vermieter über die Betriebskosten und die darauf geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abrechnen muss. Selbst der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn...mehr

Rz. 7 Der Mieter ist während des Mietverhältnisses ohnehin berechtigt, die Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, wegzunehmen. Einer Regelung bedurfte es nur für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das Wegnahmerecht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses, das in § 539 Abs. 2 geregelt ist, entsteht aufschiebend bedingt mit Abschluss des...mehr

Rz. 18 Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung...mehr

Rz. 175 § 2 Nr. 10 BetrKV Die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Zu den Kosten der Pflege von Gärten z...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatten die Parteien einen als "Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch" bezeichneten Vertrag über die streitgegenständliche Wohnung abgeschlossen; verlängerten diesen allerdings mehrfach auf insgesamt mehrere Jahre. Dazu hat das LG Berlin ausgeführt, dass eine Vermietung zum lediglich vorübergehenden Gebrauch typischerweise bei der Ina...mehr

Rz. 156 § 2 Nr. 5b BetrKV Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a. Zur Umlage der Mehrkosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser bedarf ...mehr

Rz. 96 Haben sich die Betriebskosten, für die Vorauszahlungen vereinbart worden sind, gegenüber dem Stand zur Zeit der Vereinbarung verändert, so stehen sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter von Wohnraum ein Anspruch auf Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen zu, jedoch nur nach einer Abrechnung (§ 560 Abs. 4). Auch in Ausnahmefällen (überproportionale Steigerung der ...mehr

Die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter setzt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, d. h. einen gesetzlichen Kündigungsgrund wie z. B. Eigenbedarf, voraus (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein freies Kündigungsrecht des Vermieters, wie es z.B. bei Geschäftsräumen besteht, ist damit bei Mietverhältnissen über Woh...mehr

Rz. 100 Auch für den Mieter gilt eine Frist, innerhalb derer er seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vorbringen muss. Diese gilt auch dann, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist (AG Mannheim, Urteil v. 18.7.2023). Die Einwendungsausschlussfrist gegen Betriebskostenabrechnungen gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 gilt ni...mehr

Rz. 140 Schließlich sind auch die Kosten für die Berechnung und Aufteilung der Heizkosten umlagefähig. Dazu gehören die Kosten für das Ablesen und den Austausch der Verdunstungsröhrchen (AG Bad Vilbel, WuM 1987, 275 [LS]; AG Hamburg, WuM 1982, 310 [LS]; AG Miesbach, WuM 1980, 221; a. A. AG Bergheim, WuM 1983, 123 [LS]; AG Köln, WuM 1983, 239 [LS]), die Kosten für die Aufteil...mehr

Rz. 121 Zu den Brennstoffkosten gehört der Kaufpreis für die verbrauchten Brennstoff; bei Koks/Kohle fallen auch die Kosten für Anfeuerungsmaterial darunter, nicht jedoch Brennstoffadditive (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 28). Der Vermieter darf nur die Kosten für die Wärmeerzeugung umlegen. Daher scheidet eine Umlage der Kosten für Trockenheizen in einem Neubau...mehr

Rz. 37 Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung (vgl. dazu KG, Urteil v. 12.1.2006, 12 U 216/04, GE 2006, 382; AG Rathenow, Urteil v. 10.1.2006, 4 C 587/05, WuM 2006, 149 mit Anm. Wall, WuM 2006, 291) bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter dies...mehr

Rz. 159 § 2 Nr. 7 BetrKV Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anla...mehr

Rz. 76 Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17, GE 2018, 577). Die Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Miet...mehr

Rz. 79 Weiter gehört zur formellen Wirksamkeitsvoraussetzung die Angabe sämtlicher vom Mieter in der Abrechnungsperiode geleisteter Vorauszahlungen (BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463). Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart,...mehr

Rz. 164 § 2 Nr. 8 BetrKV Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentlich-rechtliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entspr...mehr

Rz. 75 Hinweis Angaben in der Abrechnung Die Abrechnung muss zumindest folgende Angaben enthalten (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, GE 2021, 305; Urteil v. 29.1. 2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463; OLG Dresden, Beschluss v. 9.8.2019, 5 U 936/19, ZMR 2020, 24; LG Kassel, Beschluss v. 16.2.2022, 1 T 427/21, WuM 2022, 335; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 333):...mehr

Rz. 118 § 2 Nr. 4a BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Eins...mehr

Rz. 171 § 2 Nr. 9 BetrKV Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges. Statt "Hausreinigung" heißt es nunmehr "Gebäudereinigung"; eine sachliche Änderung ...mehr

Rz. 184 § 2 Nr. 13 BetrKV Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während...mehr

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG Besigheim für eine Formularklausel, wonach eine bei Anmietung vorhandene Einbauküche dem Mieter unentgeltlich zur Leihe überlassen wird und der Mieter die Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen trägt. In dem vom AG Besigheim entschiedenen Fall bestand nach einem Defekt an der Dunstabzugshaube, die Bestandteil der Einbauküche w...mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ...mehr

Rz. 107 § 2 Nr. 2 BetrKV Die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern...mehr

Rz. 88 Die Fälligkeit des Anspruchs aus der Abrechnung setzt zunächst den Zugang einer ordnungsgemäß erstellten und nachvollziehbaren Abrechnung voraus (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502; BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; BGH, Urteil v. 11.11.2004, IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487). Für Betriebskostenabrechnungen ist keine Form vorgesch...mehr

Rz. 114 § 2 Nr. 3 BetrKV Die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Unter den Begriff "Wassergeld" fallen auch die Kosten für die Entwässerung (LG Berlin, Urteil v. 20.11.1995, 62 S 210/95, GE 1996...mehr

Rz. 8 Die Mietvertragsparteien können eine Nettokaltmiete vereinbaren, in der die Betriebskosten nicht enthalten sind, und Vorauszahlungen, die der Höhe nach den auf das jeweilige Mietobjekt entfallenden Betriebskosten bemessen werden. Muster Vereinbarung Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen Die Miete ohne kalte Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser beträ...mehr

Rz. 28 Betriebskosten sind weiterhin nicht ansatzfähig, wenn "sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden". Das ergab sich bisher aus der Einleitung zur Anlage 3 zu § 27 II. BV, gilt aber weiterhin, da der Vermieter nur diejenigen Betriebskosten umlegen darf, die ihm entstehen. Unter die nicht umlegbaren Kosten fallen z. B. vom Mieter selbst ...mehr

Meist wird mit dem Mieter die Zahlung einer Mietkaution vereinbart. Der Vermieter von Wohnraum ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für 3-monatige Spareinlagen anzulegen.[1] Alternativ kann der Mieter selbst ein Kautionskonto mit höherer Verzinsung anlegen und es dann an den Vermieter verpfänden. Bei g...mehr