Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, ob ein Ermessen besteht, gemeinschaftliches Eigentum nicht zu reparieren. Zwingende Erhaltungsmaßnahme Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen, wann und wie sie einen wesentlichen Gebäudebestandteil erhalten. Im Einzelfall kann dieses auf null reduziert sein. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf sofortige Durchfüh...mehr

In einem Fall, für den noch § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. gilt, heißt es in der Teilungserklärung für 18 Tiefgaragenstellplätze für die betroffenen 18 Wohnungseigentumsrechte stets wie folgt: "… verbunden mit dem Sondereigentum an dem Kfz-Einstellplatz Nr. XX, gelegen in der Tiefgarage". Die Stellplätze sind auf einem auf Laufschienen gelagerten, horizontal verschiebbaren Pale...mehr

Problemüberblick In diesem Fall, für den noch altes Recht anwendbar ist (= Recht, das vor dem 1.12.2020 galt und durch das WEMoG geändert wurde), ist zu klären, ob die Stellplätze in einem Mehrfachparker und die Stellplätze in einem Palettenparker sondereigentumsfähig sind. Die bisherige Rechtslage Bislang ist umstritten, ob sich § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. nur auf die Abgeschl...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen im August 2021, die defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums von Wohnungseigentümer K auszutauschen (TOP 2) und dazu die X-GmbH zu beauftragen (TOP 3), wobei die Kosten der Arbeiten durch K finanziert werden sollen (TOP 4c). Mit seiner Anfechtungsklage wendet sich Wohnungseigentümer K gegen die zu TOP 4c beschlossene Koste...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Schnittstelle zwischen Wohnungseigentums- und öffentlichem Recht. Nach dem Sachverhalt gab es für die Errichtung einer Dachterrasse keine Baugenehmigung. Dies ist ein schriftlicher Bescheid (= Verwaltungsakt) der zuständigen Baubehörde, dass dem Bauvorhaben nach öffentlichem Recht keine Hindernisse entgegenstehen. Der Bescheid kann vor ...mehr

Das OLG verneint die Frage! Ein Nachweis der Zustimmung sei nicht erforderlich, wenn die durch § 12 geschützten Interessen offensichtlich und unabhängig von den wirtschaftlichen Gegebenheiten des Einzelfalls nicht tangiert sein könnten. Der Zweck einer Veräußerungsbeschränkung bestehe darin, vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber oder der Erw...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann die Änderung eines Umlageschlüssels einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Konkret geht es um die Frage, ob schon der erste Umlagebeschluss bestimmen muss, dass in künftigen gleich gelagerten Fällen ein identischer Umlageschlüssel gilt. Streit der Landgerichte Das LG Stuttgart meinte, eine abweichende Kostenverteilung en...mehr

Rz. 124 Der zweite Tatbestand umfasst die Besteuerungsgrundlagen aus einem Gesamtobjekt.[1] Ein Gesamtobjekt liegt vor, wenn einzelne Wirtschaftsgüter zwar einzelnen Stpfl. zuzurechnen sind,[2] diese einzelnen Stpfl. aber bei Planung, Herstellung, Erhaltung oder Erwerb der Wirtschaftsgüter, Anlagen und Einrichtungen gleichartige Rechtsbeziehungen zu Dritten (der auch Eigentü...mehr

Begriff Fenster spielen als fassadengestaltendes Element eine große Rolle in der Verwaltungspraxis und im Wohnungseigentumsrecht. Häufiger Streitpunkt und Gegenstand des Themas "bauliche Veränderung" waren dabei optisch sichtbare Veränderungen der Fenster und in diesem Zusammenhang stets auch die Montage von Außenjalousien oder Fenstergittern durch einzelne Wohnungseigentüme...mehr

Da Fenster zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellen, sind die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen als Kosten des Gemeinschaftseigentums von sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem für Erhaltungsmaßnahmen geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu tragen. Sind die Fenster in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet, ist eine derartige Eigentumszuordnung, wie bereits erw...mehr

Bereits seit Langem anerkannt und absolut herrschende Meinung ist, dass Fensterscheiben sowie Außenverkleidungen zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Gleiches gilt für die Rahmen der Fenster.[1] Des Weiteren stehen auch die Fensterscharniere zwingend im Gemeinschaftseigentum. Bei doppelverglasten Fenstern in einheitlichem Rahmen gehört auch die Verglasung zum ...mehr

Für den Fall, dass die Wohnungseigentümer bei Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen davon ausgegangen waren, bei den Fenstern handle es sich um Sondereigentum, sodass die Kosten für die Sanierung bzw. Instandsetzung der Fenster von den Wohnungseigentümern auf eigene Kosten übernommen wurden, haben diese keinerlei Ersatzansprüche gegen die Gemeinscha...mehr

Überblick Nach § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG gelten §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und § 10 Abs. 3 WEG in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung auch für solche Beschlüsse, die vor dem 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Dies bedeutet im Klartext, dass bestimmte Altbeschlüsse zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden müssen. Um die Bindung an die bisla...mehr

Haben die Wohnungseigentümer die notwendigen Informationen dann erhalten, haben sie durch Beschluss verbindlich für die Verwaltungen zu bestimmen, ob die Verwaltung die Altbeschlüsse auf dem Weg des § 7 Abs. 2 WEG zu einer Eintragung bringen soll, der Beschluss in Wegfall geraten oder auf gesetzlicher Grundlage nachbeschlossen werden soll. Praxis-Beispiel Fallbeispiele Eine Gemei...mehr

Nach der Bestimmung, um welche Beschlüsse es geht, und der Prüfung, ob sie wirksam sind, könnte eine Verwaltung eigenständig und ohne Befassung der Wohnungseigentümer nach § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgehen. Hinweis Eintragung von Beschlüssen Nach § 7 Abs. 2 WEG bedarf es zur Eintragung eines Beschlusses i. S. d. des § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG nicht der Bewilligungen der Wohnungseigent...mehr

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§ 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigent...mehr

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Die Anlage 1 (Kostenverzeichnis) zum Gerichts- und Notarkostengesetz vom 23.7.2013 (BGBl. I S. 2586), das zuletzt durch Art. 7 des Gesetzes v. 17.12.2018 (BGBl. I S. 2573) geändert worden ist, wird wie folgt geändert[2]:mehr

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Literatur: Horlemann, DStZ 1990, 112; Stobbe, DStZ 1990, 29 Bei Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen ist für die jeweilige Eigentumswohnung bzw. sonstige im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu entscheiden, ob es sich um Herstellungskosten oder Werbungskosten handelt; die Entscheidung kann für das einzelne Sondereigentum anders ausfallen als für andere im Sondereige...mehr

In der Gebäudeversicherung ist – natürlich – das Gebäude selbst versichert. Auf die Einordnung in Gemeinschafts- oder Sondereigentum kommt es dabei zunächst nicht an (zu Besonderheiten siehe gleich). Nicht in der Gebäudeversicherung enthalten sind sämtliche Einrichtungs- und Hausratgegenstände, diese sind stattdessen über die Hausratversicherung des einzelnen Wohnungseigentü...mehr

In all den Fällen, in denen die erforderliche Rechtsmittelbeschwer nicht erreicht ist und insoweit bereits keine Berufung möglich ist, weil die Beschwer den erforderlichen Wert von 600 EUR nicht übersteigt und auch das Amtsgericht die Berufung nicht zugelassen hat, kommt eine Verfassungsbeschwerde in Betracht. Entsprechendes gilt dann, wenn die für die Nichtzulassungsbeschwe...mehr

Als Kläger einer Anfechtungsklage kommen seit Inkrafttreten des WEMoG nur noch die Wohnungseigentümer in Betracht und nicht mehr der Verwalter. Bereits nach alter Rechtslage hatte der Verwalter kein altruistisches Anfechtungsrecht. Anfechtungsklage konnte er nur insoweit erheben, als seine Rechtsstellung betroffen war, was insbesondere beim Beschluss über seine Abberufung der...mehr

Auch wenn der Hobbyraum im Sondereigentum steht, stört seine dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken auch bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung.[1] Zulässig kann es hingegen sein, in einem Hobbyraum ein Büro oder auch eine Betreuungsstelle für maximal 3 Kinder zu unterhalten, wenn hierdurch die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr ges...mehr

Begriff Der Begriff Wohnungseigentum ist in § 1 Abs. 2 WEG definiert. Danach handelt es sich um das "Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört". Das Sondereigentum an der Wohnung kann sich auch auf Nebenräume, wie z. B. Keller- oder Speicherräume erstrecken. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1...mehr

Begriff Vogelfüttern ist per se nicht verboten. Allerdings stellt das Füttern von Tauben in manchen Großstädten eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit dar. Allgemein kann das Füttern von Vögeln durch Beschluss der Wohnungseigentümer untersagt werden. Unabhängig davon, wie man zu Vögeln und dem Tierschutz im Allgemeinen steht, sollte das Füttern von Vögeln unterbleiben. Dies...mehr

Begriff Die nachträgliche Montage eines Gartentors oder eines Garagentors vor offenen Tiefgaragenstellplätzen stellt eine bauliche Veränderung dar. Über entsprechende bauliche Veränderungen beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich mehrheitlich. Im Zusammenhang mit "Automatiktoren und -türen" ist neben der Verordnung für Arbeitsstätten und den al...mehr

Begriff Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe von § 14 WEG berechtigt. Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums vollzieht sich durch Mitbesitz und Mitbenutzung. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Gesetzliche Regelungen finden sich in § 14 WEG und 16 Abs. 1 Satz 3 WEG. Jeder Wohnung...mehr

Das Stimmrecht wird durch Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung ausgeübt und stellt dabei ein einseitiges empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft dar. Zu beachten ist, dass die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme eines Wohnungseigentümers bei der Abstimmung über einen Beschlussantrag nicht mehr widerrufen werden kann, wenn sie dem Versammlungsleiter zugegang...mehr

Stimmberechtigt ist grundsätzlich jeder im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Wohnungseigentümer. Hierbei kann es sich insbesondere handeln um eine natürliche Personen, Bruchteilsgemeinschaft (bei namentlicher Benennung der Miteigentümer), Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Handelsgesellschaft (OHG, KG, KGaA), juristische Peron (u. a. AG, GmbH, Verein), Wohnungseigentümergemeins...mehr

Die Unterteilung von Sondereigentum ist gesetzlich nicht geregelt, erfolgt allerdings entsprechend § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Grundstück und reale Aufteilung des Sondereigentums sowie Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechte. Da die Unterteilung des Wohnungseigentums grunds...mehr

Schließlich besteht ein gesetzliches Stimmverbot dann, wenn der Wohnungseigentümer rechtskräftig zur Veräußerung seines Sondereigentums verurteilt ist. Bekanntermaßen kann die Entziehung des Sondereigentums dann von einem Wohnungseigentümer verlangt werden, wenn dieser in ganz erheblicher Weise gegen die ihm obliegenden Pflichten verstößt. Bis zum Inkrafttreten des WEMoG am ...mehr

§ 148 Abs. 2 ZVG entzieht dem Eigentümer die Verwaltungsbefugnis über seine Sondereigentumseinheit. Im Rahmen der Zwangsverwaltung übt daher der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist zwar auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es...mehr

Streng dem Demokratieprinzip folgend, hat der Gesetzgeber das Kopfstimmrecht in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG statuiert. Insbesondere mit Blick auf § 16 Abs. 1 und Abs. 2 WEG sieht er es aber als abdingbar an.[1] Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer also das Kopfprinzip durch ein anderes Stimmprinzip – in 1. Linie das Wert- oder Objektprinzip – ersetzen.[2] Dies ist in ...mehr

Grundsätzlich ist auch bei der Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich. Ein Wohnungseigentümer kann also 2 oder mehrere in seinem Eigentum stehende Wohnungseigentumsrechte ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer vereinigen, selbst wenn das neu gebildete Wohnungseigentum nicht in sich abgeschlossen ist. ...mehr

Der Wohnungseigentümer unterliegt bei der Beschlussfassung über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm selbst einem Stimmverbot, weil er typischerweise von einem persönlichen Sonderinteresse geleitet wird. Es genügt hierbei – wie bei der Frage, ob von einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung etwa des Sondereigentums größere Beeinträchtigungen ausgehen – eine typisierende B...mehr

Abberufung des Verwalters Ist der Verwalter nicht gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, kann er als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftreten und dabei deren Stimmrecht auch über seine eigene Abberufung wahrnehmen.[1] Abstimmungsergebnis Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlu...mehr

Begriff Rollladengurte sind Sondereigentum. Die Gurtscheibe eines Rollladens ist der Zugvorrichtung zuzuordnen und steht, soweit anderes nicht vereinbart ist, ebenfalls im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.[1] Das Anbringen von Außenjalousien ist grundsätzlich eine bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG und bedarf eines Gestattungsbeschlusses der Wohnungs...mehr

Begriff Die Ersatzbepflanzung stellt sich in aller Regel als Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar. Ob der Verwalter ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss eigenständig Ersatzbepflanzungen in Auftrag geben darf, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich bezogen auf die konkrete Eigentümergemeinschaft noch um eine Maßnahme von unterg...mehr

Begriff Tätige Mithilfe ist die in der Regel unentgeltliche Mitwirkung von Eigentümern an Gemeinschafts- und Verwaltungsaufgaben. Sie ist im WEG nicht geregelt. Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss zu tätiger Mithilfe verpflichtet werden. Dies ist nur durch Vereinbarung möglich. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die "tätige Mithilfe" ist gesetzlich nicht ger...mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Eine tätige Mithilfe der Wohnungseigentümer entspricht allerdings nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Wohnungseigentumsgesetz eine solche nicht vorsieht. Ein entsprechender Beschluss wäre mangels Beschlusskomp...mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten....mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechende Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregel...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat einen aus § 1004 Abs. 1 BGB resultierenden Anspruch gegen einen Mieter oder Pächter, der ein Sonder- oder Teileigentum zweckbestimmungswidrig nutzt und die konkrete Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise zu größeren Nachteilen der übrigen Wohnungseigentümer führt, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Im Rahmen des Rechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, liegt auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen.[1] Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.[...mehr

Recht zur Vermietung einer Eigentumswohnung ZMR 2021, 259 Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werde...mehr

Begriff Nach § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG gelten §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und § 10 Abs. 3 WEG in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung auch für solche Beschlüsse, die vor dem 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Dies bedeutet im Klartext, dass bestimmte Altbeschlüsse zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden müssen. Um die Bindung an die bislang...mehr

Vom Mieter ausgehende Störungen können auch direkt gegenüber dem vermietenden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein über das Maß eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens hinausgehender Nac...mehr