Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Rz. 24 Muster 5.12: Eingeschränkte Platznutzung Muster 5.12: Eingeschränkte Platznutzung Der in der Anlage 3 zu dieser Urkunde rot umrandete, gepflasterte Platz von ca. 150 m2 wird der Gewerbeeinheit Nr. 1 zur ausschließlichen Sondernutzung zugeordnet. Dieser Platz dient ausschließlich zur An- und Ablieferung sowie vorübergehenden Lagerung von Waren sowie Restmüll aller Art. ...mehr

Rz. 28 Wegen des niedrigen Kaufpreises wird im Muster auf weitergehende Sicherungen verzichtet. Bestehen Sicherungsbedürfnisse, kann mit dem gesamten üblichen Instrumentarium gearbeitet werden (Vollstreckungsunterwerfung, Vormerkung, bedingte Übertragungetc.). Der Anspruch auf Übertragung eines Sondernutzungsrechtes kann vorgemerkt werden.mehr

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Rz. 31 Gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen für die Grunderwerbsteuer dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte den Grundstücken gleich, so dass die Übertragung nach allgemeinen Regeln steuerbar ist.mehr

Rz. 28 (Zur flexiblen Zuordnung von Sondernutzungsrechten vgl. § 5 Rdn 15 ff.). Nachteil: Sondernutzungsrechte sind nur innerhalb der Gemeinschaft verkehrsfähig. An Außenstehende kann nur Vermietung erfolgen.[22] Die Begründung von Sondernutzungsrechten bietet sich daher an, wenn voraussichtlich alle Stellplätze in der Anlage von Wohnungs- und Teileigentümern der Anlage genu...mehr

Rz. 24 Die Übertragung eines Sondernutzungsrechtes ist materiell-rechtlich formfrei, aber nur innerhalb der Gemeinschaft möglich.[28] Attraktiv ist daher die nach dem WEMoG vorgesehene Möglichkeit, auch an oberirdischen Stellplätzen Sondereigentum zu begründen, da dieses dann auch an Erwerber außerhalb der Gemeinschaft übertragen werden kann. Auch wenn es ausdrücklich im Grun...mehr

Rz. 29 Die Abschreibung des Sondernutzungsrechtes bedarf der Zustimmung der eingetragenen Gläubiger des Verkäufers gemäß § 5 Abs. 4 S. 2 WEG i.V.m. §§ 875 f. BGB.[35]mehr

1. Form Rz. 24 Die Übertragung eines Sondernutzungsrechtes ist materiell-rechtlich formfrei, aber nur innerhalb der Gemeinschaft möglich.[28] Attraktiv ist daher die nach dem WEMoG vorgesehene Möglichkeit, auch an oberirdischen Stellplätzen Sondereigentum zu begründen, da dieses dann auch an Erwerber außerhalb der Gemeinschaft übertragen werden kann. Auch wenn es ausdrücklich ...mehr

Rz. 27 Kein notwendiger Urkundsbestandteil, aber zweckmäßig um Pfandentlassung/Pfandunterstellung abzuklären.mehr

Rz. 42 Zwei oder einer beschränkten Gruppe von Wohnungseigentümern kann nach h.M. nicht "Mitsondereigentum" an einzelnen Räumen oder Einrichtungen (z.B. Vorflur, Dachboden, Ver- und Entsorgungsleitungen, tragende Zwischenwand u.Ä.) unter Ausschluss der restlichen Wohnungseigentümer eingeräumt werden. Die Schaffung weiterer gesonderter Eigentumssphären außerhalb des Begriffsp...mehr

Rz. 26 Gem. § 3 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. galten Garagenplätze als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren. Diese Regelung ist durch das WeMoG entfallen. Nunmehr gelten jegliche Stellplätze als Räume (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) und sind sondereigentumsfähig. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Einzelgaragen, Garagenstellplätze in Ti...mehr

Rz. 1 Am 1.12.2020 ist mit dem Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) die lange erwartete Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft getreten (WEG-Reform).[1] Das neue Gesetz war am 16.10.2020 bes...mehr

Rz. 23 Muster 5.11: Uneingeschränkte Platznutzung Muster 5.11: Uneingeschränkte Platznutzung Der in der Anlage 3 zu dieser Urkunde rot umrandete, gepflasterte Platz von ca. 1.500 m2 wird der Gewerbeeinheit Nr. 1 zur ausschließlichen Sondernutzung zugeordnet. Dieser Platz kann im Rahmen des öffentlich-rechtlich Zulässigen zu jedem Zweck genutzt werden, einschließlich des Abste...mehr

Rz. 16 Muster 5.4: Erweitertes Ausbaurecht Muster 5.4: Erweitertes Ausbaurecht Anstelle der Errichtung eines Carports kann auch die Errichtung einer Garage erfolgen. Die vorstehenden Bestimmungen gelten entsprechend. Die beabsichtigte Errichtung von Garagen ist dem Verwalter anzuzeigen; die Bauausführung bedarf seiner vorherigen Zustimmung.[42] Der Verwalter hat die Zustimmun...mehr

Rz. 21 Muster 5.9: Alternierend (Kinderspielplatz) Muster 5.9: Alternierend (Kinderspielplatz) Das vorstehende Gartensondernutzungsrecht ist jedoch wie folgt eingeschränkt: Nach einer Auflage zur Baugenehmigung ist der aus der Anlage 3 zu dieser Urkunde ersichtliche Kinderspielplatz zu errichten und zu unterhalten. Die Errichtung und die Unterhaltung obliegen der Gemeinschaft....mehr

Rz. 26 Muster 5.14: Werbeeinrichtungen Muster 5.14: Werbeeinrichtungen Die Eigentümer gewerblich oder freiberuflich genutzter Einheiten dürfen an der aus der Anlage 3 zu dieser Urkunde (Außenansicht) ersichtlichen, blau unterlegten Fläche, Werbeeinrichtungen, z.B. Hinweis- oder Reklameschilder, Leuchtbilder und -schriften anbringen. Wird die Nutzung beendet, sind die Werbeein...mehr

Rz. 62 Muster 3.2: Neubau Wohnungsanlage Muster 3.2: Neubau Wohnungsanlage § 1 Grundstück und Bebauung 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Flurstück _________________________ mit eine...mehr

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Rz. 80 (Vgl. Rdn 83) Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil Die aus den Blöcken 1–4 bestehende Wohnanlage wird bauabschnittsweise errichtet. Da für die Blöcke 3–4 noch keine Baugenehmigung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann insofern noch kein Sondereigentum gebildet werden. Dem jeweiligen Teileigentüme...mehr

Rz. 12 Jeder Fall liegt besonders und bedarf einer individuellen Regelung. Zur Problematik von Ausbaurechten vgl. oben § 3 Rdn 55. Rz. 13 Für die rechtliche Gestaltung ist zum einen entscheidend, welche rechtliche Ausgestaltung neu geschaffene Räumlichkeiten haben sollen. In Betracht kommt hier ein Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum. Besteht letzteres noch nicht, weil di...mehr

Rz. 62 Diese materiell-rechtliche Komponente wird verfahrensrechtlich ergänzt durch die sogenannte baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung. Nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG muss aus dem Aufteilungsplan nunmehr nicht nur die Aufteilung des Gebäudes, sondern auch des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teil...mehr

Rz. 20 Sog. Quasi-Realteilungen wurden in der Vergangenheit häufig auf der Grundlage des WEG durchgeführt, wenn eine Teilungsgenehmigung nach Maßgabe des § 19 BauGB a.F. nicht zu erlangen war. Nach den landesrechtlichen Bestimmungen kann aber weiterhin die Realteilung eines Grundstückes zum Zwecke der Bebauung unmöglich sein oder die bauliche Ausnutzbarkeit beeinträchtigen (...mehr

Rz. 19 Muster 7.4: Sonstige Änderungen Muster 7.4: Sonstige Änderungen Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 20) I. Vorbemerkung Wir sind die sämtlichen Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage XY-Straße, 22222 Hamburg, vorgetragen in den Grundbüchern des Amtsgerichts Hamburg von Altona Blätter 2223–2248. Wir nehmen Bezug auf die ursprüngliche Teilungserklärung nebst Ge...mehr

Rz. 1 Muster 2.1: Grundfall Muster 2.1: Grundfall Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, dem Notar _________________________ erschienen heute 1. Herr A, geb. B 2. Frau A Sie erklärten gemäß § 3 WEG (siehe Rdn 5) zu meinem Protokoll (siehe Rdn 6): I. Vorbemerkung Wir sind in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (siehe Rdn 7) Eigentümer des _________...mehr

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Rz. 28 Die für die Bestimmung des Umfangs des Gemeinschaftseigentums zwingenden Normen der §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG (bisher: Grundstück; Gemeinschaftseigentum an allen konstruktiven und konstitutiven Bestandteilen) geben nur relativ vage Vorgaben für die möglichen Gegenstände von Sondereigentum, zumal Sondereigentum nunmehr auch auf Freiflächen erstreckt und Sondereigentum ...mehr

Rz. 55 Nachträgliche Aus- und Umbauten sowie insbesondere Dachgeschossausbau sind sachenrechtlich nach den allgemeinen Regeln zu beurteilen. Rechtstechnisch stellen sich im Wesentlichen dieselben Fragen wie im Falle der bauabschnittsweisen Errichtung von Mehrhausanlagen. Typologisch lassen sich drei Fallgruppen unterscheiden, die unterschiedliche Regelungsdichten in der Teil...mehr

Rz. 5 Muster 9.2: Teilaufhebung Muster 9.2: Teilaufhebung Verhandelt zu _________________________ (siehe Rdn 6) _________________________ erschienen: Herr AB, Frau A Herr C Die Erschienenen erklärten: I. Vorbemerkung 1. Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________, Grundbuchamt, Wohnungsgrundbuch von _________________________ Blatt _________________________ sind die Erschi...mehr

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Rz. 34 Zwingendes gemeinschaftliches Eigentum war bisher immer das Grundstück (§ 1 Abs. 5 Alt. 1. WEG a.F.), und zwar das Grundstück im Rechtsinn (§ 1 Abs. 4 WEG) einschließlich des Raumes über der Oberfläche und des Erdkörpers unter der Oberfläche (§ 905 S. 1 BGB). Da bisher nur an "Räumen" Sondereigentum begründet werden konnte, war nach alter Rechtslage der Rest des Grunds...mehr

Rz. 11 Bei der Teilung muss die Größe der Miteigentumsanteile bestimmt werden. Das Gesetz enthält hierüber keine Bestimmung. Grundsätzlich können somit die Miteigentumsanteile nach freiem Ermessen festgelegt werden. Zu beachten ist jedoch, dass die Miteigentumsanteile mangels anderweitiger Regelung für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten maßgeblich sind (§ 16 Abs. 2...mehr

Rz. 17 Teilungsvertrag bzw. Teilungserklärung sind von der Gemeinschaftsordnung zu un­terscheiden. Gem. § 10 Abs. 1 WEG gelten für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gesetzlichen Vorschriften. Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer aber von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarung...mehr

Rz. 81 (Vgl. Rdn 65) Muster 3.5: Vormerkungsmodell Muster 3.5: Vormerkungsmodell Die aus den Blöcken 1–4 bestehende Wohnanlage wird bauabschnittsweise errichtet. Da für die Blöcke 3–4 noch keine Baugenehmigung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann insofern noch kein Sondereigentum gebildet werden. Dem jeweiligen Teileigentümer des Kellerraumes 001 wird hiermit da...mehr

Rz. 1 Muster 4.1: Gemischtnutzung Wohnen/Gewerbe Muster 4.1: Gemischtnutzung Wohnen/Gewerbe § 1 Grundstück und Bebauung (siehe Rdn 2) 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ 2. Das vorbezeichnete Grundstück soll nach dem derzeitigen Planungsstand mit insgesamt 50 Eigentumswohnungen in 4 Blöcken bebaut werden. Sämtliche Erdgeschosseinheiten soll...mehr

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Rz. 25 Muster 4.5: Tiefgaragen (ein Grundstück) Muster 4.5: Tiefgaragen (ein Grundstück) Tiefgaragen (siehe Rdn 27) im Gemeinschaftseigentum (siehe Rdn 28) Die im Aufteilungsplan dargestellte Tiefgarage verbleibt im Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer ist zur Nutzung eines Stellplatzes berechtigt. Durch Mehrheitsbeschluss kann eine Benutzungsregelung erlassen werden. Altern...mehr

Rz. 11 Materiell-rechtlich ist eine Aufhebung der Teilung nur notwendig, wenn sich auf der Teilfläche Sondereigentum befindet (dazu vgl. § 9 Rdn 5 ff.).[12] Selbst wenn Sondernutzungsrechte an der Fläche bestehen, werden diese mit Vollzug der Veräußerung gegenstandslos.[13] Da alle Miteigentümer an der Veräußerung mitwirken müssen (vgl. oben Rdn 10), läge bereits hierin die ...mehr

Rz. 2 Insbesondere bei gemischt genutzten Einheiten ist das Bestandsinteresse aller Eigentümer gegen die nötige Zukunftsoffenheit bei der Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sorgfältig abzuwägen. Wer vor 25 Jahren bestimmte Räume eindeutig als "Videothek" gekennzeichnet hat, muss heute mit ihrem Leerstand rechnen. Die Rechtsprechung zur zulässigen Umnut...mehr

Rz. 91 Der Gesetzgeber des BGB hat das seinerzeit verbreitete Stockwerkseigentum als eine "Regelwidrigkeit, deren Aufnahme in das BGB "nicht räthlich ist",[165] angesehen. Nach § 94 BGB gehört ein Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks (§ 93 BGB) und kann nicht Gegenstand selbstständiger Rechte sein.[166] Nach dem zweiten Weltkrieg war offenbar, dass zur W...mehr

Rz. 64 Bei der bauabschnittsweisen Errichtung von Großanlagen besteht oft mittelfristig noch keine Klarheit über die endgültige Bebauung. Zunächst werden z.B. ein oder zwei Wohnblöcke errichtet; der Bauträger möchte sich jedoch vorbehalten, auf der noch frei bleibenden Grundstücksfläche weiteres Wohn- oder Teileigentum zu errichten. Man glaubte früher, die bauabschnittsweise...mehr

Rz. 30 Mehrfachparker kommen in verschiedenen Varianten vor. Entweder handelt es sich um Doppelgaragen mit oberem oder unterem Stellplatz. Teilweise finden sich verschiebbare Paletten. Bei abgeschlossenen Parkhäusern ist auch ein rotierendes System technisch verbreitet. An solchen einzelnen Stellplätzen konnte bisher nach h.M. mangels Abgeschlossenheit kein eigenständiges Te...mehr

Rz. 13 Den Gegenstand des Sondereigentums definiert § 5 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 2 u. 3 WEG. Allerdings können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG). Theoretisch ließe sich somit durch Teilungserklärung das Sondereigentum auf den reinen Luftrau...mehr

Rz. 12 Wegen der oben (vgl. Rdn 11) dargestellten Abgrenzungsprobleme empfiehlt sich in der Urkunde eine ausdrückliche hilfsweise Bildung von Sondernutzungsrechten mit entsprechender Instandhaltungsverpflichtung.mehr

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Rz. 75 Das Muster verwendet die Bezeichnung "Aktualisierung" und vermeidet die oft anzutreffende Formulierung "Änderung, Berichtigung". So vermeidet man eher bei den Erwerbern den Eindruck, "ihr" Kaufgegenstand sei verändert worden. Vielmehr wird die Aufteilung sämtlicher Kaufgegenstände angepasst. Das sollte auch durch zumindest schlagwortartige Hinweise erläutert werden (z...mehr

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Rz. 29 In der Regel bietet sich die Bildung von gesonderten Teileigentumseinheiten pro Stellplatz an. Der entscheidende Vorteil liegt darin, dass solche Teileigentumseinheiten auch an Erwerbsinteressenten außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft veräußert werden können. Bei Sondernutzungsrechten ist dies nicht möglich (vgl. oben Rdn 26).mehr

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Rz. 63 Kaum ein Neubau wird heute noch nach Maßgabe der ursprünglichen Planung realisiert. Die Ersterwerber wünschen häufig interne Grundrissänderungen, Änderungen des äußeren Zuschnitts der Wohnung oder es ergibt sich aus bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Gründen die Notwendigkeit der Änderung einer Planung. Um vor Erteilung der endgültigen Baugenehmigung Veräußerunge...mehr

Rz. 8 Muster 4.2: Reines Gewerbe Muster 4.2: Reines Gewerbe § 1 Grundstück und Bebauung (siehe Rdn 9) 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________. 2. Das aufzuteilende Grundstück ist mit einem Einkaufszentrum mit zurzeit 37 gewerblich oder freiberuflich genutzten vermieteten Einheiten bebaut. Die Gemeinschaft soll daher den Namen (siehe Rdn 10) "Ci...mehr