Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Rz. 75 Das Muster verwendet die Bezeichnung "Aktualisierung" und vermeidet die oft anzutreffende Formulierung "Änderung, Berichtigung". So vermeidet man eher bei den Erwerbern den Eindruck, "ihr" Kaufgegenstand sei verändert worden. Vielmehr wird die Aufteilung sämtlicher Kaufgegenstände angepasst. Das sollte auch durch zumindest schlagwortartige Hinweise erläutert werden (z...mehr

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Rz. 29 In der Regel bietet sich die Bildung von gesonderten Teileigentumseinheiten pro Stellplatz an. Der entscheidende Vorteil liegt darin, dass solche Teileigentumseinheiten auch an Erwerbsinteressenten außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft veräußert werden können. Bei Sondernutzungsrechten ist dies nicht möglich (vgl. oben Rdn 26).mehr

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Rz. 8 Muster 4.2: Reines Gewerbe Muster 4.2: Reines Gewerbe § 1 Grundstück und Bebauung (siehe Rdn 9) 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________. 2. Das aufzuteilende Grundstück ist mit einem Einkaufszentrum mit zurzeit 37 gewerblich oder freiberuflich genutzten vermieteten Einheiten bebaut. Die Gemeinschaft soll daher den Namen (siehe Rdn 10) "Ci...mehr

Rz. 56 Beispiele für Gebrauchsregelungen sind die Vergabe von Stellplätzen im Turnusver­fahren,[106] die Vermietung von Gemeinschaftseigentum,[107] Hausordnungen (vgl. § 6 Rdn 1 ff.) u.v.m., auch Nutzungsregelungen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben, wie z.B. Kinderspielplätze, Feuerwehrzufahrt oder auch Abstellraumzuordnung.[108] Solche Vereinbarungen sind auch n...mehr

Rz. 63 Kaum ein Neubau wird heute noch nach Maßgabe der ursprünglichen Planung realisiert. Die Ersterwerber wünschen häufig interne Grundrissänderungen, Änderungen des äußeren Zuschnitts der Wohnung oder es ergibt sich aus bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Gründen die Notwendigkeit der Änderung einer Planung. Um vor Erteilung der endgültigen Baugenehmigung Veräußerunge...mehr

Rz. 44 Das Beteiligungsverhältnis der Wohnungseigentümer an dem Grundstück ist zahlenmäßig nach Bruchteilen zu bemessen und einzutragen.[79] Den Maßstab hierfür regelt das Gesetz nicht. Auch die WEG-Reform hat hieran nichts geändert. Üblich und oft zweckmäßig ist eine grobe Orientierung an dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen. Auch dafür gibt es aber nur begrenzte gesetz...mehr

Rz. 107 Bei jeder Teilungserklärung ist das Bestandsinteresse der gegenwärtigen oder zukünftigen Eigentümer gegen die erforderliche Zukunftsoffenheit abzuwägen. Handelt es sich um eine reine Vorratsteilung im eigenen Bestand, genügt zwar der Hinweis auf notwendige Anpassungen im Falle zukünftiger Veräußerungen. Sinnvoll ist es aber auch hier, anhand der Pläne und Gegebenheit...mehr

Rz. 78 Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kost...mehr

Rz. 1 Der Geschäftswert für eine Aufteilung ist der Wert des bebauten Grundstücks; sofern es noch nicht bebaut ist, ist dem Grundstück der Wert des zu errichtenden Bauwerks hinzuzurechnen (§ 42 Abs. 1 GNotKG). Der Beschluss zur ersten Verwalterbestellung in einer Urkunde mit der TE/GO ist jetzt nach § 110 Nr. 1 GNotKG ein gesonderter Beurkundungsgegenstand. Der Wert ist gemä...mehr

Rz. 2 § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG sieht vor, dass Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Grundstücken der Einkommensbesteuerung unterliegen, wenn diese innerhalb von 10 Jahren nach ihrer Anschaffung veräußert werden. Für die Berechnung der Veräußerungsfrist des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG ist grundsätzlich das der Anschaffung oder Veräußerung zugrunde lieg...mehr

Rz. 133 Im Zusammenhang mit dem Wunsch, etwas zu verschenken oder zu vererben, sind das selbstgenutzte Hausgrundstück von angemessener Größe oder eine entsprechende Eigentumswohnung nach § 12 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 SGB II von besonderer praktischer Bedeutung. Der Wunsch, das Hausgrundstück als Familienheim zu erhalten, ist bei der Prüfung der Angemessenheit nach § 12 Abs. 3 S. 1 N...mehr

Das Sondereigentum ist von den Sondernutzungsrechten zu unterscheiden. Sondernutzungsrecht = Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftsvermögens: Während Sondereigentum das alleinige Eigentum an bestimmten Teilen des Grundstücks darstellt (z.B. an einer Wohnung), wird durch ein Sondernutzungsrecht lediglich ein Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftsvermögens begründ...mehr

Die AK der anteiligen Erhaltungsrücklage entsprechen grundsätzlich den geleisteten Einzahlungen[27] abzgl. der Mittelverwendung (Ausgaben) durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn jedoch eine Eigentumswohnung "mit" einer Erhaltungsrückstellung erworben wird, bemessen sich die AK nach dem anteiligen Kaufpreis. Beachten Sie: Spätere Einzahlungen in die Erhaltungsrücklagen...mehr

Neu: Wohnungseigentümergemeinschaft erhält volle Rechtsfähigkeit: Durch das WEMoG[1] hat die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den neu eingeführten § 9a Abs. 1 S. 1 WEG die volle Rechtsfähigkeit erhalten, da diese Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden kann. Diese Rechtsstellung ist vergleichbar mit der einer Personenhandelsges...mehr

Rz. 27 Von der Erteilung von Abnahmevollmachten im Bauträgervertrag ist abzuraten, sofern hiervon auch das Gemeinschaftseigentum erfasst wird. Die Rechtsprechung lässt für Vertretung bei der Abnahme kaum Raum. So sind Regelungen in einem vorformulierten Bauträgervertrag unwirksam, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen von dem Bauträger zu benennenden Sachverständigen ...mehr

Rz. 74 Hier ist zu unterscheiden zwischen individuellen Ansprüchen des einzelnen Wohnungseigentümers und Ansprüchen der Gemeinschaft gegen Miteigentümer, Verwalter oder Dritte.[187] Anerkannt ist, dass Ansprüche gegen den Verwalter, die der Gemeinschaft zustehen, vom Einzelnen grundsätzlich nur mit Ermächtigungsbeschluss geltend gemacht werden dürfen.[188] Ausnahmen werden nu...mehr

Rz. 10 Die beschriebenen Beispiele zeigen Grenzen auf, die den Wohnungseigentümern bei der Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses gesetzt sind. Beschluss und auch Vereinbarung helfen hier nicht weiter, da es nicht um die Regelungsbereiche der §§ 10–29 WEG geht, sondern um das sachenrechtliche Grundverhältnis (§§ 1–9 WEG), auf dem das Gemeinschaftsverhältnis aufbaut. Um...mehr

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren, z. B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil ...mehr

Rz. 28 Ohne Alternative bleibt das Sondernutzungsrecht in den Fällen, wo eine exklusive Nutzung begründet werden soll, die sich nicht auf das Grundstück bezieht. Dies ist etwa dann der Fall, wenn an einer Fassadenfläche zu Werbezwecken ein exklusives Recht des Inhabers einer Gewerbeeinheit begründet werden soll. Derartige exklusive Nutzungsrechte können nach wie vor nur im W...mehr

Rz. 27 Die neuen Regelungen zum Sondereigentum an Grundstücksteilen sind nicht zwingend. Auch dort, wo sie Anwendung finden könnten, ist der teilende Eigentümer nicht auf diese Möglichkeit beschränkt. Er kann weiterhin Sondernutzungsrechte begründen. Sie sind auch nach wie vor gesetzlich verankert, etwa in § 5 Abs. 4 S. 2 WEG. Welche Möglichkeit im Einzelfall sinnvoller ist,...mehr

Rz. 43 Wie oben ausgeführt (vgl. o. Rdn 23), kann auch das Sondernutzungsrecht aufgrund seiner Rechtsähnlichkeit zum Sondereigentum Gegenstand einer Duldungspflicht aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG sein. Es entspricht daher einer konsequenten Rechtsanwendung, auch in diesen Fällen einen Ausgleichsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG zu gewähren. Auf diesem Wege lässt sich auch ein vom BGH ...mehr

Rz. 23 Problematisch erscheint die Beschränkung des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG auf Sondereigentum im Hinblick auf Sondernutzungsrechte, da sie rechtlich ebenfalls Gemeinschaftseigentum darstellen. Dem Wortlaut nach sind sie daher ebenfalls nicht vom Störungsverbot des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG erfasst. Dies erscheint im Hinblick auf ihre rechtliche Nähe zum Sondereigentum unbefriedig...mehr

Rz. 16 Nach § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a.F. war die Zustimmung von Realgläubigern zur Begründung von Sondernutzungsrechten nicht erforderlich, wenn auch die zu ihren Gunsten belastete Einheit mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wurde. Mit der Aufhebung dieser Vorschrift wird ihre Zustimmung hierzu wieder erforderlich. Deshalb bestimmt § 48 Abs. 2 WEG, dass § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a...mehr

I. Parallelität von Sondernutzungsrecht und Sondereigentum am Grundstück Rz. 27 Die neuen Regelungen zum Sondereigentum an Grundstücksteilen sind nicht zwingend. Auch dort, wo sie Anwendung finden könnten, ist der teilende Eigentümer nicht auf diese Möglichkeit beschränkt. Er kann weiterhin Sondernutzungsrechte begründen. Sie sind auch nach wie vor gesetzlich verankert, etwa ...mehr

Rz. 1 Nach früherem Recht konnte Sondereigentum nur an Räumen, nicht aber am Grundstück begründet werden. Funktioneller Ersatz für das Sondereigentum am Grundstück war das Sondernutzungsrecht, das zwischenzeitlich auch Eingang in das Gesetz fand (s. etwa § 5 Abs. 4 S. 2, 3 WEG a.F.). Nach 70 Jahren erkannte der Gesetzgeber nunmehr, dass Sondernutzungsrechte mangels gesetzlic...mehr

Rz. 29 Eine Änderung im Zusammenhang mit dem Sondernutzungsrecht wird nur im Rahmen der Zustimmung von Hypotheken-, Grundschuld-, Rentenschuld- oder Reallastgläubigern nach § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a.F. erfolgen. Bislang war nach dieser Vorschrift ihre Zustimmung zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung entbehrlich, wenn bei der Begründung von Sondernutzungsrechten auch zugunst...mehr

Rz. 17 Ein wesentlicher Unterschied des nach neuem Recht möglichen Sondereigentums an Grundstücksflächen zum bisher alleine möglichen Sondernutzungsrecht besteht in der Rechtsnatur. Während das Sondernutzungsrecht seiner Rechtsnatur nach letztlich eine Vereinbarung darstellte, die dinglichen Rechten nur angenähert war,[16] ist auch das Sondereigentum am Grundstück ein vollwe...mehr

Rz. 50 Die Gesetzesmaterialien gehen implizit von einer Lademöglichkeit in Reichweite der durch Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum individuell zugewiesenen Stellplatzes aus. Denn sie stellen das Recht eines Wohnungseigentümers, sein Fahrzeug während des Ladevorgangs im Gemeinschaftseigentum abzustellen, ausdrücklich in Abrede.[44] Dem ist insoweit zuzustimmen, als über ...mehr

Rz. 135 Eine entsprechende Kompetenz verleiht § 21 Abs. 5 S. 1 WEG auch für die Nutzungen. Damit kann insbesondere der in § 16 Abs. 1 S. 3 WEG verankerte Grundsatz der gleichen Nutzung einer baulichen Veränderung durch alle Nutzungsberechtigten modifiziert werden. Werden etwa Lademöglichkeiten für alle Nutzungsberechtigten geschaffen, müssen nicht alle gleichermaßen jeden La...mehr

Rz. 18 Für das selbstständige Sondereigentum an Stellplätzen gelten in vollem Umfang die Regelungen zum Teileigentum. Es wird als eigenständige Einheit, verbunden mit einem Miteigentumsanteil in das Grundbuch eingetragen. Wie bei jedem anderen Teileigentum ist auch die Verbindung mit einem Sondernutzungsrecht oder dem unselbstständigen Sondereigentum an einer sonstigen Grund...mehr

§ 2 Arten der Begründung Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet. § 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum (1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von ...mehr

Rz. 20 Für das selbstständige Sondereigentum an Stellplätzen gelten in vollem Umfang die Regelungen zum Teileigentum. Da es nicht mehr nur eine Vereinbarung über die exklusive Nutzung darstellt wie das Sondernutzungsrecht, ergeben sich hier neue Möglichkeiten. Während jenes nur an Miteigentümer veräußert werden konnte, bestehen bei selbstständigem Sondereigentum an Stellplät...mehr

Rz. 39 Die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt der Verwalter, dessen Vollmacht sich auch in vorliegendem Zusammenhang aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG ergibt. Denn die gerichtliche Vertretung umfasst auch den Antrag beim Grundbuchamt.[39] Wie stets können die Wohnungseigentümer dem Verwalter allerdings Weisungen erteilen, etwa den Antrag umgehend oder erst nach Eintritt der Best...mehr

Rz. 16 Aus der soeben angesprochenen Vermutung für das wirtschaftliche Überwiegen der Räumlichkeiten folgert der Gesetzgeber, dass es einer Prüfung durch das Grundbuchamt nur bei konkreten Anhaltspunkten für das Gegenteil bedarf.[14] Damit stellt sich die Frage, wie mit der Eintragung von Sondereigentum an Grundstücksflächen zu verfahren ist, denen eine nicht nur wirtschaftl...mehr

Rz. 22 Eine solche vollständige Aufteilung ist bei sonstigen Grundstücksflächen nicht möglich. Zwar können einzelne Räume wiederum ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer abgeschrieben und anderen Einheiten zugeordnet werden.[19] Insoweit kann für einen Grundstücksteil, der ebenso zum Bestand gehört wie Räume, Balkone etc. nichts anderes gelten. Allerdings kann er im ...mehr

Rz. 76 Die einzige textliche Änderung gegenüber der Vorgängerregelung besteht darin, dass sich der Mitgebrauch nur noch nach "Maßgabe des § 14" richtet. Dies ist konsequent, da der in § 13 Abs. 2 WEG a.F. genannte § 15 WEG a.F. inhaltlich in § 14 eingefügt wurde, während § 15 WEG nunmehr die Rechtsbeziehungen zu Drittnutzern regelt. Insbesondere bleibt es dabei, dass kraft G...mehr

Rz. 8 Durch den Wegfall der Formulierung in § 43 Nr. 1 WEG a.F., wonach es sich um Rechte "aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" handeln musste, wollte der Gesetzgeber die Streitigkeiten aus dem so genannten sachenrechtlichen Grundverhältnis nunmehr der Zuständigkeit nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG zuweisen.[8] Denn i...mehr

Rz. 21 Der Perspektivwechsel des Gesetzes, das nun nicht mehr auf den Ausgangspunkt, sondern auf das Ziel der Störung abstellt, schafft umgekehrt auch Lücken im Rechtsschutz. Denn § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG erfasst nur Einwirkungen auf das Sondereigentum. Damit sind jedenfalls störende Einwirkungen auf solches Eigentum, an dem keine Sondernutzungsrechte bestehen (hierzu s. gleich...mehr

Rz. 34 Erstaunlicherweise gestattet nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nur das Betreten des Sondereigentums, nicht aber des Gemeinschaftseigentums. Dies hielt der Gesetzgeber wohl für selbstverständlich bzw. als ausreichend durch § 16 Abs. 1 S. 3 WEG geregelt. Dies betrifft auch den Ausschluss der Mitbenutzung aufgrund eines Sondernutzungsrechtes, da dan...mehr

Rz. 8 Umgekehrt stellt sich die Frage, ob Stellplätze auch in der Form des § 3 Abs. 2 WEG als unselbstständiges Sondereigentum mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder einem Teileigentum verbunden werden können. Dies ist wohl zu bejahen. Alleine die Regelung des § 3 Abs. 1 S. 2 WEG, wonach sie als Räume gelten, schließt es nicht aus, sie mit anderen Räumen zu einer Einhe...mehr

§ 10 Allgemeine Grundsätze (1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Ge...mehr

Rz. 111 Grundsätzlich gilt die Regel, dass der den Preis einer Sache Bezahlende auch Eigentümer wird.[63] Natürlich kommt es oft vor, dass die Eheleute gemeinsam etwas erwerben. Soweit sie nicht eine andere Vereinbarung getroffen haben oder sich aus den Umständen etwas anderes ergibt, z.B. aus dem Anteil, den einer zum Kaufpreis beigesteuert hat, erwerben sie das Gut zu glei...mehr

Rz. 124 Das Recht des Ehegatten, über sein Vermögen, das gleichzeitig auch Giftorätts-Vermögen ist, zu verfügen, unterliegt bestimmten Einschränkungen. Diese Beschränkungen betreffen vor allem Dinge, die für das gemeinsame Heim und für den anderen Ehegatten von Bedeutung sind (rådighetsinskränkningar).[87] Insofern kann sich dies auch auf das enskild egendom (Sondereigentum)...mehr

Rz. 103 Als Vermögensrechte sind weiter pfändbar z. B.: das vom Aktienbesitz trennbare Bezugsrecht auf neue Aktien (§ 186 AktG); das Widerrufsrecht nach § 178 BGB (MünchKomm/ZPO-Smid, § 857 Rn. 45); das Wiederkaufsrecht nach §§ 497 ff. BGB (MünchKomm/ZPO-Smid, § 857 Rn. 45); Rechte aus Wertpapierverwahrung (vgl. im Einzelnen Stöber, Rn. 1787 bis 1787n); der Anspruch auf Abtretun...mehr

Leitsatz Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasst werden, sind grundsätzlich nur insoweit materiell überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anders ist es bei Beschlüssen, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte betreffen. Die unterliegen einer weiterreich...mehr

Leitsatz An Flächen oder Fluren, die Zugang zu Räumen ermöglichen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, kann wenigstens ein eingeschränktes Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Normenkette WEG § 13 Abs. 2 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt:mehr

Leitsatz Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Änderung einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben. Der Anspruch kommt vielmehr auch dann in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren ("Geburtsfehler"). Normenkette...mehr

Leitsatz Die Beschwer des Beklagten, der sich gegen die gerichtliche Feststellung des Bestehens eines Sondernutzungsrechts eines anderen Wohnungseigentümers wendet, richtet sich nach der Wertminderung, die seine Wohneinheit erfährt, wenn es bei dem Urteil bliebe. Die Beschwer des Klägers, dessen Klage auf Feststellung des Bestehens bzw. auf Einräumung eines Sondernutzungsrech...mehr