Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Haben die Wohnungseigentümer einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, im gemeinschaftlichen Eigentum Stehendes allein zu gebrauchen ("Sondernutzungsrecht"), darf er es allein nutzen und damit auch vermieten oder verpachten.[1] Die Nutzungen (Früchte) der einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen stehen – ist nichts anderes vereinbart – nach Sinn und Zweck abweic...mehr

Das BGB beschreibt die Sachen in seinem § 90 als "körperliche Gegenstände". Nicht in diesem Sinne "körperlich" sind beispielsweise Forderungen, Immaterialgüterrechte oder immaterielle Güter, z. B. ein Urheberrecht. Für die Verwaltungen ist bei den Sachen aber eine andere Unterscheidung wichtig, nämlich die zwischen beweglichen (Mobilien) und unbeweglichen Sachen (Immobilien)...mehr

Mitgebrauch ist nach h. M. ferner die Vermietung oder Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume.[1] Hierin liegt – dogmatisch betrachtet – allerdings kein Mitgebrauch, sondern eine Mitnutzung (= die GdWE zieht aus der Vermietung oder Verpachtung Früchte), die an die Stelle des Mitgebrauchs tritt. Wenigstens aus Gründen der Praktikabilität sollte...mehr

Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer, wie bereits oben in Kap. B.I.5.1.2 ausgeführt, ein Mitnutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum. Nutzungen i. d. S. sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte (die Erträge). Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil (§§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG, 47 GBO) entsprechender Bruchteil – es sei denn...mehr

Der Mitgebrauch findet seine Grenzen in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG und damit in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme der Wohnungseigentümer und zum ordnungsmäßigen Gebrauch.[1] Ein Mitgebrauch ist ferner ausgeschlossen, wenn an der Fläche und/oder dem Raum ein Sondernutzungsrecht besteht (dazu Kap. B.I.2.5), und unzulässig, wenn durch den Gebrauch die anderen Wohnungseige...mehr

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts bedarf einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung.[1] Die Begründung im Wege eines Beschlusses wäre unwirksam.[2] 5.3.1 Zuweisung durch teilenden Eigentümer Nach h. M. können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass der ehemalige Alleineigentümer ermächtigt sein soll, Sondernutzungsrechte "zuzuweisen" – auch nach § 8 Abs. 2 WEG.[1] Zuweisu...mehr

5.1 Überblick Die Wohnungseigentümer können nach §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 2 WEG [1] vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und i. d. R. auch Nutzungsrecht an Räumen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen Wohnungseigentümer an diesen Teilen, Räumen oder Flächen ausgeschlossen wir...mehr

Haben die Wohnungseigentümer eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht, spricht man von einem "verdinglichten" Sondernutzungsrecht. Fehlt es daran, heißt es manchmal "schuldrechtliches" Sondernutzungsrecht. Unterscheidung schuldrechtliches und dingliches Sondernutzungsrecht Inhaltlich unterscheiden sich schuldrechtliche und verdinglichte Sond...mehr

Die Wohnungseigentümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen.[1] Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemeinschaftliche Eigentum – soweit es seinem Sondernutzungsrecht unterliegt – nach seinem Belieben zu gebrauchen. Die Grenze bildet § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Wohnungseigentümer können allerdings Regelungen zum Gebrauch vereinbaren.[2] Hat d...mehr

Ob ein Sondernutzungs- und kein bloßes Gebrauchsrecht i. S. v. § 19 Abs. 1 WEG vorliegt, ist nach h. M. anhand der Prüfsteine Ausschließlichkeit, Bestimmtheit, Dauer, Gegenleistung, Kompensation und Widerruflichkeit zu ermitteln. Prüfstein ist aber vor allem ein vollständiger Gebrauchsentzug.[1] Begriff: Sondernutzungsrecht Ein Sondernutzungsrecht liegt vor, wenn Wohnungseigentümer b...mehr

Als Gegenstand eines Sondernutzungsrechts in Betracht kommen das gesamte gemeinschaftliche Eigentum, vor allem Garten- oder Terrassenflächen, Stellplätze, Keller- oder Bodenräume, aber auch Anlagen, Einrichtungen und wesentliche Gebäudebestandteile. Allein am Sondereigentum können Sondernutzungsrechte nicht begründet werden.[1] Einem Sondernutzungsrecht steht es nicht entgegen, da...mehr

Pflichten im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum – auch, soweit es einem Sondernutzungsrecht unterliegt – treffen grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer als Miteigentümer. Die Wahrnehmung der Pflichten ist eine Aufgabe der GdWE, sofern sie i. S. v. § 9a Abs. 2 WEG eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Die Pflichten der Miteigentümer im Zusammenhang m...mehr

Die GdWE, aber auch ein Wohnungseigentümer kann ein Interesse daran haben, im Wege der Zwangsvollstreckung in das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers zu vollstrecken. Ein sicherer Weg besteht darin, in das Wohnungseigentum zu vollstrecken. Die Vollstreckung in dieses umfasst immer auch die Vollstreckung in das Sondernutzungsrecht.[1] Für dingliche Sondernutzungsrec...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 19 Abs. 1 WEG Regelungen zum Gebrauch eines Raums oder einer Fläche treffen, der oder die einem Sondernutzungsrecht unterliegt.[1] Etwas anderes gilt, wenn durch die Bestimmung das Sondernutzungsrecht "ausgehöhlt" werden würde.[2] Gebraucht der Berechtigte die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile, Räume und Flächen des gemeinsch...mehr

Die Wohnungseigentümer können den Inhalt einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung jederzeit durch eine andere Vereinbarung ändern.[1] Ein Beschluss mit diesem Ziel, auch wenn er auf einer allgemeinen Öffnungsklausel beruht, wäre hingegen nichtig. Ein einseitiger Verzicht[2] oder eine Verwirkung ist nicht möglich. Bei einem verdinglichten Sondernutzungsrecht muss die Inhaltsänd...mehr

Berechtigter eines Sondernutzungsrechts kann nur der Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentums der Wohnungseigentumsanlage sein[1] bzw. mehrere gemeinsam (Gruppensondernutzungsrecht).[2] Zwischen Mitberechtigten sollen §§ 741 ff. BGB analog gelten.[3] Nach h. M. soll auch einem bloßen Miteigentumsbruchteil an einem Wohnungseigentumsrecht ein Sondernutzungsrecht zugeordne...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 2 WEG [1] vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und i. d. R. auch Nutzungsrecht an Räumen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen Wohnungseigentümer an diesen Teilen, Räumen oder Flächen ausgeschlossen wird.[2] Dieses R...mehr

Eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung kann frei gestaltet werden.[1] Ist die Gestaltung nicht klar, ist die Sondernutzungsrechtsvereinbarung auszulegen. Ist das Sondernutzungsrecht verdinglicht, gelten für die Auslegung die allgemeinen Grundsätze.mehr

Die Miteigentümer müssen bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= der Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) zu...mehr

Ein anderer "Zuweisungsweg" besteht darin, dass die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass ihr (Mit-)Gebrauchsrecht (erst) ausgeschlossen ist, wenn ein Zuweisungsberechtigter den Gegenstand einem Wohnungseigentümer zum Alleingebrauch "zuweist". Bis zum Bedingungseintritt sind dann alle Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch und auch zur anteiligen Fruchtziehung befugt. Die Wohnung...mehr

Nach h. M. können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass der ehemalige Alleineigentümer ermächtigt sein soll, Sondernutzungsrechte "zuzuweisen" – auch nach § 8 Abs. 2 WEG.[1] Zuweisung meint, dass der Berechtigte den (noch unbekannten) Sondernutzungsberechtigten und/oder den Gegenstand benennt. Ein möglicher "Zuweisungsweg" besteht darin, dass für den Gegenstand das (Mit-)...mehr

Die Bestimmung, ein Raum oder eine Fläche, auf die sich das Sondereigentum am Raum erstrecken soll, solle im Sondereigentum stehen, ist nicht in allen Fällen möglich. Zwar bestimmt § 5 Abs. 2 WEG nur für einige wesentliche Gebäudebestandteile sowie für bestimmte Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, dass diese nicht Geg...mehr

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt ist eine schuldrechtliche Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die nicht auf den Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung einwirkt.[1] Die Form des § 925 Abs. 1 BGB (Auflassung) ist also nicht einzuhalten, da nicht der Gegenstand des Sondereigentums, sondern nach den §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bloß ...mehr

5.5.1 Überblick Eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung kann frei gestaltet werden.[1] Ist die Gestaltung nicht klar, ist die Sondernutzungsrechtsvereinbarung auszulegen. Ist das Sondernutzungsrecht verdinglicht, gelten für die Auslegung die allgemeinen Grundsätze. 5.5.2 Rechte Die Wohnungseigentümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen.[1] Ohne besondere Abrede ist e...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz macht den Miteigentümern bzw. dem aufteilenden Eigentümer bewusst keine Vorgaben, wie sie/er die Größe der Miteigentumsanteile (= das Verhältnis der Miteigentumsanteile untereinander) bestimmen/bestimmt. Bei der Bestimmung sollten allerdings auch ohne besondere gesetzliche Anordnung vor allem der unterschiedliche Verkehrswert, die Wohnfläche und der ...mehr

I. Allgemeines. 1. Begriff. a) Definition. Rn 11 Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= ...mehr

(1) 1Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenle...mehr

Rn 89 Vermieter von SonderE (›Eigentumswohnung‹) ist grds der jeweilige Eigentümer. Wird hingegen gemE (§ 1 V WEG) vermietet (§ 16 WEG Rn 5), darf nach §§ 18 I, 9a II Fall 1 WEG nur die GdW als Vermieter auftreten (s.a. BGH NZM 13, 195 [BGH 30.11.2012 - V ZR 234/11] Rz 14). Ist künftiges gemE bereits vor Entstehung der GdW durch die Mit- oder den Alleineigentümer vermietet w...mehr

Rn 3 Neben dem im Gesetz ausdrücklich genannten Eigentümer steht das Selbsthilferecht auch den an dem betroffenen Grundstück dinglich Berechtigten zu, soweit sie aufgrund ihres Rechts eigentumsähnliche Ansprüche haben. Das sind der Nießbraucher (§ 1065), der Dienstbarkeitsberechtigte (§§ 1027, 1090 II) und der Erbbauberechtigte (§ 11 ErbbauRG). Rn 4 Obligatorisch Berechtigte ...mehr

1. Allgemeines. Rn 27 Ein SNR kann aufgrund der Privatautonomie iRd Gesetze frei gestaltet werden (BGH ZMR 12, 795 Rz 11). Welchen Inhalt es hat, muss vereinbart werden. 2. Benutzung und Gebrauch. Rn 28 Die WEigtümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen (BGH ZMR 19, 518 Rz 27). Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemE – soweit es seinem SNR un...mehr

1. Allgemeines. Rn 23 SNRe können nach hM im Wege des Rechtskaufs zwischen den WEigtümern erworben bzw veräußert werden. Ein verdinglichtes SNR geht beim Kauf/Erwerb eines SonderE vom Verkäufer auf den Erwerber/Käufer als Inhalt des SonderE ohne Weiteres und ohne besondere Abrede über (Oldenbg IMR 20, 2417; s aber BGH ZWE 17, 169 Rz 20). Ein schuldrechtliches SNR geht beim Ka...mehr

Rn 20 Nicht nur die Veräußerung – Teilung nach § 8 WEG ist nicht ausreichend, Nbg ZMR 13, 650 – vermieteten Wohnungseigentums fällt unter § 566, sondern auch die sog Umwandlungsfälle, wobei dort mit einer teleologischen Reduktion der Norm in Einzelfällen dem Eintritt aller Wohnungseigentümer in die Stellung als Vermieter entgegengetreten wird. In den sog Umwandlungsfällen, d...mehr

Rn. 39 Stand: EL 139 – ET: 10/2019 Regelzurechnung zum zivilrechtlicher Eigentümer: Voraussetzung für den Ansatz von WG u Schulden in der Bilanz ist, dass sie dem StPfl persönlich zuzurechnen und in sachlicher Hinsicht seinem BV (s Rn 49ff) zuzuordnen sind. Der Kaufmann hat gemäß § 242 Abs 1 HGB "sein" Vermögen und "seine" Schulden zu bilanzieren. Ausgangspunkt der personelle...mehr

Rn. 151 Stand: EL 142 – ET: 04/2020 Ein zivilrechtlicher Nichteigentümer ist wirtschaftlicher Eigentümer, das betreffende WG ihm damit zuzurechnen, wenn er nach dem Inhalt der getroffenen Abrede(n) die mit dem jeweiligen WG verbundenen wesentlichen Rechte, soweit sie wirtschaftlich von Wert und damit zurechnungsrelevant sind, ausüben und im Konfliktfall effektiv durchsetzen k...mehr

Rn 5 Belastbar und damit dienende Gegenstände sind Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und die Wohnungseigentumsberechtigung. Der reale Teil eines Grundstücks kann unter der Voraussetzung des § 7 II GBO belastet werden. Auch bei Belastung des ganzen Objekts kann die Ausübung auf bestimmte reale Teile beschränkt werden. Der Ausübungsbereich kann dann der tatsächlichen Ausü...mehr

Rn 52 Öffentlich-rechtliche Ansprüche gehören zum Vermögen des Erblassers und sind grds vererblich, sofern dies nicht durch besondere Rechtsnormen oder durch das Wesen des Anspruchs ausgeschlossen ist, mit der Folge, dass Sozialleistungen grds vererblich sind (OVG Schlesw FamRZ 09, 1865). IÜ richtet sich deren Vererblichkeit nach dem Zweck der jeweiligen öffentlich-rechtlich...mehr

Rn 15 Da die Beifügung von Bedingungen zu einem Rechtsgeschäft eine wesentliche Komponente der vertraglichen Gestaltungsfreiheit ist, sind Rechtsgeschäfte grds bedingungsfreundlich. Dies gilt auch dann, wenn der Rechtserwerb ins Grundbuch einzutragen ist (Zweibr NJW-RR 08, 1395 [OLG Zweibrücken 01.02.2008 - 3 W 3/08] für bedingtes Sondernutzungsrecht). Gesetzlich von der Bed...mehr

a) Definition. Rn 11 Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= grds ausgeschlossen) wird ...mehr

Rn 30 Die Vollmacht zum Verkauf eines Grundstücks kann die Beauftragung eines Maklers enthalten (BGH NJW 88, 3012 [BGH 18.05.1988 - IVa ZR 59/87]), berechtigt aber nicht dazu, den Käufer zur Belastung des Grundstücks zu ermächtigen (Jena OLG-NL 94, 245). Die nur an eine Notarstelle gebundene Belastungsvollmacht des Grundstückskäufers berechtigt zu Grundschuldbelastungen in H...mehr

Rn 41 Streitigkeiten über den Geltungsbereich eines SNRs (LG Duisburg ZMR 14, 470) oder den Inhalt des Gebrauchs (BGH ZMR 10, 971 Rz 7) unterfallen § 43 II Nr 1. Nichts anderes gilt, wenn streitig ist, wem das SNR zusteht (aA zum alten Recht Saarbr NJW-RR 98, 165 [OLG Hamm 22.04.1997 - 7 U 94/97]; Stuttg NJW-RR 86, 318 [OLG Stuttgart 04.12.1985 - 8 W 481/84]).mehr

Rn 35 Die Kostentragungspflicht für Erhaltungsmaßnahmen der dem SNR unterliegenden Räume, Flächen und Teile trifft nach § 16 II 1 grds alle (Hambg ZMR 04, 614); etwas anderes kann vereinbart werden (KG ZMR 09, 135, 136; BayObLG ZMR 02, 953), auch konkludent (BayObLG ZMR 01, 830; § 10 Rn 8).mehr

Rn 25 Wird ein verdinglichtes SNR rechtsgeschäftlich (mit-)erworben, kann es nach hM gutgläubig erworben werden (BGH ZWE 17, 169 Rz 19; Hamm ZWE 09, 169; LG München I ZMR 19, 382). Dies ist indes zweifelhaft, da man eine bloße Vereinbarung nicht gutgläubig erwerben kann. Wenn Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben wird, kommt ein gutgläubiger Erw...mehr

a) Allgemeines. Rn 24 Ein verdinglichtes SNR wird nach hM durch einen Vertrag zwischen dem abgebenden und dem aufnehmenden WEigtümer übertragen (München ZMR 16, 896). Die WEigtümer müssen sich nach hM analog §§ 877, 873 BGB über die Inhaltsänderung ihrer jeweiligen SonderE-Rechte einigen (BGH ZMR 20, 776 Rz 39). Die Änderung muss außerdem im Grundbuch eingetragen werden (BGHZ...mehr

1. Allgemeines. Rn 19 Ein SNR entsteht durch eine – ggf schlüssige (BGH ZWE 17, 169 Rz 16; 13, 131 Rz 11; § 10 Rn 8) – Vereinbarung iSv § 10 I 2 oder nach §§ 8 II, 5 IV 1 (BGH ZMR 18, 681 Rz 13; NZM 17, 447 Rz 31); die Begründung durch Beschl wäre nichtig (BGH NJW 14, 1879 Rz 16; ZMR 00, 771, 772). Die formunwirksame Einräumung von SonderE kann ggf gem § 140 BGB in ein SNR au...mehr

1. Begriff. a) Definition. Rn 11 Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= grds ausgeschlo...mehr

a) Durch den Berechtigten. Rn 36 Das SNR genießt gleichsam eigentumsrechtlichen Schutz. Der Berechtigte kann zB entspr § 985 BGB Herausgabe verlangen (§ 9a Rn 21; LG Itzehoe ZMR 16, 396; LG München I ZMR 10, 794). Der Berechtigte kann ferner nach § 1004 I BGB Störungs-Unterlassung verlangen (BGH ZMR 22, 230 Rz 11) oder Beseitigung bereits erfolgter Störungen (BGH ZMR 22, 230 ...mehr

Rn 34 Das SNR ist grds nicht selbständig belastbar (BGH ZMR 20, 776 Rz 30; Schlesw ZWE 12, 42; BayObLG 98, 125; Ddorf OLGZ 86, 413, 414). c) Der Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann indes SNR-Fläche sein, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen (BGH ZMR 20, 776 Rz 34 ff).mehr

Rn 27 Ein SNR kann aufgrund der Privatautonomie iRd Gesetze frei gestaltet werden (BGH ZMR 12, 795 Rz 11). Welchen Inhalt es hat, muss vereinbart werden.mehr

Rn 22 Der Begründung eines SNRs müssen Dritte (Vor §§ 1–49 Rn 22) in den Grenzen des § 5 IV 2 zustimmen.mehr

Rn 15 Ob ein SNR und kein bloßes Gebrauchsrecht vorliegt, ist nach hM anhand der Prüfsteine Ausschließlichkeit, Bestimmtheit, Dauer, Gegenleistung, Kompensation und Widerruflichkeit zu ermitteln. Prüfstein ist va ein vollständiger Gebrauchsentzug (BGH NJW 14, 1879 Rz 16; 00, 3500, 3502; München ZMR 08, 560; LG Frankfurt aM ZWE 15, 217, 219; LG Köln ZWE 12, 187). Wird eine Fl...mehr