Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Tz. 1109 Stand: EL 81 – ET: 08/2014 Eine weitere Voraussetzung ist, dass der Stpfl über die feste Anlage oder Einrichtung die Verfügungsgewalt besitzt und sie der Tätigkeit des Stpfl und nicht derjenigen eines anderen dient. Eigentum des Stpfl ist nicht Voraussetzung, es genügt die entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumte Möglichkeit, über eine feste Anlage/Einrichtung tats...mehr

Die für Durchschnittswohnungen von einwandfreier baulicher Beschaffenheit erforderlichen Sorgfaltspflichten, was das Heizen und Lüften betrifft, sind jedem Mieter zumutbar. Wichtig Hinweis- und Aufklärungspflicht hängt von Wohnungsbeschaffenheit ab Der Vermieter hat bei einer Wohnung von einwandfreier baulicher Beschaffenheit auch keine Hinweis- oder Aufklärungspflicht: Solche...mehr

Begriff Grundsätzlich haftet der Mieter bei vertragsgemäßem Gebrauch nicht für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Dies gilt auch für Feuchtigkeitsschäden. Treten Feuchtigkeitsschäden auf, kann er also die Beseitigung des Mangels verlangen und darüber hinaus die Miete mindern oder Schadensersatz verlangen. Außerdem kann der Mieter fristlos kündigen, wenn der...mehr

Für die Aufklärung der Ursache von Feuchtigkeitsschäden gelten folgende Grundsätze [1]: Beweis der Mängelfreiheit Zunächst muss der Vermieter darlegen und ggf. beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Zustand der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt.[2] Hinweis Beweisantritt durch SV-Gutachten Dieser Beweis...mehr

Nach § 538 BGB haftet der Mieter nicht für Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Dieser Grundsatz gilt auch für Feuchtigkeitsschäden. Daraus folgt zunächst, dass der Mieter nicht für einen Schaden einstehen muss, der infolge eines Gebäudemangels entstanden ist. Praxis-Beispiel Was ein Gebäudemangel ist...mehr

Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter den mangelhaften Gebäudezustand zu vertreten hat. Deshalb gelten dieselben Grundsätze, wenn der Schaden auf Zufall oder höhere Gewalt (Überschwemmung, Sturmschäden) oder das Verhalten eines Dritten (überlaufendes Waschbecken in der Nachbarwohnung) zurückzuführen ist.mehr

Ist der Feuchtigkeitsschaden auf einen schadensempfindlichen Gebäudezustand zurückzuführen, so ist der Mieter zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem konkret gegebenen Gebäudezustand Rechnung trägt.[1] Praxis-Beispiel Gebäudezustand Neubaufeuchtigkeit, veraltete Wärmedämmung, Wärmebrücken, nachträglicher Einbau von Isolierfenstern Zu beachten ist, dass ein Gebäudemangel nur v...mehr

Der Mieter muss die Wohnung ausreichend beheizen und lüften. Ist er längere Zeit ortsabwesend, muss er dafür sorgen, dass seine Wohnung durch einen Dritten regelmäßig gelüftet wird.[1] Hinweis Heizungseinstellung im Winter bei Abwesenheit des Mieters Hinsichtlich der Beheizung genügt es, dass der Mieter bei längerer Abwesenheit im Winter die Heizung auf eine Temperatur einstel...mehr

Ist die Mietsache mangelhaft, so kann der Mieter verlangen, dass der vertragsgemäße Zustand wieder hergestellt wird.[1] Dies gilt auch dann, wenn eine Eigentumswohnung vermietet ist und die Mängel das Gemeinschaftseigentum betreffen. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, auf die Gemeinschaft einzuwirken, damit er seine mietrechtliche Pflicht erfüllen kann.[2] Hat der...mehr

Im Fall des Verzugs des Vermieters kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.[1] Der Mieter hat außerdem Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten.[2] Für den Eintritt des Verzugs reicht die bloße Mängelanzeige nicht aus. Erforderlich ist vielmehr, dass der Mieter de...mehr

Der Anspruch auf Schadensersatz besteht auch dann, wenn ein Mangel aufgrund eines Umstands eingetreten ist, den der Vermieter zu vertreten hat. Es genügt einfache Fahrlässigkeit. Ein in diesem Sinne verschuldeter Mangel liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht nicht erfüllt. Der Eigentümer eines Hauses muss im Rahmen der Ver...mehr

Der Vermieter muss den gesamten Schaden ersetzen, den der Mieter durch den Mangel erleidet. Der Mieter hat deshalb Anspruch auf Beseitigung der Mangelursache und der Mangelfolgen. Weiter hat der Mieter Anspruch auf Ersatz seines Gesundheits- und Sachschadens. Besteht der Schaden des Mieters in erhöhten Aufwendungen für eine anderweitige Unterbringung (Hotelkosten), so sind a...mehr

Ist eine vermietete Eigentumswohnung mangelhaft und sind zur Beseitigung des Mangels Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erforderlich, so steht dem Mieter das Selbstbeseitigungsrecht nach § 536a Abs. 2 BGB nur dann zu, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer damit einverstanden ist. Dies beruht auf der Erwägung, dass die Befugnis zur Instandhaltung, Instandsetzung un...mehr

Ein Sachmangel i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts in negativer Weise von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Maßgeblich sind in erster Linie die Vereinbarungen im Mietvertrag ("subjektiver Mängelbegriff"). Als Fehler können sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die M...mehr

Solange die Mietsache mangelhaft ist, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete.[1] Ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangels hindert den Eintritt des Verzugs, ohne dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Vermieter ausdrücklich geltend gemacht werden müsste. Jedoch muss der Mieter zu erkennen geben, dass er die Miete wegen der Mängel zurückbehält[2]; es ...mehr

Im Fall der Doppelvermietung sind beide Mietverträge wirksam.[1] Jeder Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Überlassung der Mietsache.[2] Dem Vermieter steht es frei, welchen Vertrag er erfüllt; auf die zeitliche Abfolge der jeweiligen Vertragsabschlüsse kommt es nicht an.[3] Das Prinzip der Priorität gilt nicht.[4] Es spielt keine Rolle, ob der Erfüllungsanspru...mehr

Für die tatsächlichen Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Der Mieter muss die Pflichtverletzung des Vermieters, deren Ursächlichkeit für den Schaden und dessen Verschulden beweisen.[1] Achtung Beweiserleichterungen Allerdings gelten folgende Beweiserleichterungen: Steht fest, dass die Ursache des Schadens im Bereich der vo...mehr

Zahlt der Mieter nur einen Teil der vereinbarten Miete und macht der Vermieter den Anspruch auf die restliche Miete geltend, so muss der Mieter darlegen und beweisen, dass die Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegen. Im Einzelnen muss sich aus dem Vortrag des Mieters ergeben, dass die Mietsache nicht oder nicht mehr dem vertragsgemäßen Zustand entspricht und da...mehr

Schließlich besteht der Schadensersatzanspruch, wenn sich der Vermieter mit der Schadensbeseitigung in Verzug befindet. Verzug setzt eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung voraus.[1] Eine Fristsetzung ist nicht erforderlich; jedoch muss dem Vermieter ausreichend Zeit zur Mängelbeseitigung gelassen werden. Verzug liegt nicht vor, wenn der Vermieter ohne Verschulden an der Mä...mehr

Um die Darlegungslast zu erfüllen, muss der Mieter nach allgemeinen Grundsätzen konkrete Tatsachen vortragen, aus denen sich ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Es genügt, wenn der mangelhafte Zustand hinreichend genau beschrieben wird. Die Angabe weiterer Einzelheiten ist i. d. R. entbehrlich.[1] Insbesondere muss der...mehr

Wer als erster den rechtmäßigen Mietbesitz erlangt, sei es im Wege der freiwilligen Überlassung durch den Vermieter, sei es im Wege der Zwangsvollstreckung, kann den Mietgebrauch ungestört ausüben. Der Vermieter kann diesem Mieter wegen des Erfüllungsanspruchs der anderen Mieter nicht kündigen; die anderen Mieter können vom Besitzer nicht die Herausgabe der Mietsache verlang...mehr

Der Mieter kann Schadensersatz verlangen, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Wird eine noch nicht fertiggestellte Wohnung gemietet, kommt es darauf an, ob der Mangel im Zeitpunkt der Fertigstellung oder der Übergabe vorhanden gewesen ist.[1] Beruht der Mangel auf einem Alters- oder Verschleißprozess, so entsteht der Mangel erst mit der verschleißbeding...mehr

Ist streitig, ob ein Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war, muss der Vermieter nach den Regeln des allgemeinen Schuldrechts die vertragsgemäße Erfüllung beweisen. Anders ist es, wenn der Mieter eine ihm als Erfüllung angebotene Leistung als Erfüllung angenommen hat.[1] Dann muss der Mieter beweisen, dass die Leistung mangelhaft gewesen ist.[2] Achtung Formularklausel ...mehr

Zu unterscheiden ist zwischen der Haftung aufgrund des Verzugs und der Haftung bei Unmöglichkeit der Leistung. Für die Abgrenzung kommt es darauf an, ob die geschuldete Leistung noch nachholbar ist. Haben die Parteien einen Übergabetermin vereinbart und ist dieser verstrichen, so liegt wegen des nicht nachholbaren Zeitablaufs regelmäßig Unmöglichkeit vor.[1] Für den Entschei...mehr

Die in Abschnitt 1.2.2 dargelegten Grundsätze gelten entsprechend, wenn der Mieter die Mietsache von einem Nichtberechtigten gemietet hat. Der Umstand, dass der Vermieter im Verhältnis zum Eigentümer zur Vermietung der Sache nicht berechtigt war, hat auf die Wirksamkeit des Mietvertrags keinen Einfluss. Der Eigentümer kann aber den Herausgabeanspruch nach § 985 BGB geltend m...mehr

Die Mängelbeseitigung ist Sache des Vermieters.[1] Deshalb kann der Mieter grundsätzlich keinen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen, wenn er den Mangel selbst beseitigt.[2] Etwas anderes gilt, wenn sich die Parteien darauf einigen, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll, oder wenn sich der Vermieter im Verzug mit der Mängelbeseitigung befindet[3...mehr

Von den Notmaßnahmen sind die Eilmaßnahmen zu unterscheiden. Notmaßnahmen dienen dem Schutz der Mietsache; Eilmaßnahmen kann der Mieter durchführen, wenn die sofortige Mangelbeseitigung erforderlich ist, um erhebliche Schäden von den Rechtsgütern des Mieters abzuwenden. Eilmaßnahmen fallen rechtssystematisch unter § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, wobei die Besonderheit gilt, dass di...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH wird das Zurückbehaltungsrecht bei unterlassener Mängelanzeige nach Treu und Glauben[1] ausgeschlossen.[2] Der BGH begründet den Ausschluss des § 320 BGB zum einen damit, dass das Zurückbehaltungsrecht "die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen" kann, wenn dem Vermieter der Mangel nicht bekannt ist. Zum and...mehr

Eine Doppelvermietung liegt vor, wenn der Vermieter ein und dieselbe Mietsache zur gleichen Zeit mehrmals an verschiedene Personen vermietet. 1.2.1.1 Rechtslage vor der Überlassung der Wohnung an einen der Mieter Im Fall der Doppelvermietung sind beide Mietverträge wirksam.[1] Jeder Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Überlassung der Mietsache.[2] Dem Vermieter s...mehr

Der Mieter hat Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten.[1] Voraussetzung ist, dass die geplanten Maßnahmen zur nachhaltigen Mängelbeseitigung geeignet sind.[2] Im Übrigen gelten folgende Grundsätze [3]: Der Vorschuss ist zweckgebunden. Er muss vom Mieter zur Mängelbeseitigung verwendet werden. Der Mieter muss hierüber abrechnen und den n...mehr

Dem Mieter stehen keine Gewährleistungsansprüche zu, wenn er "bei Vertragsschluss" erkennt, dass die Mietsache mangelhaft ist.[1] Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, kann er die Gewährleistungsrechte aus §§ 536 und 536a BGB nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte "bei der Annahme" vorbehält.[2] Nach früher h. M. ist § 536b BGB analog ...mehr

Begründet von Dr. Hans Langenberg, fortgeführt von RiAG Dr. Kai Zehelein. 9. Aufl., 2019. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 734 S., 59,00 EUR Mit der vorliegenden 9. Aufl. ist der Begründer und vormalige Mitautor Dr. Hans Langenberg ausgeschieden. Fortgeführt wird das Werk jetzt ausschließlich von Herrn Dr. Kai Zehelein, der bereits in der 7. und 8. Aufl. mitgearbeitet hat. Die...mehr

Zu folgenden Sachverhalten sind im Berichtsjahr Entscheidungen ergangen:[3] Zuständigkeit nach § 266 FamFG angenommen: Die ausführliche Auseinandersetzung des Bundesgerichtshofs in einer Streitsache führte zur Bejahung der familiengerichtlichen Zuständigkeit und dennoch – zwar aus ebendiesem Grund – zum Unterliegen des Rechtsmittelführers. Diesem spannenden Hinweisbeschluss vo...mehr

Bei Vereinbarung der Vormiete ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter "unaufgefordert Auskunft zu erteilen... wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war".[1] Die Auskunft ist in Textform zu erteilen.[2] Erteilt der Vermieter keine Auskunft, so gilt § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Danach kann sich der Vermieter nicht auf die Vormiete berufen, fal...mehr

In manchen Fällen wird der Mieter Zweifel an der Gesetzmäßigkeit der Mietzinsvereinbarung oder der Richtigkeit der Auskünfte des Vermieters haben. Hierauf kann der Mieter unterschiedlich reagieren: Der Mieter kann den nach seiner Sicht wirksam vereinbarten Teil der Miete bezahlen. Dieser Weg ist zu wählen, wenn in der Gemeinde ein Mietspiegel existiert, mit dessen Hilfe die o...mehr

In einem Rechtsstreit über die Höhe der zulässigen Miete hat das Mietgericht zu überprüfen, ob eine wirksame Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB vorliegt. Dabei ist zu unterscheiden: Kommt das Gericht zum Ergebnis, dass die Regelung des § 556d Abs. 2 BGB verfassungswidrig ist[1], muss das Gericht das Verfahren aussetzen und eine Entscheidung des BVerfG[2] einholen. Da es insowe...mehr

Zweifelhaft ist, welche Rechtsfolge gilt, wenn die Modernisierung nicht vom "Vermieter", sondern vom Rechtsvorgänger des Vermieters veranlasst wird. Praxis-Beispiel Vermieterwechsel nach Modernisierung Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn der Vermieter modernisiert, die leer stehende Wohnung sodann veräußert und der Erwerber einen Mietvertrag abschließt. Der Wortlaut des § ...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 2 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass es sich um die 1. Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter über den Umfang der Modernisierung zu informieren. ...mehr

Dem Rückforderungsanspruch ist eine Rügepflicht des Mieters vorgeschaltet, zu deren Erfüllung dem Mieter ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zusteht. Die dem Mieter obliegende Rügepflicht ist ein anspruchsbegründendes Merkmal, keine Einwendung; deshalb muss der Mieter beweisen, dass dem Vermieter eine (qualifizierte) Rüge zugegangen ist. Die Rüge ist keine Willenserklär...mehr

Die Berücksichtigung der Vormiete setzt voraus, dass der Umfang der Vermieterleistung im Vormietverhältnis der Vermieterleistung im Nachmietverhältnis entspricht. Eine reduzierte Vermieterleistung muss nach dem Gesetzeszweck zu einer Reduzierung der Miete führen. Umgekehrt ist zu fragen, ob die Vormiete um einen "Zuschlag" erhöht werden darf, wenn dem Nachmieter eine Leistung...mehr

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters ist zu erwägen, wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig gegen § 556d BGB verstößt oder wenn er den Mieter täuscht, indem er vorsätzlich eine falsche Auskunft hinsichtlich der tatsächlichen Umstände der Preisbildung erteilt. Hierin liegt eine Verletzung des § 556g Abs. 1 BGB, weil der Vermieter durch diese Vorschrift zur Erteilung...mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dieser Erhöhungsbetrag wird umgangssprachlich häufig als "Modernisierungszuschlag" bezeichnet, obwohl es sich keineswegs um einen neben der Miete geschuldeten Betrag, sondern um eine Mieterhöhung handelt. Hat der ...mehr

Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschreiten. In den herkömmlichen Mietspiegeln werden die Inklusivmieten nicht ausgewiesen. Im Mieterhöhungsverfahren behilft sich die Praxis mit einer Aufspaltung der Inklusivmiete in eine fiktive Grundmiete und die tatsächlich entstehenden, in der Inklusivmiete enthalt...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556e Abs. 2 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mieter über den Umsta...mehr

Diese Berechnungsweise gilt zunächst dann, wenn der Vermieter von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB Gebrauch gemacht hat. Weiter besteht diese Möglichkeit zur Berechnung der Neuvermietungsmiete, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – von einer Mieterhöhung Abstand genommen hat. Gleiches gilt, wenn die Miete nach der Modernisierung gem. § 558 BGB erhöht ...mehr

Durch dieses Merkmal werden mögliche Bereicherungsansprüche des Mieters bei Verstößen gegen die Mietpreisbegrenzung eingeschränkt. Die Gesetzesbegründung erachtet es für "unbillig, wenn ein Vermieter ... Rückforderungsansprüchen ausgesetzt wäre, obwohl er redlich bemüht war, die Maßgaben (der §§ 556d – 556f BGB) ... zu befolgen" (S. 37). Die Beschränkung der Rückforderungsans...mehr

§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Rückforderungsanspruch des Mieters nur besteht, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter gerügt hat und die Miete nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden ist. § 556g Abs. 1 BGB enthält keine Rechtsgrund-, sondern eine Rechtsfolgenverweisung, weil alle Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs in § 556g BGB geregel...mehr

Die sog. Mischräume gelten als Wohnraum, wenn der Wohnzweck überwiegt, etwa bei der Anmietung einer Wohnung mit Garage. Maßgeblich für die Zuordnung ist u. a. der Parteiwille, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien darüber, welche Art der Nutzung im Vordergrund steht.[1] Wichtig Wirklicher und nicht vorgetäuschter Parteiwille entscheidet Entschei...mehr

Eine Mietermodernisierung spielt im Rahmen des § 556 Abs. 2 BGB keine Rolle; dies folgt unmittelbar aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 2 BGB, wonach vorausgesetzt wird, dass "der Vermieter" die Modernisierung durchgeführt hat.mehr

Bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung sind §§ 556d und 556e BGB ebenfalls nicht anzuwenden. Für die Folgevermietungen gelten dann die Vorschriften des MietNovG, wobei der Vermieter den Mietzins nach der Vormiete berechnen kann. 7.1 Der Begriff der ersten Vermietung Die Regelung gilt zunächst für die Fälle, in denen eine Altbauwohnung entmietet, umfassend mo...mehr