Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Leitsatz Bei der Ermittlung der Entgeltlichkeitsquote der Wohnungsvermietung ist die Kaltmiete um einen Möblierungszuschlag für Nutzung der Einbauküche, Waschmaschine und Trockner zu erhöhen, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist. Sachverhalt Die Kläger vermieteten an ihren Sohn verbilligt eine mit einer Einbauküche teilm...mehr

Wird nach Kündigung eines Mietverhältnisses der Räumungsprozess geführt, so endet dieses Verfahren häufig mit einem Räumungsvergleich. Anlässlich dieses Vergleichs werden dann in der Regel auch weitere Modalitäten betreffend die Abwicklung des Mietverhältnisses geregelt. Es stellt sich dann die Frage, ob die weitergehenden Regelungen einen Mehrwert haben und gegebenenfalls i...mehr

Leitsatz Ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen entspricht nicht den Kriterien des Fremdvergleichs, wenn es in zahlreichen Punkten von den zwischen fremden Dritten üblichen Vertragsinhalten abweicht. Normenkette § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6, § 12, EStG, § 530, § 535, § 558, § 566a, § 573c BGB Sachverhalt Der Sachverhalt ergibt sich aus den Praxis-Hi...mehr

Konsequente Arbeit am Gesetz Die Voraussetzungen, unter denen gemäß § 1961 BGB zwingend ("hat") eine Nachlasspflegschaft anzuordnen ist, sind gegeben. Der/die Erbe/n des Erblassers sind unbekannt, und es hat der Beteiligte in seiner Eigenschaft als Vermieter und mithin "Berechtigter" die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragt "zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung ...mehr

1. Bei unbekannten Erben eines verstorbenen, vermögenslosen Wohnraummieters ist gemäß § 1961 BGB durch das Nachlassgericht zwingend eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, sofern der Vermieter dies beantragt, um einen Anspruch gegen den Nachlass auf Räumung und Zahlung geltend zu machen. 2. Existiert kein Nachlassvermögen bzw. ist der Nachlass voraussichtlich eher dürftig, so st...mehr

Aus Sicht der Haftpflichtversicherer wird vielfach verkannt, dass es eine sehr viel effektivere Möglichkeit gibt, die Mietwagenaufwendungen gering zu halten, als nachträglich die Schätzgrundlage im Prozess mühsam durch Vergleichsangebote zu erschüttern. Der I. Zivilsenat des BGH hat nämlich in einer wenig beachteten Entscheidung vom 8.3.2012 entschieden, dass ein Unfallhaftp...mehr

In der Sache ist die Beschwerde ohne Erfolg. Das AG hat den Gebührenstreitwert zutreffend nach dem Jahresbetrag des voraussichtlichen Untermietzinses bemessen. § 41 GKG enthält keine Wertvorschrift für die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Gem. § 48 Abs. 1 GKG richten sich die Gebühren, wenn – wie hier – im GKG nichts anderes bestimmt ist, nach den für die Zuständig...mehr

Der Mieter stirbt. Was nun? Ein immer wiederkehrendes Problem: Der Vermieter steht vor der Situation, dass sein Mieter verstorben ist, ohne dass ein Erbe bereitsteht. Nach § 1961 BGB beantragt er nun die Bestellung eines Nachlasspflegers, um die geordnete Rückgabe seines Eigentums zu erreichen. Das AG hat den Antrag abgelehnt. Das OLG hat die Sache aber abweichend beurteilt.mehr

Ist der Nachweis der Erforderlichkeit der Kosten nicht möglich, so ist der Geschädigte darauf angewiesen, die Forderung des Vermieters auf das angemessene Maß zurückzuführen. Nach der Rechtsprechung des XII. Senats des BGH ist dieser verpflichtet darüber aufzuklären, dass die Haftpflichtversicherung des Unfallverursachers eventuell nicht die vollen Kosten eines Tarifs überni...mehr

Die zulässige Gegenvorstellung hat Erfolg. 1. Der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, ist gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen. Dies entsprach bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts (KostRMoG) v. 5.5...mehr

Die vom LG zugelassene und von der Beklagten in zulässiger Weise eingelegte weitere Beschwerde (§§ 68 Abs. 1 S. 5, 6; 66 Abs. 4 GKG) ist begründet. Das AG hat den Gebührenstreitwert für den Antrag zu 2) auf Feststellung einer Minderung von 20 % bis zur Beseitigung der im Klageantrag zu 1) genannten Mängel der Wohnung im Ergebnis zu Recht auf 12 x 606,44 EUR x 20 % = 1.455,46...mehr

Leitsatz 1. Das Tatbestandsmerkmal "bestimmter Sachverhalt" in § 174 AO erfordert, dass der dem geänderten sowie der dem gemäß § 174 Abs. 4 AO zu ändernden Steuerbescheid zugrunde liegende Sachverhalt übereinstimmt; dies setzt keine vollständige Identität voraus. In dem geänderten Bescheid dürfen aber keine Sachverhaltselemente enthalten sein, die bei der Beurteilung in dem ...mehr

Schließlich kann der Vermieter die Gebrauchsspuren des Vormieters vor Übergabe der Geschäftsräume selbst beseitigen und die Mietsache frisch renoviert an den Mieter übergeben. So droht keine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Pflicht, vorvertragliche Abnutzungen zu beseitigen (BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015). Vorteile dieser pra...mehr

Für die Umlage von Werbemaßnahmen ist eine vertragliche Grundlage immer erforderlich (vgl. OLG Hamburg ZMR 2004, 509). Gerade, wenn dem Vermieter bei der Auswahl der Umlegungsmaßstäbe ein Ermessen eingeräumt ist oder wenn er im Laufe des Mietverhältnisses von sich aus neue Werbemaßnahmen durchführt, dürfen Mieter nicht belastet werden, die von der Maßnahme keinen Nutzen habe...mehr

(BGH, Urt. v. 17.6.2015 – VIII ZR 216/14) • Auch wenn der Mieter bereits selbst Rauchwarnmelder in seiner Wohnung angebracht hat, muss er die Installation neuer Geräte durch den Vermieter dulden, wenn diese für die gesamte Wohnanlage einheitlich sind und auch einheitlich gewartet werden. Hierdurch kommt es zu einer nachhaltigen Verbesserung, da durch die Einheitlichkeit ein ...mehr

(BGH, Beschl. v. 17.3.2015 – VIII ZR 298/14) • Beinhaltet ein Mietvertrag als Bezeichnung für den Vermieter im Vertragsrubrum die handschriftliche Eintragung "Erbengemeinschaft nach M.M.", genügt dies für die Einhaltung der Schriftform nach § 550 BGB zumindest dann, wenn die vermietenden (Mit-)Erben anhand des weiteren Vertragstextes bestimmbar sind. Hinweis: Zur Bestimmung ...mehr

(BGH, Urt. v. 4.2.2015 – VIII ZR 154/14) • Der Vermieter muss von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags nicht unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf ("Bedarfsvorschau") anstellen. Auch muss er den Mieter nicht ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen unterrichten. Daher liegt keine rechtsmiss...mehr

(KG, Urt. v. 6.6.2016 – 8 U 40/15) • Auch bei der Gewerberaummiete trägt der Vermieter das Leerstandsrisiko. Eine Regelung, nach der die Kostenverteilung der Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche des jeweiligen Mieters zu den tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt erfolgt, ist daher zumindest bezogen auf nicht allein verbrauchsabhängige Kosten unwirksam. Hinweis. A...mehr

Im diesem Fall bedarf es somit einer Umrechnung, um die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete zu ermitteln. Er muss somit die konkreten Betriebskosten aus der Vormiete herausrechnen und die so ermittelte Nettomiete mit der ortsüblichen Miete abgleichen. Das ist deshalb geboten, weil der Vermieter eine Rendite aus der Nettokaltmiete zieht und nicht aus den Betriebskosten. Di...mehr

In diesem Fall gibt es wiederum zwei Varianten: Ist die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf er die Vormiete verlangen. Ist die Vormiete niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete, muss er zur Wahrung seiner optimalen Erhöhungsmöglichkeit die Vormiete zunächst auf die ortsübliche Miete anheben, um diese dann um 10 % zu erhöhen. Er muss somit die konkreten...mehr

Gemäß § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter auf Verlangen (in Textform – Abs. 4) des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften des § 556d BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Zunächst is...mehr

Einem Verlangen auf Nachbesserung einer Vermögensauskunft gem. § 802c ZPO fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Gläubiger Auskunft über Erstattungsforderungen für Betriebs- und Heizkosten verlangt, die der Sozialhilfeträger für einen Empfänger von Leistungen nach dem SGB II an dessen Vermieter geleistet hat. Ein solches Auskunftsbegehren ist mutwillig, weil diese Ansprüc...mehr

(BGH, Beschl. v. 21.9.2016 – VIII ZR 277/15) • Beruft sich im Zuge von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in ein Familienheim ein naher Verwandter des ehemaligen Eigentümers gegenüber dem Zwangsverwalter/Ersteigerer auf einen bestehenden Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer, in dem infolge dort vereinbarter ungewöhnlicher Konditionen (Mietvorauszahlungen und/oder ungewöhnlich ...mehr

Der sicherste Weg für den Vermieter ist, die Höhe des Ausgleichs nach einem konkreten Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts zu bemessen, dessen Preise marktgerecht kalkuliert sind. Ebenfalls möglich – aber mit gewissen Unsicherheiten behaftet – ist, dass der Vermieter den Ausgleich aus den Kostenansätzen in einer aktuellen Rechnung eines Malerfachgeschäfts für geleistet...mehr

Unabhängig von diesen generellen Erwägungen sind beim Formulieren der konkreten Formularklausel weitere Anforderungen zu beachten, um die Risiken des Vermieters für dessen Freizeichnung von den Schönheitsreparaturen zu minimieren. Zunächst muss der Vermieter klar zum Ausdruck bringen, dass er keine Schönheitsreparaturen schuldet, ohne dass diese Pflicht auf den Mieter übertra...mehr

Gemäß § 556e Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei der Neuvertragsmiete berücksichtigen, dass er innerhalb der letzten drei Jahre Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat. Damit sind Maßnahmen gem. § 555b BGB gemeint. Es darf sich also nicht um Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB handeln. Ferner ist Voraussetzung, dass der Vermieter wegen der Modernisierungsmaßnahme eine Mieterh...mehr

Gemäß § 573a BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch ohne Vorliegens eines berechtigten Interesses gekündigt werden. Das klingt einfach, macht aber immer wieder Schwierigkeiten, wenn es darum geht festzustellen, was alles mitzählt. Zunächst hatte der BGH (NZM 2008, 682) entschieden, d...mehr

Der Mieter ist verpflichtet Erhaltungsarbeiten gem. § 555a BGB zu dulden. Das ist das Gegenstück zur Erhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB. Ist die Mietsache mangelhaft, mindert sich die Miete automatisch. Verhindert der Mieter, etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig mac...mehr

Aus allem folgt, dass der Mieter mit Hilfe eines Mietspiegels i.d.R. selbst ermitteln kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung ist. Existiert allerdings kein Mietspiegel vor Ort, dann wird auch der Vermieter keine Kenntnis über die materiell richtige Miete haben, da ihm i.d.R. kein Sachverständigengutachten vorliegen wird. Zur Erstellung eines solchen...mehr

Der Vermieter kann die Schönheitsreparaturen für unrenovierte oder renovierungsbedürftige Geschäftsräume auch durch eine Individualvereinbarung i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB auf den Mieter übertragen. Eine derartige Vereinbarung ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter keinen Ausgleich für die Abnutzung durch den Vormieter gewährt. Anders als bei allgemeinen Geschäftsbedingu...mehr

Bekanntlich wird bei Betriebskostenabrechnungen zwischen formellen und materiellen Fehlern unterschieden. Erstere können nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB geheilt werden. Deshalb kommt der Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat, um formell ordnungsgemäß zu sein, eine große Bedeutung zu. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebsk...mehr

Im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ist einem vorsichtigen Vermieter höchst vorsorglich zu empfehlen, den Mieter auf den beschränkten Umfang der Schönheitsreparaturen hinzuweisen. Andernfalls könnten unbefangene Mieter eventuell davon ausgehen, dass sie die Schönheitsreparaturen in vollem Umfang schulden. Dieses Risiko kann der Vermieter einfach ve...mehr

Bei der Ermittlung der Vormiete bleibt auch unberücksichtigt eine Mieterhöhung, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden ist. Mit der zeitlichen Eingrenzung wollte der Gesetzgeber eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung durch kollusives Verhalten von Vermieter und Vormieter unterbinden. Die Regelung geht ...mehr

Die Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters bei der Überprüfung der Vormiete sind umstritten. In der Begründung weist der Gesetzgeber darauf hin, dass der Vermieter die Daten des Vormieters jedenfalls insoweit mitteilen darf, als dieser eingewilligt hat (BT-Drucks. 18/3121, S. 34). Verlangt der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, soll der Vermieter...mehr

Erteilt der Vermieter eine Auskunft nicht oder unvollständig bzw. falsch, stellt dies grundsätzlich eine Pflichtverletzung des zugrunde liegenden Mietverhältnisses dar. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB führt eine derartige Pflichtverletzung zum Schadenersatzanspruch des Vertragspartners. Ein Schaden kann dem Mieter z.B. dadurch entstehen, dass er aufgrund der unvollständigen oder unri...mehr

Problematisch ist die Situation auch, wenn der Vermieter bei der Wiedervermietung den Leistungsumfang ändert. So kann er zunächst nur die Wohnung vermietet haben und danach mit dem Nachfolgemieter die Vermietung mit Garage vereinbaren. Hier ist zunächst festzuhalten, dass eine solche Vereinbarung für den Vermieter schon deshalb ungünstig wäre, weil der einheitliche Vertrag e...mehr

Eine Diskrepanz zwischen der höchstrichterlichen Rechtsprechung und dem Rechtsempfinden der Mehrheit der Mieter blieb aber bei der Möglichkeit der Abwälzung der Renovierungslast bei unrenoviert übergebenen Wohnungen. Nach der Rechtsprechung sollte auch hier die Abwälzung wirksam sein, wenn nur die Fristen erst mit Übergabe zu Laufen begannen. Diese Argumentation wurde schon ...mehr

Anders sieht dies allerdings aus, wenn es sich um einen sog. unbehebbaren Mangel handelt. Ein solcher liegt vor, wenn die Beseitigung des Mangels aus technischen oder sonstigen Gründen ohne Veränderung der Mietsache unmöglich ist. Vermietet der Vermieter beispielsweise eine Wohnung unter Vorspiegelung einer Wohnungsgröße, die um 20 % höher liegt als die tatsächliche Wohnfläc...mehr

Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter setzt einen sog. Bedarfsgrund voraus (hierzu umfassend Fleindl, Die Eigenbedarfskündigung – Tatbestand und Rechtsmissbrauch – Vortrag auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2016 herunterladbar unter www.mietgerichtstag.de ): Er muss die Wohnung benötigen. Nach der Rechtsprechung des BGH (Rechtsentscheid v. 20.1.1988 – NJW 1988, 904, ...mehr

Gemäß Abs. 2 S. 1 des § 556g BGB kann der Mieter die nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschrift des § 556d BGB oder des § 555e BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Formulierung zeigt, dass im Rückforderungsprozess der Mieter beweisen muss, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig...mehr

Die Miete mindert sich bekanntlich automatisch, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt ist. Dabei muss immer durch Auslegung ermittelt werden, welcher Gebrauch genau nach dem Vertrag geschuldet wurde. Der BGH hatte insofern über eine ungewöhnliche Fallgestaltung zu entscheiden. Ursprünglich hatte der Vermieter dem Mieter eine Wohnung mit Einbauküch...mehr

Beeinträchtigungen durch Kinderlärm sind häufig emotional hoch belastet. Was den einen stört, wird von anderen durchaus als angenehm empfunden. Problematisch sind zusätzlich Veränderungen, regelmäßig die Zunahme der Lautstärke und die Intensität der Nutzung angrenzender Flächen. Mietrechtlich wird das Ganze nur dann bedeutsam, wenn der Mietvertrag ausdrücklich oder konkluden...mehr

Dass das Vortäuschen von Eigenbedarf einen zumindest versuchten Betrug darstellen kann und den Vermieter schadensersatzpflichtig macht, dürfte heute allgemein bekannt sein. Das Problem dieser Verfahren liegt im Tatsächlichen und im Nachweis der Täuschungshandlung. Deshalb ist die sorgfältige Vorbereitung einer Beweisaufnahme durch das Gericht und den Mietervertreter besonder...mehr

Schadensersatzverfahren wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs sind durchaus nicht selten. Überwiegend geht es um die Frage, ob der Eigenbedarf wirklich bestanden hat und erst nach erfolgter Räumung durch den Mieter entfallen ist. Der BGH (NZM 2017, 23 = WuM 2016, 743 = MDR 2017, 21 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 61 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 1/2017 Anm. 2;...mehr

Hat der Vermieter die Wohnung umfassend modernisiert, ist er bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung von der Mietpreisbremse befreit. Wie schon bei der Neubauwohnung nach Satz 1 ist auch hier der Vermieter für alle Umstände darlegungs- und beweispflichtig. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, welche Modernisierungsmaßnahmen der Vermieter durchgeführt hat, ggf....mehr

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesse möglich. Hierzu zählt der Eigenbedarf, der voraussetzt, dass die Wohnung für eine gesetzlich vorgesehene Bedarfsperson als Wohnung "benötigt" wird. Über die Auslegung dieses Begriffs gab es schon immer Streit. Eine enge ältere Auffassung verlangte das Vorliegen einer Mangellage a...mehr

Das Job-Center, das im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn es für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (BGH NJW 2009, 3781 = WuM 2009, 736 = GE 2009, 1613 = NZM 2010, 37 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 16 m. Anm. Börstinghaus, Reinelt jurisPR-BGHZivilR 24/2009 Anm. 1; Kunze MietRB 2010, 1; Sc...mehr

(BGH, Urt. v. 25.1.2017 – VIII ZR 249/15) • Bei Vermietung einer Eigentumswohnung ist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung die vorherige Beschlussfassung über die Jahresrechnung der WEG nicht Voraussetzung. Der Vermieter versäumt daher die Abrechnungsfrist, wenn er nicht anderweitig darlegt, dass er an der Erstellung der Betriebskostenabrechnung gehindert war. Hin...mehr

(LG München, Urt. v. 14.1.2016 – 31 S 20691/14) • Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grds. keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Das g...mehr

Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung i.S.d. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB kann auch – unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters – allein in der objektiven Pflichtverletzun...mehr