Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Die so nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild bestimmte Bürogemeinschaft kann aus sehr unterschiedlichen Rechtsbeziehungen der in einer solchen Gemeinschaft vereinigten Personen herrühren. Mit der bürgerlich-rechtlichen Gemeinschaft[1] verbindet sie nur, dass die faktischen Verhältnisse, nicht ein Rechtsgeschäft zur Entstehung erforderlich sind. Aber die Voraussetzung, dass...mehr

In einer 3. Stufe beschäftigt sich die Befugnisnorm mit begrenzt unschädlichen anderen Einkunftsarten, die nur dann schädlich werden, wenn die jährlichen Einnahmen daraus insgesamt die Höhe von 18.000 EUR bzw. 36.000 EUR bei Zusammenveranlagung übersteigen.[1] Es handelt sich dabei um die folgenden Überschusseinkunftsarten: Einkünfte aus Kapitalvermögen [2] Einkünfte aus Vermie...mehr

Zum Thema Datenschutz wurde entschieden,[1] dass der Verwalter – ohne dass ein Verstoß gegen die DSGVO vorliege – eine Saldenliste an sämtliche Eigentümer versenden darf, in welcher zahlungssäumige Eigentümer namentlich benannt und die Hausgeldrückstände aufgelistet werden. Die namentliche Nennung der Hausgeldschuldner durch den Verwalter dürfe in Erfüllung einer rechtlichen...mehr

In einer 2. Stufe definiert das Gesetz die für die Beratungsbefugnis schädlichen Einkünfte. Es handelt sich dabei um die sog. Gewinneinkunftsarten, nämlich um Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft [1] Einkünfte aus Gewerbebetrieb [2] sowie Einkünfte aus selbstständiger Arbeit [3] deren Vorhandensein die Beratungsbefugnis, abgesehen von § 3 Nr. 12, 26, 26a, 26b oder 72 EStG und de...mehr

Kreft, Verlustnutzung bei vermieteten Ferienwohnungen: Ein ewiger Streitpunkt mit der FinVerw, GStB 2012, 205; Dorn/Becker, Abgrenzung zwischen Einkünften aus VuV iSd § 21 EStG und gewerblichen Einkünften, NWB Nr 13 vom 31.03.2023, Beilage, S 11. Verwaltungsanweisungen: R 15.7 Abs 2 EStR 2012; H 15.7 Abs 2 EStH 2022; FinBeh Hamburg, Fachinfo vom 30.01.2018, S 1980–2017/003–52, k...mehr

Demleitner, Die Abgrenzung zwischen vermögensverwaltender und gewerblicher Vermietung bei einem Shopping Center, BB 2015, 1307; Korn, Einkaufscentervermietung: Vermögensverwaltung trotz umfangreicher Verwaltungs- und Werbeaktivitäten, NWB 2016, 3574. Rn. 139a Stand: EL 171 – ET: 02/2024 Im Fall des BFH vom 14.07.2016, BFH/NV 2017, 111 errichtete eine nicht gewerblich geprägte G...mehr

Rdn 2046 Literaturhinweise: Amelung, Anm. zu BGH III ZR 3/86, "Entschädigung für Schäden infolge Beschlagnahme", StV 1988, 326 Grau/Blechschmidt, Ersatzansprüche für Schäden durch strafprozessuale Maßnahmen – insbesondere Durchsuchungsaktionen und Beschlagnahmen, BB 2011, 2378 Kotz, Hinweise zur Geltendmachung der Entschädigung für Strafverfolgungsmaßnahmen – Teil 1, StRR 2010...mehr

Rn. 139 Stand: EL 171 – ET: 02/2024 Die Vermietung von 111 möblierten Appartements an nur einen Mieter für 10 Jahre ist als Gewerbebetrieb anzusehen analog zu Ferienwohnungen, s Rn 138a, wenn eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation im Vordergrund steht: BFH BFH/NV 1987, 441. Der BFH sah hier den Rahmen der Vermögensverwaltung überschritten wegen der zusätzl...mehr

Dauerschuldverhältnisse sind dadurch gekennzeichnet, dass sie sich fortlaufend in einem Zeitraum verwirklichen, wie Vermietung, Verpachtung, Lizenzvergabe u. Ä. Die Gewinne oder Verluste werden laufend zeitanteilig realisiert.[1] Hinsichtlich der Gewinnrealisierung ist danach zu unterscheiden, ob die Dauerhaftigkeit der Leistung selbst anhaftet oder nur den zeitlichen Rahmen ...mehr

Rn. 136c Stand: EL 173 – ET: 06/2024 Allein aus dem Umstand, dass nicht nur äußerst kurzfristig vermietete bewegliche WG) vor Ablauf der gewöhnlichen oder tatsächlichen Nutzungsdauer gegen neuere, funktionstüchtigere WG ausgetauscht werden (wenn diese Vorgänge noch den Beginn und das Ende einer in erster Linie auf Vermietungserlöse gerichteten Tätigkeit darstellen), kann nich...mehr

1) Wie erkennt man die Rutschhemmung von Bodenbelägen? Die Rutschhemmung von Bodenbelägen wird gemäß Anhang 2 ASR A1.5 in unterschiedliche Klassen zwischen R9 und R13 eingeteilt. 2) Wo gibt es Hilfestellung bei der Auswahl geeigneter Bodenbeläge? Anhang 2 ASR A1.5 enthält Beispiele für unterschiedliche Arbeitsräume und -bereiche. 3) Reicht Reinigung als Maßnahme vor Ausgleitunfä...mehr

Glade, Besondere Bilanzierungsfragen bei der Betriebsaufspaltung, GmbHR 1981, 268; Weber-Grellet, Konsequenzen von Vetorecht und Stimmrechtsausschluß bei den personellen Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung, DStR 1984, 618; Sack, Betriebsaufspaltungen in steuerlicher Sicht – eine Zusammenfassung steuerlicher Motive –, GmbH-Rdsch 1986, 352; Lemm, Das ertragsteuerliche Schic...mehr

Rn. 154 Stand: EL 173 – ET: 06/2024 Der einheitlichen gewerblichen Beurteilung (auch relevant im Fall des s Rn 162a – Aufwärtsinfektion) lässt sich durch zwei Ausgliederungsmodelle ausweichend wie folgt entgegenwirken:mehr

Rn. 138 Stand: EL 171 – ET: 02/2024 Gewerbebetrieb statt privater Vermögensverwaltung (s Rn 137) ist bei der Vermietung auch von privatem Wohnraum insbesondere anzunehmen, wenn entweder durch einen ständigen, raschen Wechsel der Mietparteien, der im Wesen gerade dieses Mietverhältnisses liegt, der Vermieter zu einer über das bei der langfristigen Vermietung übliche Maß hinausg...mehr

Rz. 15 Angabepflicht ESRS 2 BP-1 umfasst einige grundlegende Informationen zu Umfang und Inhalt der vorgelegten Nachhaltigkeitsberichterstattung. Bei den Nutzern dieser Berichterstattung soll ein Verständnis darüber geschaffen werden, wie die Nachhaltigkeitserklärung erstellt wurde. Auf folgende drei Aspekte ist einzugehen (ESRS 2.3 f.): Festlegung der Berichtsgrenzen i. A., A...mehr

Eine ordnungsgemäße Rechnung im umsatzsteuerlichen Sinn muss eine Angabe der Steuernummer oder der USt-IdNr. des leistenden Unternehmers enthalten.[1] Nur eine der beiden Angaben ist zwingend erforderlich. Bei Angabe der Steuernummer reicht die 8-stellige Nummer (123/45678); die Angabe der Finanzamtsnummer bzw. des Länderschlüssels ist entbehrlich. Besonderheiten Innergemeinsc...mehr

Rdn 1051 Literaturhinweise: Amelung, Anm. zu BGH III ZR 3/86, "Entschädigung für Schäden infolge Beschlagnahme", StV 1988, 326 Dörn, Vernichtung beschlagnahmter Beweisunterlagen bei fehlender Rückgabemöglichkeit, wistra 1999, 175 Grau/Blechschmidt, Ersatzansprüche für Schäden durch strafprozessuale Maßnahmen – insbesondere Durchsuchungsaktionen und Beschlagnahmen, BB 2011, 237...mehr

Rn. 140 Stand: EL 162 – ET: 12/2022 Die Vermietung von einzelnen beweglichen WG, zB von Hochseecontainern, Pkw, Wohnmobilen, Booten, Strandkörben, Fernsehern etc, führt grundsätzlich zu sonstigen Einkünften iSd § 22 Nr 3 EStG (zB zu Hochseecontainern s BFH v 20.10.2009, BFH/NV 2010, 198), bei in ein inländisches oder ausländisches öffentliches Register eingetragenen beweglich...mehr

Die vom Vermieter getragenen Umlagen sind, da durch die Vermietung veranlasst, als Werbungskosten im Zeitpunkt des Abflusses abziehbar. Für den Werbungskostenabzug spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die umlagefähigen Kosten ganz oder nur teilweise auf die Mieter abwälzt. Die vom Mieter dem Vermieter erstatteten Nebenkosten führen zu Mieteinnahmen; zu steuerpflichtigen E...mehr

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen als Werbungskosten abzugsfähig.[1] Aufwendungen verlieren auch dann nicht den Charakter als Werbungskosten, wenn vor­übergehend keine Einnahmen erzielt werden. Der Vermieter kann Werbungskosten hinsichtlich eines vermieteten Gebäudes oder einer vermiet...mehr

Eine einkommensteuerlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Überschusseinkünfte setzt die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen (sog. Einkunftserzielungsabsicht).[1] Fehlt dem Steuerpflichtigen diese Einkunftserzielungsabsicht, sind aufgrund der Vermietungstätigkeit keine Einkünfte anzusetzen (sog. Liebhaberei).[2] Dies h...mehr

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören nicht nur die für die Überlassung eines Gegenstands gezahlten Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. Umlagen, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betrie...mehr

Der Zufluss von Mieteinnahmen beim Vermieter erfordert die Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht. Die Forderung aus einem Mietvertragsverhältnis führt daher erst im Zeitpunkt des tatsächlichen Zuflusses zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. So sind auch Nachzahlungen aus u. U. mehrjährigen Mietrückständen erst im Jahr der Zahlung zugeflossen. Eine Ausnahme gi...mehr

Rz. 63 Beförderungsleistungen können eine eigenständige Leistung darstellen, aber auch – typischerweise im Rahmen des Versandhandels – unselbstständige Nebenleistung zu einer Hauptleistung sein. Darüber hinaus sind die folgenden Einzelfälle zu beachten: Bei der Bergung von Kies aus dem Meer ist die Beförderung des an Bord genommenen Materials in jedem Fall Nebenleistung zur B...mehr

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 EStG gehören alle Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. Die Vorschrift erfasst nicht nur Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen im bürgerlich-rechtlichen Sinn, sondern darüber hinaus alle Einkünfte aus der...mehr

Wird die vertraglich vereinbarte Miete nicht fristgerecht geleistet, führt dies beim Vermieter zunächst zu einem Mietausfall. Steuerrechtlich werden aber nur tatsächlich zugeflossene Einnahmen erfasst. Hierzu gehören auch Leistungen aus einer Mietausfallversicherung. Sie führen als Ersatz für entgangene oder entgehende Mieteinnahmen zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtun...mehr

Rz. 14 Abtretung von Forderungen Eine sonstige Leistung kann auch die Abtretung von Forderungen darstellen, soweit sich die Abtretung im Rahmen eines Leistungsaustauschs vollzieht. Eine Abtretung (Übertragung) einer Forderung kann sich aber auch im Rahmen einer Leistungsbeistellung vollziehen, wenn die werthaltige Forderung im Rahmen des Factorings auf einen Dritten übertrage...mehr

Zu den Ertrags- oder Aufwandszuschüssen zählen z. B. die privaten Baukostenzuschüsse von Mietern. Vereinbaren die Parteien eines Mietverhältnisses eine Beteiligung des Mieters an den Kosten der Herstellung des Gebäudes und einigt sich der Mieter mit dem Vermieter, dass die Kosten ganz oder teilweise verrechnet werden, entsteht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch, der i. d. R...mehr

Überblick Die Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen, stellt sich i. d. R. als bloße Vermögensverwaltung dar, die zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG führt, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungs...mehr

Aufgrund des am 17.10.2024 in Kraft getretenen "Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] haben die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG einen Anspruch auf eine bauliche Verände...mehr

Nach Beendigung der Einkunftserzielung, z. B. nach Verkauf des Hauses oder bei begonnener Eigennutzung angefallene Aufwendungen können nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Werbungskosten abziehbar sein.[1] Lediglich bei noch auf die Vermietungszeit entfallenden Aufwendungen ist dabei typisierend anzunehmen, dass sie der Einkünfteerzielung dienen und di...mehr

Bei Miteigentümern muss geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermietet und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben oder ob lediglich einer der Miteigentümer dies getan hat. Maßgeblich ist, wer durch den Mietvertrag berechtigt und verpflichtet wird.[1] Die Feststellung, wer un...mehr

Hat sich der Steuerpflichtige nur für eine vorübergehende Vermietung entschieden, bildet dies ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen, wenn voraussichtlich Werbungskostenüberschüsse erzielt werden. Allein der Abschluss eines Mietvertrags auf eine bestimmte Zeit rechtfertigt noch nicht den Schluss, auch die Vermietungstätigkeit sei nicht auf Dauer...mehr

Rz. 10 Bloße Vorbereitungshandlungen stellen grundsätzlich noch keine Leistungen im umsatzsteuerrechtlichen Sinne dar, es sei denn, es läge ein entgeltlicher Leistungsaustausch vor[1]. Die Tätigkeit des Unternehmers ist nur steuerbar, wenn sie den internen Bereich des Unternehmens verlassen hat, d. h., sie muss einem anderen (i. d. R. dem Leistungsempfänger) gegenüber bewirk...mehr

Die AfA beginnt grundsätzlich mit der Anschaffung [1] oder im Herstellungsfall mit der Fertigstellung des Gebäudes.[2] Es kommt nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige die Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Zeitpunkt der Vornahme der AfA bereits gezahlt hat. Anschaffungskosten trägt auch, wer den Kaufpreis noch nicht beglichen hat, sondern ganz oder teilweise schuldet....mehr

Um die private Vermögensverwaltung von einem Gewerbebetrieb abzugrenzen, hat die Rechtsprechung verschiedene Kriterien entwickelt. Nach Ansicht des BFH geht das Vermieten einzelner (beweglicher oder unbeweglicher) Gegenstände i. d. R. über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung nicht hinaus. Eine gewerbliche Vermietungstätigkeit ist erst dann anzunehmen, wenn nach dem...mehr

Alle Wohnimmobilienverwalter, also insbesondere die Wohnungseigentumsverwalter, benötigen seit 1.8.2018 eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Die Gewerbeerlaubnis kann versagt oder mit Auflagen verbunden werden. Eine einmal erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden. Fehlende Gewerbeerlaubnis Fehlt eine Gewerbeerlaubnis, wird unterschiedlich beurteilt, ob di...mehr

Rz. 7a Das UStG enthält keine ausdrückliche gesetzliche Bestimmung des Begriffs der sonstigen Leistung. Aus dem Wortlaut des § 3 Abs. 9 UStG ergibt sich, dass als Oberbegriff zu den Tatbeständen Lieferung und sonstige Leistung der Begriff Leistung zu betrachten ist. Eine sonstige Leistung kann danach nur vorliegen, wenn eine Lieferung nicht gegeben ist. Ausdrücklich wird ges...mehr

Rz. 278 Grundsätzlich bildet ein Gebäude ein einheitliches Wirtschaftsgut und damit eine Bewertungseinheit, auch wenn einzelne Teile des Gebäudes eine unterschiedliche Lebensdauer haben.[1] Maßgeblich für die Behandlung eines Gebäudes als eine Einheit ist der einheitliche Funktions- und Nutzungszusammenhang.[2] Daraus folgt, dass Gebäudeteile, die keine selbstständigen Wirts...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist umstritten, ob unter den Begriff der baulichen Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung zu subsumieren sind.[1] Konsequenzen hat die Differenzierung hinsichtlich einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer zunächst nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflicht...mehr

Rz. 63 Bestimmte Leistungen, die mit in einem Umsatzsteuerlager eingelagerten Gegenständen unmittelbar zusammenhängen, sind ebenfalls steuerfrei.[1] Die Leistungen dürfen aber nur folgenden (in der Vorschrift abschließend aufgezählten) Zwecken dienen, die mit den eingelagerten Gegenständen unmittelbar zusammenhängen: Lagerung, Erhaltung, Verbesserung der Aufmachung, Verbesse...mehr

Da die Umsatzsteuerveranlagung hauptsächlich der Berechnung der vom Unternehmer zu entrichtenden Umsatzsteuer (oder ggf. eines Vorsteuerüberhangs) dient, sind in der Steuererklärung in Teil C des Hauptvordrucks zuerst die steuerbaren und steuerpflichtigen Umsätze anzugeben, für die der leistende Unternehmer auch die USt selbst schuldet. Aufgrund des zum 1.1.2023 in § 12 Abs....mehr

Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Allgemein wird hier von einem Zeitraum von 3 bis maximal 6 Monaten nach Beginn des Folgejahres ausgegangen.[1] Abweichendes kann im Verwaltervertrag geregelt werden oder sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Teil H des Hauptvordrucks nimmt die vom Leistungsempfänger aufgrund von ihm gegenüber ausgeführten Leistungen geschuldeten Steuerbeträge auf ( Reverse-Charge-Verfahren ). Die Leistungen, für die der Leistungsempfänger die USt schuldet, sind abschließend in § 13b Abs. 1 und Abs. 2 UStG aufgeführt. In der Steuererklärung werden die verschiedenen Anspruchsgrundlagen teilweise get...mehr

Trifft den Arbeitnehmer als Teil einer Gruppe ein kollektivrechtliches Verbot in einer Betriebsvereinbarung oder ein individuelles Verbot im Arbeitsvertrag oder per Direktionsrecht, darf aber ein anderer Hund im Kollegium mit ins Büro kommen, bedarf diese Ungleichbehandlung sachlicher Gründe. Ist die Ungleichbehandlung nicht gerechtfertigt, hat der benachteiligte Arbeitnehme...mehr

Der Erwerber ist dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Es gelten für ihn dann die für die ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung von Mietverhältnissen geltenden gesetzlichen Regelungen (siehe Kap. B.II.2.3). Das Kündigungsrecht kann zwar nicht abgetreten werden,[1] der Erwerber kann sich aber vom Veräußerer vor Grundbucheintr...mehr

Im Fall des Erwerbs von gebrauchtem Sondereigentum ist zunächst von wesentlicher Bedeutung, ob die zu erwerbende Sondereigentumseinheit als Kapitalanlage dienen soll oder ob der Erwerber diese selbst nutzen möchte. Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum müssen sich in diesem Zusammenhang des nach § 566 BGB geltenden Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" bewusst sein. Der Er...mehr

Auch 2025 bleiben Verwalter nicht vor Veränderungen im Arbeitsalltag verschont, die es gilt, möglichst zeitnah und gesetzeskonform umzusetzen. Denn die elektronische Rechnungsstellung – kurz E-Rechnung – wird ab dem 1.1.2025 im B2B-Bereich (Business-to-Business) verpflichtend. Außerdem müssen leistende Unternehmer sowie Leistungsempfänger im Inland (bzw. Gebiet nach § 1 Abs. ...mehr

Rz. 46 Für den Fall der Bejahung der Vermögensgegenstandseigenschaft von Nutzungsrechten wäre ein Ausweis in der Bilanz unter der Position "Immaterielles Vermögen" denkbar. Das auch hier grundsätzlich geltende Prinzip der Vollständigkeit erfährt durch die steuerrechtliche Regelung in § 5 Abs. 2 EStG eine Durchbrechung. Der Ausweis immaterieller Vermögensgegenstände des Anlag...mehr

Rz. 121 Besonderheiten der AfA-Berechtigung gibt es beim dinglichen Nutzungsrecht "Nießbrauch"; allerdings soll nicht unerwähnt bleiben, dass im Zuge der vom BFH[1] proklamierten Gleichbehandlung der Nutzungsrechtsarten die nachfolgenden Erläuterungen ebenfalls für obligatorische Nutzungsrechte gelten. Bei der Festlegung der AfA-Berechtigung auf den Gegenstand selbst muss für...mehr