Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Eine Versorgungssperre scheidet in folgenden Fällen aus: Vermieter ist nicht Vertragspartner des Versorgungsunternehmens Der Vermieter ist in diesen Fällen nicht berechtigt, fremdversorgte Leitungen zu verplomben oder anderweitig abzusperren.[1] Mieter hat die Betriebskosten nicht zu tragen Eine Versorgungssperre scheidet auch dann aus, wenn im Ausnahmefall einmal vergessen wurd...mehr

Es wird zwischen einem einfachen Mietspiegel [1] und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden.[2] Hinweis Definition Mietspiegel Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.[3] Mietspiegel auch für Gemein...mehr

In der mietrechtlichen Praxis ist die Barkaution die verbreitetste Mietsicherheit. Sie bietet dem Vermieter auch den größten Vorteil: Er kann im Fall der Fälle direkt auf die Kaution zugreifen. Im Mietvertrag vereinbaren die Parteien dabei, dass der Mieter dem Vermieter den Kautionsbetrag auf ein vom Vermieter benanntes Bankkonto zu überweisen hat. Möglich ist selbstverständ...mehr

Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters entstanden ist. Kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Schaden von einem Dritten verursacht worden ist, so muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht einzustehen hat.[1] Achtung Pflicht de...mehr

Nicht nur ein Räumungsrechtsstreit kostet Geld, sondern auch die anschließend erforderlichen Maßnahmen der Räumungsvollstreckung. Insbesondere in den praxisrelevanten Fällen der Räumungsklage in Folge einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, sollte der Vermieter nichts unversucht lassen, um eine kostenintensive Räumungsklage mit anschließend etwa erforderlicher Räumungsvollstr...mehr

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung ist stets dann gerechtfertigt, wenn der Mieter wissentlich oder leichtfertig eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet. Praxis-Beispiel Unbegründeter Betrugsvorwurf Unterstellt der Mieter dem Vermieter, ohne Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten zu haben, eine B...mehr

Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspflicht setzt nach § 281 Abs. 1 Satz 1...mehr

Der Mieter hat die ihm obliegende Rückgabepflicht dadurch zu erfüllen, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz einräumt.[1] Achtung Rückgabe der Schlüssel an Hauswart Werden die Räume durch eine juristische Person vermietet, müssen die Schlüssel dem für die Rücknahme der Wohnung zuständigen Sachbearbeiter ausgehändigt werden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter ein Untern...mehr

Der Anspruch des Vermieters, gerichtet auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist allen Mietern gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen. Textform bedeutet, dass die Erklärung nicht unterschrieben sein muss. Außerdem kann die Erklärung u. a. per Telefaxschreiben oder per E-Mail versandt werden. Allerdings trägt der Vermieter die Beweislast des Zugangs. Gemä...mehr

Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Hinweis Seit letzter Erhöhung muss 1 Jahr vergangen sein Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung g...mehr

In der Praxis ist es üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist stets eine ausdrückliche Regelung. Wichtig Keine Verkehrssitte Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht. Enthält der Mietvertrag keine wirksam...mehr

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnraum sind in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt. Wohnräume, für die diese Vorschriften nicht gelten Ausgenommen vom sachlichen Geltungsbereich dieser Vorschriften sind preisgebundener Wohnraum, Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassen ist, Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermie...mehr

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen kann der Vermieter auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen.[1] Gegen diese erleichterte Kündigungsmöglichkeit bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken, da sich aus der Verfassung keine generelle Verpflichtung des Gesetzgebers entnehm...mehr

Mündlich Ein Mietaufhebungsvertrag kann grundsätzlich auch formlos, also mündlich, abgeschlossen werden. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag selbst Schriftform für seine Änderung oder Ergänzung vorschreibt.[1] Beweislast beim Vermieter Der Abschluss eines mündlichen Aufhebungsvertrags ist niemals zu empfehlen, da der Vermieter im Räumungsrechtsstreit die Beweislast dafür...mehr

Mit dem Modell der sog. "Berliner Räumung" hat der Gesetzgeber einen für Vermieter wesentlich günstigeren Weg der Räumungsvollstreckung geschaffen, der bereits zuvor in der Rechtsprechung anerkannt war. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 885a Abs. 1 ZPO kann sich der Vermieter darauf beschränken, den Mieter zunächst nur aus dem Besitz zu setzen. Der Vermieter beauftragt ...mehr

Von erheblicher Bedeutung ist bei Kündigungen wegen Mietzahlungsrückstands nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und bei Kündigungen wegen des Verzugs mit Kautionszahlungen nach § 569 Abs. 2a) BGB die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Hiernach wird die Kündigung dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der R...mehr

Zustimmungsfrist Dem Mieter ist eine Überlegungsfrist eingeräumt, in der er sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Sie beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens und endet mit dem Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang folgt. Entscheidend für den Fristbeginn ist der Zugang. Zugegangen ist das Mieterhöhungsverlangen, wenn es so...mehr

Ist der Vermieter durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung zum Vertragsschluss bestimmt worden, so können die Anfechtungsvoraussetzungen nach § 123 Abs. 1 BGB vorliegen. Wichtig Täuschung über verkehrswesentliche Eigenschaften Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Vermieter über verkehrswesentliche Eigenschaften des Mieters getäuscht worden ist...mehr

Auch wenn Räumungssachen nach der Bestimmung des § 272 Abs. 4 ZPO beschleunigt zu bearbeiten sind, sollte vom Vermieter aus alles getan werden, um bereits im Vorfeld des Verfahrens Verzögerungen zu vermeiden. Von wesentlicher Bedeutung ist, dass die Klage dem Mieter überhaupt zugestellt werden kann. Wohnt der Mieter noch im Objekt, sollte sich der Vermieter oder ein von ihm B...mehr

Verbreitet ist die Leistung einer Mietsicherheit auch in Form der Verpfändung eines Sparguthabens, seltener auch dessen Sicherungsabtretung. In beiden Fällen eröffnet der Mieter auf seinen Namen ein Sparbuch und zahlt auf das entsprechende Konto den Kautionsbetrag. Verpfändung Bei der Verpfändung wird das Recht auf die Sparforderung vom Mieter an den Vermieter verpfändet. Die ...mehr

Begriff Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein gegen die guten Sitten verstoßendes Rechtsgeschäft nichtig. Hiervon ist auszugehen, wenn zwischen der Leistung und der Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. Dies ist durch einen Vergleich zwischen dem Mietwert der Räume und dem tatsächlich vereinbarten Mietpreis zu bestimmen. Der Mietwert richtet sich nach der ortsüblich...mehr

Der Mieter muss Schadensersatz an den Vermieter zahlen, wenn er eine anfangs in neutralen Farben gestrichene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen Farbton (z. B. in rotem, gelbem oder blauem Anstrich) zurückgibt. Eine Neuvermietung ist damit praktisch unmöglich. So rechtfertigt der BGH den Anspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache.[1] Wichtig Kein kräftig...mehr

Hinweis Fristlose Kündigung Die schwerwiegendste Folge des Verzugs mit der Mietzahlung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.[1] Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit d...mehr

Vernachlässigung der Mietsache, Feststellungen durch Sachverständige, Sicherung des Pfandrechts Ein besonderer Anlass liegt vor, wenn konkrete Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Mieter die Mietsache beschädigt hat oder dass er seine Obhutspflicht nicht erfüllt. Praxis-Beispiel Konkrete Anhaltspunkte Hiervon ist auszugehen, wenn wegen eines muffigen Geruchs ein Verdacht auf Sc...mehr

Die Beurteilung der Frage, ob dem Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die im Rahmen des § 573 Ab...mehr

Es gilt der Grundsatz, dass der Vermieter einen Räumungstitel gegen jeden Besitzer der Wohnung benötigt.[1] Hat der Vermieter einen Titel gegen den Mieter und ergibt sich bei der Vollstreckung, dass sich die Mietsache im Besitz eines Dritten befindet, so benötigt der Vermieter einen Räumungstitel gegen den Dritten. In diesem Fall kann der Vermieter beantragen, dass der Dritte...mehr

Begründet der Vermieter seinen Anspruch durch Benennung von Vergleichsobjekten, so sind 3 Vergleichsmieten anzuführen. Die Vergleichsobjekte können anderen Vermietern oder dem Vermieter selbst gehören.[1] Hinweis Vergleichswohnungen aus eigenem Wohnungsbestand Der Vermieter darf alle 3 zu benennenden Vergleichswohnungen oder einen Teil davon seinem eigenen Wohnungsbestand entn...mehr

Hinweis Kappungsgrenze 20 % Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen.[1] Hinweis Ausnahme wegen auslaufender Preisbindung Eine Ausnahme von der Anwendung der Kappungsgrenze besteht gemäß § 558 Abs. 4 BGB: Eine 20 %-Begrenzung tritt nicht ein, soweit die M...mehr

Nach der Bestimmung des § 551 BGB kann der Vermieter von seinem Mieter die Leistung einer Mietsicherheit verlangen – und dies grundsätzlich auch formularvertraglich. § 551 Abs. 2 BGB regelt, dass der Mieter zu 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist. Die 1. Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren dann jeweils mit den nächsten beiden M...mehr

Praxis-Beispiel Schlüsselübergabe Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat, übersendet der Mieter postalisch die Schlüssel mit der Bemerkung, für ihn sei das Mietverhältnis beendet. Der Mieter hat in diesem Fall klar und eindeutig zum Ausdruck gebracht, die Mietsache nicht weiter nutzen zu wollen, sodass von einer Besitzaufgabe des Mieters auszugehen ist[1], die ...mehr

Nach der Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Ver...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis ...mehr

Die Fiktion der Vertragsverlängerung tritt nicht ein, wenn der Vermieter oder der Mieter seinen entgegenstehenden Willen dem anderen Teil erklärt. Die Erklärung ist eine einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche Willenserklärung, auf die die Vorschriften der §§ 116 ff. BGB anwendbar sind.[1] Die Widerspruchserklärung muss vom Vermieter gegenüber dem Mieter (oder u...mehr

Während der ersten 5 Jahre seit Überlassung der Mietsache ist die 3-Monatsfrist sowohl für Kündigungen des Mieters als auch für Kündigungen des Vermieters maßgeblich. Nach Ablauf dieses Zeitraums verlängert sich die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters: Der Vermieter hat nach Ablauf dieses Zeitraums eine Kündigungsfrist von zusätzlichen 3 Monaten zu beachten. Die Frist für V...mehr

Die wirtschaftliche Verwertung kann eine Kündigung nur rechtfertigen, wenn sie "angemessen" ist. Eine Angemessenheit ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn die Verwertung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig und sinnvoll und nicht lediglich spekulativ ist. Praxis-Beispiel Angemessene Verwertungsmöglichkeiten Die Geldmittel aus dem Verkauf sollen für die Unterhaltung,...mehr

Von erheblicher Bedeutung ist die lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters. Im Fall der Fälle, also im gerichtlichen Verfahren, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung.[1] Seiner Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß exakt nach Art und Zeitpunkt beschreiben kann. Im Rahmen ein...mehr

Gemäß § 558 Abs. 5 BGB sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel i. S. d. § 559a BGB abzuziehen, im Fall des § 559a Abs. 1 BGB mit 8 % des Zuschusses. Voraussetzung ist also, dass der Vermieter eine bauliche Maßnahme durchführt, die eine Modernisierung i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB ist oder eine andere bauliche...mehr

Ist Baulärm ein Mangel? Erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen wegen der Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke auf einem Nachbargrundstück stellen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung dar, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwe...mehr

Hat der Mieter die Kaution in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf der dem Vermieter einzuräumenden Prüfungsfrist einen Anspruch auf Freigabe des Pfandes gegen den Vermieter. Hierbei handelt es sich um eine Erklärung des Vermieters gegenüber dem kontoführenden Kreditinstitut. Der Mieter hat also kein...mehr

Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt. Hinweis Mangel = Fehler der Mietsache Ein...mehr

Ist dem Mieter eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, kann der Vermieter nach Kenntnisnahme des Grundes, der ihn zur Kündigung berechtigt, nicht ewig zuwarten, bis er die Kündigung tatsächlich erklärt. Die mietrechtlichen Bestimmungen des BGB schweigen sich allerdings darüber aus, innerhalb welch...mehr

Sind Schönheitsreparaturen erforderlich, weil die Mietsache ohne Verschulden des Mieters beschädigt worden ist, z. B. durch Einwirkung von Wasser oder Feuer, durch Fogging[1], durch Umbaumaßnahmen oder Reparaturarbeiten durch den Vermieter, ist zu unterscheiden: a) Schönheitsreparaturen sind fällig Wichtig Mieter renoviert Waren die Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Schad...mehr

Nach dem Wortlaut des Gesetzes darf der Vermieter erst "nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung" seines Räumungsprozesses vom Besitz des Dritten Kenntnis erhalten, um den Räumungstitel gegen den Dritten im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzen. Der Gesetzgeber hatte dabei den "klassischen" Fall vor Augen, dass der Vermieter ein Räumungsurteil gegen seinen Mieter...mehr

Unterlässt der Mieter die Anzeige, obwohl ihm der Mangel bzw. die drohende Gefahr bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war[1], ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.[2] Praxis-Beispiel Undichter Spülkasten Tritt ein Wassermehrverbrauch auf, weil es der Mieter unterlassen hat, dem Vermieter die Undichtigkeit des Spülk...mehr

Nach der Bestimmung des § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, regelt Absatz 2 dieser Bestimmung, dass diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten, wenn nicht der Ehegatte oder Lebensp...mehr

Im Fall der Veräußerung des Grundstücks nach der Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis während seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten gemäß dem Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.[1] Als Veräußerungsgeschäft im Sinne der Bestimmung kommen in Betracht: Kauf, Tausch, Schenkung, Vermächtnis, Einbrin...mehr

Zeigt der Mieter den Mangel nicht an, verliert er die Minderungsbefugnis, wenn der Vermieter aus diesem Grund nicht in der Lage ist, Abhilfe zu schaffen. Außerdem ist der Mieter dem Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der diesem infolge der unterlassenen Anzeige entstanden ist. Die Befugnis zur Minderung lebt zwar wieder auf, wenn der Mieter in der Folgezeit den M...mehr

Auf die Wirksamkeit der Kündigung hat es keinen Einfluss, wenn der Vermieter in ihr die Kündigungsfrist oder den Kündigungstermin nicht angibt. Freilich ist die entsprechende Angabe stets empfehlenswert. Angabe einer kürzeren Frist Für den Fall, dass der Vermieter eine kürzere als die maßgebliche gesetzliche Frist im Kündigungsschreiben angibt, ist dies in aller Regel folgenlo...mehr

Hinweis Kündigungsschreiben Im Kündigungsschreiben muss angegeben werden, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB gestützt wird.[1] Bei Ausübung des erleichterten Kündigungsrechts verlängert sich die jeweils geltende Kündigungsfrist um 3 Monate.[2] Liegen die Voraussetzungen des § 573a BGB und zusätzlich ein berechtigtes Interesse i. S. v. §...mehr

Überflüssiges "Klein-Klein" vermeiden Insbesondere in den Fällen, in denen der Vermieter wegen Zahlungsrückständen das Mietverhältnis gekündigt hat und er wegen der Zahlungsunfähigkeit des Mieters auch keine Nutzungsentschädigung von diesem bekommt, sollte der Vermieter die Verfahrensdauer grundsätzlich so kurz wie möglich halten. Frei nach dem Motto: Ist der Gang zum Gericht...mehr