Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung

Rz. 43 Bei der Ausführung von Umsätzen im Zusammenhang mit der kurzfristigen Überlassung von Campingflächen stellen sich die Probleme der Leistungsabgrenzung in gleicher Weise wie bei den Hotelzimmern. Der Schriftliche Bericht des Finanzausschusses des Deutschen Bundestags[1] hat dazu Folgendes angeführt: Zitat Von der Steuerermäßigung (für die Überlassung von Campingflächen) ...mehr

Rz. 653 Wird die Kommanditbeteiligung veräußert[1] und ergibt sich dabei ein Veräußerungsgewinn, so ist dieser als Einkünfte aus dem Gewerbebetrieb zu versteuern, in die einheitliche Gewinnfeststellung der GmbH & Co. KG mit einzubeziehen und unterliegt dem begünstigten Steuersatz (§§ 16, 34 EStG).[2] Zudem wird (einmalig) ein Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG in Höhe von 45.0...mehr

Rz. 16 Die vom Gesetz nicht näher beschriebenen Aktivitäten der Beherbergung kennzeichnen die unternehmerische Tätigkeit des Vermieters. Begünstigt ist nicht die von der Steuerbefreiung gem. § 4 Nr. 12 UStG ausgenommene bloße kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen – das betrifft z. B. die in Rz. 13 erwähnten Unterkünfte für Übersiedler und Asylanten –, vielmehr m...mehr

Rz. 14 Die Kurzfristigkeit, die auch in § 4 Nr. 12 UStG eine Rolle spielt[1], sollte in gleicher Weise wie dort gegenüber der langfristigen Vermietung abgegrenzt werden. Es kommt danach darauf an, dass der Unternehmer nicht die Absicht hat, die Räume auf Dauer zu vermieten, sodass er sie nicht zum dauernden Aufenthalt den Fremden i. S. v. §§ 8, 9 AO zur Verfügung stellt. Nac...mehr

Rz. 29 Der Bericht des Bundestags-Finanzausschusses[1] führt ausdrücklich folgende Leistungen an, die jedenfalls nicht von § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG begünstigt sein sollen: Die Verpflegung, insbesondere das Frühstück, der entgeltliche Zugang zu Kommunikationsmitteln, insbesondere Telefon und Internet, die TV-Nutzung (Pay-per-View), die Getränkeversorgung aus der sog. Minibar, W...mehr

Rz. 1 § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG ist durch das Wachstumsbeschleunigungsgesetz v. 21.12.2009[1] mWv 1.1.2010 (vgl. Art. 15 Abs. 3 Wachstumsbeschleunigungsgesetz) in das UStG eingefügt worden.[2] Die Norm gilt seither unverändert. Es gab vorher keine vergleichbare Vorschrift zur Steuerermäßigung für Beherbergungsleistungen und Vermietungen auf Campingplätzen; diese Umsätze unterl...mehr

Rz. 31 Man muss diese Beispiele so verstehen, dass der Regelsteuersatz dafür auch gelten soll, wenn es sich nach herkömmlicher Auffassung eigentlich um unselbstständige Nebenleistungen zur Beherbergung handelt. Insofern hat sich der Gesetzgeber bewusst und absichtsvoll von der Entscheidung des BFH v. 15.1.2009[1] distanziert, welche das Frühstück als unselbstständige Nebenle...mehr

Voraussetzung ist allein die Absicht, abnutzbare bewegliche (neue oder gebrauchte) Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens anschaffen zu wollen, die vermietet oder ausschließlich bzw. fast ausschließliche betrieblich genutzt werden sollen. Die Investitionsabsicht muss in der Steuererklärung gegenüber dem Finanzamt nicht dargelegt werden. Die Vermietung oder die ausschließliche ...mehr

Rz. 12 Die Räume müssen nicht in einem Gebäude liegen. Sie können sich z. B. auch auf einem Hotelschiff befinden oder in einem stationären Wohnwagen (sog. Mobilhomes). Auch Zelte können einen Raum darstellen (Rz. 20a). Bei rollenden Eisenbahnschlafwagen und Kabinen auf fahrenden Kreuzfahrtschiffen ist zwar auch regelmäßig eine Raumüberlassung an die darin untergebrachten Rei...mehr

Rz. 10 Damit kann man die bereits am Rande des Gesetzgebungsverfahrens diskutierten Fälle der sog. Stundenhotels aus dem Anwendungsbereich der Vorschrift ausgrenzen: Die von diesen Betrieben üblicherweise angebotene stundenweise Überlassung von Räumen an Personen, damit diese in diesen Räumen sexuelle Leistungen gegen Entgelt ausüben oder empfangen können, betrifft nicht wir...mehr

Rz. 27 Es steht außer Frage, dass mit der Entscheidung des Gesetzgebers, den S. 2 in § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG zu schaffen, die Restaurantleistungen, die im Zusammenhang mit einer Hotelleistung erbracht werden, nicht begünstigt werden sollen. Das Gesetz will auch nachvollziehbar keine Differenzierung vornehmen zwischen dem Frühstück im Hotel, in dem der Gast auch übernachtet u...mehr

Um die Sonderabschreibung nutzen zu können, darf die private Nutzung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und im darauffolgenden Jahr nicht mehr als 10 % betragen. D. h., dass nach dem Gesetzeswortlaut jedes Jahr für sich zu betrachten ist. Für das vorhergehende Beispiel bedeutet dies, dass die Sonderabschreibung nicht beansprucht werden darf, weil der Unternehmer den Pk...mehr

Rz. 11 Auch wenn man typischerweise bei Hotelumsätzen an die Übernachtung denkt, kann man die kurzfristige Beherbergung nicht dadurch definieren, dass sie mindestens eine Nacht umfassen müsste. So aber das vom BFH zu Recht[1] aufgehobene Urteil des FG Hamburg v. 7.5.2014.[2] Wenn z. B. ein Pilot oder ein Lokomotivführer nach einer Nachtschicht in einem Hotel von morgens 7 Uh...mehr

Begünstigt sind abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens. Es spielt keine Rolle, ob sie neu oder gebraucht sind. Höhe des Investitionsabzugsbetrags: Maximal 50 % der voraussichtlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Höchstgrenze für die Summe aller Investitionsabzugsbeträge: 200.000 EUR. Bei der Bildung müssen die begünstigten Investitionen gegenüber de...mehr

Rz. 36 Die umsatzsteuerlichen Abgrenzungen der verschiedenen Leistungen schlagen auch auf die zutreffende Erteilung einer Rechnung gem. § 14 UStG durch. Die Pflicht zur Rechnungserteilung über die unter § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG fallende Leistung innerhalb von 6 Monaten ohne Rücksicht auf den umsatzsteuerlichen Status des Gasts ergibt sich aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 UStG, weil es s...mehr

Ein Investitionsabzugsbetrag ist nach § 7g Abs. 4 Satz 1 EStG rückgängig zu machen, wenn das begünstigte Wirtschaftsgut nicht bis zum Ende des Wirtschaftsjahres, das der Anschaffung oder Herstellung folgt, vermietet oder zu mindestens 90 % betrieblich genutzt wird. Ob für den Investitionsabzugsbetrag eine schädliche Verwendung vorliegt, ist danach zu beurteilen, ob das Wirtsc...mehr

Bei der Bildung eines Investitionsabzugsbetrags ist es nicht erforderlich, im Zeitpunkt der Bildung eine Prognose vorzunehmen. Entscheidend ist allein die spätere Nutzung. In welchem Umfang ein Unternehmer seinen Firmenwagen nach der Anschaffung tatsächlich für betriebliche Fahrten nutzt, kann er regelmäßig mithilfe eines Fahrtenbuchs feststellen. Die Anwendung der 1-%-Metho...mehr

Rz. 37 Probleme bereitet § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG auch für die lohnsteuerliche Beurteilung von Reisekosten bei Arbeitnehmern. Weil dann, wenn der Arbeitgeber die Übernachtungs- und Verpflegungskosten eines Arbeitnehmers übernimmt, gem. R 8.1 Abs. 8 Nr. 2 LStR, nur der Sachbezugswert und nicht der in Rechnung gestellte Betrag anzusetzen ist[1], kommt es auf die Vertragsbeziehu...mehr

Rz. 35 Die praktischen Schwierigkeiten bei der Handhabung der Vorschrift bestehen nicht nur in der Identifizierung der jeweiligen Leistung und ihrer Einordnung als eigenständige Hauptleistung im Rahmen eines Leistungsbündels oder als unselbstständige Nebenleistung zu einer Leistung aus dem Bündel. Vielmehr gibt es auch erhebliche Probleme bei der Ermittlung der zutreffenden ...mehr

Rz. 42 Die genaue Aufschlüsselung des Entgelts auf die unterschiedlichen Steuersätze ist bei Anwendung dieser Vereinfachungsregelung nicht notwendig zur Erteilung einer korrekten Rechnung gem. § 14 Abs. 4 Nr. 7 UStG, die den Vorsteuerabzug ermöglicht. Es genügt dann, z. B. unter der Bezeichnung "Logis" einen Betrag mit 7 % und einen weiteren mit 19 % unter der Bezeichnung "S...mehr

Rz. 6 Diese Gesetzgebungsmaßnahme war und ist, wie kaum eine andere bei der USt in jüngerer Zeit, Gegenstand massiver Kritik sowohl in der Politik als auch in der Fachwelt – zumal letztlich keinerlei systematische Rechtfertigung für die Begünstigung dieser Umsätze zu finden ist. Das hauptsächlich vorgetragene Wettbewerbsargument hinsichtlich der unterschiedlichen Besteuerung...mehr

Rz. 40 Gleichwohl muss die USt die Plausibilität dieser Gestaltung prüfen: Die Vereinbarung, dass z. B. bei einem Angebot "Übernachtung mit Frühstück" das Frühstück gratis i. S. v. unentgeltlich erbracht werde, ist wirtschaftlich nicht stimmig. Auch dann, wenn es keine Preisnachlässe dafür gibt, dass der Gast das Frühstück ausdrücklich nicht wünscht, entfällt ein Entgeltante...mehr

Rz. 3 Der unionsrechtliche Spielraum des nationalen Gesetzgebers für die Schaffung eines ermäßigten Steuersatzes ist in Art. 98 i. V. m. Anhang III MwStSystRL geregelt. Gemäß dessen Nr. 12 können folgende Umsätze einem ermäßigten Steuersatz unterworfen werden: "Beherbergung in Hotels und ähnlichen Einrichtungen, einschl. der Beherbergung in Ferienunterkünften und Vermietung ...mehr

Wirtschaftsgüter sind nur begünstigt, wenn sie im Jahr der Anschaffung und im Folgejahr vermietet oder ausschließlich oder fast ausschließlich betrieblich genutzt werden. Davon ist auszugehen, wenn die private Nutzung nicht mehr als 10 % beträgt. Der Unternehmer muss also darlegen können, dass der Umfang der betrieblichen Nutzung mindestens 90 % beträgt. Dabei ist Folgendes ...mehr

Das begünstigte Wirtschaftsgut muss bis zum Ende des Jahres, das auf das Investitionsjahr folgt, im Betriebsvermögen bleiben und darf in diesem Zeitraum insgesamt zu nicht mehr als 10 % privat genutzt werden. D. h., die private Nutzung darf insgesamt nicht mehr als 10 % betragen. Wichtig ist also auch das Folgejahr! Wird die 10-%-Grenze insgesamt überschritten, wird alles rü...mehr

Der Investitionsabzugsbetrag darf nicht in der Handelsbilanz ausgewiesen werden und den handelsrechtlichen Gewinn nicht mindern. Da dieser durch den Investitionsabzugsbetrag aber gesenkt wird, sind in der Handelsbilanz passive latente Steuern bzw. Rückstellungen nach den Prinzipien zu bilden, die für den Ausweis latenter Steuern gelten, d. h., es erfolgt keine Abzinsung. Pra...mehr

Rz. 671 Mit dem Gesetz zur Anpassung des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2016 (BGBl. I S. 2464) gibt es ab 1.7.2016 folgende Änderungen gegenüber dem bisherigen Recht: Siehe hierzu auch die koordinierten Anwendungserlasse zur ErbSt-Reform – AEErbSt 2017 – BStBl. 2017 I S. 902. Das begünstigte Ver...mehr

Rz. 18 Nur die Vermietung an Fremde ist begünstigt. Damit gilt die Ermäßigung nicht für die Selbstnutzung der Räume oder Campingflächen durch den Unternehmer (so auch Abschn. 12.16 Abs. 5 UStAE). Diese Schlechterstellung des Selbstversorgers gegenüber dem Fremdversorger wurde vom Gesetzgeber nicht ausdrücklich begründet. Sie verstößt gegen das Grundprinzip der Mehrwertsteuer...mehr

Der Kapitalertragsteuerabzug ist nicht oder nicht in voller Höhe vorzunehmen, wenn die Voraussetzungen für die Abstandnahme vom Steuerabzug oder dem Absehen vom Steuerabzug erfüllt sind. Insbesondere bestehen folgende Möglichkeiten, keinen oder einen niedrigeren Steuerabzug vorzunehmen: Gläubiger und Schuldner der Kapitalerträge oder die auszahlende Stelle sind im Zeitpunkt d...mehr

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in den DBA den "Einkünften aus unbeweglichem Vermögen" zugeordnet.[1] Das Besteuerungsrecht hat grundsätzlich der Staat, in dem das unbewegliche Vermögen liegt (sog. Belegenheitsstaat). Ist Deutschland der Ansässigkeitsstaat und liegt das unbewegliche Vermögen im ausländischen Staat, steht dem ausländischen Staat das Besteueru...mehr

Auf Geschäftsraummietverhältnisse findet das AGG nur dann Anwendung, wenn der Abschluss des Mietvertrags für den Vermieter ein Massengeschäft i. S. d. § 19 Abs. 1 AGG ist. § 19 Abs. 2 AGG, wonach bei allen Wohnungsmietverhältnissen, d. h., auch wenn es sich um Einzelvermietungen und nicht um ein Massengeschäft handelt, die Diskriminierungstatbestände "Rasse" und "ethnische He...mehr

Im Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzt.[1] Zu den Angehörigen zählen der Ehegatte (auch der getrennt lebende), die Eltern, die Geschwister, alle Verwandten in gerader Linie, d. h. Kinder, Enkel, Urenkel, Stiefkinder, Schwager/Schwägerin, Schwiegereltern, Neffen/Nichten. Ferner f...mehr

Soll die Wohnung einem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, entfällt der Kündigungsschutz dieser Personen, da sich der Vermieter anderenfalls bei Beendigung des Zwischenmietvertrags mit Personen auseinandersetzen müsste, an die er die Wohnung direkt nicht vermietet hätte. Die Ungleichbehandlung dieser Personengruppe ist daher durch ein überwiegendes Intere...mehr

In einer 3. Stufe beschäftigt sich die Befugnisnorm mit begrenzt unschädlichen anderen Einkunftsarten, die nur dann schädlich werden, wenn die jährlichen Einnahmen daraus insgesamt die Höhe von 18.000 EUR bzw. 36.000 EUR bei Zusammenveranlagung übersteigen.[1] Es handelt sich dabei um die folgenden Überschusseinkunftsarten: Einkünfte aus Kapitalvermögen [2], Einkünfte aus Vermi...mehr

In einer 2. Stufe definiert das Gesetz die für die Beratungsbefugnis schädlichen Einkünfte. Es handelt sich dabei um die sog. Gewinneinkunftsarten, nämlich um Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft [1], Einkünfte aus Gewerbebetrieb [2] sowie Einkünfte aus selbstständiger Arbeit [3] deren Vorhandensein die Beratungsbefugnis, abgesehen von § 3 Nr. 12, 26, 26a, 26b oder 72 EStG und d...mehr

Verstöße gegen die Bestimmungen des AGG können insbesondere schon bei der Auswahl der Bewerber für eine Wohnung eintreten. Vermieter sollten bereits bei der Vermietungsanzeige z. B. in einer Tageszeitung vermeiden, den Kreis der Bewerber für die angebotene Wohnung zu beschränken. Praxis-Beispiel "Wunschmieter" Aus einem Inserat, mit dem für eine Wohnung eine "ältere, alleinste...mehr

Die im Ausland zu besteuernden Einkünfte sind von der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer ausgenommen. Die ausländischen Einkünfte unterliegen jedoch dem Progressionsvorbehalt.[1] Die im Rahmen des Progressionsvorbehalts zu berücksichtigenden Einkünfte sind nach deutschem Steuerrecht zu ermitteln.[2] Sieht ein DBA die Freistellungsmethode vor, ist zu prüfen, ob eine Rück...mehr

Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Mieter, durch welchen die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt werden, kann den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen. Hinweis Definition wichtiger Grund Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn de...mehr

Bei solchen Zwischenmietverhältnissen tritt der Eigentümer nach Kündigung des Zwischenmietvertrags auch nicht in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein, da § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in diesen Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist.[1] Eine unmittelbare Anwendung des § 565 BGB scheidet aus, da diese Vorschrift verlangt, dass der Zwischenmieter bei Abschluss d...mehr

Sieht ein DBA die Anrechnungsmethode vor, wie es in den DBA mit Spanien und der Schweiz vereinbart ist, sind die Vermietungseinkünfte auf der Anlage "V" zu ermitteln und zu erklären. Die im Ausland auf die Vermietungseinkünfte bezahlte Einkommensteuer ist auf die deutsche Einkommensteuer anrechenbar (Antrag auf Anrechnung auf Anlage "AUS"). Praxis-Beispiel Vermietungseinkünft...mehr

In der Regel sehen die DBA die Freistellungsmethode vor: Die Vermietungseinkünfte sind also in Deutschland steuerfrei, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt. Verluste bei ausländischen Vermietungseinkünften sind, wenn sie aus Staaten stammen, die nicht zur EU oder EWR gehören, nur mit zukünftigen Überschüssen verrechenbar. Ein negativer Progressionsvorbehalt ist ausgesc...mehr

Es bedarf keiner Problematisierung, dass beispielsweise der Austausch defekter Leuchtmittel unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stets eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung darstellt. Entsprechendes gilt für den Fall, dass während der Heizperiode Heizöl nachzukaufen ist. Keiner der Wohnungseigentümer dürfte als Alternative ein Frieren oder die Anschaff...mehr

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Umfasst sind davon sämtliche Zahlungen, die an die GdWE geleistet werden – unabhängig davon, ob sie von den Wohnungseigentümern oder außenstehenden Dritten geleistet werden. Insbeso...mehr

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Der Mieter hat dem Vermieter alle Nachteile zu ersetzen, die dem Vermieter aufgrund der vom Mieter veranlassten fristlosen Kündigung entstehen. Dieser Schadensersatzanspruch des Vermieters umfasst insbesondere den Mietausfall, d. h. die ihm entgehende Miete für die vereinbarte feste Vertragsdauer[1] oder (z. B. bei einem unbefristeten Mietverhältnis) bis zu dem Zeitpunkt, zu...mehr

Die Befugnis zur Hilfeleistung in Steuersachen beschränkt sich grundsätzlich auf den Arbeitnehmerbereich. Praxis-Beispiel Beispiel 19 Umsatzsteuer-Voranmeldung[1] Ein Arbeitnehmer lässt in die von ihm vermietete Wohnung von einem in den Niederlanden ansässigen Unternehmer neue Fenster einbauen. Der Arbeitnehmer bittet seinen Lohnsteuerhilfeverein, ihn bei der Umsatzsteuer-Vora...mehr

Bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus sowie bei Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (§ 573a BGB). Bei Nebenräumen oder Teilen eines Grundstücks (z. B. Garten), wenn der Vermieter die Kündigung auf diese Räume bzw. Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke...mehr

Anders ist die Rechtslage daher, wenn die Untervermietung nicht nur dem Interesse des Eigentümers, sondern auch oder sogar vorrangig dem Interesse des Zwischenmieters oder der in der Wohnung unterzubringenden Person dient. Praxis-Beispiel Vermietung an karitativen gemeinnützigen Verein Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer eine Wohnung an einen karitativ tätigen gemeinnützige...mehr

Die Beratungsbefugnis wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass das Mitglied Überschusseinkünfte bezieht, die einheitlich und gesondert festgestellt werden, z. B. aus der Beteiligung an einer Grundstücksgemeinschaft oder aus einem Gemeinschaftsdepot. Auch hier ist die Höhe der anteiligen Einnahmen aus der Beteiligung maßgeblich. Wenn die Grenzen von 18.000 EUR/36.000 EUR nicht...mehr

Das DBA ordnet das Besteuerungsrecht für eine bestimmte Einkunftsart einem bestimmten Vertragsstaat zu, z. B. dem Ansässigkeitsstaat, dem Tätigkeitsstaat oder dem Quellen- bzw. Kassenstaat.[1] Hinweis Begriffe zur Zuordnung des Besteuerungsrechts Der Tätigkeitsstaat ist der Staat, in dem die jeweilige Tätigkeit ausgeübt wird. Der Quellen- bzw. Kassenstaat, ist der Staat, aus de...mehr