Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung

Nach Beendigung der Einkunftserzielung, z. B. nach Verkauf des Hauses oder bei begonnener Eigennutzung angefallene Aufwendungen können nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Werbungskosten abziehbar sein.[1] Lediglich bei noch auf die Vermietungszeit entfallenden Aufwendungen ist dabei typisierend anzunehmen, dass sie der Einkünfteerzielung dienen und di...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen, stellt sich i. d. R. als bloße Vermögensverwaltung dar, die zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG führt, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen üb...mehr

Unproblematisch ist der Werbungskostenabzug von Aufwendungen, die noch während der Vermietungstätigkeit entstanden sind, aber erst nach Beendigung der Einkunftserzielung bezahlt werden. Da der wirtschaftliche Zusammenhang in diesen Fällen unstreitig vorliegt, können die Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden.mehr

Bei Miteigentümern muss geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermietet und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben oder ob lediglich einer der Miteigentümer dies getan hat. Maßgeblich ist, wer durch den Mietvertrag berechtigt und verpflichtet wird.[1] Die Feststellung, wer un...mehr

Hat sich der Steuerpflichtige nur für eine vorübergehende Vermietung entschieden, bildet dies ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen, wenn voraussichtlich Werbungskostenüberschüsse erzielt werden. Allein der Abschluss eines Mietvertrags auf eine bestimmte Zeit rechtfertigt noch nicht den Schluss, auch die Vermietungstätigkeit sei nicht auf Dauer...mehr

Eine verbilligte Überlassung einer Wohnung gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Eine Totalüberschussprognose braucht in diesem Fall nicht mehr erstellt zu werden. Beträgt das Mietentgelt weniger als 66 % der ortüblichen Miete, so waren bis einschließlich des Veranlagungszeitraums 2020 die Werbungskosten nur anteilig, d. ...mehr

Beträgt die vereinbarte und tatsächlich gezahlte Warmmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, wird von Gesetzes wegen eine Vollentgeltlichkeit unterstellt. Die Werbungskosten für diese Wohnung sind dann in voller Höhe abzugsfähig. Beträgt das Mietentgelt zwischen 50 % und weniger als 66 %, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu überprüfen (sog. Totalüberschussprognose); ...mehr

Eine einkommensteuerlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Überschusseinkünfte setzt die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen (sog. Einkunftserzielungsabsicht).[1] Fehlt dem Steuerpflichtigen diese Einkunftserzielungsabsicht, sind aufgrund der Vermietungstätigkeit keine Einkünfte anzusetzen (sog. Liebhaberei).[2] Dies h...mehr

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 EStG gehören alle Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. Die Vorschrift erfasst nicht nur Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen im bürgerlich-rechtlichen Sinn, sondern darüber hinaus alle Einkünfte aus der...mehr

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen als Werbungskosten abzugsfähig.[1] Aufwendungen verlieren auch dann nicht den Charakter als Werbungskosten, wenn vor­übergehend keine Einnahmen erzielt werden. Der Vermieter kann Werbungskosten hinsichtlich eines vermieteten Gebäudes oder einer vermiet...mehr

Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer die rechtliche oder tatsächliche Macht hat, eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter anderen entgeltlich auf Zeit zur Nutzung zu überlassen und Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag ist.[1] Miteigentümer i. S. v. §§ 1008ff., 741 ff. BGB oder Mit...mehr

Das Gebäude und die selbstständigen Gebäudeteile können nur dann steuerlich abgeschrieben werden, wenn sie der Erzielung von Einkünften dienen. Sie dürfen also nicht jahrelang leer stehen.[1] Aufwendungen für eine Immobilie nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung sind als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkunftserzielung im Z...mehr

Rz. 63 Beförderungsleistungen können eine eigenständige Leistung darstellen, aber auch – typischerweise im Rahmen des Versandhandels – unselbstständige Nebenleistung zu einer Hauptleistung sein. Darüber hinaus sind die folgenden Einzelfälle zu beachten: Bei der Bergung von Kies aus dem Meer ist die Beförderung des an Bord genommenen Materials in jedem Fall Nebenleistung zur B...mehr

Bei der Ermittlung des Totalüberschusses ist nach folgenden Grundsätzen zu verfahren[1]: Für die Überschussprognose ist nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger abzustellen. Der Prognosezeitraum umfasst – wenn nicht von einer zeitlich befris...mehr

Nach der BFH-Rechtsprechung ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit unter Berücksichtigung des Regelungszwecks des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich und typisierend vom Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen – von Ausnahmen aufgrund besonderer Umstände abgesehen. Eine solche Ausnahme hat der BFH bei einem aufwendig gestalteten oder ausg...mehr

Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung werden von der Summe der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die berücksichtigungsfähigen Werbungskosten abgezogen. Wurde durch den Überhang von Werbungskosten über die Einnahmen ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung erzielt, kann dieser grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden, wenn auf Dauer geseh...mehr

Rz. 14 Abtretung von Forderungen Eine sonstige Leistung kann auch die Abtretung von Forderungen darstellen, soweit sich die Abtretung im Rahmen eines Leistungsaustauschs vollzieht. Eine Abtretung (Übertragung) einer Forderung kann sich aber auch im Rahmen einer Leistungsbeistellung vollziehen, wenn die werthaltige Forderung im Rahmen des Factorings auf einen Dritten übertrage...mehr

Grundsätzlich ist derjenige befugt, AfA nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG geltend zu machen, der den Tatbestand der Vermietung nach § 21 Abs. 1 EStG erfüllt und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Wirtschaftsgut getragen hat oder dem sie zumindest steuerlich zuzurechnen sind.[1] Das wird regelmäßig der bürgerlich-rechtliche oder wirtschaftliche Eigentümer sein....mehr

Überblick Die Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen, stellt sich i. d. R. als bloße Vermögensverwaltung dar, die zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG führt, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungs...mehr

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, ein Gebäude oder ein Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung ein positives Ergebnis zu erzielen.[1] Die Vorschrift erfasst nicht nur Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen im bürgerlich-rechtlichen Sinn, sondern darübe...mehr

Was zu den Anschaffungskosten einer Immobilie gehört, bestimmt sich für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Ermangelung einer abweichenden Definition im EStG nach § 255 HGB.[1] Anschaffungskosten eines Gebäudes sind danach die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude ...mehr

Aufwendungen für ein Wirtschaftsgut sind Werbungskosten, wenn sie zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen getätigt werden.[1] Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, sind nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall sind ...mehr

Eine AfA ist nicht zu gewähren, wenn der Anschaffungsvorgang in vollem Umfang rückgängig gemacht wird. Auf den Zeitpunkt der Rückzahlung der Aufwendungen, die als Anschaffungskosten geltend gemacht worden sind, kommt es nicht an.[1] Zur Frage der einkommensteuerlichen Behandlung der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags hat das Bayerische Landesamt für Steuern[2] im Hi...mehr

Wird die vertraglich vereinbarte Miete nicht fristgerecht geleistet, führt dies beim Vermieter zunächst zu einem Mietausfall. Steuerrechtlich werden aber nur tatsächlich zugeflossene Einnahmen erfasst. Hierzu gehören auch Leistungen aus einer Mietausfallversicherung. Sie führen als Ersatz für entgangene oder entgehende Mieteinnahmen zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtun...mehr

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören nicht nur die für die Überlassung eines Gegenstands gezahlten Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. Umlagen, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betrie...mehr

Überblick Die steuerrechtlich relevante Anschaffung bzw. Herstellung abnutzbarer Wirtschaftsgüter im Privatvermögen wirkt sich nur durch die auf die Jahre der ­Nutzungsdauer der Wirtschaftsgüter verteilten Anschaffungs-/Herstellungskosten im Rahmen der AfA als ­Werbungskosten aus. Dabei gelten die tatsächlichen Anschaffungs-/Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage für die...mehr

Wer ein Gebäude vermietet, kann umsatzsteuerlicher Unternehmer sein, auch wenn er nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Bei Grundstücken und Gebäuden beträgt der Berichtigungszeitraum 10 Jahre. Da Grundstücke nur dann umsatzsteuerpflichtig vermietet werden können, wenn der Mieter ein zum Vorsteuerabzug berechtigter Unternehmer ist, entscheidet bereits die Aus...mehr

Die AfA beginnt grundsätzlich mit der Anschaffung [1] oder im Herstellungsfall mit der Fertigstellung des Gebäudes.[2] Es kommt nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige die Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Zeitpunkt der Vornahme der AfA bereits gezahlt hat. Anschaffungskosten trägt auch, wer den Kaufpreis noch nicht beglichen hat, sondern ganz oder teilweise schuldet....mehr

Rz. 62 Bei wirtschaftlicher Betrachtung schließen sonstige Leistungen mitunter unselbstständige Lieferungsvorgänge als Nebenleistungen ein. Es kommt auch der umgekehrte Fall vor, dass Lieferungen sonstige Leistungen einschließen. Unselbstständige Nebenleistungen im Rahmen eines einheitlichen wirtschaftlichen Vorgangs liegen vor, wenn sie für den Abnehmer keinen eigenen Zweck...mehr

Zu den Herstellungskosten gehören sowohl die Kosten, die unmittelbar der Herstellung dienen, als auch Aufwendungen, die zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung anfallen oder mit der Herstellung in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.[1] Die Herstellungskosten eines Gebäudes umfassen folgende 4 Bereiche:mehr

Rz. 99 Die Frage, zu welchem Zeitpunkt eine sonstige Leistung ausgeführt wird, ist gesetzlich nicht geregelt. Auch das Unionsrecht bietet keine brauchbaren Hinweise. Nach Art. 63 MwStSystRL treten Steuertatbestand und Steueranspruch zu dem Zeitpunkt ein, zu dem die Dienstleistung bewirkt wird. Gerade die Frage, wann eine sonstige Leistung erbracht oder bewirkt wird, bereitet...mehr

Der Zufluss von Mieteinnahmen beim Vermieter erfordert die Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht. Die Forderung aus einem Mietvertragsverhältnis führt daher erst im Zeitpunkt des tatsächlichen Zuflusses zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. So sind auch Nachzahlungen aus u. U. mehrjährigen Mietrückständen erst im Jahr der Zahlung zugeflossen. Eine Ausnahme gi...mehr

Rz. 312a Entsprechend der früheren Verwaltungspraxis laut R 157 Abs. 4 EStR waren anschaffungsnahe Aufwendungen nach dem Kauf eines zur Vermietung bestimmten Gebäudes anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn die Kosten ohne die USt in den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind ...mehr

Grenzen setzt das RDG dem Verwalter dann, wenn er über den Bereich der Gemeinschaftsbelange hinaus den Wohnungseigentümern oder deren Mietern rechtsdienstleistend zur Seite steht, weil dann unzweifelhaft der Bereich des RDG eröffnet ist. Allerdings ist es dem Verwalter durchaus erlaubt, gegenüber einem Mieter eines Wohnungseigentümers dessen Betriebskostenabrechnung zu erläu...mehr

Einnahmen aus der Umlegung von Kosten auf die Mieter sind im Kalenderjahr des Zuflusses zu erfassen.[1] Dies gilt sowohl für vereinbarte Abschlagszahlungen als auch für eventuelle Endabrechnungsbeträge. Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen sind ggf. unabhängig vom tatsächlichen Zuflusszeitpunkt im Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zu erfassen.[2] Der (unentgeltliche) Ver...mehr

Überblick Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Gebäuden, Gebäudeteilen, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie von Eigentumswohnungen können nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG, verteilt über einen bestimmten Zeitraum, im Rahmen der AfA als Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung diene...mehr

Rz. 82 Dulden bedeutet Hinnahme fremden Tätigwerdens, es wird einem Dritten eine Nutzung eines Gegenstands oder eines Rechts eingeräumt, was ihm ansonsten rechtlich nicht zustehen würde. Das Dulden steht in unmittelbarer Beziehung zum positiven Handeln eines anderen. Typische Fälle des Duldens sind: Verpachtung, Vermietung, Bestellung von Nutzungsrechten (z. B. Bestellung ei...mehr

Rz. 715 Mit dem Auflösungsbeschluss der Gesellschafter beginnt die Beendigung der Gesellschaft. Es folgt die Abwicklungsphase, an deren Ende die Aufgabe der wesentlichen Grundlagen der GmbH & Co. KG steht.[1] Die Aufgabe der wesentlichen Grundlagen kann entweder durch Veräußerung der Wirtschaftsgüter an Dritte oder durch Übernahme der Wirtschaftsgüter in das Privatvermögen de...mehr

Nach § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB sind Anschaffungspreisminderungen von den Anschaffungskosten abzusetzen. Obschon das Gesetz in diesem Begriff den Wortteil "Preis" statt "Kosten" verwendet, gilt die Vorschrift nicht nur für Kaufpreisnachlässe, sondern ganz allgemein für Ermäßigungen der Anschaffungskosten und damit für Rückflüsse von im Zusammenhang mit dem Erwerb geleisteten Au...mehr

Rz. 231 Vergebliche Vorauszahlungen, für die ein Bauherr infolge Konkurses des Bauunternehmers keine Gegenleistung erhalten hat, zählen nach der Rspr.[1] nicht zu den Herstellungskosten, weil es insoweit nicht zu einem Verbrauch von Gütern oder Dienstleistungen i. S. v. § 252 Abs. 2 HGB für das herzustellende Gebäude gekommen ist. Sie sind danach gleichermaßen bei den gewerb...mehr

Rz. 152 Werden mehrere Wirtschaftsgüter aufgrund eines einheitlichen Vertrags zu einem Gesamtkaufpreis erworben – z. B. ein Betrieb oder ein Grundstück samt aufstehendem Gebäude oder eine Eigentumswohnung –, so zwingt der Grundsatz der Einzelbewertung (s. Rz. 41ff.) dazu, den Gesamtkaufpreis nach den Wertverhältnissen im Anschaffungszeitpunkt auf die einzelnen Wirtschaftsgüt...mehr

Die vom Vermieter getragenen Umlagen sind, da durch die Vermietung veranlasst, als Werbungskosten im Zeitpunkt des Abflusses abziehbar. Für den Werbungskostenabzug spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die umlagefähigen Kosten ganz oder nur teilweise auf die Mieter abwälzt. Die vom Mieter dem Vermieter erstatteten Nebenkosten führen zu Mieteinnahmen; zu steuerpflichtigen E...mehr

Nachträgliche Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die zeitlich nach der Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht bzw. Herstellung der Betriebs-/Funktionsbereitschaft anfallen, wenn sie in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Anschaffung stehen, also durch das Anschaffungsgeschäft veranlasst sind, insbesondere zwangsläufig im Gefolge der Anschaffung anf...mehr

Rz. 129 Zu den Anschaffungskosten gehören auch die "Nebenkosten" nach § 255 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 HGB. Anschaffungsnebenkosten sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb eines zu aktivierenden Wirtschaftsguts stehen, soweit diese Aufwendungen dem Wirtschaftsgut einzeln zugeordnet werden können.[1] Anschaffungsnebenkosten können nur aktiviert werden, wenn auch di...mehr

Die Trinkwasserverordnung stellt in einer Wohnungseigentumsanlage für den "Betreiber" Pflichten auf (siehe § 2 Nr. 3 TrinkwV). Der Begriff ist im Anlagenrecht und auch im Technischen Regelwerk gebräuchlich. Er deutet auf eine Person hin, die für das jeweilige Regelungsobjekt verantwortlich ist.[1] Betreiber (§ 2 Nr. 3 TrinkwV) Betreiber ist ein "Unternehmer oder sonstiger Inha...mehr

Rz. 258 Der Teilwert mit seiner gesetzlichen hypothetischen Grundlage eines gedachten Gesamtkaufpreises eines möglichen Erwerbers lässt sich nur durch eine Schätzung ermitteln. Der zu schätzende Wert bewegt sich im Rahmen der von der Rspr. entwickelten Ober- und Untergrenze. Zudem hat die Rspr. zur Beurteilung der Tatfrage nach der Höhe des Teilwerts als einem auf Erfahrung ...mehr

Änderungen in der Verwendungsabsicht wirken sich nur auf nachfolgende Leistungsbezüge oder Anzahlungen und den sich daraus ergebenden Vorsteuerabzug aus. Nur wenn die geänderte Absicht tatsächlich umgesetzt wird, kann davon ausgegangen werden, dass die ursprüngliche Absicht vollständig aufgegeben oder durch die neue überlagert wurde. Vor der erstmaligen Verwendung ist allerd...mehr

Rz. 446a Die Abschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter war durch das Unternehmensteuerreformgesetz 2008 v. 14.8.2007[1] in § 6 Abs. 2, 2a EStG mit Wirkung zum 1.1.2008 neu geregelt worden. Die bis dahin geltende Regelung für Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 410 EUR und dem Wahlrecht zum Sofortabzug galt nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG nur ...mehr

§ 2 Abs. 1 Satz 1 RDG steckt zunächst die Reichweite des Bereichs der Rechtsdienstleistungen ab. Hiernach muss es sich um eine "Rechtsdienstleistung in einer konkreten fremden Angelegenheit" handeln. Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG fungiert der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der GdWE mit Ausnahme des Abschlusses von Grundst...mehr

Rz. 385 Von der Entnahme von Wirtschaftsgütern ist die Entnahme von Nutzungen und Leistungen zu unterscheiden. Denn die Entnahme von Wirtschaftsgütern ist ein gewinnrealisierender Vorgang in Höhe des Unterschiedsbetrags zwischen dem Buchwert und dem Teilwert des entnommenen Wirtschaftsguts. Nutzungen und Nutzungsvorteile sind ebenso wenig wie Leistungen Wirtschaftsgüter, die...mehr