Fachbeiträge & Kommentare zu Vertrag

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die...mehr

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf." Das vom BGH am 20.9.2000[1] proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt. Vielfach falsch verstandene "Narrenfreiheit" in entsprechender Beschlussfassung hatte den BGH[2]...mehr

Der sog. Änderungsvorbehalt enthält die Ermächtigung zu einer einseitigen Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung meist des teilenden Eigentümers bzw. Bauträgers auch noch nach Entstehen der Gemeinschaft. Insbesondere kann sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwer...mehr

Die materielle Regelungsreichweite ist abhängig vom Wesen der Öffnungsklausel. Verbreitet und zulässig[1] sind allgemeine Öffnungsklauseln, die eine unbeschränkte Beschlusskompetenz verleihen. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden." Zulässig sind insbesond...mehr

Der BGH[1] hatte für die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 3 WEG a. F. klargestellt, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung einen weiten Ermessensspielraum haben, der erst dann überschritten ist, wenn gegen das Willkürverbot verstoßen wird. Diese Rechtsprechung hat er[2] auf eine Kostenverteilungsänderung hinsichtlich Maßnahmen der Instandha...mehr

Wohnungseigentümern steht es grundsätzlich frei, einen einmal gefassten Beschluss zu ändern, aufzuheben oder zu ergänzen. Freilich ist zu beachten, dass der Zweitbeschluss nicht unzulässig durch den Erstbeschluss entstandene und schützenswerte Interessen einzelner Wohnungseigentümer beschneidet oder aufhebt.[1] 3.3.8.1 Inhaltsgleicher Zweitbeschluss Heilung formeller Mängel Ein...mehr

3.3.1 Einfacher Mehrheitsbeschluss Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Wohnungseigentumsgesetz nur noch eine einfach-mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung vor. Einzige Ausnahme bildet § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG für die Rechtsfolgenseite einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer bei Maßnahmen baulicher Veränderung. Es können ...mehr

Gesetzliche Öffnungsklauseln § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG Zitat (4) 1Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Zitat (2) 2Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. § 19 Abs. 1 Zitat...mehr

Das WEMoG hat die Willensbildung der Wohnungseigentümer erheblich vereinfacht, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz dergestalt eingeräumt hat, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in...mehr

Teilender Eigentümer Nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch im praxisrelevanten Fall der Teilung nach § 8 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Das Rechtsinstitut der "werdenden Eigentümergemeinschaft" existiert nicht mehr. Personen, die einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer auf Übertragung von Sondereigentum ha...mehr

Die formellen Voraussetzungen einer ordnungsmäßigen Beschlussfassung hängen maßgeblich vom Wortlaut der vereinbarten Öffnungsklausel ab. Wesen einer Öffnungsklausel – egal, ob vereinbart oder gesetzlich – ist die Einräumung einer Beschlusskompetenz zur Änderung von Gesetz und Vereinbarung. In der Regel sind zwar bestimmte qualifizierte Mehrheiten ("qualifizierte" Öffnungskla...mehr

Gesetzlicher Regelfall der Beschlussfassung ist gemäß § 23 Abs. 1 WEG eine solche in der Eigentümerversammlung. Wichtig Versammlung muss an dem Ort durchgeführt werden, der im Ladungsschreiben benannt ist Ein Einberufungsmangel und somit ein Anfechtungsgrund ist auch gegeben, wenn die Eigentümerversammlung nicht an dem Versammlungsort durchgeführt wurde, den die Wohnungseigent...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Wohnungseigentumsgesetz nur noch eine einfach-mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung vor. Einzige Ausnahme bildet § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG für die Rechtsfolgenseite einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer bei Maßnahmen baulicher Veränderung. Es können alle Maßnahmen der baulichen Verän...mehr

Im Gegensatz zum einstimmigen Beschluss liegt ein allstimmiger Beschluss dann vor, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zustimmen. Erforderlich ist dabei auch die Zustimmung der "werdenden" Wohnungseigentümer im Fall des § 8 Abs. 3 WEG.[1] Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Erfordernis der Allstimmigkeit in § 23 Abs. 3 Satz 1 W...mehr

Mittels Geschäftsordnungsbeschlüssen regeln die Wohnungseigentümer Organisation und Ablauf von Wohnungseigentümerversammlungen, wie etwa eine Begrenzung des Rederechts oder eine Änderung der Tagesordnung. Geschäftsordnungsbeschlüsse werden einfachmehrheitlich gefasst. Da sie ihre Wirkung in aller Regel mit Ablauf der Eigentümerversammlung verlieren, unterliegen sie nicht der...mehr

Grundsätzlich muss der Zweitbeschluss dem jeweils zur Beschlussfassung erforderlichen Mehrheitserfordernis genügen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass das WEG mit Ausnahme des § 27 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG keine qualifizierten Mehrheitsquoren mehr kennt. Insoweit stellt sich die Frage nach dem erforderlichen Quorum bezüglich einer Zweitbeschlussfassung nur im...mehr

Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Gegenüber der vormals geltenden Schriftform hat das WEMoG mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 bereits hier eine Erleichterung gebracht. Eine ganz wesentliche und praxisrelevante Erleichterung hat der Gesetzgeber...mehr

Laufende Verwaltungsmaßnahmen werden durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer geregelt. Da Beschlüsse auch ohne Grundbucheintragung nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG gegenüber dem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gelten – soweit es sich nicht um Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel handelt –, muss die Beschlussfassung bestimmten Formalien folgen und...mehr

Ein einstimmiger Beschluss liegt vor, wenn alle in der Wohnungseigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zugestimmt haben. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eine einstimmige Beschlussfassung nicht vor. Allerdings kann vereinbart werden, dass (bestimmte) Beschlüsse der Einstimmigkeit bedürfen. Eine solche Regelung ist dann aber so...mehr

Ob von der Gemeinschaft beauftragte Handwerker, Fachunternehmen, Architekten, Ingenieure und sonstige Sonderfachleute als Erfüllungsgehilfen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 278 Abs. 1 BGB tätig werden und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insoweit auch für deren Pflichtverletzungen haftet, soweit diese zu Schäden bei einzelnen Wohnungseigentümern füh...mehr

Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist eine Beschlussfassung auch ohne Versammlung dann möglich, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Stets zu beachten ist, dass ein Umlaufbeschluss lediglich mit Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer zustande kommt. Ersterwerb vom teilenden Eigentümer Im Fall des Ersterw...mehr

Sowohl vereinbarte als auch gesetzliche Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich entsprechende Kompetenz zur Änderungsregelung ohne freilich deren materiell-rechtliche Reichweite zu rechtfertigen. Materiell-rechtlich sind vereinbarte Öffnungsklauseln nämlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu den unentziehbaren...mehr

Rz. 389 Mit der Gesetzeseinschränkung "… soweit die Inanspruchnahme … ausgeschlossen oder … unwahrscheinlich ist" wird zurückgegriffen auf § 15a Abs. 1 S. 3 EStG (Rz. 237). Obwohl der Wortlaut nicht völlig übereinstimmt, ist eine unterschiedliche Auslegung kaum denkbar. Es macht keinen Unterschied, ob "… eine Vermögensminderung aufgrund der Haftung durch Vertrag ausgeschloss...mehr

Da die Wohnungseigentümer die Möglichkeit mehrheitlicher Beschlussfassung nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG lediglich für einen konkreten Einzelgegenstand beschließen können, wird der allstimmige Beschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG weiterhin Bedeutung behalten. Die Initiative zur Beschlussfassung im Umlaufverfahren kann von jedem einzelnen Wohnungseigentümer un...mehr

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Wohnungseigentümer eine erneute Beschlussfassung für angebracht halten.[1] Grundsätzlich zulässig ist...mehr

Im Gegensatz zum anfechtbaren Beschluss, der schwebend wirksam ist bis zu dessen rechtskräftiger Ungültigerklärung, ist ein Beschluss, der einen Eingriff in unentziehbare, aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat, bis zur Zustimmung des jeweils betroffenen Wohnungseigentümers schwebend unwirksam. Dies hatte der BGH im Jahr 2004[1] klargestellt. Alle...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG wurde der Verwaltervertrag als ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, angesehen.[1] Der Verwalter haftete also auch gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung seiner auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Pflichten insbesondere für die Beschlussausführung. Da die Verwaltung des Gemeinsch...mehr

Zustande gekommen ist auch ein schriftlicher Beschluss erst mit seiner Verkündung. Auch für die Existenz eines Umlaufbeschlusses ist die Verkündung unabdingbare Voraussetzung. Mangels Verkündung würde es sich also auch bei einem unter den strengen Voraussetzungen des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG zustande gekommenen Beschlusses lediglich um einen bedeutungslosen "Nichtbeschluss" ha...mehr

Insbesondere größere Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, erfordern ein zwei- bzw. mehrstufiges Verfahren. Zunächst bedarf es der Klärung des Umfangs der Maßnahme durch einen Sonderfachmann, des Einholens von Vergleichsangeboten und schließlich der Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahme. Die Wohnun...mehr

Heilung formeller Mängel Eine inhaltsgleiche Zweitbeschlussfassung kommt im Regelfall dann in Betracht, wenn der Erstbeschluss an formellen Mängeln leidet und deshalb von Wohnungseigentümern angefochten wurde. Praxis-Beispiel Beschlussfassung zu TOP "Verschiedenes" Zu TOP "Verschiedenes" beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung bestimmter Kostenarte...mehr

Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn ein Beschlussantrag abgelehnt wurde und der Verwalter den Beschluss als nicht zustande gekommen verkündet. Es handelt sich jedoch nicht um einen Nichtbeschluss, da auch einem negativen Abstimmungsergebnis Beschlussqualität zukommt. Ein Negativbeschluss ist daher grundsätzlich anfechtbar.[1] Soweit z. B. der Beschluss über die Gestattung ei...mehr

Wie § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG zum Ausdruck bringt, bedarf es der Zustimmung in Textform. Die Textform wiederum regelt § 126b BGB. Hiernach muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindlich...mehr

Nichtig ist ein Beschluss dann, wenn den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt[1], er widersprüchlich oder unbestimmt ist. Wichtig Bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern Die bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern zur Eigentümerversammlung oder deren vorsätzlicher unberechtigter Ausschluss aus einer Versammlung führt zur Nichtigkeit sämtlicher Versamm...mehr

Rz. 244 § 15a Abs. 1 S. 2 EStG begnügt sich nicht mit den allg. handelsrechtlichen Bestimmungen, sondern setzt in S. 3 zusätzliche eigene Bedingungen. Der erweiterte Verlustausgleich kommt danach zum Tragen, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: Der Kommanditist muss persönlich im Handelsregister eingetragen sein. Das Bestehen der Haftung muss nachgewiesen sein...mehr

Leitsatz 1. Der Begriff der Bereederung eines Handelsschiffs im Sinne des § 5a Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) meint die Geschäftsbesorgung des Schiffsbetriebs in technischer, kommerzieller und personeller Hinsicht und damit das Management des Schiffsbetriebs. Der Ort der Durchführung der Bereederung bestimmt sich danach, wo die jeweils maßgeblichen (Managem...mehr

Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf das Jobticket. Als Anspruchsgrundlage kommen individuelle arbeitsvertragliche Vereinbarungen, tarifvertragliche Regelungen sowie Ansprüche aus Betriebsvereinbarungen in Betracht. Sind mehrere Regelungen vorhanden, muss die Rangfolge beachtet werden. Dabei kann – je nach konkreter Ausgestaltung der getroffenen Regelungen – eine (Gesamt-)...mehr

Rz. 28 Der Anwendungsbereich von § 15a Abs. 1–4 EStG beschränkt sich ausweislich des Wortlauts zunächst nur auf die beschränkte Haftung bei Kommanditisten. Der Gesetzgeber hat es allerdings dabei nicht belassen, und in § 15a Abs. 5 EStG normiert, dass die vorstehenden Regeln auf Unternehmer mit vergleichbarem Haftungskonzept entsprechend anzuwenden sind. Dabei werden nach de...mehr

Rz. 180 Weil der "Anteil am Verlust der KG" nicht den gesamten Verlust aus der Mitunternehmerstellung umfasst, erhält im Rahmen von § 15a EStG die Frage einer Abgrenzung der jeweiligen Bereiche, insbesondere des Sonderbetriebsbereiches, auch in diesem Punkt entscheidende Bedeutung. Außerdem entsteht das zusätzliche Problem, ob und in welcher Weise eine Kompensation der Ergeb...mehr

Rz. 19 Erweitert wird der Grundtatbestand durch § 15a Abs. 1 S. 2 und S. 3 EStG. Danach ist ein Verlustausgleich auch dann möglich, wenn der Kommanditist nach § 171 Abs. 1 1. Halbs. HGB haftet, und zwar selbst dann, wenn ein negatives Kapitalkonto entsteht oder sich erhöht. Die gesellschaftsrechtliche Haftungsnorm des § 171 Abs. 1 1. Halbs. HGB legt fest, dass der Kommanditi...mehr

Rz. 10 Werden Auszubildende in reinen Ausbildungsbetrieben beschäftigt, sind sie nach der Rechtsprechung des BAG keine Arbeitnehmer i. S. d. BetrVG (vgl. BAG, Beschluss v. 20.3.1996, 7 ABR 46/95). Die Bildung einer JAV nach § 60 ist daher in solchen Betrieben, auch, wenn die erforderliche Zahl von 5 Auszubildenden weit überschritten wird, nicht möglich. Gleiches gilt für Ein...mehr

Rz. 387 Eine "sinngemäße Geltung" des § 15a EStG kann deshalb nur zum Zug kommen, wenn die normalen Rechtsfolgen des Zivilrechts ausgeschlossen sind. Der Gesetzestext grenzt hier mit der Formulierung ab, "… soweit die Inanspruchnahme des Gesellschafters für Schulden … durch Vertrag ausgeschlossen oder nach Art und Weise des Geschäftsbetriebs unwahrscheinlich ist". Rz. 388 Im ...mehr

Grundsätzlich benötigt der Arbeitgeber im Rahmen einer internen Ermittlung keine vorherige Zustimmung des Betriebsrats. Aber Achtung: einige spezifische Ermittlungshandlungen und Maßnahmen, sind nur nach der Beteiligung des zuständigen Betriebsrats erlaubt. Als Beispiel dient die Auswertung elektronisch gespeicherter Aufzeichnungen von Arbeitnehmern, bei dem der Arbeitgeber ...mehr

Rz. 3 Nach § 61 Abs. 1 i. V. m. § 60 BetrVG sind alle jugendlichen Arbeitnehmer unter 18 Jahren (aktiv) wahlberechtigt. Entscheidend ist das Alter am Tag der Wahl, bei einer sich über mehrere Tage hinziehenden Wahl kommt es auf das Alter am letzten Wahltag an. Praxis-Beispiel Arbeitnehmer A vollendet am 10.10.2024 sein 18. Lebensjahr. Die Wahl zur JAV findet am 10.10.2024 sta...mehr

§ 82 NPersVG auch für Dienstvereinbarungen und Vereinbarungen mit Spitzenorganisationen der Gewerkschaftenmehr

Rz. 57 Bei der KG werden die entstandenen Verluste grundsätzlich nach dem vertraglichen oder – bei fehlender Vereinbarung – dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel zugerechnet. Dabei wird kein Unterschied zwischen Komplementär und Kommanditist gemacht. § 167 Abs. 3 HGB, wonach ein Kommanditist am Verlust nur bis zum Betrag seines Kapitalanteils und seiner noch rückständigen Ei...mehr

Rz. 86 Gem. § 63 Abs. 4 in der Fassung, die diese Regelung durch Art. 1 Nr. 12 a) BRModG erhalten hat, ist in Betrieben mit 5 – 100 (bisher: 5 – 50) der gem. § 61 zur JAV Wahlberechtigten die Wahl im vereinfachten Wahlverfahren gem. § 14a BetrVG durchzuführen. Der Gesetzgeber wollte damit erreichen, dass die Bildung einer Interessenvertretung für die jugendlichen und zu ihre...mehr

§ 14 Abs. 3 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinaus gehen. Ein entsprechender Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG...mehr

Rz. 37 Zur Vorbereitung der Wahl gehört u. a. die Aufstellung der Wählerliste und in Betrieben zwischen i. d. R. 101 und 200 zur JAV Wahlberechtigten die Entscheidung darüber, ob eine Vereinbarung mit dem Arbeitgeber zur Wahl im vereinfachten Verfahren getroffen werden soll. In Betrieben mit 5 – 100 jugendlichen Arbeitnehmern oder Auszubildenden ist zwingend das vereinfachte...mehr

Durch Beschluss kann der Ersatzanspruch des Wohnungseigentümers aus § 14 Abs. 3 WEG weder ausgeschlossen noch gekürzt werden.[1] Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, dem einzelnen Wohnungseigentümer Leistungspflichten aufzuerlegen. Ihnen fehlt aber auch die Beschlusskompetenz, dem Wohnungseigentümer Ansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer oder die Gem...mehr

Die (steuerfreien) Sachbezüge sind im Lohnkonto einzeln zu bezeichnen und bei laufenden Sachbezügen unter Angabe des Abgabezeitraums, des Abgabeorts und des Entgelts mit dem um die Zuzahlung des Arbeitnehmers geminderten Wert zu erfassen.[1] Sachbezüge i. S. d. § 8 Abs. 3 EStG sind als solche kenntlich zu machen und ohne Kürzung um Freibeträge in das Lohnkonto einzutragen.[2]...mehr