Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Im Hinblick auf eine gerichtliche Verwalterbestellung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes ist zunächst zu beachten, dass allein die "Verwalterlosigkeit" einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die gerichtliche Verwalterbestellung im Verfahren der einstweiligen Verfügung rechtfertigt.[1] Eine einstweilige Verfügung erfordert stets einen Verfügungsanspruch und einen Verf...mehr

Überblick Der Verwalterbestellung kommt in der Praxis größte Bedeutung zu. Beim Verwalter handelt es sich neben der Wohnungseigentümerversammlung um das wichtigste Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus diesem Grund kann die Bestellung eines Verwalters auch nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter kann durch Versammlungs- oder Umlaufbeschluss im Verfahren des § 23...mehr

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung eines Verwalters entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur a...mehr

Wird der Abberufungsbeschluss für ungültig erklärt, erhält der Verwalter sein Amt zurück. Ein zwischenzeitlich bestellter anderer Verwalter verliert sein Amt. Seine Bestellung war dann von Anfang an unwirksam. Selbstverständlich hat der Interimsverwalter Anspruch auf Vergütung für seine Amtsführung. Allerdings hat auch der zu Unrecht vom Amt abberufene Verwalter Vergütungsans...mehr

Wie bereits ausgeführt, endet der Verwaltervertrag qua Gesetz spätestens 6 Monate nach Abberufung des Verwalters. Was nun Vergütungsansprüche des abberufenen Verwalters betrifft, sind verschiedene Konstellationen zu berücksichtigen. Im Fall des Vorliegens eines wichtigen Grunds zur Kündigung des Verwaltervertrags, enden Vergütungsansprüche des Verwalters mit der Beschlussfas...mehr

Wenn es um das Thema der Umwandlung des Verwaltungsunternehmens geht, sind zunächst 2 Aspekte zu beachten: Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts und Publizität des Verwalterunternehmens Zu 1: Höchstpersönlichkeit Das Verwalterverhältnis ist höchstpersönlicher Natur: Es beruht insbesondere auf dem persönlichen Vertrauen der Wohnungseigentümer zum Verwalter sowie dem Vertrauen in...mehr

Auch Fehlverhalten rund um die Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Eigentümerversammlung kann einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags darstellen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er überhaupt keine Wohnungseigentümerversammlung einberuft[1]; berechtigte Anträge zur Tagesordnung ignoriert[2]; einzelne Wohnungseigentümer vorsä...mehr

Bei einer Erst- bzw. Neubestellung des Verwalters müssen zwingend Vergleichsangebote mehrerer Verwalter eingeholt werden. Daneben müssen auch Verwaltervertragsentwürfe vorliegen und die Erklärung der Verwalterunternehmen, die Verwaltung tatsächlich übernehmen zu wollen. Vergleichsangebote Wie allgemein bei Maßnahmen, die zu einem größeren Kostenaufwand der Wohnungseigentümer f...mehr

Insbesondere in den Fällen, in denen ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegt, die Wohnungseigentümer den Verwalter aber dennoch nicht abberufen wollen, der entsprechende Beschlussantrag also nicht die erforderliche Mehrheit erreicht, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Abberufung im Wege einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 ...mehr

Grundsätzlich ist der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters erfolgreich anfechtbar, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung vorliegt. Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters, wenn die Wiederbestellung erfolgt, ohne dass die Eckpunkte der Konditionen des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in...mehr

Im Rahmen der Verwalterbestellung wird in aller Regel mit dem bestellten Verwalter auch ein Verwaltervertrag abgeschlossen und hierüber Beschluss gefasst.[1] Darüber, ob dies zwingend erforderlich ist oder nicht, besteht in der Rechtsprechung Streit.[2] Die herrschende Trennungstheorie zugrunde gelegt, müssten die Wohnungseigentümer den Verwalter auch bestellen können, ohne e...mehr

Die Wiederbestellung des Verwalters kann entweder durch Versammlungsbeschluss erfolgen oder durch einen Beschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Freilich wird ein bestellter Verwalter von sich aus niemals seine Wiederbestellung durch Umlaufbeschluss initiieren. Enthält sich auch nur ein Wohnungseigentümer oder nimmt er an der Beschlussfassung nicht teil, ist der Bes...mehr

Im Rahmen der konkreten Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters ist bei mehreren Kandidaten zunächst durch unverbindliche Beschlussanträge zu ermitteln, auf welchen Verwalter die meisten Stimmen entfallen. Sodann wird dieser Verwalter förmlich durch Beschlussfassung zum Verwalter bestellt. Entsprechendes sollte in der Versammlungsniederschrift dokumentiert werden...mehr

Nach alter, vor Inkrafttreten des WEMoG geltender Rechtslage war nicht einheitlich geklärt, innerhalb welcher Frist der Verwalter abzuberufen war, wenn ihm eine schwerwiegende Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen war, da das Wohnungseigentumsgesetz selbst keine Regelung enthalten hatte, innerhalb welcher Frist der Verwalter abzuberufen war. Bezüglich der Abberufung ist di...mehr

Die GbR ist zwar rechtsfähig[1], kann aber nicht wirksam zur Verwalterin bestellt werden.[2] Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechts- und geschäftsfähig sein, sondern darüber hinaus auch den weiteren Voraussetzungen genügen, deren Erfüllung das Wohnungseigentumsgesetz von dem Verwalter verlangt. Hiernach muss offengelegt sein, wer als Organ b...mehr

Rechte aus dem Sondereigentum Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht Rechte Dritter entgegenstehen. Das Gesetz lässt großzügig die Nutzung des Sondereigentums zu. Die Grenzen ergeben sich erst, wenn durch die Nutzung die Rechte eines anderen Eigentümers verletzt werden. Hier wird vom Gesetz die problematische...mehr

Regelungen zur Hausordnung können bereits in die Gemeinschaftsordnung eingebunden werden. Im Fall der Entstehung der Gemeinschaft nach § 3 WEG durch Teilungsvertrag ist die Zustimmung aller Ersteigentümer zu einer bestimmten Hausordnung erforderlich. Bei Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG durch Teilung treten die Erwerber mit Abschluss des Kaufvertrags, ihrer Eintr...mehr

Verbot der Tierhaltung Ein generelles Haustierhaltungsverbot kann nicht beschlossen werden, es bedarf vielmehr einer entsprechenden Vereinbarung.[1] Allerdings kann durch einen unangefochtenen Mehrheitsbeschluss die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verboten werden, obwohl es auch hierfür einer Vereinbarung bedarf.[2] § 19 Abs. 1 WEG verleiht den Wohnungseigentümern d...mehr

Während die Befürworter des Grillens ihren Anspruch auf die weitgehenden Gebrauchs- und Nutzungsrechte in § 13 Abs. 1 WEG stützen, fordern die Gegner aus der gleichen Rechtsgrundlage und aus § 14 WEG ein Verbot, weil sie mit den Folgen des Grillens, wie Rauch- und Geruchsbelästigung, konfrontiert und dadurch in ihrem Recht auf Nutzung ihrer Wohnung ohne solche Störung beeint...mehr

In der Regel beschließen die Wohnungseigentümer eine Hausordnung. Ausreichend ist grundsätzlich ein einfachmehrheitlicher Beschluss. Formulierungsvorschläge werden zumeist auf der Grundlage gängiger Muster von Verwaltern oder Verwaltungsbeiräten vorbereitet und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung vorgelegt. Allerdings darf die Verwendung derartiger Muster die Entsch...mehr

Überblick Eine Hausordnung soll dem gedeihlichen Zusammenleben der Miteigentümer dienen und deren Zusammenleben möglichst störungsfrei ordnen. Sie kann auf verschiedenen Wegen zustande kommen und unterliegt als Gebrauchs- und Nutzungsregelung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmten Schranken. Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jed...mehr

Grundsätzlich ist Musizieren, das außerhalb der eigenen Wohnung nicht zu hören ist, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch Gebrauchsregelungen nicht beschränkbar, weil durch ein solches Musizieren kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Jeder Eigentümer kann sein Sondereigentum gem. § 13 Abs. 1 WEG nach Belieben nutzen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dr...mehr

Regelfall der Erstellung oder Ergänzung einer Hausordnung ist eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Der Verwalter nimmt einen entsprechenden Antrag auf die Tagesordnung und lässt die Eigentümer darüber entscheiden, ob bestimmte Themen in die Hausordnung aufgenommen werden. Gründe, die für und gegen einen Antrag sprechen, können in der Eigentümerversa...mehr

Zwar kann ein negativer Beschluss infolge mehrheitlicher Ablehnung eines Beschlussantrags ebenfalls von jedem Eigentümer gerichtlich angefochten werden. Allerdings entfaltet ein Negativbeschluss keine Sperrwirkung bezüglich einer erneuten Beschlussfassung über den ursprünglich abgelehnten Beschlussantrag. Ein Negativbeschluss ändert auch die Rechtslage vor und nach dem Besch...mehr

Wohnungseigentümer können durch Beschluss grundsätzlich nicht zur tätigen Mithilfe verpflichtet werden. Wirksam können Regelungen zu Reinigungs-, Streu- und Winterdiensten oder sonstigen Diensten, wie etwa Laubfegen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer nicht getroffen werden. Zunächst hatte der BGH für den Bereich der Räum- und Streupflichten klargestellt, dass derartige ...mehr

Häufiger Streitpunkt in Eigentümergemeinschaften sind spielende Kinder, die einerseits ihren Freiraum benötigen, deren Spiel andererseits aber als störend empfunden wird.[1] Insoweit kann eine ausgewogene Regelung in einer Hausordnung helfen, ob und in welcher Zeit Kinder im Hof oder Treppenhaus spielen dürfen oder ob und wie der Garten für die Kinder nutzbar ist. Spielen auf...mehr

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG stellt die Aufstellung einer Hausordnung ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung dar. Hieraus folgt zum einen, dass es einer Hausordnung nicht zwingend bedarf. Zum anderen folgt hieraus, dass im Fall des Fehlens einer Hausordnung jeder Wohnungseigentümer die Aufstellung einer Hausordnung resultierend aus seinem Anspruch auf ordnu...mehr

Die Wohnungseigentümer haben die generelle Beschlusskompetenz, entsprechende Gebrauchsregelungen nach § 19 Abs. 1 WEG zu treffen, soweit sich Abweichendes nicht aus der Gemeinschaftsordnung ergibt. So können Turnusregelungen für die Nutzung von Kfz-Stellplätzen beschlossen oder die vorhandenen Stellplätze auch durch Los einzelnen Wohnungseigentümern zum Gebrauch überlassen w...mehr

Da die Hausordnung von den Eigentümern beschlossen werden kann, können einzelne oder auch alle Verhaltens- bzw. Gebrauchsregelungen nach § 19 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch mit einfacher Beschlussmehrheit wieder aufgehoben, neu gefasst, geändert oder ergänzt werden. Auch wenn die Hausordnung Teil der Gemeinschaftsordnung ist, kann sie nach herrschender Meinung durch Beschluss...mehr

Bei Knappheit von Parkraum kann andererseits die Befugnis zum Parken zeitweise oder für bestimmte Fahrzeuge eingeschränkt werden.[1] Zeitliche Einschränkung Auch ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Nutzung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer auch während der Zeit vo...mehr

Stilllegung von Schwimmbädern Schwimmbäder haben sich inzwischen als teilweise teure Kostenstellen einer Eigentümergemeinschaft erwiesen. Ältere Schwimmbäder entpuppen sich als Dauerbaustellen. Statt Nutzungsregelungen stehen deswegen nicht selten Überlegungen an, die Nutzung zu beenden, um weiterlaufende Kosten zu meiden. Aber: Ein Schwimmbad und dessen Nutzung in einer Wohn...mehr

Die Ausübung der Prostitution in einer Eigentumswohnung ist nicht mehr von der Zweckbestimmung gedeckt und somit nicht erlaubt.[1] Dies gilt sowohl für die Wohnungseigentümer selbst als auch für deren Mieter.[2] Die Ausübung der Prostitution verstößt gegen die guten Sitten und beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus. In diesem ...mehr

Durch eine Gebrauchsregelung bezüglich der Art der Nutzung für das Sondereigentum oder für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums kann die Teilungserklärung abschließende Regelungen enthalten, was regelmäßig auch der Fall ist. Definiert wird insoweit, ob Sondereigentum zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist und genutzt werden darf. Es handelt sich dabei um ein...mehr

Bei jeder Abänderung eines bestandskräftigen Beschlusses oder einer richterlichen Entscheidung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG sind die Rechte der Eigentümer zu beachten, die auf die Gültigkeit des bestehenden Beschlusses vertrauen und deswegen etwa Vermögensdispositionen getroffen haben. Praxis-Beispiel Hundehaltungsverbot Ein Eigentümer schafft sich einen Hund an. Beschließen di...mehr

Rz. 97 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen auch dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. WEG und § 1010 BGB dem Grundstücksbegriff gleich. Nach § 1010 BGB können Miteigentümer eines Grundstücks, die die Verwaltung und Benutzung geregelt haben oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen haben oder eine Kündigung...mehr

Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Beschluss angeordnet werden. Ein entsprechender Beschluss ist aber grundsätzlich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Zur Nichtigkeit führt es, wenn mit dem Beschluss eine Vereinbarung abgeändert wird.[1] Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die Gemeinschaft mehrheitlich beschließt, dass Parabolantennen auf und ...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung kann der Verwalter zur Erstellung einer Hausordnung ermächtigt sein. Insoweit wiederum ist entscheidend, welche Formulierung die Gemeinschaftsordnung enthält. Einerseits kann sie den Verwalter ermächtigen, andererseits kann sie ihn verpflichten, eine Hausordnung aufzustellen. Aus der Ermächtigung ergibt sich keine Verpflichtung, sodass die Gemei...mehr

Häufig führt das Abstellen eines Wohnmobils auf dem zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Parkplatz zu Meinungsverschiedenheiten unter den Wohnungseigentümern. Stellplätze einer Wohnungseigentumsanlage dienen unstreitig zumindest dem kurzfristigen Parken von Pkws. Das Abstellen eines Wohnmobils auf der gemeinschaftlichen Hoffläche vor einem Doppelhaus stellt einen unzulässi...mehr

Das Offenhalten einer Haustür stellt keinen ordnungsmäßigen Gebrauch i. S. d. § 19 Abs. 1 WEG dar.[1] Ordnungsmäßig ist danach ein Gebrauch, der u. a. den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Bei Wohngebäuden besteht der Zweck einer Haustür im Wesentlichen darin, die Bewohner und die Räume vor Übergriffen Unbefugter zu schützen. Dieser Sicherungsfunkt...mehr

Die Wohnungseigentümer haben bei der Erstellung der Hausordnung ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen betreffend Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung. Dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.[1] Ein richterlicher Eingriff in Regelungen der Wohnungseigentümer, insbesondere deren Abänderung oder Ersetzung durch ei...mehr

Rz. 75 Was unter Grundstücken i. S. d. GrEStG zu verstehen ist, ist von Bedeutung für die Frage, in welchem Umfang ein Umsatz unter das GrEStG fällt und aus diesem Grund gem. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerfrei ist. Der Hauptanwendungsfall von § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG ist das Rechtsgeschäft i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, nämlich der Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgesc...mehr

Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für die Austauschmaßnahme stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer etwa unter der Voraussetzung zugestimmt haben,...mehr

Anders/Gehle, ZPO, Kommentar zur Zivilprozessordnung mit GVG und anderen Nebengesetzen, 80. Auflage 2022 Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 20. Auflage 2020 Baumgärtel/Hergenröder/Houben, RENOKommentar RVG, 16. Auflage 2014 (zit.: Baumgärtel/Hergenröder/Bearbeiter) Beutling, Anwaltsvergütung in Verwaltungssachen, 2004 Bischof/Jungbauer/Bräuer/Klipstein/Klüsener/Ke...mehr

Liegt ein Defekt an der Schließanlage nicht vor und ist ein solcher auch nicht absehbar, handelt es sich bei einem dennoch erfolgenden Austausch der Schließanlage um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Da sich die Kosten der Maßnahme nicht amortisieren, kommt es für die Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer darauf an...mehr

Bei der Auswechslung einer bestehenden Zentralschließanlage sind unterschiedliche Konstellationen zu unterscheiden: Der Austausch erfolgt wegen eines Defekts. Der Austausch wird erforderlich aufgrund Schlüsselverlusts eines der Wohnungseigentümer oder seines Mieters. Der Austausch soll zwar nicht wegen eines Defekts erfolgen, aber zur Anpassung an zeitgemäße Standards. Stets ist...mehr

Rz. 93 Verstirbt im Laufe des Rechtsstreits eine Partei und führt der Erbe oder führen die Erben den Prozess weiter, so wird kein neuer Auftrag erteilt. Der Anwaltsvertrag setzt sich vielmehr mit dem, bzw. den Erben fort. Ab dem Erbfall, ist/sind Auftraggeber des Rechtsanwalts der Erbe/die Erben, ohne dass der Auftrag durch diese(n) erneuert werden muss.[35] Rz. 94 Es handelt...mehr

Rz. 20 Kommt es zur Wahrnehmung eines gerichtlichen Termins, entsteht nach Nr. 3104 VV eine Terminsgebühr in Höhe von 1,2. Rz. 21 Auch in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit gilt Vorbem. 3 Abs. 3 VV. Die Terminsgebühr entsteht unter den dort genannten Voraussetzungen. Die Anwendung bereitet hier seit dem Inkrafttreten des 2. KostRMoG keine Probleme mehr, da Vorbem. 3 A...mehr

Rz. 105 Steuerfrei ist nach § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. a UStG auch die Vermietung und Verpachtung von Berechtigungen, für die die Vorschriften des BGB über Grundstücke gelten. Hierzu gehören z. B. das Bergwerkseigentum [1], landesrechtliche Realgewerbeberechtigungen (z. B. Mühlen- und Abdeckereigerechtigkeiten), Fischereirechte und Wassernutzungsrechte nach Landesrecht, soweit j...mehr

Rz. 126 Nach § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. c UStG sind auch die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken umsatzsteuerfrei. Davon betroffen sind insbesondere der Nießbrauch [1], die Grunddienstbarkeit [2], die beschränkte persönliche Dienstbarkeit[3] sowie das Dauerwohnrecht und das Dauernutzungsrecht.[4] Damit ist z....mehr

Inländer und Ausländer sind betroffen In- und Ausländer Für den Steuerabzug spielt es keine Rolle, ob der leistende Bauunternehmer (Auftragnehmer) seinen Sitz im Inland oder Ausland hat. Es kommt auch nicht darauf an, ob es zum Unternehmenszweck des Leistenden gehört, Bauleistungen zu erbringen oder ob er mit seinem Unternehmen überwiegend Bauleistungen erbringt. Auch wenn jem...mehr